Выкуп недвижимого имущества при изъятии земельного участка

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Выкуп недвижимого имущества при изъятии земельного участка". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Выкуп недвижимого имущества при изъятии земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 января 2008 г. N А08-568/07-26 Поскольку изъятие земельного участка для муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности Предпринимателя на недвижимое имущество, находящееся на данном участке, данное имущество может быть изъято у собственника только путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Распоряжение главы администрации об изъятии земельного участка для муниципальных нужд признано недействительным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 16 января 2008 г. N А08-568/07-26
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе председательствующего, судей, при участии в заседании: от индивидуального предпринимателя Д.Т.В. — А.С.А. — представителя, доверенность от 04.07.2005 постоянная; от Администрации г. Белгорода — А.З.П. — представителя, доверенность от 25.01.2007 N 108 ИС, выдана на 1 год; от Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Белгородской области — не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев кассационную жалобу Администрации г. Белгорода на решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.05.2007 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2007 по делу N А08-568/07-26, установил:

Индивидуальный предприниматель Д.Т.В. обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании недействительным распоряжения главы администрации г. Белгорода от 08.06.2005 N 1827 «Об изъятии земельного участка по улице К. для муниципальных нужд» с внесенными в него изменениями распоряжением главы администрации г. Белгорода от 28.04.2006 N 1264 и о признании недействительной государственной регистрации указанных ненормативных правовых актов.

Для участия в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.05.2007 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2007 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить принятые по делу судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, установлено следующее.

Индивидуальный предприниматель Д.Т.В. является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N 31-16-23-1/1999-195 и N 31:16:00:00:5797/1/23:1001/А, расположенными в г. Белгород по ул. К., 36А, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 31 N 003356 от 22.01.1999 и серии 31-АА N 956914 от 15.03.2006.

Помещение с кадастровым номером 31:16:00:00:5797/1/23:1001/А приобретено предпринимателем Д.Т.В. по договору купли-продажи от 10.03.2006, заключенному с Л.Ю.Г. Данное помещение расположено на земельном участке площадью 214 кв. м, кадастровый номер 31:16:02 20 013:0010, который на основании свидетельства от 03.11.1994 N 500331 находится в постоянном (бессрочном) пользовании Производственного кооператива «П».

Решением от 13.12.2006 по делу N А08-8374/06-13 Арбитражный суд Белгородской области обязал Администрацию г. Белгорода заключить с Д.Т.В. договор купли-продажи земельного участка площадью 214 кв. м, кадастровый номер 31:16:02 20 013:0010, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. К., 36А.

Право предпринимателя на земельный участок площадью 1026 кв. м, кадастровый номер 31:16:02 20 13:0011, расположенный в г. Белгороде, по ул. К., 36А. подтверждено договором аренды от 04.10.2000 N 1090, заключенным с администрацией г. Белгорода на 25 лет и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.02.2007 N 01/001/2007-1568.

Распоряжением Администрации г. Белгорода от 08.06.2005 N 1827, земельный участок площадью 214 кв. м, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. К., 36А, был изъят для муниципальных нужд с последующей передачей его в состав земель города Белгорода (земли поселений).

Распоряжением администрации г. Белгорода от 28.04.2006 N 1264 внесены изменения в распоряжение администрации от 08.06.2005 N 1827 и постановлено изъять для муниципальных нужд с последующей передачей в состав земель города Белгорода (земли поселений) расположенные в г. Белгороде по ул. К., 36А земельные участки площадью 1026 кв. м, кадастровый номер 31:16:02 20 013:0011, принадлежащий на праве аренды Д.Т.В. и площадью 214 кв. м с кадастровым номером 31:16:02 20 013:0010, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования ПК «П».

Письмом от 20.11.2006 N 5220 Управление муниципальной собственностью Департамента экономики и финансов администрации г. Белгорода уведомило Д.Т.В. о регистрации распоряжения об изъятии земельного участка, принадлежащего на праве аренды, для муниципальных нужд в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области 07.11.2006.

По сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 25.12.1999, по состоянию на 08.02.2007 отсутствуют записи о регистрации прав на земельный участок площадью 214 кв. м с кадастровым номером 31:16:02 20 013:0010, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. К., 36А.

