Переход права собственности на служебное жилое помещение

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Переход права собственности на служебное жилое помещение". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 102 ЖК РФ

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

>
Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Жилищное право

РУБРИКА: Жилищное право

ТЕМА: Право собственности на служебную квартиру

Вопрос: Мой муж работает в компании ОАО «РЖД» с 1996 г. Стаж не прерывался. Начинал работать на Восточно-Сибирской дороге, в 2008 г. переводом перешел работать на Октябрьскую дорогу. Здесь ему дали служебную квартиру в октябре 2010 г. Если он отработает двадцать лет в ОАО «РЖД» и мы проживем в служебной квартире 10 лет, перейдет ли эта квартира в его собственность? Не рискуем ли мы остаться без жилья, когда уйдем на пенсию?

Ответ: В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ) не прописана процедура о передаче в собственность служебного жилья.
Согласно ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность РФ и т.п.

В соответствии с ч. 3 ст. 104 ЖК РФ срок найма служебного жилого помещения не должен превышать срока службы (работы) сотрудника, указанного в контракте (трудовом договоре). Увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Также переход права собственности на служебное жилое помещение, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения.

Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма служебных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 (если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения) и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, а именно:

не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

— члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

— пенсионеры по старости ;

— члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение и который умер;

— инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ).
В данный перечень категорий граждан, которым предоставляется другое жилое помещение при выселении из служебных жилых помещений не включены такие категории граждан, как лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет, как это было предусмотрено пунктом 6 ч. 1 ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР, который утратил силу с 1 марта 2005 года.

Таким образом, если Ваш муж, достигнув пенсионного возраста, все еще будет работать и пользоваться служебной квартирой, а также будет состоять на учёте в качестве нуждающегося в жилых помещениях, Вас не смогут выселить из данной служебной квартиры без предоставления другого жилого помещения. Стаж работы и количество лет, прожитых в служебной квартире, не влияет на возможность приобретения служебной квартиры в собственность или продолжение пользования этой квартирой по договору найма служебного жилого помещения.

Юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» Осипова Е.

Консультации
(вопрос-ответ)

Оформление земельного участка под домом
Подробнее

Подключение к газопроводу дачных участков
Подробнее

1.jpg» />

Последний вопрос/
горячая новость

ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров. Подробнее

Читайте так же:  Требования к жилому дому для получения техпаспорта

Служебное жилье в собственность

Согласно части 2 статьи 92 Жилищного кодекса РФ «В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.»

В соответствии с ч. 2 ст. 102 » Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.»

Таким образом, основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.

В настоящее время применяются Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 . В соответствии с п.

Статья 102 ЖК РФ. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

п. 3 и 4 указанных Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Кроме того, с Вами должен быть заключен договор найма в письменной форме. Также возможно проживание как видно из ст. 102 ЖК РФ, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Я так понимаю, в Вашей квартире должна была быть произведена смена собственника, но по каким — то причинам юридически оформлено не было, поэтому уведомлять Россреестр не о чем, хотя обязательства такие есть. Надеюсь я ответила на Ваш вопрос.

Новая редакция Ст. 102 ЖК РФ

[1]

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Комментарий к Статье 102 ЖК РФ

1. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения происходит в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, предусмотренным Кодексом. Речь идет, в частности, о случае, предусмотренном ч. 2 комментируемой статьи. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается также в случаях его расторжения по правилам ст. 101 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Кроме того, упомянутыми в ч. 1 ст. 102 Кодекса иными основаниями прекращения соответствующего договора могут быть, например:

прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы — для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104);

прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы — для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105);

истечение периода времени, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, — для прекращения указанного договора (ст. 106).

Такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя, также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

2. Часть 2 ст. 102 Кодекса содержит специальные нормы, которые применяются только к договорам найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях.

По общему правилу переход указанных здесь вещных прав наймодателя на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии к другому лицу является основанием прекращения соответствующих договоров найма. В таких случаях выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (см. ч. 4 ст. 103 Кодекса).

Исключением из общего правила является случай, когда новый субъект вещного права на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии является работодателем в трудовых отношениях с работником — нанимателем такого жилого помещения. В таком случае договор найма специализированного жилого помещения продолжает действовать, но в него будет необходимо внести изменения, касающиеся сведений о наймодателе.

