Опасно ли покупать ипотечную квартиру

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Опасно ли покупать ипотечную квартиру". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность. Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

  1. Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
  2. Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.

Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

  • сложность оформления квартиры;
  • нахождение жилплощади в обременении;
  • регулярные выплаты без задолженностей;
  • постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
  • необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

Риски для покупателя

Такая сделка содержит риски, которые каждый должен учитывать перед подписанием договора. Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать.

Главные опасности для покупателя квартиры:

  1. Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
  2. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце. Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.
  3. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
  4. Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу. Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.
  5. Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.

Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию.

Порядок оформления

Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них.

  • через банк за наличные;
  • через банк в ипотеку;
  • у заемщика-собственника.

Покупка у банка

Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества. Очень часто банк сам выставляет квартиру на продажу, и он является заинтересованным лицом, которому выгодно продать ее быстро. Для оперативности он может пойти на небольшие уступки покупателю.

Такой вариант покупки предполагает выкуп жилья, которое уже было приобретено в кредит. Если покупатель заплатит остаток кредита, то будет считаться ее полноправным владельцем.

Как выкупить у банка:

  1. Создать две банковские ячейки: для банка и заемщика. В ячейку банка необходимо внести все средства для погашения кредита, а остальные деньги оставить на другой ячейке.
  2. После таких манипуляций банк выдаст справку о полном погашении кредита.
  3. Составить договор о покупке недвижимости и подписать его.
  4. В пунктах необходимо прописать условия оплаты и наличие штрафов для заемщика, если он не захочет передавать квартиру в собственность новому владельцу.
  5. Обязательно проверить договор и подписать у юриста.
  6. Провести регистрацию договора.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Сегодня возможно взять залоговую квартиру в ипотеку. Возможны два варианты:

  1. Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика. Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.
  2. Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

Покупка у заемщика-собственника

Даже если покупать квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, необходимо получить согласие банка. Это убережет вас от возможных проблем в будущем. Каждый этап лучше согласовывать с банком и юристом.

Чтобы таким способом оформить квартиру необходимо:

  • заключить предварительный договор с заемщиком, где говорится о том, что он не сможет вносить изменения в условия сделки после того, как ему передадут часть денег;
  • заверить договор;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

  • стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
  • все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
  • перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
  • каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
  • перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.
Читайте так же:  Как оформить генеральную доверенность на продажу квартиры

Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

— Я продаю дом, и мне звонят риелторы с вопросом: «А ваш дом подходит под ипотеку?» Как узнать, подходит ли мой дом под ипотеку? Какие характеристики нужны для этого?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

Первая часть требований — технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

Следующее важное требование — наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д. Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

  • расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
  • состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
  • качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
  • наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение. При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться. Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.

Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.

  • Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
  • Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
  • В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.

Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как купить квартиру под ипотекой?

Вскоре в продажу может выйти немало ипотечных квартир, приобретенных во время ажиотажного спроса в прошлом году. Стоит ли покупать квартиру под ипотекой и как это сделать, рассказывают специалисты компании «БЕСТ-Новострой».

По оценкам «БЕСТ-Новострой», до недавних пор по договору переуступки прав требования приобреталось около 15% новостроек на начальной стадии строительства. В недалекой перспективе с учетом меняющейся конъюнктуры рынка данная схема при покупке жилья может стать весьма популярной. Это касается и квартир, находящихся в залоге у банка.

Читайте так же:  Добросовестный приобретатель недвижимого имущества гк рф

Наиболее привлекательные и ликвидные предложения на рынке жилья всегда уходили с рынка в первую очередь – нередко к инвесторам, обладающим более значительными финансовыми возможностями. Впоследствии квартиры перепродавались на свободном рынке – уже дороже.

Сейчас ситуация усложнилась. Декабрьское «бегство от рубля», вызвавшее бум покупательского спроса (когда люди стремились срочно вложить деньги в недвижимость, чтобы хотя бы сохранить свои сбережения), привело к «вымыванию» с рынка наиболее ликвидных предложений, в особенности в домах на высокой стадии готовности.

При этом многие покупатели, совершая экстренные «антикризисные» приобретения, делали это в том числе и с помощью ипотеки, стремясь получить одобрение по кредиту до резкого роста ставок. Таким образом, в недалекой перспективе можно ожидать появления на рынке немалого объема ипотечных квартир, выставленных на продажу.

Долг по наследству

Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют «продажей из-под залога», сегодня такие сделки становятся все популярней.