Не согласившись с распоряжениями Администрации г. Белгорода от 08.06.2005 N 1827 и от 28.04.2006 1264, индивидуальный предприниматель Д.Т.В. оспорила их в арбитражном суде.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 1 ст. 198 , п. 4 ст. 200 , п. 3 ст. 201 АПК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 ненормативный акт государственного органа может быть признан недействительным при одновременном его несоответствии закону и нарушением его изданием прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего дела, судебными инстанциями на основании положений ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1 Закона Белгородской области N 47 от 27.09.2002 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд на территории Белгородской области», Генерального плана развития городского округа «Город Белгород» до 2025 года, утвержденного решением Совета депутатов г. Белгорода от 26.09.2006 N 335 сделан правомерный вывод о том, что Администрация г. Белгорода вправе, в установленном законодательством порядке принимать решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд.

Читайте так же:  Договор безвозмездного пользования автомобилем между юридическими лицами

Согласно ч. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, установлено, что при переходе прав собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, вывод судебных инстанций о том, что на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.03.2006 предприниматель Д.Т.В. приобрела право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, площадью 214 кв. м, находящимся под нежилым зданием, является правомерным.

В силу ст. 44 , ст. 46 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования, а также право аренды земельных участков прекращается при их изъятии для государственных или муниципальных нужд в порядке, предусмотренном статьей 55 данного Кодекса.

При этом статьей 55 Кодекса определено, что порядок выкупа земельного участка для муниципальных нужд, порядок определения выкупной цены земельного участка, права владельца земельного участка, подлежащего выкупу устанавливаются гражданским законодательством.

Так статьей 279 ГК РФ определено, что земельный участок может быть изъят для муниципальных нужд путем выкупа, о чем правообладатель земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. При этом решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, а правообладатель земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

При этом в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 указано, что в случае несогласия собственника земельного участка с решением органа местного самоуправления о принудительном отчуждении земельного участка или недостижения соглашения с ним о выкупной цене, данный орган может предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления.

Кроме того, порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд регулирует Закон Белгородской области от 27.09.2002 N 47 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд на территории Белгородской области».

Статьей 239 Гражданского Кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279-282 и 284-286 данного Кодекса.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2006 N 575-О указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагают произвольное изъятие земельного участка, а требуют исследования фактических обстоятельств, доказывания обоснованности и необходимости такого изъятия.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, при вынесении оспариваемых распоряжений Администрацией города Белгорода, нарушен, предусмотренный вышеуказанными нормами права порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд, а также права и законные интересы индивидуального предпринимателя Д.Т.В. в части проведения оценки рыночной стоимости земельных участков и расположенных на них строений, расчета убытков, расчета выкупной цены, подлежащей выплате, в связи с осуществлением процедуры изъятия на стадии подготовки проекта решения об изъятии земель, до его согласования.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что на земельном участке, общей площадью 1026 кв. м, не существует объекта недвижимости, принадлежащего Д.Т.В. на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 31 N 003356 от 22.01.1999, так как данный объект сгорел при пожаре, не может быть принята кассационной инстанцией, поскольку данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о прекращении прав на данное имущество.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ прекращение прав собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Кроме того, документально подтверждено только частичное, а не полное уничтожение недвижимого имущества предпринимателя.

Таким образом, поскольку прекращение прав индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество в установленном порядке не зарегистрировано, то основания считать его права утраченными отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 , ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

[3]

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.05.2007 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2007 по делу N А08-568/07-26 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для определения выкупной стоимости изымаемой земли данных кадастра недостаточно

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

НДС и налог на прибыль при изъятии недвижимости для государственных нужд

Суды считают, что выкупная сумма не учитывается в доходах по налогу на прибыль. Налоговики придерживаются такого же мнения. Однако Минфин России с этим не согласен. Вопрос об НДС является спорным только при изъятии объектов, расположенных на земельном участке. Что касается самой земли, то при ее изъятии объекта обложения НДС не возникает. Расскажем подробнее.