Другой комментарий к Ст. 102 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.

Что касается членов семьи нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования таким жильем (например, члены семьи беженца или вынужденного переселенца, поскольку сами они также признаны беженцами либо вынужденными переселенцами).

Перевод жилья в служебное

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) срока договора, заключенного на определяемый ЖК период (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по истечении срока действия трудового договора, по окончании службы, по завершении капитального ремонта или реконструкции дома, после расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения и т.д.

Читайте так же:  Как оформить придомовую территорию частного дома

Договор найма служебного жилого помещения и жилья в общежитии прекращается в случае перехода права собственности на такое жилье (права хозяйственного ведения или оперативного управления). Изъятие предусмотрено только для одного случая: работник — наниматель данного жилья — сохраняет трудовые отношения с его новым собственником (юридическим лицом, которому жилье передано в хозяйственное ведение или оперативное управление). В этом случае служебная квартира либо жилье в общежитии за ним также сохраняется.

переход права собственности на служебное жилое помещение

Когда речь идет о приватизации служебной квартиры, возникает множество вопросов, по разрешению которых существует достаточно сложная и неоднозначная судебная практика. Однако приватизировать служебную квартиру, которая была передана на баланс муниципальным органам, а часто и оформлялась в качестве служебной с определенными нарушениями норм законодательства, можно путем разрешения судебных споров.

Основания для приватизации служебного жилья

В соответствии с действующим законодательством, указанное жилье (служебное) может приватизироваться, однако правовых оснований, установленных законом, для этого совсем не много.

Закон РФ от 04.07.1991 года № 1541 «О приватизации жилищного фонда в РФ» установил запрет на приватизацию служебных помещений. Этим законом предоставляется право собственникам жилищного фонда принимать соответствующие решения о предоставлении права приватизации служебных помещений (квартир), которые относятся к жилищному фонду, а также квартир и жилых помещений, которые закреплены за предприятиями или учреждениями на правах оперативного управления или хозяйственного ведения.

В судебной практике достаточно важным является вопрос о том, какие помещения имеют статус служебных, что, как следствие, ограничивает права граждан, проживающих в них, на приватизацию жилья. Верховным Судом дано разъяснение по этому поводу. Согласно Положению о госучете жилищного фонда в РФ (Постановление Правительства РФ от 13.10.97 г. № 1301) госучету подлежат жилые дома, общежития, гостиницы, приюты, служебные жилые помещения и т.д., пригодные для проживания.

Исходя из изложенного следует, что после того, как было принято решение соответствующим органом о том, чтобы включить квартиру или другое жилое помещение в число служебных, оно должно пройти регистрацию в качестве такого (служебного) помещения в органах госрегистрации (Определение ВС России от 23.06.2006 г. № 35-В06-12).

Установленный же запрет на реализацию права приватизации служебного жилья имеет ряд условий для его применения. Эти условия выработаны правоприменительной практикой принятия судебных решений Верховным и Конституционным судами России. Судебные решения этих инстанций предусматривают, что фактическое ограничение реализации прав граждан на приватизацию служебных жилых помещений должно быть законодательно обосновано, в том числе и обстоятельствами дела. В таких случаях суды обладают правовой возможностью в спорах о признании права на приватизацию служебных квартир и других жилых помещений самостоятельно выносить решение о том, обосновано ли ограничение права граждан на приватизацию и при этом должны учитываться как формальные следующие факторы:

  • то, что квартира отнесена в соответствующей документации к категории специализированного жилого фонда;
  • наличие в жилье свойств, которые характерны жилым помещениям специализированного фонда (укомплектованность инвентарем, мебелью, наличие правил внутреннего распорядка и т.д.).

Судебная практика приватизации служебного жилья

Определением Конституционного суда № 119-0 от 18.04.2006 года было определено, что право на приватизацию в Федеральном законе должно быть обеспечено возможностью соблюдения соответствующих гарантий граждан при передаче имущества в собственность открытых акционерных обществ. К таким гарантиям относят закрепленные Конституцией России права на жилье, которые позволяют гражданам по своему усмотрению и в своих интересах приватизировать жилье.

