Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка физическим лицом

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка физическим лицом". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Что нужно знать при оспаривании кадастровой стоимости

С каждым годом тема оспаривания кадастровой стоимости для налогоплательщиков России становится все более повседневной и обыденной.

Причем, если в первые годы оспариванием занимались преимущественно юридические лица, то с каждым годом все больше физических лиц защищают свои права на уплату налогов в справедливом размере. Для сравнения, по данным Росреестра, в 2013 году из 6 190 инициированных в судах споров о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости физическими лицами инициировано 1 472 спора, что составило всего 24%. По итогам 2015 года данная цифра уже составила 2 594 из 5 682 споров (46%).

Очевидно, что такой рост популярности оспаривания кадастровой стоимости связан, в первую очередь, с тем, что налогоплательщики могут видеть – оспорить её можно, более того, процесс прозрачен и доступен. По тем же данным Росреестра за 2015 год, в 3 437 случаев из 5 682 суд принял положительное решение об удовлетворении требований истцов (61%).

О чем же необходимо помнить тем, кто хочет оспорить кадастровую стоимость своего имущества? Физические лица имеют право оспаривать кадастровую стоимость в суде, при этом обращение в комиссию не является обязательным. Однако стоит знать и учитывать два нюанса: суд рассматривает только вопросы об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и не рассматривает дела, связанные с кадастровой оценкой по недостоверным сведениям; исходя из сложившейся практики, в случае отличия кадастровой стоимости от рыночной в пределах 10% суд может оставить иск без удовлетворения.

Если объект имущества находится в долевой собственности, оспорить его кадастровую стоимость может любой собственник без получения согласия остальных владельцев. В исковом заявлении необходимо обязательно указать на нарушение прав собственника, например, на завышенные налоговые платежи и т.п. Можно пересмотреть сумму налога уже на текущий год, если до конца календарного года собрать необходимый пакет документов и обратиться для пересмотра кадастровой стоимости в комиссию или суд.

Как выглядит процесс оспаривания кадастровой стоимости на практике? На первом этапе необходимо оценить целесообразность оспаривания в целом. Надо понять, завышена ли кадастровая стоимость, насколько возможно её снизить, оценить реальный экономический эффект от снижения налоговых платежей по сравнению с затратами на процедуру оспаривания. Надо иметь в виду, что кадастровая стоимость в России переоценивается не реже, чем раз в пять лет.

Рассмотрим этот этап на примере. Изучим вопрос о снижении стоимости земельного участка площадью 1 800 кв.м., расположенного в поселке N. Кадастровая стоимость 1 850 000 руб., дата определения — 01.01.2014 г. В случае принятия рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой в 2016 г., платежи по налогам снизятся в 2016, 2017 и 2018 годах.

Как правило, оценочные компании проводят предварительный анализ рынка и ориентируют потенциального заказчика о возможности снижения кадастровой стоимости. В рассматриваемом случае снижение возможно на 60%. Ставка налога в данном случае – 1,5% от кадастровой стоимости. Это 27 750 руб. в год. При снижении кадастровой стоимости сумма годового платежа составит 11 100 руб., экономия средств – 16 650 руб. в год, за три рассматриваемых года – 49 950 руб.

[1]

Затраты на проведение экспертизы отчета составят порядка 25 000 руб., столько же составят услуги оценщика по подготовке отчета. Таким образом, сумма затрат составляет 50 000 руб. Очевидно, что организация процесса оспаривания кадастровой стоимости в данном случае нецелесообразна, так как затраты на организацию составляют ту же сумму, что и возможная экономия на налогах.

Допустим, что для рассматриваемого участка процесс инициирован в 2014 г., а значит, размер налоговых платежей изменится на ближайшие 5 лет. Тогда экономия составляет 83 250 руб., что на 33 250 руб. выше затрат на организацию процесса.

Оценив экономическую эффективность процесса и приняв положительное решение, правообладатель собирает необходимый пакет документов и инициирует подготовку независимой оценки недвижимости. Готовый отчет должен пройти экспертизу на подтверждение стоимости в той саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит исполнитель отчета об оценке.

