Правовое регулирование аренды имущества у физических лиц

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Правовое регулирование аренды имущества у физических лиц". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Правовое регулирование арендных отношений (стр. 2 из 17)

Арендодателем по договору аренды здания (сооружения) может быть лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Данная специфика, безусловно, требует правового закрепления. Однако в ГК соответствующее регулирование отсутствует. Нормы института аренды зданий (сооружений) отражают особенности предмета договора вне зависимости от того, кто является арендодателем. А положения о прокате к подобным отношениям неприменимы по определению[3] .

Несмотря на то, что согласно легальному определению договора проката нормы параграфа 2 главы 34 ГК распространяются только на отношения по поводу движимого имущества, некоторые положения института проката, на наш взгляд, носят унифицированный характер и поэтому до устранения в установленном порядке указанного выше законодательного пробела они могли бы применяться в порядке аналогии закона к тем договорам аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал.

Определяя место аренды транспортных средств в системе гражданских договоров, необходимо отметить следующее.

Специфика транспортного средства, предопределившая необходимость особой правовой регламентации, проявляется в том, что оно представляет собой сложное техническое устройство и является источником повышенной опасности.

Принадлежность рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно, как и любой договор аренды, направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к аренде предприятия общих положений об аренде, не противоречащих специфике предприятия. В статье 625 ГК законодатель указал, что общие положения об аренде применяются к договору аренды предприятия, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем[5] .

Аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (статья 660 ГК). На первый взгляд, данные особенности рассматриваемого обязательства противоречат арендной направленности, поскольку направленность на передачу имущества во временное пользование предполагает возврат того же самого индивидуально-определенного имущества.

Отношения аренды предприятий имеют общие признаки с арендой зданий и сооружений. Данная связь обусловлена тем, что предприятие признается разновидностью недвижимости (статья 132 ГК).

Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества»[6] . Данное законодательное решение обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости — особой ценностью, предопределяющей необходимость индивидуализации и учета.

Заслуга ГК РФ состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности[7] .

Суть отношений, регулируемых нормами института лизинга, состоит в следующем. С одной стороны, лицо (арендатор), не имеющее экономического интереса (или возможности) в приобретении имущества в собственность, испытывает потребность в использовании этого имущества.

С другой стороны, собственник не желает передавать интересующее арендатора имущество в аренду, но готов продать его. С третьей стороны, существует лицо, у которого нет в собственности имущества, необходимого арендатору, но есть денежные средства, которые оно имеет возможность вложить в приобретение этого имущества, с тем чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Соединение указанных лиц в одном правоотношении позволяет удовлетворить их экономические интересы. Поскольку данные правоотношения реально существуют, потребовалась правовая база, обеспечивающая их эффективное регулирование.

1.2 Юридическая природа договора аренды и отличие его от смежных договоров

Законодательство дает юридическое понятие договору аренды. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Необходимо отметить, что «это положение действует лишь тогда, когда арендованное имущество, используется арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если договор подобных условий не содержит, то в соответствии с прямым назначением арендованного имущества[8] .

Поскольку отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видов договоров, попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений, путем сопоставления с указанными юридическими категориями. В данном случае к юридической категории относятся договорные обязательства и объекты договора аренды.

Рассматривая вопрос о взаимоотношении сторон, касающихся обязательств, работники юридической сферы сталкиваются с такой проблемой, к какой категории относить права арендатора к категории вещных прав, или к сфере обязательственного права. По определению вещное право предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т.е объектом вещного права является вещь. Обязательственное право-это право одному лицу требовать от другого совершения определенных действий, которые и являются объектом права.[9]

В одной из научных работ автор в своих рассуждениях ссылается на такое противоречие как не соответствие по установлению вещного права, в договоре аренды устанавливается вещное право нанимателя на арендованное имущество и между тем не устанавливается вещное право между нанимателем и нанятой вещью[10] . Таким образом, на мой взгляд получается, что договор аренды носит императивный характер поскольку нет свободного волеизъявление со стороны арендатора, так как он не является собственником вещи (материальных ценностей), он не может пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом (вещью), но в то же время как арендатор он наделен правом пользоваться и владеть вещью только с согласия арендодателя, т.е. все свои действия по владению пользованию арендатор согласовывает с арендодателем (собственником имущества). Это обстоятельство вносит некоторые сложности во взаимоотношение обеих сторон.

