Признание недействительной сделки по продаже общего имущества

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Признание недействительной сделки по продаже общего имущества". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Признание недействительными сделок, совершенных в отношении имущества супругов

Рубрика: 13. Семейное право

Дата публикации: 27.06.2018

Статья просмотрена: 714 раз

Библиографическое описание:

Чемеренко К. В. Признание недействительными сделок, совершенных в отношении имущества супругов [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы VII Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2018 г.). — СПб.: Свое издательство, 2018. — С. 40-42. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/299/14398/ (дата обращения: 04.12.2019).

Зачастую вопрос раздела общего имущества — это головная боль не только супругов, но и третьих лиц. Третьи лица вступают в указанную сферу, в связи с возникновением правоотношений с одним из супругов по поводу передачи прав на имущество, находящегося в общей собственности.

Вроде бы сделка совершена и все довольны, но в дело вступает супруг, чье право было нарушено. Тут важно отметить относительно вопроса, касающегося течения срока исковой давности. В Семейном кодексе сказано: к требованию о разделе общего имущества супругов, брак которых был расторгнут, применяется трехгодичный срок давности. Но в статье 200 Гражданского кодекса записано, что течение этого самого срока давности начинается с того дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своих прав [1]. Согласно указанным положениям закона, а также разъяснениям Пленума Верховного Суда течение срока давности при разделе имущества бывших супругов начинается не с момента, когда брак завершился юридически — печатью и подписью, а с того момента, когда бывший супруг или бывшая супруга узнали или должны были узнать о своем нарушенном праве [2].

В целях защиты имущественных прав супруга, который не давал своего согласия на распоряжение общим имуществом супругов, следует решить следующие процессуальные задачи: во-первых, установить факты, входящие в предмет доказывания по делам о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом супругов; во-вторых, определить доказательства, которыми эти факты могут быть подтверждены; в-третьих, исследовать перспективы разрешения подобных споров в судах [3].

В случае распоряжения общим имуществом одним из супругов законодатель устанавливает презумпцию согласия второго супруга. При отсутствии согласия второй супруг вправе требовать признания судом недействительности сделки по распоряжению общим имуществом лишь в случае, если другая сторона сделки знала либо должна была знать о таком отказе.

Частью 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации установлено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга [4].

Следует отметить, что данное положение о необходимости наличия нотариального соглашения в случае признания сделки недействительной, может применяться только в случае, когда сделка была совершена в период нахождения в браке. В противном случае, то есть в период после расторжения брака, необходимо руководствоваться положения Гражданского Кодекса Российской Федерации, в частности нормами, касающимися владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности. Так согласно пункту 2 статьи 253 распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Рассмотрим на примере судебной практики. Согласно фабуле дела в период брака супруги приобрели по договору купли-продажи имущество в виде дома. Указанное имущество зарегистрировано за супругой. Раздел имущества не производился. Через несколько лет после расторжения брака супруга осуществляет дарение части данного дома. Бывший супруг знал о дарении, но своего согласия на нее не давал. После совершения сделки обратился в суд с исковыми требованиями о признании договора дарения недействительным, признания указанного дома совместно нажитым имуществом супругов и признании права собственности на ½ доли. Суды первой и второй инстанции требования удовлетворили. Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что спорное имущество является общим имуществом супругов, поскольку приобретено в период брака по возмездной сделке. Установив, что супруга произвела отчуждение общего имущества по договору дарения без получения на это нотариального согласия бывшего супруга, суды пришли к выводу о том, что сделка совершена с нарушением положений статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, что является основанием для признания ее недействительной.

Верховный Суд РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке пришел к иному выводу. Так ВС РФ указал, что совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимости другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги. Также факт, того, что супруг знал о данной сделке, подтверждает факт его согласия на отчуждение данного имущества. С учетом этого, дело направлено на новое рассмотрение [5].

Отсюда резюмируем выше указанное. Наличие нотариального согласия супруга необходимо только в случае, когда норма права о данном согласии распространяются на данные правоотношения, а зависит это напрямую от времени совершения сделки и наличия либо отсутствия брачных отношений.

Данный подход, безусловно, является положительным, ведь имущество супругов приобретается за счет средств каждого из них, и при решении вопроса о его разделе, доли признаются равными и в большинстве случаев имущество оценивается исходя из среднерыночных значений. В указанном случае речь может идти даже о действиях супруги в ущерб интересам семьи, так как продажа имущества по существенно заниженной цене, несомненно, оказывает негативное имущественное влияние как на финансовое положение семь, так и ее членов.

