Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

LawResponse

Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. В пункте 1 ст. 454 ГК содержание договора купли-продажи недвижимости раскрывается через обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

[2]

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Помимо прочего, специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу «юридическую» — совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права. Вместе с тем, некоторыми исследователями указывается на то обстоятельство, что в ГК не содержится прямой нормы, предусматривающей обязанность продавца недвижимого имущества принять меры по регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. На наш взгляд, данное положение не верно, поскольку обязанность продавца и покупателя по осуществлению действий, связанных с регистрацией перехода прав собственности на предмет договора явствует из расширительного толкования п. 3 ст. 551 ГК.

Также в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Договор продажи недвижимости: права и обязанности сторон

Договор продажи недвижимости — одна из самых распространенных сделок. Ее вполне обоснованно именуют одной из самых ответственных. И относиться к условиям данного документа как к формальности не стоит. Легкомыслие может дорого обойтись.

Нормативное регламентирование

В ГК нормы о продаже недвижимости выделены в параграфе 7, глава 30. На них распространяется действие общих положений о данном договоре.

Вторым нормативным актом является закон о регистрации прав на недвижимость. Его нормы уточняют многие требования ГК к условиям сделки и служат источником сведений о правильной формулировке ряда условий договора. Например, как описать объект недвижимости в договоре продажи.

Некоторые нюансы разъясняются в судебной практике (в обзорах и постановлениях Пленумов ВС РФ).

Предмет соглашения

Недвижимостью считаются объекты, тесно привязанные к земной поверхности. Попытка переместить в сторону приведет к разрушению и потере ценности. Пример тому дома, гаражи, иные капитальные строения. Земельные участки относятся к отдельной категории объектов недвижимости. В текст договора вписываются кадастровый номер и адрес объекта, указание площади помещений, их литерное обозначение в технической документации.

Дом или иной объект, размещенный на земле, и сам участок являются разными вещами, однако нельзя забывать о единстве судьбы участка и размещенного на нем объекта. Заключается единый договор продажи недвижимости, просто в нем отдельно описываются и участок, и дом. Их одновременное отчуждение разным лицам фактически запрещается.

Закон обязывает вписать в текст договора лиц, имеющих право проживания в жилом помещении после его отчуждения продавцом.

Форма соглашения

Простая письменная форма — это изложение текста соглашения на бумаге с подписями сторон. Для перехода права собственности на объект производится регистрация, после чего сделка считается завершенной.

Читайте так же:  Основания возврата госпошлины в суде общей юрисдикции

Нотариальная форма предполагает заключение сделки с участием нотариуса. В данном случае текст документа составляет нотариус. На специальном защищенном бланке. Кроме подписей сторон ставятся подпись и печать нотариуса.

Регистрация договора продажи недвижимости, заключенного с помощью нотариуса, проводится без дополнительной проверки на соответствие закону органами Росреестра.

Обязательно заверяются нотариусом сделки с участием несовершеннолетних и с имуществом, разделенным на доли. Сделки с объектами в совместной собственности у нотариуса заверять необязательно.

Обязанности сторон

Продавец имеет следующий перечень обязанностей:

  • передача объекта недвижимости;
  • объект должен быть надлежащего качества (пригодный для проживания);
  • предупреждение о правах третьих лиц на объект.
  • оплатить передачу имущества.

Права сторон

Среди прав продавца:

  • требование оплаты, положенной по договору;
  • требование возврата имущества при отказе или уклонении от оплаты.

Среди прав покупателя:

  • требование устранения недостатков или снижения размера цены или возмещения трат на их устранение;
  • требование возмещения убытков, если права на объект были утрачены из-за действий продавца.

На покупателя могут возлагаться и иные обязанности, в частности, страхование объекта в случае с ипотечными сделками.

Что собой представляет

На что обращать внимание, подбирая образец договора продажи недвижимости?

Все они выстроены по единой схеме:

  • преамбула (указание на ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, место регистрации проживания или фактического проживания);
  • суть договора – купля-продажа недвижимости;
  • предмет соглашения – дом с земельным участком, их адрес, кадастровый номер, нумерация помещений;
  • перечисление прав и обязанностей участников сделки;
  • цена объекта – указывается в цифрах и прописью, чтобы исключить ошибку;
  • ответственность сторон (чаще применяется ссылка на законодательство);
  • реквизиты сторон (полное указание ФИО, паспортных данных, если они не указаны в преамбуле);
  • реквизиты сторон, их подписи.

Объемы текстов различаются в зависимости от предпочтений их авторов. Отсутствие некоторых положений закона в тексте договора не отменяет их действия.

Если нарушаются требования закона

Существует два последствия нарушения норм законодательства при заключении сделок:

  • считается незаключенной и не несет с собой никаких последствий;
  • считается недействительной автоматически или по решению суда, и стороны возвращаются в исходное положение (покупателю возвращают деньги, а продавцу — недвижимость).