Далее нужно инициировать процесс оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде. На практике, если пакет документов представлен в полном объеме, а отчет об оценке подготовлен качественно, с соблюдением всех норм оценочного законодательства, дело решается в пользу истца или заявителя.

Светлана Немудрая Генеральный директор ООО «РусБизнесОценка»
Источник: http://mos.news/» rel=nofollow>http://mos.news/

Вернуться назад

Правильная оценка стоимости ресторана и кафе

Подробнее

Из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Подробнее

16 Декабря 2017

Профессиональная оценка бизнеса специалистами позволит получить всестороннюю картину состояния дел компании

Подробнее

ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2019

  • Услуги для юридических лиц
  • Оценка бизнеса
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оценка офисных помещений
  • Оценка арендной платы
  • Оценка товарного знака
  • Оценка нематериальных активов
  • Оценка предприятия
  • Оценка финансового состояния предприятия
  • Оценка дебиторской задолженности
  • Переоценка основных средств
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
  • Оценка акций
  • Оценка облигаций
  • Оценка векселя
  • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка имущественных комплексов
  • Оценка для целей МСФО
  • Оценка машин и оборудования
  • Оценка доли в ООО
  • Оценка вклада в Уставный капитал
  • Оценка незавершенного строительства
  • Оценка интеллектуальной собственности
  • Услуги для физических лиц
  • Оценка наследства
  • Оценка имущества
  • Оценка транспорта
  • Оценка ущерба имуществу
  • Оценка земельных участков
  • Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства в Москве

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная методом массовой оценки, без учета индивидуальной характеристики объекта оценки. Государственная оценки стоимости зданий, сооружений и земельных участков проведенная в последние годы, в большинстве случаев превысила реальную рыночную стоимость в несколько раз, что привело к нарушению прав законных интересов собственников и арендаторов объектов недвижимости.

Читайте так же:  Перерегистрация автомобиля по наследству в гибдд

Пути оспаривания кадастровой стоимости

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». То же самое относится и к объектам капитального строительства. Для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости существует два пути:

  • Административный порядок – комиссия Росреестра по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки.
  • Судебный порядок – с октября 2014 года споры о кадастровой стоимости передали на рассмотрение в Суды общей юрисдикции.

Алгоритм установления справедливой кадастровой стоимости

Как реализуются права собственников и арендаторов на деле

Право защиты своих интересов собственникам предоставлено, но вот что показывает практика. Результаты обращений в комиссию Росреестра проанализированы и они совсем не утешительны, а судебная практика неоднозначна и порой противоречива.

  • Подавляющее большинство собственников получает в комиссии отказ, основанный на аргументах о неубедительности отчета об оценке.
  • При подаче искового заявления в суд можно столкнуться с не меньшим количеством сложностей. Исковые требования зачастую формулируются неверно, а отчеты, представленные в суд, не выдерживают критики со стороны представителей ответчика и третьих лиц – допускаются такие ошибки, как немотивированный отказ от применения одного из подходов, оценка на несоответствующую дату и т.д. Судебная экспертиза не подтверждает снижения, которое планировалось, а принятое судом первой инстанции положительное решение, нередко отменяется постановлениями апелляционного и кассационного судов.

Как выбрать партнера для решения серьезных задач

Между тем на рынке оценки недвижимости появилось множество предложений по снижению налоговых нагрузок. Крупные и небольшие компании, пользуясь растущим спросом, рекламируют свои посреднические услуги в этой области, стараясь привлечь клиента обещаниями почти мгновенного положительного результата и низкой стоимостью своей работы, при этом, не гарантируя положительного исхода дела. Нередко некоторые собственники объектов недвижимости, пытаясь сэкономить на сопровождении процесса оспаривания кадастровой стоимости в суде, отдают эту процедуру на ведение штатным юристам (ранее не принимавшим участия в подобных проектах), часто это лишь усложняет процесс. Предпринимателям необходимо проявить разумную осмотрительность и осторожность.

Выбор исполнителя процедуры оспаривания кадастровой стоимости – это поистине судьбоносный шаг. Качественная услуга не может стоить дешево, а короткие сроки мероприятия – это не более чем маркетинговый ход.

