Удержание имущества арендатора арендодателем судебная практика

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Удержание имущества арендатора арендодателем судебная практика". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Удержание имущества арендатора арендодателем. Законно только при соблюдении ряда условий.

Удержание – один из способов обеспечение исполнения обязательств, предусмотренных гражданским законодательством. Суть удержания – кредитор, имеет возможность не выдавать находящееся у него вещь должника до тех пор, пока последний не погасит задолженность.

Надо признать, что это достаточно эффективный способ давления кредитора на должника. Хотя для того, чтобы данный способ был законным необходимо соблюдение довольно большого количества формальностей. Вот основные из них:

  • У должника должно быть право собственности на имущество, которое удерживает кредитор (по крайней мере такое право обязательно должно быть на начало удержания). В судебной практике очень редко встречаются случаи, когда признается правомерным удержание не принадлежащего имущества должнику – но это исключение. Большинство судей признает такое действие кредитора незаконным. В любом случае такое удержание будет незаконным если должник сразу сообщил кредитору о том, что вещь, которую планирует удержать кредитор ему не принадлежит;
  • Срок исполнения по обязательству, на основании которого происходит удержание, должен наступить и обязательство не должно быть исполнено;
  • Необходимо, чтобы в договоре между должником и кредитором отсутствовал запрет на такую процедуру, как удержание;
  • Стоимость удерживаемого имущества должна быть соразмерна величине долга;
  • Удерживаемая вещь должна оказаться у кредитора на законном основании, т.е. это не может быть захват вещи помимо воли должника.

Часто удержание применяется арендодателем в отношении должника, когда тот не расплачивается в срок (но такой способ может применять и хранитель вещи в отношении поклажедателя, и заказчик в отношении подрядчика и т.п.). Далее будем рассматривать ситуацию, связанную с удержанием именно в отношении арендодателя и арендатора.

Чтобы признать законным удержание вещи арендодателем необходимо соблюдение следующих условий:

  • Арендодатель может и не уведомлять арендатора об удержании вещи, если это прямо не предусмотрено договором аренды;
  • Арендатор оставил имущество в арендуемом помещении по своей воле, а имущество поступило к арендодателю уже после оставления помещения арендатором, причем без каких-либо противоправных действий со стороны арендодателя направленных на захват имущества;
  • Если арендатор уведомлял арендодателя о своем желании имущество вывезти (тем более во время действия договора аренды) – удержание будет незаконным;
  • Ограничение доступа арендатора в помещение и сопряженное с этим удержание имущества является также незаконным, ведь арендатор не утратил права пользования помещением и налицо явный захват имущества должника помимо его воли.

Заметим, что в судебной практике достаточно много случаев, когда арендатору удалось доказать неправомерность удержания арендодателем его имущества и добиться возврата своего имущества из чужого незаконного владения.

Проблемы оформления и последствия несвоевременного возврата имущества по договору аренды

Действующее законодательство РФ в части арендных отношений ясно указывает, что по окончании договора аренды имущество должно быть возвращено Арендодателю (ст. 622 ГК РФ). Если в момент начала арендных отношений с подписанием приёмо-передаточного акта у сторон сложностей обычно не возникает, то при окончании его действия случаются различные казусы. Иногда это осложняется испорченными отношениями и даже открытыми конфликтами.

Например, срок договора закончился, а Арендатор просто не появляется в арендуемом помещении. Или акт возврата сторонами подписан, но Арендатор по-прежнему находится в помещении и не съезжает.

Что говорит закон и правоприменительная практика?

1.У каждой из сторон по договору аренды существует безусловная и императивная обязанность по отношению друг к другу в части арендуемого имущества. У Арендатора – вернуть, у арендодателя – принять. Причём возврат и принятие имущества осуществляются в том виде, в котором есть. А вот состояние этого имущества, включая все недостатки, должно быть отражено в акте. Арендодатель не имеет права уклоняться от принятия имущества, даже если оно находится не в том виде, в котором ожидается возврат.

Вместе с тем на основании судебной практики можно сделает вывод о том, что и фактические поступки сторон могут свидетельствовать о действиях, нацеленных на возврат и принятие арендованного имущества даже в отсутствие акта.

Например, Арендодатель вправе по окончании срока действия договора самостоятельно занять свободное, но формально невозвращенное по акту арендованное помещение, просто сменив замки и перекрыв Арендатору возможность доступа. Лишенный возможности доступа в помещение, Арендатор с точки зрения закона фактически прекратил пользование, а нахождение помещения под контролем Арендодателя свидетельствует о возврате помещения владельцу.

Читайте так же:  Отвечает ли ип своим имуществом

Что касается имущества Арендатора: Арендодатель вправе передать его на ответственное хранение и в отсутствии согласия Арендатора. Разумеется, Арендатора необходимо об этом уведомить заблаговременно и предоставить ему возможность вывезти своё имущество самостоятельно и добровольно. Риск Арендатора в данном случае состоит в том, что платежи за ответственное хранение его имущества в итоге могут быть отнесены именно на него. Ведь по окончании срока действия договора проживание в помещении является незаконным. Те же последствия наступают и для Арендодателя, если он отказался или уклонился от приёма имущества, и Арендатор взял сам или передал это имущество третьему лицу на ответственное хранение.

