Постановление правительства об общедомовом имуществе

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Постановление правительства об общедомовом имуществе". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства о разъяснении порядка определения перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме сообщает.

Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее — Правила содержания общего имущества), и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. До утверждения формы документа технического учета общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указанный учет не производится.

В соответствии с пунктом 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется:
— собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
— федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации — в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации);
— органами местного самоуправления (в городах федерального значения органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Органы местного самоуправления (в городах федерального значения органы государственной власти этих субъектов Российской Федерации), в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 — 9 Правил содержания общего имущества.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящие разъяснения до органов местного самоуправления, управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных, жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов и иных заинтересованных организаций, действующих на территориях субъектов Российской Федерации, для руководства при применении Правил содержания общего имущества.

Директор департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Р.Э. Мукумов

Постановление правительства об общедомовом имуществе

Дата документа 13.08.2006
Статус документа Не действует
Метки Постановление · Правила

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2006 г. N 491

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

РЕФЕРЕНТ: Постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219 утратило силу. Аналогичные нормы содержаться в Приказе Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 N 943.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.ФРАДКОВ

УТВЕРЖДЕНЫ
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество).

I. Определение состава общего имущества

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Постановление 491 с последними изменениями 2019 года

Постановление 491 с последними изменениями 2019 о коммунальных услугах является основополагающим узконаправленным актом, фиксирующим два комплекса норм: по содержанию общего имущества многоквартирных домов и по порядку установления цены услуг управляющих компаний в этой сфере. Все, кто намерен выяснять отношения с этими учреждениями по поводу стоимости их обслуживания и ненадлежащего качества работы должны ознакомиться с данным документом.

Цель принятия, что регулирует

Многоквартирные дома (далее по тексту МКД) являются наиболее распространенной формой жилья со своей спецификой, обусловленной тесным сосуществованием большого количества жильцов.

В таком объекте есть своя инфраструктура, коммуникации (лифт, подвалы, крыши, кабельные шахты, лестничные марши, подъезды счетчики и пр.). То есть, кроме частных владений в этих комплексах есть и общая собственность, обеспечивающая удобства жильцам.

Уход за домом и обеспечение функционирования всех его структур и элементов (лифты, подача воды, электроэнергии) осуществляют управляющие компании, которые пришли на смену ЖЭКам. За это граждане платят им определенные суммы денег указанные в договорах обслуживания

Для регулирования правоотношений, связанных с указанными выше вопросами, а также для урегулирования споров по поводу качества работ и платы за них существует целая отрасль в Жилищном праве, а главным актом в ней является рассматриваемый нами документ.

Зачастую требуется использование комплекса правовых норм по МКД, поэтому укажем рассматриваемый акт среди документов тесно с ним связанных:

  • Постановление № 491;
  • Жилищный кодекс (Гл. 30, а также отдельные статьи, например, ст. 30);
  • Правила предоставления коммунальных услуг;
  • Инструкция по эксплуатации МКД.
Читайте так же:  Договор безвозмездной передачи имущества между юридическими лицами

Все вышеперечисленное исчерпывающе регулирует правоотношения собственников жилых объектов и организаций, оказывающих коммунальные услуги.

Рассматриваемый документ являет собой два комплекса правил: по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по изменению размеров тарифов за содержание жилого помещения.

Постановление принято в 2006 г., последние изменения в него внесли 27.03.2018 г., оно состоит из таких разделов:

Раздел Что регулирует, статьи
Постановление Утверждает основной текст (правила), очерчивает сферу применения, нормы по вступлению в силу.
Правила содержания общего имущества в МКД · состав общих владений;

· нормы по определению объектов совместного использования в нескольких МКД;

· условия содержания строений и участков, на которых они арсположены;

· общие затраты владельцев на указанные цели;

· полномочия по контролю в процессе содержания дома.

Правила изменения размера оплаты за содержание жилого помещения Состоит из 16 пунктов, среди которых есть порядок и формула уменьшения платы УК, а также полномочия по оспариванию ненадлежащего и предоставления.

