Основные способы оценки имущества

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Основные способы оценки имущества". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Методы оценки недвижимости

Автор: Андрей Нестеров ✔ 05.02.2018

Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости // Энциклопедия Нестеровых

Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

Три основных метода оценки недвижимости

Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:

  1. Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
  2. Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
  3. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости

При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков.

Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов, согласно которому стоимость определяется по формуле:

Стоимость = Чистый годовой доход / Коэффициент капитализации

[1]

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.

Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

В рамках данного подхода используются несколько основных методов:

  • метод сравнительной единицы – умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
  • метод разбивки по компонентам (поэлементный метод) – суммирование затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
  • метод количественного анализа (сметный метод) – подсчет совокупных издержек на возведение или постройку нового здания, включая прямые, косвенные и накладные;
  • метод «50х50» – стоимость объекта недвижимости определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов (применяется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: дачи, гаражи и т.п.);
  • метод стоимости чистых активов – применяется для оценки предприятий, стоимость определяется на основе совокупной рыночной стоимости за вычетом имеющихся обязательств;
  • метод ликвидационной стоимости – применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как суммарная стоимость за вычетом имеющихся обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

  1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
  2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

Читайте так же:  Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

  1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
  2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
  3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

  • 1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
  • 2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
  • 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
  • 4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
  • 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

  • 1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле (1):
  • 2.

где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м,

Nа — арендная ставка за 1 кв.м.

3. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле (2):

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где ДВД — действительный валовой доход,

ПВД — потенциальный валовой доход,

Кз — коэффициент загрузки площадей,

Кс — коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами — автомобильной стоянкой и т.п.).

4. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно — постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно — переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

5. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации — метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Читайте так же:  Как оформить отгул за ранее отработанное время

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  • 1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  • 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  • 3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  • 4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости[3].

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

  • · анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
  • · статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
  • · анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования — получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Способы и подходы к оценке имущества

В условиях формирования цивилизованного рынка недвижимости все большее значение имеет определение стоимости недвижимого имущества, и все большее количество собственников, а также желающих стать таковыми, стремятся прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков или фирм, оказывающих подобные услуги. Оценка имущества важна как для физических, так и для юридических лиц. Отсюда и многообразие целей оценки имущества. От этого зависит выбор оценщиком метода и подхода к оценке имущества. Вообще, существуют десятки методов и способов, которые так или иначе входят в три основных :

  • сравнительный или рыночный;
  • доходный;
  • затратный.

Наша оценочная компания предлагает вам любые услуги по

Мы всегда выбираем тот способ оценки, результаты которого наиболее выгодны заказчику услуг.

Подробности о подходах к оценке имущества

Сравнительный подход требует наличия обширной и достоверной информации о ценах аналогичных объектов-аналогов на рынке недвижимости. Объекты-аналоги определяются по некоторым сходным признакам:

  • нахождение в одном рыночном сегменте;
  • их местоположение и состояние;
  • цена и качество, их соотношение;
  • сроки амортизации и его физическое состояние;
  • размеры, комплектация, марка, производитель;
  • возможность и целесообразность инвестиций;
  • назначение использования имущества и некоторым другим.

Сравнительный подход наиболее важен для развитого вторичного рынка. Иногда, при определении стоимости уникальных или единичных объектов делаются поправки (корректировки). Сравнительный подход дает достаточно надежные результаты, но имеет зависимость от стабильности и активности рынка. Доходный подход дает возможность настоящему или потенциальному собственнику оценить имущество с точки зрения получения дохода, как в настоящем, так и в будущем. При применении данного способа анализируются данные о расходах и доходах, приносимых оцениваемой собственностью. В основном, доходный подход используется для оценки с точки зрения предполагаемых инвестиций. При расчетах учитываются предполагаемые размеры дохода, время его получения, уровень риска, связанного с получением дохода. Стоимость имущества оценивается количеством дохода, который она способна принести, то есть посредством капитализации дохода. Связь между будущим доходом и стоимостью объекта оценки определяется коэффициентом капитализации.

Доходный подход включает два метода:

  • метод прямой капитализации применяется при расчете дохода за первый прогнозируемый год в условиях стабильного получения дохода;
  • метод дисконтированных денежных потоков применяется при расчете дохода на несколько лет вперед при условии нестабильности дохода.

Затратный подход дает возможность оценить целесообразность ремонта или реконструкции имущества и сопоставить неизбежные затраты с получением возможных доходов. Данный подход основан на постулате, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости строительства нового аналогичного объекта по текущим ценам. Такой подход желательно применять при оценке новых или относительно новых объектов недвижимости. Причем, оценка земли и построек на ней, проводится раздельно. Также затратный подход применим для оценки:

  • рыночной стоимости старых объектов недвижимости, если возможно рассчитать степень их износа;
  • рыночной стоимости строительных проектов;
  • рыночной стоимости объектов специального назначения;
  • рыночной стоимости объектов, не пользующихся спросом
  • рыночной стоимости объектов, которые нельзя оценить методами доходного подхода.
Читайте так же:  Возврат налога на детей через налоговую

Наиболее объективная оценка стоимости имущества получается при использовании всех трех подходов. По окончании процесса составляется отчет об оценочной стоимости в объеме, заранее оговоренном при заключении договора между Заказчиком и Исполнителем.