Особое внимание своевременному освобождению арендованного помещения стоит уделить тем Арендаторам, деятельность которых связана с имуществом третьих лиц. Например, хранение чужих вещей или сдача помещения в субаренду. Поскольку при решении вопросов освобождения помещения имущество третьих лиц, находящихся в арендованном помещении, но с ведома или по распоряжению Арендатора, будет рассматриваться как имущество самого Арендатора.

2. От обязанности вернуть имущество нельзя отказаться или уклониться, мотивируя это удержанием имущества Арендодателя, как обеспечение исполнения его встречных обязательств. А вот Арендодатель вправе удерживать имущество Арендатора по окончании договора, как обеспечение исполнения его обязательств. Но только в части оплаты задолженности по аренде.

3. Акт приёма передачи является лишь одним из доказательств возврата имущества и должен оцениваться наряду с другими фактическими обстоятельствами. Например, если акта возврата между сторонами нет, но при этом в помещении с разрешения Арендодателя фактически находится другой Арендатор, то первый Арендатор будет считаться возвратившим имущество.

4. Фактическое нахождение Арендатора в помещении и пользование им после подписания акта возврата влечёт за собой оплату такого пользования. Причём, если ранее суды исходили из оплаты помещения по ценам договора как арендной платы, то теперь внедоговорное пользование оплачивается по критерию неосновательного обогащения. В этом случае могут возникнуть сложности с расчётом цены.

5. Некоторые Арендодатели устанавливают повышенную арендную плату на тот случай, когда пользование арендованным имуществом осуществляется и после окончания действия договора. Суды рассматривают данное превышение как неустойку, которую Арендатор (при определённых знаниях и навыках) может снизить. Договором не исключены также случаи неустойки за досрочный возврат имущества.

6. Несвоевременный возврат имущества, повлиявший на просрочку его передачи новому Арендатору, может повлечь за собой взыскание убытков с прежнего Арендатора.

Из всего этого можно сделать вывод:

Наиболее значимыми с юридической точки зрения являются, всё-таки фактические поступки и действия сторон. Если акт возврата имущества сторонами не подписан и вообще никак документально не оформлен. Но Арендатор смог доказать, что по окончании договора арендуемое помещение находится под полным фактическим управлением и контролем Арендодателя. Это позволяет Арендодателю беспрепятственно осуществлять полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению. Также считается, что Арендатор это имущество вернул.

Ознакомиться с услугами по данному направлению

Удержание имущества арендатора арендодателем судебная практика

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

    Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

    Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

    Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

    Рассмотрим варианты

    1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

    Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

    Читайте так же:  Ответственность за подставное дтп

    В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

    2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

    В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

    То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

    При этом, следует сделать так:

    • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
    • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

    [2]

    3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

    Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

    4. Решение суда о расторжении договора

    Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

    Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

    Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

    Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

    Пример приговора по ст. 330 УК РФ

    В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

    «существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

    Вернуться к оглавлению обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

    Удержание имущества арендатора арендодателем судебная практика

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Главная страница Форум Гарант

    Смотри, что я нашёл, возможно тебе пригодиться.


    1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»:
    14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

    Читайте так же:  Как долго регистрируется договор купли продажи квартиры

    2. Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора, опечатав принадлежащее ему помещение, предоставляемое по договору аренды, и прекратив доступ арендатора в него в случае неоплаты арендатором арендной платы?

    Ответ: Вправе, после расторжения договора аренды. При этом для удержания имущества арендатора необходимы особые основания, а арендодатель, препятствующий доступу арендатора к оставленному в арендованном помещении имуществу, несет риск ответственности в виде возмещения убытков.

    3. КАК ПОСТУПИТЬ, ЕСЛИ АРЕНДАТОР ОСТАВИЛ ИМУЩЕСТВО?

    С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

    Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем каждое из этих оснований подробно.

    Арендатор прекратил платить за аренду

    Передаем на хранение третьим лицам

    Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 N Ф03-2102/2013 по делу N А73-11952/2012).

    Пример 1. «6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

    Действия в чужом интересе

    Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.
    Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в примере 2.

    Пример 2. «5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, — Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.
    Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

    Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества, — дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.
    Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.

    Читайте так же:  Кто имеет право участвовать в приватизации квартиры

    Как лучше поступить?

    У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?» Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в примере 3.

    Пример 3. «6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором».

    В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.

    «После смерти на мою могилу нанесут много мусора. Но ветер истории развеет его» (Рамси Болтон)

    «Когда ваш рубль будет стоить 66 долларов, тогда вы получите право иметь другую точку зрения» (с)

    Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

    В прошлой публикации рассмотрела вопрос о том, дает ли нарушение договора арендатором право арендодателю ограничивать ему допуск на арендуемый объект и удерживать имущество. В этом посте — о факторах, которые влияют на законность действий арендодателя по удержанию имущества, о других мерах, которые он может предпринять при нарушении договора арендатором, а также о способах защиты прав арендатора, если действия арендодателя неправомерны.