Читайте так же:  Как подать на налоговый вычет за квартиру

Налог на прибыль

Минфин: изъятие у собственника — это реализация

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд он и расположенные на нем объекты переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом права собственности на землю и расположенные на ней объекты у прежнего владельца прекращаются (п. 2, 3 ст. 239.2, подп. 1, п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Для целей налогообложения переход права собственности на имущество признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ), а само реализуемое имущество — товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ). Исходя из этого, Минфин России считает, что переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией (письма от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334). И поскольку средства, полученные за изымаемую собственность, в перечне доходов, приведенном в ст. 251 НК РФ, не названы, они при исчислении налога на прибыль подлежат учету в составе доходов от реализации. При этом финансисты указывают, что полученный доход собственник изымаемого земельного участка может уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого земельного участка (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). А при изъятии амортизируемого имущества — на его остаточную стоимость (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 11.09.2012 № 03-07-11/369).

Прежняя позиция Минфина

Ранее финансисты считали, что средства, полученные собственником в качестве платы при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, для целей налогообложения должны рассматриваться как внереализационные доходы (письма от 06.07.2012 № 03-03-07/32, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15). Объясняли они это следующим образом. При изъятии земельного участка с его собственником заключается соглашение, которым определяется выкупная цена (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В нее, помимо рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов, включаются также и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода (п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 1 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262). Таким образом, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд представляет собой самостоятельное основание для прекращения земельных правоотношений. Из этих разъяснений финансистов следовало, что они не рассматривали процедуру изъятия земли у собственника как реализацию, а суммы платы за изымаемый участок считали возмещением убытков.

Мнение судей

Суды полагают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, не возникает (постановления АС Дальневосточного округа от 15.09.2015 № Ф03-3555/2015, ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, от 26.05.2009 № КА-А40/4352-09-П, Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009). Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 указал, что правилами возмещения убытков, причиненных изъятием земельного участка, не предусмотрено включение в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Следовательно, взимание данного налога с суммы компенсации за изъятый земельный участок нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев. Поэтому суммы возмещения не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Позиция налоговиков

Изначально специалисты ФНС России, так же, как и финансисты, считали, что суммы возмещения, полученные собственником за изымаемый земельный участок и объекты, расположенные на нем, при исчислении налога на прибыль учитываются в доходах (письмо ФНС России от 19.03.2010 № 3-1-11/[email protected]).

Но затем, исходя из складывающейся судебной практики, налоговики изменили свое мнение по поводу учета сумм возмещения в целях налога на прибыль. Поводом к этому послужило письмо Минфина России от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571, в котором финансисты рекомендовали налоговикам при расхождении позиции финансового ведомства с мнением ВАС РФ и Верховного суда руководствоваться позицией высших арбитров. В связи с этим в письмах от 03.07.2018 № СД-4-3/[email protected], от 16.07.2015 № ЕД-4-3/[email protected] и от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 ФНС России дала указание нижестоящим налоговым органам при рассмотрении вопроса об обложении налогом на прибыль доходов, полученных в виде выкупной цены в результате изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, принимать во внимание правовую позицию, изложенную Президиумом ВАС РФ в упоминавшемся нами выше постановлении от 23.06.2009 № 2019/09.

По мнению Минфина России, у собственников выкупаемого имущества возникает обязанность по уплате НДС, поскольку при его изъятии для государственных и муниципальных нужд происходит реализация, которая признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Эта позиция изложена в письмах Минфина России от 27.07.2018 № 03-07-11/53236, от 27.09.2013 № 03-07-11/39995, от 11.09.2012 № 03-07-11/369. При этом специалисты финансового ведомства отмечают, что не нужно начислять НДС только с выкупной стоимости за изымаемый земельный участок. Ведь операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Однако суды считают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд объект налогообложения по НДС отсутствует. К такому выводу пришли арбитры в постановлениях АС Северо-Кавказского округа от 24.03.2015 № Ф08-616/2015, ФАС Московского округа от 13.05.2013 по делу № А40-60239/12-99-347. Суды указывают, что выплата возмещения в размере стоимости изъятого для государственных (муниципальных) нужд имущества его собственнику не относится к операциям, облагаемым НДС, поскольку такие правоотношения являются установленным гражданским законодательством способом возмещения ущерба, причиненного в результате изъятия имущества.

Подведем итог

Суммы полученной компенсации за изымаемый для государственных нужд земельный участок и объекты, расположенные на нем, не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль.

