Покупка наследственной квартиры риски для покупателя

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Покупка наследственной квартиры риски для покупателя". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Покупка унаследованной квартиры

В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца. Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей. Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск. Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины. В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство

Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса. Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск. Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег. На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве. Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности. Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно. истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.
Читайте так же:  Кто должен платить налог при продаже квартиры

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ. Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Перед покупкой унаследованной квартиры настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией. Сегодня в судах огромное количество пострадавших людей которые рискнули купить жилье у продавцов которым это жилье досталось по наследству.
Соблазн купить унаследованную квартиру объясняется ее невысокой ценой по сравнению с аналогами.

При покупке наследственной квартиры нужно быть готовым к возможным неожиданностям в течение 10 лет. Так как, лишь по прошествии этого срока, можно ничего не опасаться и смело покупать такую квартиру.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на « отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры. И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

И к этому понятию добавляется формулировка: « сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова « не знал и не мог знать и принял все разумные меры !» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что « ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: « Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

Читайте так же:  Ложные показания в административном процессе

Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

1. Проводите сделку с юристом.

Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

3. Оформлять договор через нотариуса.

В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков ( об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

[1]

Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности; отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности; и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

Видео (кликните для воспроизведения).

В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

6. Титульное страхование от утраты права собственности.

Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

[3]

Если кто-то , узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ ( об этом будет подробно написано в следующих статьях).

Читайте так же:  Ответственность за нерегистрацию договора аренды

Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Квартира по наследству – риски покупателя

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию — Напишите свой вопрос в форме или Позвоните по бесплатному номеру 8(800) 500-27-29 доб 298

Часто покупатели категорически отказываются приобретать квартиру, узнав, что продавец получил ее в наследство. Действительно, покупка наследственной квартиры относится к одной из самых рискованных операций с недвижимостью. Но так ли велики риски, как кажутся? Как можно подстраховаться в подобной ситуации? И стоит ли отказываться от понравившегося варианта только потому, что жилье было унаследовано?

Риски квартиры по наследству

В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.

Что может ожидать покупателя:

  • Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
  • Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
  • Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
  • Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
  • Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
  • Завещание признается недействительным по разным причинам.

По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.

Квартира по завещанию: риски

Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.

Риски приобретения имущества по завещанию:

  • Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
  • Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
  • Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
  • Признание наследника недостойным.

Так стоит ли покупать наследственную квартиру?

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

  • Наследство «свежее», менее трех лет.
  • Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
  • В квартире есть зарегистрированные лица.
  • Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
  • Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Как максимально обезопасить сделку

Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:

  • Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
  • Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
  • Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
  • Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
  • Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
  • В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
  • Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.

[2]

Но нужно знать, что полностью обезопасить подобную сделку нельзя, даже приняв необходимые меры предосторожности. Для проведения комплексной проверки объекта и повышения безопасности покупки квартиры лучше обратиться за сопровождением сделки к юристам по недвижимости или риелторам.

Читайте так же:  Смена места регистрации физического лица

Внимание: Чтобы проверить недвижимость — вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн. Это быстро и удобно.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.

Риски при покупке квартиры у наследников

Чем может быть опасна покупка квартиры у наследников? Покупка жилья ответственный и важный шаг в жизни большинства людей, подходить к нему нужно серьезно и не торопясь. Нередко покупатели сталкиваются с жилплощадью, которая досталась продавцам по наследству.

Покупателей данный факт отпугивает, но как быть если жилье понравилось и идеально подходит по всем параметрам единственный минус это, то что оно было унаследовано. Оказаться и искать дальше или рискнуть и купить?

Способы получения наследства

Для начала надо понять, что такое наследство. Это имущество, являвшееся собственностью человека, а после смерти перешедшее во владение его родственникам или иным лицам.

Данный переход возможен двумя способами:
  1. По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и абсолютно чужим людям.
  2. Или по закону, законодательство предусматривает передачу наследства в порядке очереди которая образуется в связи с родственными узами наследодатели и приемников.

В обоих случаях получение наследства происходит после обращения в нотариальную контору по месту проживания наследодателя. Нотариус открывает наследственное дело и в течении полугода происходит оформление собственности на нового владельца.

Риски при покупке унаследованной квартиры

В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.

ВНИМАНИЕ . Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.

Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.

В соответствии с законом существует наследственная очередь, которая выстраивается из людей имеющих кровную связь с покойным.

Порядок зависит от того на сколько ближе узы, то есть от близких родственников к дальним. ГК РФ предусматривает 8 очередей:
  • наследники первой очереди — это супруги если в разводе, то не считаются, дети родные и приемные и родители;
  • к приемникам второй очереди относят братьев и сестер даже если у них только один родитель общий, а также бабушки и дедушки;
  • третьей считаются дядюшки и тетушки;
  • 4 и последующие очереди редко вступают в наследственные права так как обычно находят родных более близких по узам.