Читайте так же:  Как перестать быть директором ооо

Подытожив, можно указать, что при рассмотрении дел указанной категории необходимо учитывать такие моменты как: наличие либо отсутствие нотариального согласия на совершение сделок по распоряжению имуществом; момент совершения сделки, от него напрямую зависит каким законом руководствоваться; по каким мотивам действовал супруг, распоряжаясь имуществом; а также факт осведомленности супруга чье право нарушено о совершенной сделке.

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301
  2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 // «Бюллетень Верховного Суда РФ», N 1, 1999.
  3. Светличный А. Д. Предмет доказывания и доказательства по делам о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом супругов (на примере транспортных средств) // Нотариус. 2016. N 7. С. 24–27.
  4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 01.01.1996, N 1, ст. 16
  5. Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17–4 // СПС «КонсультантПлюс»
  6. Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 18-КГ15–17 // СПС «КонсультантПлюс»

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Покупая жильё, мы не думаем о его возможном возврате. Однако, как показывает статистика, около 15% всех сделок по купле-продаже недвижимости в итоге признаются в судебном порядке недействительными по инициативе одной из сторон.

Выступить с таким желанием в суде могут не только стороны самой сделки, но и иные заинтересованные лица, чьи права могли быть ущемлены таким соглашением.

После того, как сделка признается недействительной, наступают юридические последствия такого признания в виде возврата существовавших до ее заключения обстоятельств.

Жильё возвращается продавцу, а деньги за него – покупателю. О том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной в судебном порядке, мы и расскажем в нашей статье.

Недействительность сделки

Чтобы осуществилось признание недействительным договора купли-продажи недвижимости, судом должны быть усмотрены основания для признания сделки недействительной. Основания строго регламентированы нормами Гражданского Кодекса.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной? Закон даёт право признать соглашение недействительным в двух формах – ввиду ничтожности сделки или в процессе ее оспаривания в суде.

[2]

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что он не несёт в себе никаких юридических последствий с самого момента его заключения.

Кроме признания сделки недействительной до момента ее полного завершения договор также можно просто расторгнуть по инициативе одной из сторон. В этом случае даже не потребуется вносить изменения в ЕГРН относительно собственника жилого помещения, ведь все договоры подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Ничтожность сделки и ее основания

Итак, в каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным? Ничтожная сделка по своей сути недействительна, для чего даже не требуется признание ее судом таковой.

Ничтожная сделка – это сделка, которая с самого начала была заключена с явными нарушениями норм законодательства, по сути она вовсе не должна была существовать. Хоть ничтожная сделка и недействительна в силу своего характера, требование о признании ее таковой может быть заявлено в суде.

К основаниям ничтожности сделок ГК РФ относит следующие признаки:

  • сделка нарушает закон или ущемляет права третьих лиц;
  • сделка совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
  • сделка заключена недееспособным лицом;
  • сделка заключена с лицом в возрасте до 14 лет;
  • фиктивные сделки, заключённые без намерения создать правовые последствия;
  • притворные сделки, прикрывающие собой другие соглашения;
  • сделки с имуществом, распоряжение которым ограничено или полностью запрещено.
  • Примером последнего основания может быть попытка юридического лица в стадии банкротства избавиться от личного имущества, которые может быть потенциально включено в конкурсную массу. Обычно судом накладываются обеспечительные меры на такое имущество в виде ареста для защиты от его отчуждения.

    [3]

    По ст. 181 ГК РФ срок исковой давности ничтожной сделки составляет 3 года, но может быть в отдельных случаях увеличен до 10 лет.

    Поэтому перед заключением сделки покупателю желательно проверить соглашение на его потенциальную ничтожность: проверить документы на отсутствие ошибок, продавца на полную дееспособность. Продавец в свою очередь ничем не рискует даже при признании сделки ничтожной. Он просто получит обратно свою недвижимость.

    Оспоримая сделка и ее основания

    Оспоримая сделка – это сделка, которая требует признания ее недействительной в суде при наличии на то веских законных оснований. Оспаривание соглашения предполагает обращение в суд заинтересованной стороны, чьи интересы или права были ущемлены такой сделкой.

    К примеру, часто подобный иск в суд подают неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределенное между другими лицами.