Возвращаясь к юридическому понятию договора аренды, следует отметить тот факт, когда в юридической литературе и нормативно-правовых актах используется терминология, при которой арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор – договором имущественного найма.

Для договора аренды присущи следующие характерные ему черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Особенность договора аренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажи, мена, заем[11] .

Читайте так же:  Сроки приватизации земли под частным домом

Правовое регулирование отношений по договору аренды

Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК, § 1 которой (ст.ст. 606 — 652) содержит общие положения, применяемые ко всем видам договора вне зависимости от вида арендуемого имущества.

В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг). Выделение указанных видов осуществлено без какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия — в основном исходя из разницы в предмете пользования. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.

Принципам правового регулирования отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества посвящена ст. 625 ГК РФ.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2 — 6 гл. 34 ГК (например, в ст. 634, 644, 661 ГК РФ установлено иное распределение обязанностей по ремонту арендованного имущества, чем в общей ст. 616 ГК РФ). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и — в крайнем случае — общие положения ГК РФ, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые субсидиарно применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.

К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов. Земельное, лесное и водное законодательство с учетом особенностей предмета аренды закрепило особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех случаях, когда иное не установлено специальным законодательством.

Предметами договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, а также их части (ст. 6 ЗК) при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более одного года). Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, однако иное может быть установлено федеральным законом (п. 11 ст. 22 ЗК). Так, например, по общему правилу из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными национальными парками (п. 4 ст. 27 ЗК). Вместе с тем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» возможна передача в аренду земельного участка национального парка, расположенного в границах зон познавательного туризма или обслуживания посетителей, а также рекреационной зоны национального парка.

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник, а если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления.

По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях заготовки древесины, сбора недревесных лесных ресурсов, ведения охотничьего хозяйства, осуществления охоты и иных видов использования лесов (п. 1 ст. 72 Лесного кодекса РФ).

Договор аренды лесного участка по общему правилу заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора. Поскольку предметом указанного договора выступает недвижимое имущество, то договор, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона и на срок менее одного года, то договор государственной регистрации не подлежит.

Помимо отдельных видов договора аренды существуют также договоры аренды отдельных видов имущества, которые сдаются в аренду с особенностями, предусмотренными ГК РФ и специальным законодательством. Так, договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) является не особой разновидностью договора аренды, а договором аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, — 2011. — Т. 1. — С. 302. .

В договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения об особенностях охраны данного объекта и требования к его сохранению, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Кроме того, обязательным условием заключения такого договора аренды является охранное обязательство пользователя, предусматривающее требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта (ст. 55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 26. — Ст. 2519.).

Буквальное толкование ст. 625 ГК РФ ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. — М.: Проспект, 2010. — С. 124-125. .

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в ГК РФ можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику, чем указанные в § 2 — 6 гл. 34 ГК РФ. Например, аренда нежилых помещений по букве ГК РФ ограничена в правовом регулировании общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем и «компромиссных» решений в судебной практике. Одним из примеров таких «компромиссных» решений является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 7., которым вполне оправданно с точки зрения целесообразности, но небезупречно с точки зрения юридической логики предпринято расширительное толкование п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Читайте так же:  Заявление участковому о порче общедомового имущества

Второй проблемой является известное «перекрещивание» отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из ГК РФ, тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК РФ применять к ним в приоритетном порядке.

В литературе предложен ответ на этот вопрос исходя из соотношения понятий «виды договора аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества». Действительно, ст. 625 ГК РФ оперирует обоими указанными понятиями. В то же время она не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных § 2 — 6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие — договором аренды отдельного вида имущества.