Родственники приглашаются к наследованию по очередности, если отсутствуют претенденты впереди стоящей приглашают приемников из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают о том, что стали наследниками или от них скрыли этот факт другие родственники.

ВНИМАНИЕ . Получив наследство по закону, риски, что появятся еще наследники достаточно велики так, как нотариусы не занимаются поисками возможных претендентов на наследство.

То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его ребенку от бывшей жены, но окажется, что помимо этого ребенка у него еще есть ребенок на стороне, от которого он не отказался и дал свою фамилию, что дает ему полное право претендовать на часть собственности покойного. Или муж и жена расстались, не развелись, супруг скончался, а она не знала, наследство досталось брату покойного, относящемуся ко второй очереди. Но через полгода объявилась наследница и потребовала свое имущество. Ситуации подобного рода может быть множество и каждая приведет к разбирательству в судебном порядке.

По завещанию

Завещание документ, составляющийся по доброй воле и указывающий одного или нескольких претендентов на получения собственности находящейся во владении составителя документа.

Если покупатель все же рассматривает квартиру, которую продавец получил по завещанию стоит ознакомиться с некоторыми возможными рисками:
  • завещание может быть опровергнуто, подать документы на оспаривание волеизъявления наследодателя может любой из наследников по очереди;
  • завещатель мог оставить дополнительные указания, касающиеся того чтобы наследники выполнили ряд обязательств в отношении иных лиц. Это может быть предоставление права проживания третьим лицам на территории жилой площади на какой-то определенный скок и т.д. Данное волеизъявление не аннулируется в случае продажи недвижимости, и покупатель может вместе с жильем приобрести еще и соседа;
  • в соответствии с законодательством в частности ГК РФ ст.1149 учтены категории лиц, имеющих право на выделение обязательной части в наследстве к ним, относятся: дети, являющиеся нетрудоспособными или не достигшими возраста совершеннолетия, второй супруг и родители скончавшегося признанные нетрудоспособными, нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на попечении покойного не менее одного года. Независимо от того, что в завещании, они не были указаны они вправо получить часть наследства, она равна половине от той доли которая могла бы быть получена по закону в порядке очередности.
Существует также возможность того что составленное завещание будет признано не действительным, для этого должны быть основания:
  • если завещатель в период составления документа был признан недееспособным;
  • в момент составления завещания находился под воздействием алкоголя, наркотических веществ и т.д.
  • на завещателя оказывалось давление со стороны третьих лиц в момент составления бумаги.
Не исключен также факт того что наследник по завещанию буде признан не достойным такое возможно если:
  • со стороны наследника были совершены действия противоправного характера в отношении завещателя или иных возможных приемников;
  • если со стороны приемника не выполнялись обязательства на содержание покойного.

Наличие завещания не обезопасит от рисков появления возможных претендентов на наследство, недовольные родственники и в этом случае могут подать на оспаривание завещательного документа.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Сроки давности

Несмотря на то что законом установлено, что на протяжении шести месяцев наследники должны оформить и вступить в права наследования по факту все немного сложнее. Так как не всегда наследники знают о наследстве или имеют возможность его принять в установленный период срок пропускается, но суд при наличии серьезных причин может его восстановить.

Читайте так же:  Исключительная компетенция общего собрания участников ооо

ВАЖНО . Итак, в соответствии со ст.1155 ГК РФ которая говорит о том, что наследник пропустивший срок вступления по уважительной причине вправе в судебном порядке восстановить срок. Подать в суд можно в течении полугода с момента как узнал о том, что являлся наследником.

А для тех наследников, чьи права были нарушены, и они били проигнорированы, как приемники, законом предусмотрено обращение в суд с иском в течение десяти лет с момента смерти завещателя (ст.196 ГК РФ) и не важно была ли наследственная собственность перепродана или нет.

Продажа жилья, которое получено во владение менее чем три года назад обязует продавца выплатить государству налог в размере 13% с суммы, полученной за продажу, и не редко поступает предложение указать в договоре сумму ниже реальной. В случае если появляются новые наследники, восстанавливающие свои права, а суд встает на их сторону, то продавец должен вернуть сумму, полученную за жилье обратно покупателю, а покупатель передать квартиру. И такт возникает вопрос, какую же сумму вернет продавец? Естественно ту что указана в документах и доказать, что она на самом деле была больше вряд ли получится. Покупатель теряет не только жилье, но и часть уплаченных за него денежных средств.