Содержание в общих чертах

Согласно ст. 30 ЖК владельцам жилья (квартир) в МКД вменяются обязанности содержать общее имущество в нем, которым они пользуются по праву общего долевого владения. Для этого они нанимают управляющие компании, которые занимаются ремонтом и обслуживанием домов.

Рассматриваемый нами акт конкретизирует эти положения, он содержит нормы, касающиеся следующего:

  • процедур общих собраний жильцов и их полномочия;
  • состава общего имущества, процедур его определения;
  • осмотров, проверок состояния объекта;
  • процесса утверждения списка работ по содержанию;
  • ответственности за невыполнения работ и неосуществление услуг;
  • графика и регулярности периодических мер по ремонтам (капитальным и текущим), по замене элементов коммуникаций и инфраструктуры;
  • что должны содержать технические документы;
  • определения платы, затрат и цены на содержание, а также графика и процедуры внесения средств;
  • объема полномочий владельцев по проверке и контролю качества оказываемого обслуживания;
  • документ конкретизирует нормы ЖК, касающиеся МКД, а также им конкретизируются принципы формирования тарифов по ремонту, коммуслугам и по управлению общими ресурсами дома и ее снижения, если обнаружились недостатки или ненадлежащее качество обслуживания;
  • порядка определения ненадлежащего качества работ и периода оказания услуг с недостатками — это необходимо, чтобы установить сумму компенсации и снижение оплаты;
  • ответственности потребителей и исполнителей;
  • порядка изменения стоимости;
  • средних значений нормативов потребления.

Полномочия по управлению

На имущество МКД, связанное с обеспечением работы всех систем объекта (кроме частного, то есть квартир и приватизированных помещений), распространяется собственность особой разновидности — общая долевая. Это значить, что все вопросы по нему решаются посредством общих совещаний (собраний) жильцов (владельцев).

На практике указанные собрания проводят крайне редко, так как эти полномочия делегируются организациям по обслуживанию. Но даже если есть УК, жильцы вправе собираться на свое усмотрение когда угодно.

То есть, граждане управляют МКД и непосредственно, но конечно же, у них отсутствуют навыки по техническому обслуживанию, кроме того, это требует значительных затрат времени и усилий, поэтому они нанимают специальные организации (УК) или создают объединения граждан (ТСЖ).

Оформив соглашение или Устав, указанные учреждения берут на себя ответственность по содержанию и уходу за общей недвижимостью. Это не отнимает у жильцов права проводить осмотры и проверять состояние строения, следить за ним и контролировать выполнение ремонта. Они взаимодействуют с УК или ТСЖ.

Какого имущества касается

Правила, перечисленные в документе, касаются следующего:

  • помещений общего использования. А именно, площадей, за границами квартир и предназначенных для функционирования всего строения или его частей: лестниц, подъездных площадок, сборников мусора, лифтов, коридоров, подвалов, крыш, чердаков;
  • конструкций ограждающего характера, несущего предназначения (стен, перекрывающих панелей);
  • ограждающих ненесущих элементов для больше чем одного этажа;
  • вспомогательных элементов для инвалидов;
  • земельных участков строений в границах по кадастру;
  • объектов благоустройства;
  • общих механизмов и инструментов учета;
  • внутридомовых водообеспечения (от стояков до начальных соединений), газоснабжения (от источников до конечных точек), систем отопления, электроснабжения (от внешних границ до учетных механизмов);
  • иного имущества совместного пользования, или такого, что предусмотрено проектной документацией.

В 2019-ом внесены следующие изменения в постановление 491:

Пункт (Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) Изменения
13.1 Виды осмотров: текущие, сезонные, внеочередные.
14 Результаты осмотра заносят в книги учета техсостояния (журналы осмотра).
24 пп. «в» Техническая документация теперь включает акты осмотра.
31 (самое важное изменение) Конкретизирован порядок формирования цен и оплаты в домах, где нет ТСЖ или жилищного кооператива, то есть, для большинства МКД.

Установлены обязанности по информированию и предложениям по цене для жильцов от управляющих компаний, а также утверждения правил оплаты.