Основные способы оценки недвижимого имущества

Куда целесообразно в настоящее время поместить свободные деньги для того, чтобы оградить их от процессов инфляции? Общеизвестно, что невложенные в дело средства быстро обесцениваются . прошедший относительно недавно глобальный экономический кризис наглядно .обнажил. перед нами все недостатки современной финансовой системы. Ведущие эксперты настоятельно советуют производить инвестиции в недвижимость . только так возможно гарантированно не только сохранить капиталы, но и в значительной степени их приумножить (именно помещения жилого, общественного или производственного назначения в полной мере возможно причислить к категории ликвидного товара).

Основной характеристикой недвижимости (как, впрочем, и иного объекта инвестирования) является стоимостная. Для того чтобы получить всю требуемую информацию относительно реальной цены помещений, коммерсанты и привлекают к сотрудничеству квалифицированных экспертов. Силами специалистов осуществляется оценка земельных участков, расположенных на них зданий и сооружений . в целом ряде случаев определяется не только рыночная, но и ликвидационная стоимость объекта (то есть та цена, за которую его возможно реализовать с минимальными временными потерями). Для того чтобы оценка дома или иного помещения была произведена максимально объективно, экспертам необходимо брать во внимание десятки факторов. Так, непосредственное влияние на конечную стоимость оказывает месторасположение здания, развитость инфраструктуры района, степень износа самого помещения, состояние его коммуникаций, наличие удобных подъездных путей и т.д. Силами специалистов по оценке производится комплексное обследование здания . окончательное решение относительно стоимости сооружения принимается по совокупности факторов.

Оценочные мероприятия проводятся на основе трех фундаментальных методик: сравнительной, затратной и доходной. В первом случае речь ведется об определении стоимости объектов жилой недвижимости . сравнительным способом осуществляется оценка коттеджа, городской квартиры, комнаты, дачи. Суть метода заключается в сопоставлении рыночной стоимости объектов со схожими характеристиками, расположенных в пределах одного района. Затратный подход позволяет выявить себестоимость готовой строительной продукции. С помощью доходного способа определяется стоимость зданий коммерческого назначения.

Порядок, виды и цели оценки имущества

Обычно принят следующий порядок оценки имущества:

  • обратиться к профессиональному оценщику, либо в независимую оценочную компанию. И оценщик, и оценочная компания обязательно должны иметь сертификат на право проведения оценочных работ на основании договора;
  • оформить письменный договор на проведение оценки имущества;
  • представить документы, удостоверяющие право собственности на имущество, удостоверяющие личность заказчика и т.п.;
  • Затем оценщик выезжает к заказчику для осмотра и разбиения имущества на виды. Далее составляется отчет об оценке, и оценщик подписывает его и скрепляет печатью. Отчет необходимо зарегистрировать в Едином реестре, для этого ему присваивается регистрационный номер.
  • После регистрации, через 14 дней заказчик может получить отчет.

Наша компания предлагает вам услуги по оценке любых видов собственности. Подробнее об этом вы можете узнать на страницах

Независимая оценка имущества весьма распространенная услуга, которая преследует самые различные цели. Цель оценки имущества всегда определяет заказчик, руководствуясь своими экономическими интересами. И чем точнее он сформулирует свою цель, тем правильнее и точнее оценщик определит его стоимость. Существует множество целей оценки. Перечислим некоторые из них:

  • сделки купли-продажи или сдачи в аренду;
  • страхование объектов недвижимости;
  • кредитование под залог объектов недвижимости;
  • кадастровая оценка недвижимости для налогообложения ;
  • внесение объектов недвижимости в уставный капитал предприятий;
  • разработка инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
  • реструктуризация и ликвидация объектов недвижимости;
  • приватизация, передача в доверительное управление;
  • повышение эффективности управления предприятием;
  • для списания имущества с баланса или для постановки на баланс;
  • исполнение прав наследования, разрешение имущественных споров;
  • определение таможенных пошлин.

Но законодательно предусмотрены случаи и для обязательной оценки. Это, в первую очередь, сделки с госимуществом. Также обязательна оценка при разделе имущества между различными субъектами, при определении суммы ущерба для выплаты страхового возмещения, при изъятии собственности по решению суда. Результаты обязательной процедуры установления стоимости имеют доказательную силу. Подробнее об этих целях оценки имущества вы можете узнать на страницах

Существует два вида оценки имущества: массовая и индивидуальная. При массовой оценивается большое количество объектов с использованием определенных методик, выбранных оценщиком, проверяется используемая для расчета модель и проводится статистический анализ результатов. Результаты, полученные с помощью этой модели, сравниваются с рыночными ценами сделок купли-продажи аналогичных объектов. При индивидуальном виде оценивается единичный конкретный объект с использованием различных подходов оценки. В результате выбирается оптимальный результат на определенную дату.