    Как уже отмечала в предыдущей статье, в некоторых случаях у арендодателя может возникать право на удержание имущества. Но это возможно при соблюдении одного важного условия: имущество должно оказаться во владении кредитора на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника.

    Факторы, определяющие законность удержания имущества арендатора

    В каких же случаях имущество арендатора может оказаться во владении арендодателя на законном основании?

    Причем во втором и третьем примерах законность владения основана на заключенном договоре (с условием об обеспечении исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем)

    В первом примере законность владения обосновывается наличием фактических действий арендатора по оставлению своего имущества в помещениях арендодателя по окончании срока договора аренды, независимо от условий, содержащихся в договоре аренды.

    Способы защиты для арендатора

    Каковы же способы защиты прав может использовать арендатор в случае ограничения арендодателем использования арендованного имущества? В том числе, при внесении арендной платы авансом за весть срок действия договора аренды.

    Полагаю, что в этом случае арендатор вправе:

    • предъявить иск к арендодателю о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества на основании ст. 309, п. 2 ст. 452, п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

    Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2014 по делу № А39-2284/2013 суд, отказывая в иске арендодателю о взыскании долга по арендной плате и удовлетворяя иск арендатора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, пришел к выводу, что недостатки, установленные экспертным обследованием, не были известны обществу на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, следовательно, общество не могло использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, а значит, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Допущенные предприятием нарушения договорных обязательств являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды (ст. 606, 611, 620 ГК РФ).

    не только потребовать досрочного расторжения договора аренды, но и взыскать с арендодателя причиненные этим убытки в виде суммы арендной платы за время, в течение которого чинились препятствия и помещение фактически не использовалось арендатором, а также упущенной выгоды на основании ст.15 ГК РФ.

    Данное требование основывается на положении, содержащемся в п. 10. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а именно:

    Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

    В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

    Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

    [3]

    В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично

    Читайте так же:  Регистрация авто в другом регионе без прописки

    Указанная позиция нашла свое развитие в последующей арбитражной практике, связанной с рассмотрением споров между арендаторами и арендодателями по взыскание задолженности по арендным платежам. Приведу примеры судебных актов, в которых отражен принцип внесения арендных платежей за фактическое использование недвижимого имущества по договору аренды:

    постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2014 по делу № А43-1416/2013:

    …арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма, учитывая, что до спорной даты в арендуемом помещении находилось имущество, принадлежащее арендатору, и доказательства, объективно свидетельствующие о том, что арендодатель чинил препятствия для вывоза имущества, не представлены

    постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 № Ф04-14427/2014 по делу № А67-1745/2014:

    …..факт передачи арендатору помещений во исполнение условий договора подтверждается актом приема-передачи, а также факт отсутствия препятствий в пользовании помещениями, однако арендатор не представил доказательств возврата помещений после расторжения договора и оплаты за фактическое пользование

    Возможные действия арендодателя при задержке или невнесении арендных платежей

    Учитывая позицию ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику арендодатель действуя в правовом поле, на основании положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, в соответствии с которыми арендная плата взимается за фактическое время использования переданного арендатору имущества, в случае задержки оплаты по договору должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае невыполнения арендатором указанных требований арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды и взыскании арендных платежей.

    Включение в договор условий о допустимых действиях при нарушении обязательств арендатором позволит сохранить баланс интересов

    Как соблюсти баланс интересов, принципы беспрепятственного осуществления гражданских прав, добросовестности при исполнении обязанностей, признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, не злоупотребления правом участниками гражданских правоотношений – арендатором и арендодателем при заключении и исполнении договора аренды?

    Полагаю, что выполнение данных принципов заключается в использовании участниками гражданских правоотношений инструментов, предусмотренных гражданским законодательством, таких как принцип свободы договора (ст.421 ГК РФ). Подводя итог сказанного, арендатор и арендодатель при заключении договора аренды вправе, учитывая положения п. 4 ст. 421 ГК РФ, вносить в договор условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

    [1]

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В контексте рассматриваемой в настоящей статье ситуации арендатор и арендодатель еще на этапе заключения договора аренды могут договориться о случаях ограничения по использованию арендатором помещений, передаваемых в аренду, в том числе возможности удержания имущества арендатора (п. 1 ст. 359 ГК РФ) в качестве обеспечения исполнения обязанностей арендатора перед арендодателем по внесению арендной платы, в случаях нарушения арендатором сроков, размера и порядка внесения арендных платежей. Поэтому полагаю очень важным условием для сохранения действий сторон договора аренды при исполнении данного договора в рамках «правового поля» является тщательная проработка и согласование условий договора аренды недвижимого имущества между арендатором и арендодателем на этапе его заключения.

    Удержание имущества арендатора арендодателем судебная практика
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here