    В конце такого разбирательства выносится решение суда о признании сделки недействительной или действительной, если в удовлетворении иска все же будет отказано.

    Исковое заявление в суд могут подать не только стороны или третьи лица, но и органы местного самоуправления или, к примеру, прокуратура. Если сделка не соответствует требованиям закона, она может быть признана недействительной.

    К основаниям признания сделки недействительной через суд можно отнести:

  • сделка проведена без согласия третьего лица, которое обязательно требуется получить по закону;
  • сделка совершена несовершеннолетним гражданином в возрасте от 14 до 18 лет;
  • сделку заключил ограниченно дееспособный;
  • сделка совершена под влиянием заблуждения;
  • сделка совершена под влиянием обмана, угрозы насилия или стечения тяжелых обстоятельств.
  • Обязательное согласие на сделку по продаже квартиры, к примеру, может потребоваться, если в недвижимости приписаны несовершеннолетние дети. Тогда обязательно требуется получать согласие со стороны органов опеки и попечительства.

    [1]

    Есть в современном праве такое понятие как кабальная сделка. Этом сделка, которая заведомо невыгодна продавцу, но к которой он вынужден был прибегнуть в силу сложившихся обстоятельств. Это когда, продавец продаёт квартиру в два раза дешевле ее рыночной цены, поскольку попал в криминальную историю.

    Также оспорить сделку можно, если не было получено согласие супруга, а квартира являлась их совместной собственностью.

    На 2019 год срок исковой давности оспоримой сделки составляет всего 1 год.

    Чтобы защитить соглашение от возможности признания его в дальнейшем недействительным, желательно заверять договор купли-продажи жилья у нотариуса. Перед заверением он обязательно проверит все документы и установит возможные риски.

    Процедура признания сделки недействительной

    Подавать иск о признании соглашения недействительным может заинтересованная сторона по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Подобные дела рассматриваются районными судами.

    Читайте так же:  Как узнать сведения о собственнике квартиры

    После подачи иска у суда есть 5 дней на принятие заявления и возбуждении дела или вынесение отказа в принятии иска.

    Пакет документов, которые нужно предоставить в суд, ограничен следующим перечнем:
    • исковое заявление в двух экземплярах;
    • доказательства или приложение к иску;
    • квитанция об оплате государственной пошлины.

    Это неимущественный спор, поэтому размер госпошлины будет определяться не исходя из размера цены недвижимости, а фиксированно. Если иск рассматривается Верховным или арбитражным судом, размер пошлины составит 6 тысяч рублей.

    Как составить заявление и собрать документы?

    Чтобы заявление было принято к производству, его нужно составить максимально подробно и правильно. В иске должна присутствовать следующая информация:

    1. Наименование суда, в который иск подаётся.
    2. Данные истца и ответчика по сделке, иных заинтересованных лиц.
    3. Сведения об объекте недвижимости.
    4. Основания для признания соглашения недействительным.
    5. Просьба о признании недействительным сделки и применения последствий ее недействительности.
    6. Приложение с перечнем приложенных документов.
    7. Подпись и дата.

    Второй приложенный экземпляр иска будет направлен судом ответчику вместе с повесткой о необходимости явиться в назначенное время в суд. В иске нужно указывать ссылки на нормативно-правовые акты, которые руководствовался истец, принимая решение о подаче иска.

    Обязательно к иску должны быть приложены:

  • выписка из ЕГРН на квартиру с отметкой о переходе права собственности на неё;
  • договор купли-продажи, который подлежит оспариванию;
  • акты и платежные документы к договору;
  • иные документы (о приватизации, технический паспорт, медицинская справка или решение суда об ограничении дееспособности).
  • Если какие-то документы не были получены истцом лично, он может в суде заявить ходатайство о необходимости запроса данных бумаг по инициативе суда. Многие документы, которые гражданам не могут быть выданы на руки, свободно могут предоставляться по официальному запросу суда.

    Сначала будет назначено предварительное заседание, где судья подскажет, какие именно бумаги нужно будет донести в других слушаниях.

    Последствия признания недействительности

    Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.

    Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.

    Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.

    Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.

    Тенденции судебной практики

    Судебная практика по признанию договоров купли-продажи квартир недействительными очень разнообразна. В Информационном письме Президиума ВАС РФ № 162 даются разъяснения относительно применения оснований недействительности соглашений.