Из всего вышеизложенного и основываясь на существующей судебной практике, можно сделать вывод о том, что при передаче служебного жилья в собственность коммерческих организаций не ограничивается право граждан, проживающих в них, на приватизацию данного жилого помещения (Положение ст. 19 ЖК РФ). А переход права собственности из государственной и муниципальной в собственность коммерческих организации не влечет за собой расторжение или изменение договора найма жилого помещения (квартиры). В этом случае формальный фактор того, что это помещение в документах о регистрации указано как служебное, на практике не ограничивает прав граждан на его приватизацию.

Подтверждением вышеуказанной правовой позиции может служить решение суда по делу № 33-9579 от 26.08.2010 г. Сутью судебного спора является отказ ОАО РЖД предоставить квартиру проживающему в нем гражданину Пархоменко Е.Ю. в собственность в порядке приватизации. В обосновании своего отказа представитель ответчика по делу ОАО заявил, что в данную квартиру истец был вселен как в служебную и поэтому в соответствии с нормами жилищного законодательства у него отсутствует право получить квартиру в собственность в порядке приватизации.

Однако, как заявил истец, квартира была предоставлена ему на условиях социального найма, и он не был уведомлен о том, что квартира имела статус служебного жилья.

Из материалов судебного производства следует, что данное жилое помещение зарегистрировано за ОАО Российские железные дороги, о чем в ЕГР прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись.

Также в судебном заседании было установлено, что в данном случае приобретение права ответчика (ОАО РЖД) было осуществлено с нарушением конституционных прав истца.

Также возможность для приватизации служебного помещения остается и в случаях, описанных в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 26.03.2013 г № 5-КГ13-14. В данном определении сказано, что служебные помещения, которые прежде находились в собственности государства, а также те, что были закреплены за организациями на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, а в последствии передавались в муниципальную собственность, могут приобретаться гражданами в собственность на правах приватизации.

Исходя из обзора вышеописанной судебной практики по жилищным делам, которая касается приватизации служебного жилья, в том числе и неправомерного требования собственников специализированного жилого фонда о выселении из общежитий граждан при переходе прав собственности к коммерческим организациям, можно сделать вывод, что в большинстве случае, беря за основу правоприменительную практику Верховного и Конституционного судов, суды выносят решения в пользу граждан, желающих приватизировать квартиру.

Совет: данная категория дел требует изучения множества законодательных актов, правоприменительной практики Верховного и Конституционного суда и детального рассмотрения каждой спорной ситуации. Поэтому чтобы избежать ошибок в формировании своей правовой позиции и линии защиты при подаче искового заявления в суд, лучше доверить защиту своих интересов профессионалам.

Читайте так же:  Ответственность руководителя ооо по долгам общества

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

СТ 102 ЖК РФ.

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой
(разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом
основаниям.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в
общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное
управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого
жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения
или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового
договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Комментарий к Ст. 102 Жилищного кодекса РФ

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи:

а) с утратой (разрушением) помещения, а также со смертью одиноко проживающего нанимателя в служебном жилом помещении, общежитии;

б) с окончанием срока службы, работы в соответствующей должности (ст. 93 Кодекса), пребывания в помещениях маневренного фонда, системы социального обслуживания населения, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, беженцев.

Прекращение договора специализированного жилого помещения является основанием для предъявления наймодателем исковых требований в суд (в случае отказа освободить помещения) о выселении без предоставления другой жилой площади.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или помещения в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому лицу влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения. В случае отказа освободить жилое помещение, наниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другой жилплощади.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если же новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение (при слиянии, присоединении, разделении, выделении, преобразовании), является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения не прекращается. За нанимателем сохраняются все права, вытекающие из первоначального договора найма в таком жилом помещении. Недопустимо предъявление требований относительно заключения другого договора с новым правопреемником.

При рассмотрении дел о выселении из служебных жилых помещений следует обратить особое внимание на то, относится ли жилое помещение, по поводу которого возник спор, к служебным. При этом следует исходить из того, что помещения в домах государственного, муниципального, жилищного фонда и фонда жилищных, жилищно-строительных кооперативов считаются служебными со времени вынесения соответствующего решения местными органами самоуправления (муниципальными образованиями).

[3]

Статья 104 ЖК РФ. Предоставление служебных жилых помещений

Новая редакция Ст. 104 ЖК РФ

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.