Видео: История вопроса

Перерасчет

Потребитель имеет право подавать письменное требование провести перерасчет выставленных ему счетов в управляющую компанию или иную организацию, занимающуюся обслуживанием дома. В частности это возможно в таких ситуациях:

  • если собственник или зарегистрированный в жилье на протяжении длительного периода не пользуется им. В этом случае необходимо предоставить письменные доказательства такого обстоятельства (справку из органов местного самоуправления иных регионов, из места работы, если оно расположено в отдаленных местностях и подобное);
  • если помещение не оснащено индивидуальными учетными и контролирующими приборами. При этом технические возможности для их установки должны отсутствовать, то есть, если ситуация такая, что их нельзя смонтировать по независящим от гражданина обстоятельствам;
  • при обнаружении некачественности услуг, проведенного ремонта, брака или недостатков в смонтированном оборудовании.
Читайте так же:  Нужен ли техпаспорт при покупке квартиры

Порядок снижение платы за коммунальные услуги

Размер оплаты снижается в пропорциональной зависимости полных календарных дней нарушения от цены некачественно выполненной работы или услуги (п. 10 Правил изменения размера платы … ).

Величина снижения определяется по формуле: стоимость услуги делят на календарные дни в мес. и умножают на количество календарных дней на протяжении, которых оказывалась услуга.

Интересующимся законодательством в описываемой сфере следует учесть, что с принятием новой редакции постановления № 491 утратили силу нормативные акты, которые были основным по вопросам тарифов и цен, а именно постановления №№ 89 и 392. Теперь рассмотренный нами документ заменил их и является основным по этой теме.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 13 августа 2006 г. N 491 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

11 августа 2014

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 августа 2006 г. N 491

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ

РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО

ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО

КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ

УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354,

от 03.04.2013 N 290, от 14.05.2013 N 410,

В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме;

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

2. Признать утратившими силу:

Постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);

Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).

3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.

4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.

6. Установить, что действие подпункта «г» пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим Постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

7. Установить, что:

границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;

границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.

8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Видео (кликните для воспроизведения).

(в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 N 230)

от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354,

от 03.04.2013 N 290, от 14.05.2013 N 410,

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество).

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

Читайте так же:  Домофон это общедомовое имущество или нет

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Обзор Постановления Правительства РФ №491 (с последними изменениями 2018 года) о коммунальных услугах

Документ подробно регламентирует взаимоотношения по поводу содержания общего имущества МКД

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 (с изменениями 2018 года) утверждает не только Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, но и Правила, устанавливающие порядок изменения стоимости услуг управляющих компаний по содержанию такого имущества в случае их ненадлежащего качества.

Правила содержания общего имущества наряду с Жилищным кодексом и Правилами предоставления коммунальных услуг относятся к основным нормативным документам, регламентирующим взаимоотношения собственников жилых объектов и поставщиков коммунальных услуг. В данном обзоре представлены общие положения данных Правил, ответы на самые актуальные вопросы, а также текст самого Постановления и Правил.

Правила содержания общего имущества (ПП №491 от 13.08.2006): основные положения

В соответствии с п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственники жилых объектов в многоквартирном доме обязаны содержать общее имущество такого дома, которые принадлежит им на праве общей долевой собственности. Правила, утвержденные Постановлением №491, развивают это общее положение и устанавливают:

  • состав общего имущества и принципы его определения,
  • требования к его содержанию,
  • порядок осмотра и проверки состояния общего имущества,
  • порядок утверждения перечня работ и услуг по содержанию общего имущества и ответственного за их производство,
  • порядок определения необходимости и периодичности проведения текущего и капитального ремонта,
  • состав технической документации на дом,
  • порядок определения расходов на содержание дома,
  • порядок определения платы за содержание дома,
  • права собственников по проверке качества оказываемых услуг по содержанию дома.

Обзор Постановления Правительства РФ №354

Таким образом, 491 постановление Правительства РФ с последними изменениями 2017-2018 гг. подробно регламентирует взаимоотношения по поводу содержания общего имущества, и разъясняет положения Жилищного кодекса.

В утвержденных этим постановлением Правилах разъясняется принцип изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность устанавливается порядок определения и установления оказания некачественной услуги, а также порядок изменения оплаты за них.