Недостатки сделки продажи недвижимости касаются как процедуры ее заключения и формы (например, договор подписан без участия нотариуса или согласия органов опеки, если затрагиваются интересы детей), так и содержания.

Ошибки в содержании связаны с условиями, которые явно противоречат закону или ставят одну из сторон в неравное положение. Например, квартира продана по заниженной цене под воздействием сложностей с психическим здоровьем хозяина.

Отмена договора купли-продажи недвижимости допускается по многим причинам, всех не перечислить. В случае принятия решения суда соглашение считается недействительным с момента его заключения.

Иные поводы для прекращения

Обращение в суд разрешено и по поводу неисполнения обязанностей. Вторая сторона оказывается в таком положении, что для нее соглашение становится не имеющим смысла.

Например, объект оказался совсем иного качества, чем предполагалось изначально, а продавец скрыл это. Если ни устранение недостатков, ни компенсационные выплаты не интересуют покупателя, он вправе потребовать расторжения договора продажи недвижимости.

Если судья согласится с требованиями истца, то договор прекращается с момента вступления решения в законную силу.

Расторжение в качестве способа защиты применяется в отношении формально корректно сформулированных и оформленных договоров, но не исполняемых или недобросовестно исполняемых.

Планирование на будущее

По ряду причин заключение договора может быть невозможным, например, не завершено либо строительство, либо оформление объекта. Причины могут быть разные. Для подобных случаев заключается договор на предварительную продажу недвижимости.

В чем его смысл? Стороны договариваются о будущей сделке, ее основных условиях. Если в документе не предусмотрен срок, в течение которого подписывается основное соглашение, договоренности действуют год.

Форма предварительного соглашения должна быть такой же, как и будущей сделки. Если планируется совершение нотариальной сделки, то и за заключением предварительного договора обращаются также в нотариальную контору.

Если одна из сторон отказывается заключить основной договор, то второй участник сделки вправе обратиться с иском в суд в течение 6 месяцев. С момента вступления в силу решения суда сделка считается заключенной на ранее оговоренных условиях.

[1]

Если между сторонами нет согласия по поводу условий основного договора, спор решается в суде. Условия также устанавливаются судебным актом.

LawResponse

Ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Ст. 557 ГК устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

Читайте так же:  Реализация залогового имущества в процедуре банкротства

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст.477 ГК).

Видео (кликните для воспроизведения).

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Так, Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего Комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажи приватизированного объекта.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29 Закона).

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении.

Следует также указать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК.

Вектор Права +7(499) 502-55-87, +7-926-983-00-55

физическим лицам

Ответственность сторон по договору купли-продажи квартиры

ЧТО ТАКОЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ?

Гражданско-правовая ответственность по своему характеру имущественная. Она означает наступление для виновной стороны обязательства неблагоприятных последствий, при которых другая сторона понесла утрату части имущества . Лица, на которых возложена ответственность обязаны уплатить деньги, неустойку, заключить договор, передать или возвратить товар и др. По договору купли-продажи квартиры у сторон устанавливается договорная ответственность, а не деликтная. Договорная ответственность возникает из договора и возлагается на должника кредитором в то время как деликтная ответственность шире, охватывает все основания возникновения ответственности. Кроме того, деликтная ответственность устанавливается законом и не зависит от договорных обязательств и воли сторон при совершении сделки. В данном случае речь идет о договорной ответственности, которая возникает при ненадлежащем исполнении или при неисполнении договора купли-продажи квартиры.

Другая классификация делит ответственность на долевую (должник отвечает только своей долей в имуществе), солидарную (должник обязан принять на себя ответственность в случае предъявления требования как в части, так и полностью по обязательству) и субсидиарную (при которой меры ответственности могут быть применены к дополнительному должнику наряду с основным. В этом вопросе Вам обязательно помогут специалисты МГК “Вектор Права» .

[3]

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИМЕНЕНИЯ МЕР ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Гражданско-правовая ответственность возникает при наличии 4 элементов состава деликта :

  • Противоправность поведения. Имеется ввиду любое нарушение закона или договора в форме действия или бездействия.
  • Наличие вреда или убытков у потерпевшей стороны. Это может быть любое повреждение, порча или уничтожение имущества. Убытки бывают в форме упущенной выгоды (доход который мог быть получен при нормальных условиях правоотношений) и расходы (средства, затраты на восстановление ущерба).
  • Причинно-следственная связь. Наличие логической нити между поведением причинителя и возникшим вредом. Это условие при котором одно явление влечет изменение другого явления.
  • Вина. Виновность лица означает психическое отношение лица к содеянному. Существует 2 основных вида вины: умысел и неосторожность. В гражданском праве установлена презумпция виновности, т.е. лицо должно доказать, что не виновно в каком-либо противоправном деянии.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Ответственность продавца возникает, если он не предоставил покупателю информацию о квартире . При этом покупатель вправе потребовать возместить убытки при необоснованном уклонении продавца от заключения договора. Покупатель обладает ещё возможностью расторгнуть заключенный договор, правом на возмещение убытков и потребовать возвратить уплаченную сумму. Продавец, получивший деньги за квартиру обязан передать её покупателю. Ещё продавец несет ответственность за неоговоренные в договоре недостатки имущества. К покупателю применяется ответственность если он отказался от товара и от оплаты товара. Покупатель также ответственен перед продавцом если оплата товара или внесение платежа по договору в рассрочку получено несвоевременно.