2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации — в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Комментарий к Статье 104 ЖК РФ

1. При предоставлении служебных жилых помещений норма предоставления площади жилого помещения (см. ст. 50 Кодекса) определяется с учетом вида жилого помещения, указанного в ч. 1 ст. 104 Кодекса — в любом случае предоставляется либо жилой дом, либо отдельная квартира. Возможность предоставления в качестве служебного жилого помещения комнаты в коммунальной квартире и тем более нежилого помещения исключена в силу императивного характера данной правовой нормы.

Служебными могут быть признаны все квартиры многоквартирного дома, что ограничивает возможность нахождения в одном доме (одной квартире) жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования. На практике под служебное жилье выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже .
———————————
См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 215.

Основанием для предоставления лицу служебного жилого помещения и заключения с ним договора найма служебного жилого помещения является решение соответствующего работодателя, указанного в ст. 99 Кодекса. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. предусматривал такое решение только в качестве основания выдачи ордера на служебное жилое помещение, а не в качестве основания заключения договора (ст. ст. 105, 106). Как уже отмечалось, Кодекс вообще не упоминает о таком административном акте, как ордер на жилое помещение, и усиливает роль договоров в регулировании жилищных отношений.

Как и любое другое жилое помещение, предоставляемое гражданину служебное жилое помещение должно быть предназначенным для проживания и отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

2 — 3. Служебные жилые помещения предоставляются не любым гражданам, состоящим в трудовых отношениях с работодателями, указанными в ст. 99 Кодекса, и не обеспеченным жильем в том населенном пункте, где находится их место работы. Как и прежде, право на служебное жилое помещение принадлежит только определенным в законодательстве категориям граждан.

Определять такие категории граждан, согласно ч. 2 ст. 104 Кодекса, управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъекта Федерации, муниципального жилищного фонда.

[2]

Договор найма служебного жилого помещения регламентирован общими и специальными нормами Кодекса (ст. ст. 100 — 102, ч. 3 ст. 104) значительно подробнее, чем это было в ЖК РФ 1983 г., где такому договору посвящалась только одна статья, имевшая в основном отсылочный характер.

Наймодателями по указанному договору могут быть только государственные и муниципальные органы, действующие от имени собственников жилых помещений или уполномоченные им лица, перечисленные в ч. 1 ст. 100 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Нанимателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть граждане (физические лица). Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от договора социального найма, в договоре найма служебного жилого помещения нанимателями могут быть не только граждане Российской Федерации, но также иностранные граждане и лица без гражданства (см. также ч. 5 ст. 49 Кодекса и комментарий к указанной статье).

Читайте так же:  Как в госуслугах найти налог на квартиру

Срок договора найма служебного жилого помещения определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности (см. ч. 3 ст. 104 Кодекса).

Права и обязанности сторон договора найма служебного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя по договору социального найма, предусмотренными в ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса. Права, обязанности и ответственность членов семьи лица, которому предоставлено служебное жилое помещение, совпадают с правами и обязанностями граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении, указанными в ч. ч. 2 — 4 ст. 31 Кодекса (см. ч. 5 ст. 100 Кодекса).

Прекращение договора найма служебного жилого помещения регулируют общие правила ст. ст. 101, 102 и специальная норма ч. 3 ст. 104 Кодекса.

При этом следует учитывать, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане, указанные в ч. 2 ст. 103 Кодекса.

При заключении договоров найма служебных жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором найма служебного жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Другой комментарий к Ст. 104 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан:

имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);

в связи с прохождением службы;

в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);

в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность (см. комментарий к ст. 93).

Согласно комментируемой статье служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.

Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).

2. Служебное жилое помещение предоставляется на основании:

решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц (ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных может выступать администрация предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;

договора найма служебного жилого помещения, заключенного в соответствии с решением о предоставлении (юридический состав). При этом предметом договора может быть только отдельная квартира.

3. К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 Жилищного кодекса РФ для договоров социального найма (см. комментарий к ст. 100).

Так, ч. 2 ст. 31 предусматривает возможность установления для членов семьи собственника (по соглашению) определенных ограничений по пользованию его жильем. Согласно ч. 3 этой статьи дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования служебной квартирой, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

4. Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК (см. комментарий к ст. 101).