Основные вопросы, решаемые в Правилах

Основное, что утверждает Постановление 491: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме его собственниками. Так как имущество принадлежит им на прав общей долевой собственности, соответственно, все важные решения принимаются на общем собрании. В настоящее время граждане могут управлять домом непосредственно, но наиболее часто прибегают к услугам управляющих компаний или образуют товарищество. С УК заключается соответствующий договор, с ТСЖ это делать не обязательно, ведь имеется Устав.

Именно УК, ТСЖ (а также Жилищные кооперативы или Специализированные потребительские кооперативы, выполняющие аналогичные функции) после заключения соответствующего договора становятся ответственными за содержание общего имущества. Однако собственники жилых объектов также могут самостоятельно следить за состоянием дома, осматривать его и взаимодействовать с уполномоченными лицами УК или ТСЖ по этому поводу.

Что же входит в состав общего имущества, приведем основные позиции и их общее описание:

  • прежде всего это помещения общего пользования, то есть те площади, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания всего дома или его части (лестницы, площадки между ними, лифты, коридоры, подвалы, мусоросборники и т.д.),
  • крыши,
  • ограждающие несущие конструкции (несущие стены, плиты перекрытий и т.д.),
  • ограждающие ненесущие конструкции, если они предназначены для обслуживания не только одного этажа,
  • оборудование для инвалидов,
  • земельный участок, на котором стоит дом, в тех границах, которые определены по кадастровой документации,
  • объекты благоустройства,
  • общие приборы учета,внутридомовые инженерные сети холодного и горячего водоснабжения от стояков до первых отключающих устройств,
  • внутридомовая система водоотведения от стояков до первых стыковых соединений,
  • внутридомовая система газоснабжения от источника газа до крана (Постановление 491 от 13.08.2006 с последними изменениями 2018 года в ред. ПП РФ от 9 сентября 2017 года N 1091.),
  • внутридомовая система отопления,
  • внутридомовая система электроснабжения от внешней границы до индивидуальных или общих приборов учета.
Читайте так же:  Возврат излишне уплаченного налога статья нк

При этом, законодатель не ограничивает данный список, согласно п. I1 в число такового может быть включено и иное имущество, которое отвечает следующим требованиям:

  • оно предназначено для совместного использования,
  • предусмотрено проектной документацией.

Общее имущество должно содержаться в удовлетворительном состоянии, отвечающем требованиям законодательства РФ. Прежде всего, оно должно быть безопасным, доступным и обеспечивать потребности жителей в предоставлении коммунальных услуг.

Правила предусматривают минимальный состав по содержанию общего имущество, включая осмотр, уборку и поддержание его в удовлетворительном состоянии, сбор и вывоз отходов. Перечень работ и услуг обязаны утвердить собственники на общем собрании, также на основании такого решения производятся текущий и капитальный ремонт. Правила также разъясняют подробно, как выполняется обязанность по несению платы за содержание общего имущества, как обеспечивается наличие средств на эти нужны (плата за содержание в размере, устанавливаемом в зависимости от способа управления). В любом случае, согласно Правилам, эта плата должна соответствовать набору оказываемых услуг, их качеству и количеству.

Обзор закона о прямых расчетах в сфере ЖКХ в 2018 году

Изменения в Постановлении №491

Правила были приняты Правительством еще в 2006 году, с тем пор ситуация в стране изменилась. Вполне логично, что потребовались изменения. Дополнения вносились в список общего имущества. С 1 января 2017 года в состав общего имущества включены автоматизированные системы учета потребления, иначе говоря, приборы учета (пп. е 1 Постановления 491 с последними изменениями 2018 года о коммунальных услугах )

Большие сложности на практике вызывала оплата воды и электричества, используемых на содержание общего имущества. Пока эти расходы не были отнесены к содержанию общего имущества и не установлена обязанность собственников по их компенсации. Также были утверждены нормы потребления. В течение 2017 года вносились поправки относительно порядка оплаты общедомовых приборов учета, которые необходимо было устанавливать для фиксирования расходов (в том числе, в принудительном порядке).

Поправки к Правилам содержания общего имущества обсуждаются постоянно. Уже есть несколько проектов, предусматривающих увеличение полномочий контролирующих органов по проверке управления многоквартирным домом. Возможно изменения в документ будут внесены и в 2018 году. Поэтому, необходимо следить за новостями.