В КАКИХ СИТУАЦИЯХ МОЖЕТ ВОЗНИКНУТЬ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ

КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?

Обстоятельств, при которых возникает ответственность, много. Не всегда сторона знает как поступить и восполнить вред, возникшей в результате действий контрагента.

Читайте так же:  Юридические лица понятие признаки виды

Часто проблемы появляются с указания цены в договоре. Вместо реальной (рыночной) стоимости квартиры указывается цена балансовая или инвентаризационная, которую определило БТИ. Сторона (продавец) в этом случае стремится не уплачивать налог с суммы более 1 миллиона рублей. Лучше при таком раскладе не экономить на нотариусе, ведь тогда доказывать придется продавцу о настоящей цене в договоре.

Также покупатель может пострадать, будет тяжело вернуть уплаченную сумму без наличия соответствующих документов подтверждающих платеж, если продавец попытается расторгнуть договор.

Другая ситуация связана с внимательностью стороны при составлении условия контракта об отсутствии претензий других лиц по договору . Подразумевается обременения квартиры. Это, например, временно выписанные проживающие на период прохождения ими обучения, находящиеся в командировках за границей, отбывающие наказание в исправительных учреждениях, военнослужащие.

Безусловно, покупатель вправе согласиться на сделку с наличием прав на квартиру третьих лиц и даже квартиру в залоге или находящуюся в аресте. Так или иначе стороны рискуют. Если Вы чувствуете неуверенность в этом вопросе и действуете самостоятельно, то риск потратить впустую время, силы и деньги возрастает.

Возможно, что был выдан задаток или аванс в подтверждения воли сторон заключить сделку. Здесь следует обратить внимание на то, что указано в расписке, выдана ли она и заключен ли договор и какой (предварительный или основной), а также пройдена ли процедура государственной регистрации, чтобы потом знать имеет ли кто-либо право требовать уплаты двойной суммы аванса или задатка.

Встречаются неприятности в этом виде обязательства, когда после полного выполнения сторонами необходимых действий по договору квартиру затапливает или происходит пожар, взрыв . Стороне, которой причинен вред необходимо установить причину и причинителя вреда, поскольку вода может течь с крыши или труба может лопнуть в этой квартире или сверху у соседей. Также как и огонь появится может по разным причинам (возгорание электропроводки, взрыв газа или ошибка строителей, работников управляющих организаций при проведении работ). Поэтому и требования о возмещении будет предъявляются исходя из вышеуказанных условий.

Ответственность за нарушение договора купли-продажи недвижимости

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. В частности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя). Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам права, указанным в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость заплатить за жилое помещение по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и т. д. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковой признают форс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Как правило, при гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим ст.393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить — при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. В этой ситуации важно определить, что такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества. Помимо этого убытками считают упущенную выгоду — неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При подсчете убытков немаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено добровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.

Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.

Читайте так же:  Недостойные наследники лишение права наследования судебная практика

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могут содержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков отсутствует.

Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат.

ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества» Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98. № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10, п.15..

Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей. последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков Левшина Т.Л. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд. // Комментарий судебной практики. Выпуск 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература, 2004..

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

2.3. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли — продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Исполнение обязательства купли — продажи, в том числе купли — продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача — принятие обусловленной договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см: п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение (ст. 408 ГК РФ), а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь. в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца — передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. 405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из содержания договора следует, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ). Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. — 1999. — №5. — С. 19

Читайте так же:  Как передать право собственности на квартиру дочери

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило (см. ст. 315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец Должен исполнить обязательство к натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Норма статьи 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении (например, при передаче недвижимого имущества с существенными недостатками) уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором; при неисполнении же обязательства (когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю), напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

Гражданский кодекс РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы покупателя в обязательстве по передаче индивидуально — определенной вещи. В соответствии со статьей 398 ГК РФ покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, за исключением случаев, если она уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, статья 398 не обеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом, Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (кто раньше заключил договор по поводу этого объекта), а если это установить невозможно, — тот, кто раньше предъявил иск.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) — приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи — принятия недвижимости стороны договора купли — продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или договоре может быть предусмотрено иное. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. — 2002. — №7. — С. 29

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли — продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Общее правило о риске сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость — предмет договора купли — продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here