Что касается НДС, то не нужно облагать данным налогом сумму компенсации в части, приходящейся на изымаемый земельный участок. А в части компенсации, относящейся к изымаемому зданию, переходящему в государственную или муниципальную собственность, вопрос является спорным. И если компания не хочет споров с проверяющими, эту часть компенсации нужно включить в налоговую базу НДС.

Читайте так же:  Временная регистрация на какой срок дается

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 — 282 и 284 — 286 ГК.

[1]

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Правила настоящей статьи соответственно применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество.

Правила данной статьи ГК существенно отличаются от порядка, который раньше определялся ч. 2 ст. 31 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР». Теперь недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Однако подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК (гл. 17), которые не введены в действие (см. ст. 13 Вводного закона). Поэтому при определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции и положениями данной статьи. При определении компенсации собственнику стоимости его имущества можно применять правила ст. 55 Земельного кодекса и Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. (СА РФ, 1993, N 6, ст. 483) с дополнениями, принятыми Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. N 1176 (СЗ РФ, 1995, N 49, ст. 4808).

Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно — бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово — ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной стоимости (по типовым проектам) строительства новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и неплодоносящие насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.

Решение суда об изъятии имущества выносится на основании требования государственного органа или органа местного самоуправления, которые должны располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, тогда как раньше (в соответствии с Законом «О собственности в РСФСР») суд рассматривал спор по требованию собственника имущества, который обжаловал административное решение, влекущее прекращение права собственности.

Нормы применяются и при необходимости изъятия горных отводов, участков акваторий и иных участков.

Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Обращает на себя внимание тот факт, что ст. 35 Конституции предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, тогда как статья устанавливает такую возможность и для муниципальных нужд.

Видео (кликните для воспроизведения).

Изъятие имущества в виду ненадлежащего использования земельного участка представляет собой особый случай прекращения права собственности. Согласно ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе и право собственности. Однако для некоторых объектов права, представляющих значительную общественную ценность, установлены границы, в которых это право может быть реализовано. Одним из таких случаев является использование земли в соответствии с ее назначением. Понятие ненадлежащего использования земли и основания для ее изъятия устанавливаются земельным законодательством.

Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок

1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Комментарий к Ст. 281 ГК РФ

1. Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, как уже отмечалось, основывается на принуждении собственника расстаться во имя «общеполезных» целей с принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (см. комментарий к ст. 279 ГК).

2. Согласно комментируемой статье в соглашении с собственником подлежащего изъятию земельного участка в обязательном порядке должны быть определены выкупная цена и другие условия выкупа. При этом с учетом п. 3 комментируемой статьи предусматривается возможность предоставления указанному собственнику взамен изымаемого участка другого участка с зачетом его стоимости в выкупную цену. Реализацию права на получение взамен изымаемого другого земельного участка необходимо рассматривать с учетом положений ч. 1 ст. 63 ЗК РФ, которые, по существу, гарантируют собственнику изымаемого земельного участка предоставление другого участка как одно из обязательных условий в реализации уполномоченным органом процедуры изъятия участка. В частности, указанное положение предусматривает в качестве гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, что изъятие земельных участков путем их выкупа для государственных или муниципальных нужд осуществляется в том числе после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков.

Читайте так же:  Ночное время работы с какого часа считается

———————————
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изд., 1902). М.: Статут, 1997. Ч. 2. С. 97 (Классика российской цивилистики).

Согласно ст. 579 Свода законов Российской империи если размер вознаграждения определен по добровольному соглашению, то на отчуждаемое имущество совершается купчая крепость в установленном порядке.

Конечно же, побудительным мотивом к заключению предусмотренного комментируемой статьей соглашения является не свободное волеизъявление собственника, действующего в своем интересе, а его принуждение на отчуждение принадлежащего ему участка. В последующем же указанный собственник, осознающий правомерность принятого решения об изъятии и выразивший согласие на выкуп, вступает с действующим в интересах публичного образования государственным или муниципальным органом в отношения, по своей природе являющиеся куплей-продажей.

Проведение указанной государственной регистрации, в том числе в связи с принятым решением об изъятии земельного участка, осуществляется в установленном Законом о регистрации недвижимости общем порядке. Исключение составляют случаи, специально предусмотренные законом. В частности, согласно ч. 24 ст. 14 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения является основанием для сноса или демонтажа таких объектов недвижимого имущества. При этом государственная регистрация права собственности Российской Федерации на указанные объекты недвижимого имущества не производится.