Исходя из названия, логично предположить, что если в основу выделения положен только объектный критерий, то перед нами — договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения, предприятий). Иное — отдельные виды договоров аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев отдельные виды договоров аренды — это более специальные подразделения гл. 34 ГК РФ по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и лизинге являются приоритетными по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. Например, в случае с лизингом здания вначале следует применять нормы о лизинге и лишь при отсутствии таковых — правила об аренде зданий.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не ГК РФ), норм § 1 и 2 — 6 гл. 34 ГК РФ. Так, передача в пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством. Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» Ведомости СНД и ВС РФ. — 1992. — № 15. — Ст. 766., договор лизинга — в Федеральном законе от 29.10.1998г. № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) «О финансовой аренде (лизинге)» Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 44. — Ст. 5394.

. Например, вполне можно представить лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

[1]

Поскольку в ст. 625 ГК РФ не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК РФ, то оно не должно противоречить ГК в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК РФ. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в ГК РФ, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с ГК РФ, то следует применять ГК. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам ГК отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального, закона должны применяться в приоритетном порядке, несмотря на наличие общей нормы в ГК. Например, в ст. 607 ГК РФ указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, — по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон).

Правовое регулирование аренды (стр. 1 из 16)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА И ЭКОНОМИКИ

филиал в г. Калуге

Кафедра «Гражданское право и гражданский процесс»

«ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

выполнила студентка 5 курса юридического факультета

заочной с СПО формой обучения

ЗИМЕНКОВА ТАТЬЯНА ЮРЬЕВНА

Научный руководитель: Допущена к защите:

Введение 3

Глава 1 Общие положения об аренде 6

1.1. Понятие договора аренды 6

1.2. Существенные условия договора аренды 7

1.3. Форма и государственная регистрация договора аренды 11

1.4. Субъекты договора аренды 14

1.5. Объекты арендных отношений 16

1.6. Изменение, расторжение договора аренды 17

Глава 2 Виды договоров аренды 22

2.1. ДОГОВОР ПРОКАТА 22

2.1.1. Понятие договора проката 22

2.1.2. Стороны в договоре проката, их права и обязанности 25

2.1.3. Арендная плата 32

2.1.4. Разновидности договора проката 33

2.2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ 35

[3]

2.2.1. Понятие договора 35

2.2.2. Особенности правового регулирования 40

2.2.3. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств 44

2.3. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 46

2.3.1. Понятие и сфера применения. Существенные условия договора 46

2.3.2. Особенности правового регулирования 59

2.4. ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ 59

2.4.1. Понятие и сфера применения 59

2.4.2. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия62

2.4.3. Особенности договора аренды предприятия 65

2.5. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА) 69

2.5.1. Понятие и особенности договора лизинга 69

2.5.2. Основные элементы договора лизинга 72

2.5.3. Существенные условия и форма договора лизинга 78

Список литературы 85

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей. Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». Но, времена меняются и законы «идут в ногу со временем».

Выбор в пользу данной темы мной произведен не случайно.

Во-первых, данный договор, в настоящее время, достаточно широко используется как в предпринимательской сфере, так и в быту.

Во-вторых, данная тема актуальна и тем, что в стране растет спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий, транспортных средств, лизинга.

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества, которая входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование.

Арендные отношения разнообразны. Специфика тех или иных видов аренды предопределяется различными факторами, влияющими на них. Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл. 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

[2]

В настоящее время, в стране растет спрос на применение договора аренды, а именно аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий, транспортных средств, лизинга.

С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменилось правовое регулирование арендных отношений.

В представленной работе будет дана полная характеристика общим положениям договора аренды и видам договора аренды.

Читайте так же:  Относимость и допустимость доказательств в арбитражном процессе

Объектами исследования будут являться права и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, особенности различных видов договора аренды.

Предметом исследования будет являться договор аренды и его правовое регулирование.

Цель дипломной работы состоит в раскрытии теоретических аспектов договора аренды, вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получение максимальных знаний в области договора аренды.

Задачами рассмотрения и исследования являются:

— анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;

— рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;

— раскрытие содержания отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансового лизинга;

— рассмотрение материалов судебной практики.