Правильно выбранная и четко сформулированная заказчиком цель влияет на выбор оценщиком конкретных подходов и методов оценки, а, следовательно, и на конечный результат, который в итоге преследует процедура определения стоимости вашей собственности.

Оценка имущества: проблемы, методы, оценочная деятельность.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Таким образом, оценка имущества это широкое понятие, включающее в себя и оценку недвижимости при оформление ипотечного кредита, и оценку движимого и недвижимого имущества в рамках оформления наследства, для предоставления отчета нотариусу, и оценку совместно нажитого имущества при разводе и его разделе, и оценку имущества передаваемого в залог или вносимого в уставный капитал создаваемой организации. В оценку имyщества также включает в себя полный комплекс услуг: оценка движимого имyщества, оценка недвижимого имyщества, оценка акций, оценка бизнеса и т.д.

Независимая оценочная экспертиза позволяет установить различные виды стоимости имущества:

· рыночной стоимости — наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке;

· восстановительной стоимости — суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту;

· инвестиционной стоимости — стоимости, определяемой исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях.

Определение рыночной стоимости и оценка имущества компании включает в себя определение стоимости всех активов: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, отдельно оценивается эффективность работы компании, ее настоящие и будущие доходы, перспективы развития бизнеса и конкурентная среда на данном рынке.

Читайте так же:  Как правильно сделать возврат товара поставщику

Услуги по оценке стоимости имущества предоставляются в соответствии с федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям Стандартов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001, а также требованиям международных стандартов МСО-2000. Результаты работ по определению стоимости объектов недвижимости и готового бизнеса представляются клиенту в следующих формах:

· письменный отчет об оценке;

· экспертное заключение, подготовленное для различных целей;

· расчеты по определению стоимости;

· экспертиза отчетов об оценке;

· оказание помощи в проведении переговоров по сделкам купли-продажи объектов недвижимости и готового бизнеса;

· консультации по вопросам определения стоимости.

[3]

Оценка имущества обязательна в следующих случаях:

Видео (кликните для воспроизведения).

1. В случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих РФ, г. Москве, либо муниципальным образованиям при:

· передаче объекта в доверительное управление либо в аренду.

· использовании объекта в качестве залога.

· продаже или ином отчуждении объектов недвижимости.

· переуступке долговых обязательств.

· передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

· обязательном страховании и определении ущерба в результате наступления страхового случая.

· реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета, либо средств под гарантии города Москвы.

· коммерческом использовании (капитализации) средств бюджета г. Москвы.

[2]

· отчуждении, передаче в пользование имущества г. Москвы.

2. В случае возникновении спора о стоимости объекта оценки при:

· ипотечном кредитовании физических и юридических лиц.

· составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов.

· выкупа или ином изъятии имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд.

· проведение оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

· конвертации акций, слиянии и разделении акционерных обществ.

3. В нижеперечисленных случаях для юридических и физических лиц при:

· оплате номинальной стоимости (увеличении номинальной стоимости) доли участника в уставном капитале общества неденежным вкладом.

· определении рыночной стоимости имущества должника для удовлетворения требований кредиторов.

· определении стоимости ценных бумаг в случае отсутствия предполагаемой котировки.

· оценки стоимости представленного обеспечения для реструктуризации задолженности по обязательным платежам в Федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ.

· выкупе Обществом у акционеров принадлежащих им акций.

· оценке залога и реквизированного имущества.

· ввозе оборудования на территорию РФ

· переоценке основных фондов

· реорганизации (ликвидации) предприятия (бизнеса)

Стоимость имущества оценивается несколькими методами в рамках стандартных подходов к оценке (затратного, сравнительного, доходного), обосновывающими рыночную цену. При этом оценщик должен использовать все имеющиеся методы, но в отдельных случаях в силу тех или иных причин может ограничиться лишь теми, которые более соответствуют ситуации.

При выводе окончательной рыночной стоимости оценщик должен отразить степень достоверности результатов, полученных тем или иным методом. На достоверность влияют такие факторы как достаточность и полнота исходной информации, степень субъективности применяемых корректировок, объективность и подтверждённость прогнозов. С точки зрения этих и других возможных параметров результаты, полученные в ходе работы, оцениваются экспертом для получения итоговой величины стоимости.

Однако предположить точность, с которой будет проведена оценка тем или иным методом, можно ещё до начала работы над отчетом, так как каждый вид или подвид имущества имеет свои особенности, требующие акцентировать внимание на определённых оценочных методах и отказаться от рассмотрения других.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Сдача сессии и защита диплома — страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 8836 —

| 7177 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Подходы и методы оценки имущества (стр. 1 из 6)

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.

Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.

В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

Читайте так же:  Обеспечительный иск о наложении ареста на имущество

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. [5].

Оценка стоимости имущества — упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

3. Право собственности и иные вещные права;

4. Права требования, обязательства (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости — определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость — это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки — реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки [3].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки [3]:

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.

2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.

3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.

4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества — доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

· использование имущества в качестве предмета залога;

· продажа или иное отчуждение имущества;

· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

Видео (кликните для воспроизведения).

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

Основные способы оценки имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here