[2]

Согласно ч. 5 ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, в том числе в связи с изъятием земельных участков, устанавливается Правительством РФ. В настоящее время для расчетов указанных убытков применяется порядок, установленный Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

Рыночная стоимость изымаемого земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества определяется на основании проводимой в отношении подлежащего изъятию имущества оценки, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Согласно ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Необходимо отметить, что с учетом ст. 8 данного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится

На земельном участке, который изымается для государственных или муниципальных нужд либо ввиду его ненадлежащего использования, могут находиться здания, сооружения или другое недвижимое имущество. Право собственности на эту недвижимость может принадлежать как собственнику изымаемого земельного участка, так и другому лицу.

Прекращение права собственности на недвижимое имущество, находящееся на изымаемом земельном участке, возможно, если недвижимое имущество препятствует использованию земельного участка в целях, для которых он изымается. Только в этом случае лицо, изымающее земельный участок, может потребовать и выкупа недвижимости, находящейся на нем. После отказа собственника произвести добровольное отчуждение недвижимости возможно обращение в суд с требованием принудительного изъятия недвижимости в целях ее выкупа.

Истцами являются те же лица, что вправе требовать выкупа земельного участка, на котором расположена недвижимость (см. п. 5 настоящего параграфа). Если недвижимость находится на участке, выкупаемом для государственных или муниципальных нужд, то способом отчуждения является ее выкуп истцом. Если недвижимость находится на участке, выкупаемом ввиду его ненадлежащего использования, то способом отчуждения является ее продажа с публичных торгов.

§ 8. Прекращение права собственности на недвижимость

или права собственности на земельный участок

при прекращении права пользования земельным участком

Конфликт интересов собственника земельного участка и

собственника строения на этом земельном участке.

Юридические способы решения конфликта.

1. Существует общее правило разрешения конфликта между интересами собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, и интересами собственника этого земельного участка.

Право собственности на недвижимость (здания, строения и т.п.), находящуюся на земельном участке, не может существовать без каких-либо прав на земельный участок, занимаемый недвижимостью. По российскому законодательству у собственника недвижимости может быть как право собственности, так и право временного пользования земельным участком (например, по договору аренды). После прекращения права пользования земельным участком (например, при истечении срока действия договора аренды) возникает неопределенность в правах на недвижимость, находящуюся на земельном участке. Собственник недвижимости и собственник земельного участка должны прийти к соглашению о правах на недвижимость.

При отсутствии или недостижении такого соглашения вопрос рассматривается судом по иску собственника недвижимости или собственника земельного участка, на котором находится недвижимость. Решение суда может явиться предпосылкой принудительного прекращения права собственности как на недвижимость, так и на земельный участок.

Читайте так же:  Неисполнение решения арбитражного суда юридическим лицом ответственность

Варианты решения вопроса о правах на недвижимость, возведенную на чужом земельном участке, при прекращении права пользования этим земельным участком.

Первый. Общее правило: право собственности на недвижимость прекращается в связи с ее сносом по требованию собственника земельного участка. Это будет прекращение права собственности в связи с физической гибелью вещи помимо воли собственника (см. § 2 настоящей главы).

Исключением из общего правила являются случаи невозможности сноса недвижимости. Это случаи, когда:

— снос недвижимости запрещен в соответствии с законодательством (если недвижимостью являются жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.);

— снос недвижимости не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости недвижимости по сравнению со стоимостью отведенной под него земли.

Второй. При невозможности сноса недвижимости суд может по требованию собственника земельного участка признать его право на приобретение в собственность недвижимости.

Третий. При невозможности сноса недвижимости суд может по требованию собственника недвижимости признать его право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость.

Наконец, возможен и компромиссный вариант, не связанный с прекращением чьего-либо права собственности: при невозможности сноса недвижимости по требованию любой из сторон спора суд может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, второй и третий варианты имеют целью прекращение права собственности одного лица с переходом этого права к другому лицу. Но суд признает только право на приобретение в собственность недвижимости или земельного участка. Таким образом, законодатель конструирует модель выкупа имущества, осуществляемого на основании договора купли-продажи, покупателем в котором является истец.