Представленная работа состоит из введения, двух глав об общих положениях договора аренды и его видах, заключения и списка используемой литературы.

Глава 1 Общие положения об аренде

1. 1. Понятие договора аренды

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Видео (кликните для воспроизведения).

1. Имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю), последний — получает имущество лишь во владение и пользование, либо только в пользование.

2. Законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, т.е. они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

3. Выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору[1] .

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за свою обязанность по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от него встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, т.к. каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Также в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, обе существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является взаимным.

1. 2. Существенные условия договора аренды

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. К существенным, в силу закона, не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ называет условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечает один из юристов: «Предметом договора всегда предоставляется право на чужое действие…».

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества; по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование (стр. 1 из 14)

Рыночная трансформация экономики России привела не только к существенным общественно- хозяйственным изменениям, но к формированию качественно новых экономических отношений, среди которых одну из ведущих позиций занимают арендные отношения. Мировой опыт показал, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России замедлено из-за недооценки аренды. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработкой институционально-экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности. В контексте такого подхода становятся актуальными поиски и обоснования универсальных механизмов, обеспечивающих эффективное развитие арендных отношений в российской экономике. Необходимость решения теоретических и практических проблем, позволяющих определить приоритетные направления развития арендных отношений, определяет актуальность проведенного исследования.

Состояние научной разработанности проблемы исследования.

1.Изучить и обобщить имеющийся теоретический и практический материал по проблеме, определить теоретические основы арендных отношений в современной России, выявить закономерности их функционирования и развития на практике.

2.Уточнить и дополнить имеющееся в современной теории определение понятия «аренда», разграничить два смежных понятия «аренда» и «арендные отношения».

3.Выделить новые основания для классификации аренды, исходя из степени близости сходных явлений, а также установить принципиальную разницу между родовыми и видовыми понятиями.

4.Представить аренду как специфическую форму собственности, установить соотношение между категориями «собственность» и «аренда».

5.Описать субъекты арендных отношений.

6.Рассмотреть правовые вопросы арендных отношений.

7. Проанализировать государственное регулирование на рынке арендных отношений.

аренда правовое регулирование недвижимость

1.1Понятие аренды и арендных отношений и закрепление их права

Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Арендные отношения регламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В договоре аренды участвуют две стороны:

· арендодатель (наймодатель) — собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду на возмездной основе, за плату;

Читайте так же:  Срок изготовления апелляционного определения гпк

· арендатор (наниматель) — получатель имущества, который использует его в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием, оговоренным в договоре.

Прежде чем сдать здание, помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет[1] . В договоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства.

Полномочия арендодателя на госимущество возлагаются на Госкомимущество РФ. Организации имеют право сдавать полученное от государства имущество в аренду по согласованию с соответствующим территориальным комитетом по управлению имуществом, получившим такие полномочия от Госкомимущества РФ.

Правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные предприятия, но только с согласия собственника.

Казенные предприятия могут выступать в качестве арендодателя принадлежащего им на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника.

Учреждение ни при каких обстоятельствах не может сдавать в аренду имущество, которое за ним закрепленно на праве оперативного управления, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время если учреждению в соответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлять предпринимательскую деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений[2] .

Основным документом, регламентирующим отношения сторон, является договор аренды. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Понятие договора аренды излагается в ст. 606 ГК РФ.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, и в договоре аренды, в частности предусматриваются:

· состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, его точное описание;

· сроки действия договора аренды;

· распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

· права и обязанности арендатора в отношении арендованного имущества;

· размеры и порядок внесения арендной платы;

· возможности и условия выкупа арендованного имущества;

· обязанность арендодателя предоставить имущество в соответствии с договором (инструкции по эксплуатации, технический паспорт, укомплектованность и т. п.);

· возвращение имущества после аренды (могут быть оговорены и другие условия).

В обязательном порядке в договоре оговариваются обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными. Их нарушение ведет к прекращению действия договора и имущественному расчету.