Наиболее распространенные случаи, которые могут возникнуть при приобретении наследственного имущества:
  • вероятность того что в течении первых нескольких лет после приобретения недвижимости могут объявиться родственники, которые не знали о наследстве и в судебном порядке восстановить сроки принятия;
  • возможно появление лиц, имеющих право на обязательную долю в имуществе, но узнавших об этом не своевременно;
  • также со стороны нечестных продавцов может быть скрыт факт наличия распоряжения наследодателя дающего право проживания на территории продаваемого объекта постороннему лицу;
  • есть риски того что лицо продающее недвижимость может быть признано недостойным после совершения сделки о продаже;
  • при оформлении наследства не учли наличие доли второго супруга. Такое возможно в случае если супруги разъехались много лет назад, а официально отношения не прекратили
  • аннулирование написанного завещания.

Наступление любого из этих обстоятельств, скорее всего приведет к тому что права законных наследников на жилье могут быть восстановлены. Что является неприятнейшим моментом для покупателя. Первые годы риски оспаривания наследства наиболее высоки.

Продажа наследственной квартиры после трех лет владения ею не дает полной уверенности в том, что не объявятся неожиданные наследники, но значительно снижает риск их появления. В соответствии со сроком, установленным ГК РФ ст.196 период подачи иска по наследственным вопросам составляет три года. Началом считается момент, с которого истцу стало известно о праве на наследство. Максимально установленный временной промежуток, в течении которого возможно подать иск об оспаривании прав на наследственную массу в виде жилого помещения составляет десять лет с момента кончины наследодателя. Но несмотря на это все же безопаснее заключать сделки с унаследованной собственностью если она во владении продавца более трех лет.

Как избежать возможных проблем

Покупатель может снизить риск возникновения возможных проблем если:
  • приобретать недвижимость будет у наследника, который владеет жильем более 6 лет, в таком случае появление нежданных наследников сводится к минимуму;
  • подробно изучить все бумаги на жилое помещение. Можно обратится к юристу, который занимался наследством и уточнить круг возможных наследников. Также можно подстраховаться и попросить продавца составить документ, по которому в случае возникновения судебных тяжб, связанных с появлением нежданных наследников все будет оплачено стороной продавцом;
  • ни при каких обстоятельствах не занижать цену в договоре о купле продаже. Так как последствия такой сделки выйдут боком покупателю, если вдруг возникнет потребность в возврате имущества.
Собираясь купить квартиру у наследников следует очень тщательно подойти к покупке изучить внимательно все документы, которые потребуются для проведения сделки:
  • следует ознакомиться со свидетельством о смерти, важно чтоб смерть была установлена медицинским учреждением, а не судом. Факт установки смерти через суд, возможен только для лиц безвестно пропавших, что не гарантирует того что такое лицо вернется и заявит права на собственность;
  • стоит также ознакомиться с кругом возможных претендентов правопреемников, желательно чтоб были предоставлены свидетельства о разводе, рождении, браке, кончине возможных наследников;
  • если продавец состоит в браке потребуется заверенное соглашение со стороны второго супруга;
  • следует также запросить выписку из домовой книги, в которой указаны все жильцы когда-либо зарегистрированные на продающейся площади;
  • важно чтоб продаваемая квартира принадлежала продавцу по праву собственности. Оформление, которой возможно только по истечению установленного срока, который равен полугоду с даты кончины наследодателя. Регистрация проводится в ЕГРН и после выдается свидетельство на собственность;
  • при наличии завещания стоит его прочесть, чтобы исключить возможность появления нежданных жильцов и т.д.
  • приобретение только части наследства, то есть доли принадлежащей одному из наследников следует убедиться в наличии у продавца письменных отказов со стороны остальных владельцев, так как статья ГК РФ гласит, что в первую очередь необходимо предложить свою часть остальным совладельцам имущества;
  • продажи несколькими наследниками требует подписания договора о продаже всеми продавцами;
  • ну и потребуется стандартный набор — это паспорт владельца квартиры, документы из БТИ и кадастра.

ВНИМАНИЕ . Важно уточнить нет ли у покойного близких родственников за границей которые могут просто не знать о его смерти и объявятся после того как сделка о продаже будет оформлена. В их случае суд восстановит срок вступления в право наследства, и жилье придется вернуть законным правообладателям.

Для того чтобы обезопасить себя при проведении сделки с квартирой, полученной по наследству следует прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов нотариуса, юриста. Они помогут избежать возможных сложностей изучив документы, смогут сказать стоит ли рисковать и приобретать такое жилье или лучше поискать другое.

Видео (кликните для воспроизведения).

Приобретение недвижимости у наследников достаточно рисковая покупка, но если такая квартира находится во владении уже достаточно долгое время лучше если около десяти лет, то приобретение ее вполне безопасно. Во всех остальных случаях стоит внимательно отнестись к проверке документов на недвижимость, особенно если приобретение будет осуществляться через ипотеку. Для того чтобы снизить риски потерять денежные средства, затраченные на приобретение, ни в коем случае не указывать в договоре цену ниже действительной. Также стоит прибегнуть к помощи юриста он поможет разобраться с документами и исключить обман со стороны продавцов.

Покупка наследственной квартиры риски для покупателя
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here