    Там указано, что срок исковой давности в каждом конкретном случае определяется судом в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств дела, времени, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

    Признать недействительной сделку и назначить последствия признания недействительности можно только тогда, когда имеют место договорные отношения. Если их нет, имущество возвращается владельцу через изъятие его из незаконного владения по другим законодательным основаниям.

    Не нужно в качестве предмета иска излагать требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности. Суд этот документ никак не оспаривает, он оспаривает только саму сделку.

    Суды часто встают на сторону покупателя, считая его добросовестным приобретателем, чьи права должны быть особо защищены. Однако на практике не всегда действия покупателя являются законными, а все положения спора трактоваться в его пользу.

    Договор купли-продажи квартиры может быть признан ничтожным или оспоримым в суде, что влечёт наступление последствий недействительности сделки.

    Такая сделка не порождает юридических последствий, все существовавшие до ее заключения обстоятельства возвращаются обратно.

    Апелляция объяснила, когда на продажу нажитой в браке недвижимости не требуется согласие нотариуса

    Волгоградский областной суд представил на своем сайте обобщение судебной практики апелляционной инстанции судебной коллегии по гражданским делам за первый квартал 2015 года.

    В обобщении разбираются вопросы применения норм материального права, в частности, выплата страхового возмещения, взыскание компенсации за незаконное уголовное преследование, защита прав потребителя, а также процессуальные вопросы, касающиеся утраты подлинника исполнительного листа, пропуска процессуального срока и ряд других.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Анализируя одно из дел, апелляционный суд отмечает, что для совершения сделки бывшим супругом по распоряжению недвижимым имуществом, нажитым в браке, не требуется нотариально удостоверенное согласие другого бывшего супруга. Сделка по распоряжению недвижимостью, совершенная бывшим супругом, не может быть признана недействительной по причине отсутствия нотариального согласия другого бывшего супруга.

    Х.Ю. обратился в суд с исковым заявлением к Х.О., Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права, признании отсутствующим права собственности на квартиру, о разделе имущества и признании права собственности на ½ долю квартиры.

    Решением Михайловского районного суда Волгоградской области исковые требования Х.Ю. были удовлетворены. Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводам, что поскольку Х.Ю. нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки Х.О. не давал, спорная квартира, являющаяся общей совместной собственностью супругов Х., выбыла из его владения против его воли, то, следовательно, договор купли-продажи спорной квартиры является недействительным, квартира должна быть возвращена в собственность Х.О. и подлежит разделу между Х.Ю. и Х.О. в равных долях.

    Х.О. и Д. поданы апелляционные жалобы, в которых они оспаривают постановленное судом решение, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

    Читайте так же:  Служебное жилье для пенсионеров мвд в собственность

    Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского облсуда, обсудив доводы апелляционных жалоб, отменила решение суда первой инстанции и приняла новое решение, которым отказала в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

    Как установлено судом первой инстанции, между Х.Ю. и Х.О. 1 июля 2011 года прекращен брак, зарегистрированный 17 сентября 2004 года по актовой записи № 354, на основании решения мирового судьи судебного участка № 36 от 20 июня 2011 года. При этом, в данном решении указано, что между супругами не имеется спора о разделе имущества, являющегося совместной собственностью. 7 апреля 2006 года Х.О. купила у М. трехкомнатную квартиру, 12 апреля 2014 года Х.О. продала эту квартиру Д.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В силу пунктов 1 и 3 статьи 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

    Согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Согласно статье 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

    При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

    Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

    Таким образом, нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. Поэтому положения статьи 35 СК РФ не применяются в случае, если сделка с общим имуществом супругов была совершена одним из них в отсутствие согласия второго после расторжения брака между ними, поскольку с момента расторжения брака указанные лица утратили статус супругов. К сделкам с имуществом, находящимся в общей совместной собственности лиц, брак между которыми расторгнут, применяются положения статьи 253 ГК РФ.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий, и только в случае если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

    В отличие от статьи 35 СК РФ пункт 3 статьи 253 ГК РФ не требует получения от бывшего супруга нотариально удостоверенного согласия на совершение сделок по распоряжению недвижимостью, а также сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) госрегистрации.

    Следовательно, возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной связывается законом с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о данном несогласии. При этом бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств возлагается на сторону, оспаривающую сделку.