§ 9. Утрата собственником права на долю в общем имуществе

в связи с выплатой компенсации

Особенности принудительной выплаты компенсации.

Данное основание прекращения права собственности относится только к имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, и касается только случаев раздела общего имущества или выдела доли из общего имущества. Иногда раздел имущества или выдел доли из него невозможен — тогда допускается выплата компенсации вместо выдела доли.

Принудительная выплата компенсации собственнику вместо выдела доли в натуре допускается по решению суда при наличии одновременно следующих условий:

— доля собственника незначительна;

— доля не может быть реально выделена;

— собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

По своей сути выплата компенсации вместо выдела доли в натуре является выкупом имущества по договору купли-продажи. Специфика данного выкупа заключается в определении момента, когда собственник утрачивает право на долю в общем имуществе — им является момент получения собственником компенсации (подробнее см. главу «Общая собственность» настоящего учебника).

§ 10. Реквизиция имущества собственника

Понятие реквизиции. Внесудебный порядок реквизиции.

Возмездность реквизиции. Момент прекращения права

собственности. Отличие реквизиции от выкупа.

1. Реквизицияэто произведенное в интересах общества принудительное возмездное изъятие имущества в государственную собственность при чрезвычайных обстоятельствах во внесудебном порядке.

Чрезвычайные обстоятельства, служащие основанием для реквизиции: стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и др. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств лицо, имущество которого реквизировано, вправе требовать возврата ему сохранившегося имущества, но только в судебном порядке. Необходимо учитывать, что это требование не является способом защиты права собственности. Истец уже не является собственником реквизированного имущества.

Внесудебный порядок, по которому проводится реквизиция, означает, что имущество изымается по решению уполномоченных государственных органов. Следовательно, основанием прекращения права собственности является акт государственного органа (подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Изъятие имущества производится в порядке и на условиях, которые установлены законом (в настоящее время общий закон о реквизиции отсутствует), но сам акт государственного органа о реквизиции является ненормативным, поскольку рассчитан на однократное изъятие конкретного имущества у конкретного лица. Осуществление реквизиции в интересах общества является оценочным критерием законности акта о реквизиции.

Возмездность реквизиции означает, что собственнику выплачивается стоимость изъятого имущества по оценке, произведенной государственным органом. Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде.

Момент прекращения права собственности на реквизированное имущество — это момент возникновения права государственной собственности, то есть поступление имущества во владение управомоченных государством органов или лиц (ст. 125 ГК РФ). Реквизиция возможна в отношении имущества, находящегося как в частной собственности, так и в муниципальной. В рамках государственной собственности нельзя также исключить обращение по реквизиции в федеральную собственность имущества, находящегося в собственности субъекта РФ.

2. Отличия реквизиции от выкупа:

а) при реквизиции изъятие имущества у собственника происходит в административном, а не в судебном порядке;

б) при реквизиции имущество поступает исключительно в государственную собственность;

в) при реквизиции основанием перехода права собственности является акт государственного органа, а не договор;

г) при реквизиции оценка изымаемого имущества устанавливается в одностороннем порядке, а не по соглашению сторон.

§ 11. Национализация имущества,

находящегося в частной собственности

Понятие, законное основание, возмездность.

Национализация — обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, произведенное на основании закона с компенсацией собственнику стоимости этого имущества и возмещением других убытков.

Необходимо обратить внимание на то, что Гражданский кодекс предусматривает возможность национализации только на возмездных началах. Принципиальной возможностью национализации выступает наличие специального закона о национализации. Пока такого закона в России не принято.

Основным отличием национализации от реквизиции выступает то, что национализация не обусловлена чрезвычайными обстоятельствами.

Из истории цивилистики: Кроме того (но это не является стойким признаком), считается, что национализация осуществляется не в отношении конкретных лиц, а на обеспечение изъятия в собственность государства определенных видов имущества, в чьем бы обладании они ни находились (О.С. Иоффе).

§ 12. Конфискация имущества собственника

Понятие. Основания. Безвозмездность.

Судебный и административный порядок.

Видео (кликните для воспроизведения).

studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2019 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.004 с) .

Выкуп недвижимого имущества при изъятии земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here