Скачать полный текст Постановления Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 (с изменениями 2018 года)

Разъяснения ВС РФ о содержании общего имущества в МКД

Верховный суд РФ опубликовал четвёртый обзор судебной практики за 2016 год, в него попали два разъяснения по поводу использования общего имущества в МКД. Первое раскрывает вопрос включения в состав общего имущества МКД первого отключающего устройства от стояка.

Второе отмечает, что управляющая организация не обязана оплачивать РСО потери тепла в сетях, если они не относятся к общему имуществу и отсутствует решение ОСС об установлении иной границы ответственности, даже если УО подписан акт балансовой принадлежности.

Включение в состав ОИ первого отключающего устройства от стояка

Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2016 г. N 93-КГ16-2: если элементы внутридомовых инженерных систем располагаются в жилом помещении, это не значит, что они обслуживают только это помещение и не входят в состав общего имущества в МКД.

Квартира собственника была повреждена из-за аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения. Собственник посчитал, что виновата в случившемся управляющая организация. Она должным образом не выполнила обязанности по содержанию общего имущества в МКД, поэтому и произошла авария.

Управляющая организация сослалась на то, что первое отключающее устройство от стояка не входит в состав ОИ, и отказалась выплачивать компенсацию. Однако суд принял сторону собственника и удовлетворил иск.

Состав общего имущества в МКД перечислен в п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ от 13.08.2006 N 491). Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее содержание такого имущества.

[3]

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ говорит, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания, предназначенная для водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т.д. Она должна отвечать требованиям проектной документации, для этого необходимо регулярно проводить техобслуживание и проверки.

Верховный суд РФ поясняет, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей.

Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД.

Так как первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны нужны для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, то их можно включить в состав ОИ.

Мы привыкли считать, что если раз оборудование находится в квартире, то и обслуживает только её. Верховный суд РФ не согласен с такой позицией и указывает, что, согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, такое оборудование может находиться внутри и за пределами помещения.

Также Верховный суд РФ отмечает, что суды должны разбираться в каждой отдельной ситуации: принадлежит аварийное сантехническое оборудование к имуществу собственника или к общему имуществу МКД.

Возмещение потерь тепловой энергии РСО

Определение Верховного суда РФ от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310: управляющая организация возмещает РСО потери тепловой энергии в сетях только когда сети относятся к общее имущество в МКД.

Застройщик построил участок тепловой сети вдоль внешней стены дома до тепловой камеры. Тепловая камера входила в состав сетей РСО. Застройщик и РСО подписали акт, в котором обозначили границы эксплуатационной ответственности – по фланцевому соединению тепловой камеры. Аналогичный акт РСО подписала с УО перед сдачей дома в эксплуатацию.

[1]

РСО обратилась в арбитражный суд с иском к УО с требованием возместить потери теплоэнергии. Первый суд исковое требование удовлетворил, последующие суды его подтвердили.

Читайте так же:  Как поменять квартиросъемщика в неприватизированной квартире

Они решили, что раз теплопровод обеспечивает МКД и не является бесхозяйным, то управляющая организация должна платить за потери тепловой энергии. Верховный суд РФ с таким мнением не согласился.

Оплачивать потери в тепловых сетях должен тот, кто несёт за них ответственность. Права УО по отношению к тепловым сетям как к части общего имущества МКД зависят от прав собственников помещений в этом доме.

Управляющая организация самостоятельно устанавливать состав общего имущества в МКД не может. Это право ОСС. А то, что застройщик передал УО теплопровод, не говорит о том, что его собственники – жильцы МКД.

Точка поставки тепловой энергии в МКД должна находиться на внешней стене МКД в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Другой вариант – собственники подтверждают право на тепловые сети за пределами внешней стены дома.

Выносить точку поставки за пределы внешней стены без согласия собственников незаконно.

[2]

Верховный суд РФ пояснил, что предыдущие суды не разобрались:

  • были ли основания для определения границы балансовой принадлежности по сетям теплоснабжения за пределами внешней границы стены МКД,
  • имелось ли решение ОСС на определение состава общего имущества,
  • можно ли спорный участок тепловых сетей отнести к иным объектам, предназначенным для обслуживания одного МКД (пп. «ж» п. 2 Правил).