[2]

Непонимание собственником сложности процедуры оспаривания, желание сэкономить, прибегая к услугам дешевых некомпетентных консультантов, может привести к потере времени, средств и, как следствие, снижению статуса в своем сегменте рынка.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Случается так, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует реальной, и ее нужно пересмотреть. Но для успешного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка потребуется собрать и подать правильный пакет документов. Но что туда должно входить и куда документы подаются? С этим мы разберемся в данной статье.

Список документов для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Окончательный пакет документов, который подается вместе с заявлением в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости , может отличаться, поскольку есть разные ситуации и основания для пересмотра стоимости. Однако есть список бумаг, которые понадобятся в большинстве случаев:

  1. Выписка из земельного кадастра об участке, в которой указано его местонахождение, площадь, текущая кадастровая стоимость и дата ее последней оценки (переоценки). Получить такую выписку можно в местном отделении Росреестра бесплатно.
  2. Правоустанавливающие документы на участок или право пользования им. Если вы являетесь владельцем земли, нужно подготовить копию свидетельства права собственности, если же участок арендуется – копию договора аренды. Копии правоустанавливающих документов должны быть обязательно заверены у нотариуса.
  3. Расчет текущей рыночной стоимости – если в качестве основания для пересмотра используется несоответствие кадастровой и рыночной цены объекта, необходимо подготовить отчет о текущей рыночной стоимости земли. Оформить его должен профессиональный оценщик с соответствующей лицензией.
  4. Заключение экспертизы о состоянии объекта недвижимости – требуется, если при оценке стоимости участка были использованы недостоверные сведения (например, указана более ценная категория земли, географическое расположение и т.д.). Готовит заключение эксперт или экспертная комиссия, которая имеет лицензию проводить подобные экспертизы. Кроме того, экспертизу проходит в некоторых случаях также оценка текущей рыночной стоимости, если она вызывает сомнения.

Кроме того, обязательно потребуется составить исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости , если вы обращаетесь в суд, или аналогичное заявление для комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Потребуется также документ, удостоверяющий личность, а если интересы заявителя представляет другое лицо – доверенность на него.

Куда подавать документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка?

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость участка, есть два возможных пути – обратиться в специальную комиссию при Росреестре или в суд. Впрочем, такой выбор предоставляется для физических лиц, компаниям же нужно вначале обращаться исключительно в комиссию, а только в случае негативного решения можно переходить к судебному решению спора. Физические же лица могут подавать в суд, минуя комиссию, однако более правильным считается все же соблюсти установленный порядок поскольку не нужно платить судебные сборы и шансы на положительный результат достаточно высоки.

Специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости сформированы при каждом региональном отделении Росреестра, и подать заявление в них можно лично прямо в офисе или воспользоваться заказным письмом с описью вложения и подтверждением вручения. В некоторых регионах доступна также подача документов через многофункциональные центры (МФЦ) или онлайн через сайт Госуслуг. Если комиссия принимает решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости, и вы считаете такое решение неправомерным, можно обращаться с иском в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде

Если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости отказала в пересмотре стоимости участка, или после пересмотра его оценка все равно вас не устраивает, можно обращаться за защитой своих интересов в суд. Процедура в этом случае следующая:

Помощь в данной процедуре окажет опытный адвокат по оспариванию кадастровой стоимости . Он не только соберет необходимые документы, подготовит заявление в суд, но и сможет представлять ваши интересы в судебном процессе. В результате шансы на положительный результат серьезно возрастают.

Читайте так же:  Как продать часть земельного участка без дома

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка потребуется подготовить пакет необходимых документов, после чего обратиться в комиссию при Росреестре или в суд. Имейте в виду, что документы могут отличаться в зависимости от обстоятельств, потому обращайтесь за консультациями к опытным юристам.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Как оспорить кадастровую стоимость?

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

  1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

  1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Как оспорить кадастровую стоимость?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

  • Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
  • Юридические лица – аналогично физлицам.
  • Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

[3]

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Читайте так же:  Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

  1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
  2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

  • Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
  • Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
  • Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
  • Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

  1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
  2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

  1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
  2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Пример виджета

Это пример виджета, что бы показать как по умолчанию выглядит боковая панель Слева. Вы можете добавить пользовательские виджеты с экрана виджетов в админ панели. Если пользовательские виджеты будут добавлены, они заменят первоначальный виджет.