    Х.Ю. в нарушение положений части 1 статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих, что Д. знала или заведомо должна была знать об отсутствии его согласия на совершение сделки по отчуждению Х.О. спорной квартиры. Добросовестность приобретения Д. спорного имущества относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнута. При этом, как следует из содержания пункта 6 договора купли-продажи квартиры от 12 апреля 2014 года, на момент подписания договора отчуждаемая квартира со слов продавца никому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

    Все вышеизложенное, заключил облсуд, судом первой инстанции учтено не было, что повлекло за собой вынесение незаконного и необоснованного решения.

    С полным текстом обобщения судебной практики апелляционной инстанции судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда за первый квартал 2015 года можно ознакомиться здесь.

    Признание недействительной сделки по продаже общего имущества

    Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

    · не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);

    · заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

    · является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ);

    · заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

    · заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);

    · заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);

    · заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);

    · заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);

    Читайте так же:  Как узнать была ли перепланировка в квартире

    · заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);

    · сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ).

    По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция — возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).

    Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.

    Добросовестным приобретателем считается тогда, когда он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя , суд должен учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ — 2009.-№ 1- 163-165 с..

    Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки — одна из актуальных проблем государственной регистрации, требующая разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права.

    На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом — специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

    Однако отметим, что реституция — фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества — это требования собственника.

    Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону — неправомерное действие, не порождающее права. В случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное. Признание сделки недействительной не влечет автоматического восстановления в правах.

    Не смотря на возникающие проблемы, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр.). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях — в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

    На основании судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия:

    · погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);

    · погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.

    Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

    · восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

    Порядок восстановления регистрационных записей должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о восстановлении записей в ЕГРП учреждения юстиции требуют регистрации «восстановленного» права на общих основаниях. Однако эти требования неправомерны.

    Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя из смысла п.2 ст. 166 ГК РФ является то, что в нормах ГК РФ, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной. Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие последствия могут быть применены судом и по своей инициативе при отсутствии соответствующего требования.

    Читайте так же:  Как описывают имущество в случае неуплаты кредита

    Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного права или охраняемого законом интереса, истец обязан указать в исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

    Принимая исковое заявление, судья должен проверить, обладает ли заинтересованное лицо правом на обращение в суд за судебной защитой и осуществляется ли оно в определенном процессуальном порядке.

    В соответствии с законом условиями реализации права на предъявление иска, т.е. права на возбуждение процесса, являются: 1) соблюдение истцом установленного законом для данной категории споров или предусмотренного договором сторон порядка досудебного разрешения спора либо представление истцом документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка разрешения спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором; 2) подсудность дела данному суду; 3) процессуальная дееспособность истца; 4)наличие полномочий на ведение дела; 5) соблюдение письменной формы искового заявления; 6)оплата государственной пошлины. См.:Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.-Городец-издат, 2003. -С. 305.

    Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст.199 ГК РФ), поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья при отсутствии такого заявления не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например, ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу — доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.

    Дела о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой должны быть рассмотрены и разрешены судом до истечения двух месяцев с момента поступления заявления в суд.

    Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. По своей инициативе суд вправе выйти за пределы заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе недвижимости приходит к выводу о том, что недвижимость была приобретена по сделке, совершенной с целью, противной интересам государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст.166 ГК РФ.

    Рассмотрим пример из судебной практики, дело рассматривалось Железнодорожным районным судом г. Ульяновска. Решение было вынесено 1 апреля 2009 гСм.: Архив Железнодорожного суда г. Ульяновска за 2009 г.- Режим доступа:http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam.

    Г. обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, заключенного между ней , О. и А.

    Расчет между сторонами был произведен полностью. Истица представила в УФРС по Ульяновской области договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать квартиру.

    О. обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Указала, что в силу своего возраста, состояния здоровья, подписала документы, думая, что подписывает договор залога своей квартиры в счет обеспечения займа, который брала ее дочь. Таким образом, ответчица была введена в заблуждение.

    Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор залога. О. не имела намерения продавать квартиру.

    Суд , сославшись на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации договора купли-продажи квартире, а встречный иск о признании сделки недействительной удовлетворил.

    Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя. «У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником лишь в исключительных случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у них или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»См.: Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражная практика.-2002.- с. 10-12

    Однако распространяются на приобретателя по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные в п. 1 ст. 302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя об отсутствии прав на отчуждение имущества у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым оно было передано во владение).

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на признание договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применение последствий недействительности сделки, например, в виде возврата имущества, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право на возмещение стоимости недвижимости.

    Признание недействительной сделки по продаже общего имущества
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here