Если условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено другое (диспозитивная норма), то стороны имеют возможность личным договором исключить ее использование или определить условие, которое отличается от предусмотренного в ней. Если такое соглашение отсутствует, то условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Манжула В.Г. 1 , Манжула Е.В. 2

1 ORCID: 0000-0002-0672-9092, Кандидат технических наук, доцент,

Акционерное общество «Редакция газеты «Вечерняя Москва», Москва, Россия;

2 Кандидат технических наук, доцент,

Военный учебно-научный центр Сухопутных войск «Общевойсковая академия Вооруженных сил Российской Федерации», Москва, Россия

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Аннотация

Приведено современное понятие аренды имущества. Рассмотрены особенности правового регулирования арендных отношений Гражданским Кодексом РФ. Раскрыты субъекты государственной, муниципальной и иной собственности. Описаны особенности заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества. Выявлена правовая лакуна, связанная с участием в арендных отношениях организаций, в уставном капитале которых доля государственных и муниципальных учреждений более пятидесяти процентов. Предложен способ ее устранения, как на уровне федерального законодательства, так и на уровне законодательства субъектов РФ.

Ключевые слова: аренда, имущество, закон, постановление, договор.

Manzhula V.G. 1 , Manzhula E.V. 2

1 ORCID: 0000-0002-0672-9092, PhD in Engineering, Associate professor,

“Newspaper office “Vechernyaya Moskva” JSC, Moscow, Russia;

2 PhD in Engineering, Associate professor,

Military Training and Research Center of the Land Forces “Combined Arms Academy of the Armed Forces of the Russian Federation”, Moscow, Russia

LEGAL REGULATION IMPROVEMENT OF STATE AND MUNICIPAL PROPERTY RENTING

Abstract

The modern concept of property renting is given in the paper. The specifics of legal regulation of renting relations by the Civil Code of the Russian Federation are considered as well, the subjects of state, municipal and other property are disclosed. The specifics of concluding rentings of state and municipal property are also described. A legal lacuna associated with participation in leasing relations of organizations in the authorized capital of which the share of state and municipal institutions is more than fifty percent is revealed. A method for its elimination is proposed, both at the level of federal legislation and at the level of legislation of the subjects of the Russian Federation.

Keywords: renting, property, law, resolution, contract.

C целью обеспечения своей деятельности предприятия, организации и другие юридические лица широко используют аренду, как достаточно простой и безопасный способ осуществления своего права на владение и использование различных объектов недвижимости.

Современное понятие «аренды» содержится в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [1]. В соответствии с этой статьей под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору за плату определенное имущество во временное владение и пользование (или во временное пользование). Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества. Понятие «собственность на имущество» включает в себя право владения – физическое обладание этим имуществом, право пользования – возможность использования имущества и получения дохода от этого использования и право распоряжения – возможность продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.

Повсеместное и широкое развитие рынка коммерческой недвижимости в России обусловило рост количества предпринимателей и компаний, основной сферой деятельности которых является получение прибыли от сдачи в аренду имущества. Данный вид коммерческой деятельности является обоюдовыгодным как для арендодателя, так и для арендатора. При этом первая сторона получает выгоду в виде платы от пользования имуществом, а арендатор имеет возможность варьирования требуемого объема и перечня имущества, необходимого для обеспечения деятельности организации, минимизирует свои риски для требований кредиторов и в ряде других случаев [2].

Единая система правового регулирования арендных отношений определена 34 главой ГК РФ. Особенности тех или иных видов аренды определяются различными факторами. Однако общие положения об аренде, выделенные в параграфе 1 главы 34 ГК РФ и, в силу своего унифицированного предназначения, применимы ко всем видам аренды. Таким образом, в ГК РФ:

Читайте так же:  Кто имеет право на бесплатную приватизацию квартиры

– определено понятие аренды, как предоставление арендодателем арендатору за плату имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, причем право сдачи в имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, уполномоченным собственником или законом (ст. 606 ГК РФ);