Оспаривание кадастровой стоимости

Для чего необходимо оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или объекта недвижимости. Кадастровая стоимость, от которой зависит исчисление налогов, может оказаться значительно выше, чем рыночная оценка недвижимого имущества. И на это есть две основные причины:

  • При расчете не используются такие рыночные показатели, как физическое состояние объекта, качество внутренней отделки, наличие или отсутствие части коммуникаций, окружающая инфраструктура;
  • Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки без учета индивидуальных характеристик объекта;

Снижение кадастровой стоимости

На сегодняшний день существует два способа
оспорить кадастровую стоимость земельного участка или объекта капитального строительства:

Читайте так же:  Как оформить договор переуступки долевого участия

Оспорить ее результаты
в специальных комиссиях

Обратиться в суд

Комиссии должны быть созданы при субъекте РФ во всех регионах России. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию больше не является обязательным для оспаривания кадастровой стоимости, которая определена по новым правилам (по №237-ФЗ от 29.07.2017). Пример, для Москвы и Московской области.

Для обращения в комиссию обязательно предоставление отчета о рыночной стоимости объекта. Именно поэтому и физические, и юридические лица заказывают в РусБизнесОценке оценку для оспаривания кадастровой стоимости капитального строения или земли. Вы получите официальный отчет об оценке рыночной стоимости, который примут во всех инстанциях.

За период с 01.01.2018 по 31.10.2018 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС поступило 34 260 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 60 794 объектов недвижимости из них:

  • Юридическими лицами подано – 17 943 заявления
  • Физическими лицами – 16 070 заявлений
  • Органами государственной власти – 54 заявления
  • Органами местного самоуправления – 185 заявлений
  • Совместно юридическими и физическими лицами — 8 заявлений

Суммарная величина КС до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 1,975 трлн. руб. , после – 1,569 трлн. руб. , что свидетельствует о ее снижении на 20,6 % .

Результаты работы комиссий в отношении заявлений,
принятых к рассмотрению

Соотношение решений принятых в пользу заявителя, к общему числу рассмотренных исков

  • 91% требования истцов удовлетворены
  • 9% требования истцов не удовлетворены

В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ указываются следующие основания:

  • установление КС объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (12 134 иска);
  • об изменении КС в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости (95 исков);
  • об оспаривании решения или действия комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (525 исков).

С кем мы работаем

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Если Заказчик принял решение сразу идти в суд, то мы предлагаем свои услуги по юридическому сопровождению в суде до получения положительного решения. Мы гарантируем высокое качество нашей оценки по оспариванию кадастровой стоимости объектов ОКС (здания, помещения) или земельного участка. За нашу практику мы добивались существенного снижения КС в Москве и области.

Наши преимущества

Стоимость услуг

Цена наших услуг составляет от 25 000 руб. и напрямую зависит от типа объекта.

  • Выезд специалиста по оценке;
  • Все накладные расходы, связанные с проведением оценки;
  • Два печатных экземпляра отчета

Результаты работы

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!

ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2019

  • Услуги для юридических лиц
  • Оценка бизнеса
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оценка офисных помещений
  • Оценка арендной платы
  • Оценка товарного знака
  • Оценка нематериальных активов
  • Оценка предприятия
  • Оценка финансового состояния предприятия
  • Оценка дебиторской задолженности
  • Переоценка основных средств
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
  • Оценка акций
  • Оценка облигаций
  • Оценка векселя
  • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка имущественных комплексов
  • Оценка для целей МСФО
  • Оценка машин и оборудования
  • Оценка доли в ООО
  • Оценка вклада в Уставный капитал
  • Оценка незавершенного строительства
  • Оценка интеллектуальной собственности
  • Услуги для физических лиц
  • Оценка наследства
  • Оценка имущества
  • Оценка транспорта
  • Оценка ущерба имуществу
  • Оценка земельных участков
  • Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Читайте так же:  Разница между солидарной и субсидиарной ответственностью

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка физическим лицом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here