Постановление №491: все о правилах содержания общедомового имущества

Постановление№491 даст ответа на три важных вопроса: что такое общее имущество собственников дома, где заканчивается общее и начинается частная собственность и как должно содержаться общее пространство дома.

Постановление — это своеобразный мануал с правилами по уходу за вашим домом. Ведь большую его часть, за пределами вашей квартиры, составляет именно общедомовая территория.

Этот документ очень объемный и подробный, и, при необходимости, в нем можно найти описание каждого спорного момента, который может приключиться у жильцов. Переписывать его суть сложно, да и не нужно — пересказ уничтожит такие необходимые юридические формулировки. Поэтому мы расскажем о том ЗАЧЕМ вам может понадобиться

Что относится к общедомовой собственности

Как мы уже говорили, к этой категории относится весь дом за исключением квартир жильцов, а также все коммуникации и механизмы, которые обслуживают все помещения дома.

Так, постановлением правительства РФ 491 в общедомовую собственность включается сама конструкция дома, помещение подъезда, чердака и подвала. Сюда же относятся все коммуникации: водопроводные и канализационные трубы, трубы отопления, электрические сети.

Кроме этого в категории общего: лестницы и лестничные пролеты, кровля, ливневые стоки и вентиляционная система, лифты и лифтовые шахты, котельные бойлерные и колясочные помещения.

Кроме этого, вместе жильцы могут владеть шлагбаумом, автоматическими воротами при въезде во двор; а еще земле под домом, всеми измерительными приборами, вроде «умных счетчиков», стоянки и детские площадки.

Пример. Все эти помещении по договору обязано содержать управляющая компания или ТСЖ. В случае, сели что – то оказалось испорчено – потекли труды, не хватает давления в системе, перегорела лампочка или не едет лифт, нужно обращаться к ним. Это постановление будет полезно, если, например, за починку трубы в подъезде с жильцов требуют дополнительные деньги. За содержание и текущий ремонт вы ежемесячно платите по квитанциям, и починка труб, которые располагаются не в квартире в платные услуги не входят.

Кто определяет что отнести к общедомовой территории

Во-первых, причислить то или иное помещение к общедомовому имуществу имеют право сами жильцы. Это решение принимается на общем собрании для того, чтобы организовать уход за этой частью дома – уборку, обслуживание коммунальных систем и, конечно, сбор средств на все эти цели. Протокол общего собрания передается в УК.

Пример. Жильцы могут совместно владеть помещением на первом этаже здания или сдавать в аренду помещение в цоколе дома. Все средства от этого предприятия будут направляться на счет многоэтажки. Соответственно в какой – то момент одну из переоборудованных квартир могут внести в общедомовую собственность.

Во-вторых, причислить объект к общедомовой территории могут органы государственной власти. Их цель – проконтролировать правильную эксплуатацию дома.

И, в-третьих, добавить или уменьшить список общедомовой собственности могут органы региональной власти в том случае, когда многоквартирный дом остался без управления и проводиться конкурс на выбор УК.

Есть ли общедомовая собственность в моей квартире

Официально, все, что находиться за входной дверью – имущество собственника. Исключение составляют стояки по холодной и горячей воде, батареи, электрическая проводка и газовая разводка. Все эти коммуникации относятся к общедомовой собственности. Границей с частным имуществом будет служить запорная арматура. Словом, территория жильца и платные услуги соответственно, начинаются после крана, который перекрывает ресурс у вас в квартире.

Система вентиляции, в которой случаются засоры, тоже относится к системам дома. Здесь стоит обратиться в вентиляционную службу управляющей компании. Другая ситуация, если имеется в виду вентиляция газовой колонки. Она относится к газовому хозяйству и на ее обслуживание заключается отдельный договор со специализированной организацией. Платит за обслуживание вентиляции жилец квартиры.

Видео (кликните для воспроизведения).

Подробнее о любой из спорных ситуаций, а также о том как именно должно содержаться общее имущество, можно узнать в тексте постановления здесь.

Постановление правительства об общедомовом имуществе
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here