– установлены объекты аренды, а также обязанность в договоре аренды указывать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (ст. 607 ГК РФ);

– зафиксированы условия для заключения договора аренды в письменной форме, а также его государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ);

– установлено, что аренда имущества определяется сроком, указанным в договоре аренды, при не указании срока договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ);

– определен порядок передачи имущества арендатору, а также ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Установлены виды арендной платы, порядок и сроки ее изменения (ст. 611, ст. 612, ст. 614 ГК РФ);

– определен порядок использования имущества арендатором и условия передачи его в субаренду (ст. 615 ГК РФ);

– установлены обязательства сторон по содержанию имущества, в частности, сроки и условия проведения капитального и текущего ремонта имущества (ст. 616 ГК РФ);

– определены условия сохранения договора аренды в силе при изменении сторон, а также порядок прекращения договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (ст. 617, ст. 618 ГК РФ);

– установлены случаи досрочного расторжения договора аренды, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ);

– в статье 621 ГК РФ определено, что «арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора»;

– определен по рядок возврата арендованного имущества, а также порядок взаиморасчета при наличии отделимых и неотделимых улучшений (ст. 622, ст .623 ГК РФ);

– установлены возможные условия выкупа арендуемого имущества (ст. 624 ГК РФ).

По общему правилу, в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

В Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 212 ГК РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

– имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);

– имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 125 ГК РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Муниципальной собственностью (в соответствии с пунктом 1 статьи 215 ГК РФ) является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право государственной и муниципальной собственности в Российской Федерации разграничивается и регламентируется:

– постановлением ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» [3];

– распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 года № 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» [4];

– иными нормативными правовыми актами.

Всем участникам арендных отношений присущи рыночные цели, так для арендодателя естественным желанием является увеличение прибыли от аренды имущества, а для арендатора – снижение расходов на аренду имущества. Но если для коммерческих организаций извлечение максимальной прибыли (путем повышения доходов и снижения расходов) является очевидным, то для государственных и муниципальных организаций данный тезис еще и закреплен законодательно.

Аналогичные цели предусмотрены при проведении закупочных процедур для ряда негосударственных и немуниципальных организаций, упомянутых в п. 2 статьи 1 Федерального закона РФ от 20 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» [9]. Указанные организации при проведении своих закупок должны руководствоваться принятым и утвержденным Положением о закупках. В соответствии с п.2.1 статьи 2 Федерального закона РФ от 20 июля 2011 года № 223-ФЗ указанные организации обязаны использовать типовое положение о закупках. При этом возникает явное противоречие законодательных требований, с одной стороны арендодатель должен построить закупку так, чтобы обеспечить «игру» на повышение стоимости аренды, с другой стороны арендатор обязан обеспечить заключение договора на условиях конкурентного снижения стоимости аренды.

С целью обеспечения нормативного правового регулирования процедуры заключения договора аренды государственного или муниципального имущества, в случае, когда в качестве арендатора выступает хозяйствующий субъект, в уставном капитале которого доля участия Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в совокупности превышает пятьдесят процентов, а также иные организации, указанные в п. 2 статьи 1 Федерального закона РФ № 135-ФЗ, предлагаются следующие изменения:

– в законодательстве федерального уровня – в подпункт 3 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона РФ № 135-ФЗ после слов «муниципальным учреждениям» дополнить словами «, а также хозяйственными обществами, в уставном капитале которых доля участия Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в совокупности превышает пятьдесят процентов»;

– в законодательстве субъектов РФ – в нормативной правовой базе, определяющей порядок аренды имущества, предусмотреть исключения для проведения конкурентных процедур в отношении государственного и муниципального имущества. Например, на уровне субъекта Российской Федерации – города Москвы, дополнить раздел 45 Типового положения о закупке товаров, работ и услуг города Москвы пунктом 45.1.20. следующего содержания: «45.1.20. Заключается договор аренды государственного или муниципального имущества».

Список литературы / References

Видео (кликните для воспроизведения).

Список литературы на английском языке / References in English

Правовое регулирование аренды имущества у физических лиц
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here