Этот договор может быть расторгнут и в случае досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок, и в случае расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также в случае досрочного увольнения со службы и т.д.

5. Помимо общих норм прекращения договора найма в ч. 2 ст. 102 ЖК особо оговариваются случаи, когда служебное жилье сохраняется за нанимателем.

Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилья (ч. 2 ст. 102 Жилищного кодекса РФ).

Под переходом права собственности при этом следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК РФ). Иное не согласуется со ст. 92, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению и которой установлено, что в качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов (см. комментарий к этой статье).

6. В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилья граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст. 103) выселяются граждане, если они:

не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору;

состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК и гражданин имеет право получить жилье по договору социального найма (см. комментарий к ст. 57). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете жилье предоставляется в порядке очередности, т.е. исходя из времени принятия граждан на учет.

Категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений, определены п. 1 — 4 ч. 2 ст. 103.

Так, согласно ст. 103 ЖК члены семьи работника, которому была предоставлена служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья по правилам этой статьи (см. п. 3 ч. 2).

Статья 64 ЖК РФ. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Новая редакция Ст. 64 ЖК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к Статье 64 ЖК РФ

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

Читайте так же:  Какие документы выдаются после приватизации квартиры

О праве собственности на жилое помещение см. ст. 30 Жилищного кодекса и комментарий к ней.

На праве хозяйственного ведения жилое помещение может принадлежать государственному или муниципальному унитарному предприятию, которое владеет, пользуется и распоряжается этим недвижимым имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (см. ст. ст. 294, 295 и др. ГК РФ).

На праве оперативного управления жилое помещение может принадлежать казенному предприятию и учреждению, которые владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (см. ст. ст. 296 — 298 и др. ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 64 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Положения комментируемой статьи отражают норму ст. 675 ГК РФ. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает сохранение договора социального найма лишь при переходе права собственности на жилое помещение, а Жилищный кодекс РФ — и при переходе права хозяйственного ведения или оперативного управления.

2. Норма ст. 64 способствует стабильности жилищных отношений, возникающих из социального найма, однако ее нельзя признать безупречной. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК РФ. Согласно ст. 49 по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно.

Статья 102 ЖК РФ. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Новая редакция Ст. 102 ЖК РФ

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Комментарий к Статье 102 ЖК РФ

1. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения происходит в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, предусмотренным Кодексом. Речь идет, в частности, о случае, предусмотренном ч. 2 комментируемой статьи. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается также в случаях его расторжения по правилам ст. 101 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Кроме того, упомянутыми в ч. 1 ст. 102 Кодекса иными основаниями прекращения соответствующего договора могут быть, например:

прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы — для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104);

прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы — для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105);

истечение периода времени, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, — для прекращения указанного договора (ст. 106).

Такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя, также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

2. Часть 2 ст. 102 Кодекса содержит специальные нормы, которые применяются только к договорам найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях.

По общему правилу переход указанных здесь вещных прав наймодателя на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии к другому лицу является основанием прекращения соответствующих договоров найма. В таких случаях выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (см. ч. 4 ст. 103 Кодекса).

Исключением из общего правила является случай, когда новый субъект вещного права на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии является работодателем в трудовых отношениях с работником — нанимателем такого жилого помещения. В таком случае договор найма специализированного жилого помещения продолжает действовать, но в него будет необходимо внести изменения, касающиеся сведений о наймодателе.

Другой комментарий к Ст. 102 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.

Что касается членов семьи нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования таким жильем (например, члены семьи беженца или вынужденного переселенца, поскольку сами они также признаны беженцами либо вынужденными переселенцами).

2. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) срока договора, заключенного на определяемый ЖК период (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по истечении срока действия трудового договора, по окончании службы, по завершении капитального ремонта или реконструкции дома, после расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения и т.д.

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор найма служебного жилого помещения и жилья в общежитии прекращается в случае перехода права собственности на такое жилье (права хозяйственного ведения или оперативного управления). Изъятие предусмотрено только для одного случая: работник — наниматель данного жилья — сохраняет трудовые отношения с его новым собственником (юридическим лицом, которому жилье передано в хозяйственное ведение или оперативное управление). В этом случае служебная квартира либо жилье в общежитии за ним также сохраняется.

Переход права собственности на служебное жилое помещение
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here