«Во-первых, появились банки, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов. В первую очередь, это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24 – от 15,95%. Во-вторых, риски при совершении на первичном рынке сделки купли-продажи из-под залога сейчас стали меньше», – поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Однако схема покупки ипотечной новостройки по договору переуступки в целом остается сложной. Причем свои особенности есть как для жилья в начальной стадии строительства, так и для квартир в близких к завершению проектах.

В частности, если квартира приобретена «первичным» покупателем с помощью ипотеки, который затем уже в качестве продавца реализует ее по договору уступки права требования, то обеим сторонам предстоит достаточно трудоемкая процедура. При этом покупателю потребуется довольно крупная сумма – чтобы внести первоначальный взнос, который будет исчисляться из цены продажи, и разницу между стоимостью договора ДДУ и ценой продажи. То есть, если первый покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а продает за 4,2 млн, то при оформлении ипотеки в Сбербанке ему придется сразу внести первоначальный взнос в размере 20% (840 тысяч рублей) и разницу в размере 1,2 млн рублей. Итого на руках у второго покупателя должно быть не менее 2,040 млн. В случае, если ипотечный кредит оформляется в ВТБ24, где минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 50%, покупателю потребуется сумма уже более крупная – 3,3 млн рублей (где 2,1 млн – первоначальный взнос, а 1,2 млн – разница между стоимостью ДДУ и ценой продажи).

После этого кредит по предыдущей ипотеке закрывается. После регистрации снятого предыдущего обременения на права требования на квартиру накладывается новое. Соответственно, у нового дольщика будет новый кредит с уже текущими на момент сделки условиями.

Продается квартира с кредитом

Есть и другой вариант сделки по переуступке, правда, он в подавляющем большинстве случаев подходит в ситуации, когда участником ипотеки является только первый покупатель (он же продавец «из-под залога»). А конечный покупатель при этом имеет полную сумму на приобретение квартиры.

При такой схеме ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности.

В этом случае сначала подписывается договор займа между покупателем и продавцом (это простая письменная форма – в своем роде расписка, не подлежащая регистрации). На основании этого документа покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку и получает штамп на долевое участие в проекте дома. Таким образом, квартира перестает быть ипотечной. После этого она переоформляется на покупателя (переуступка права ДДУ). Когда дом вводится в эксплуатацию, «вторичный» покупатель оформляет свидетельство о праве собственности.

Свои нюансы есть и при приобретении квартир в проектах, которые находятся в высокой степени готовности. Все вопросы по сделке в таком случае нужно успеть уладить строго до попадания документов о вводе объекта в эксплуатацию в регистрационную палату.

«При перепродаже ипотечной квартиры по рыночной стоимости вы даже можете заработать, но это только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость вашей квартиры на текущий момент», – резюмирует Ирина Доброхотова.

Фото: rogkoff — Fotolia

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Квартира в ипотеку: риски для покупателя

Риски покупателя при покупке квартиры в ипотеку находятся не на поверхности ввиду опрометчивого доверия банкам, которые берут приобретаемое в залог жилье и в случае опасности потребитель остается с невыплаченным долгом. Но это самая основная и серьезная неприятность, причины которой мы также рассмотрим в статье.

Риски покупки квартиры в ипотеку

Одним из вариантов купли жилья на вторичном рынке является приобретение квадратных метров, находящихся в залоге кредитной организации. В этом случае требуется первоначально погасить сумму долга перед кредитором, а снятие обременения требует определенного времени, зачастую несколько недель. Именно в этот период возможно возникновение для покупателя определенных негативных последствий.

Среди потенциальных рисков необходимо выделить:

  1. Отказ продавца от сделки после того, как покупатель уже проел погашение займа в банке. В таком случае предстоят судебные тяжбы для возврата потраченных денег.
  2. В случае передачи денежных средств продавцу на погашение долга нет никаких гарантий, что он добросовестно выполнит свои обязательства, а не окажется банальным мошенником.
  3. Попытки переписать на себя залоговую недвижимости вместо текущего владельца квадратных метров могут столкнуться с нежеланием организации-кредитора идти на такие изменения, например, из-за недостатков кредитной истории нового держателя ипотеки.
  4. При оформлении залога с использованием материнского капитала новый владелец может столкнуться с опасностью претензий на квадратные метры со стороны детей продавца после достижения ими совершеннолетнего возраста.
  5. При покупке ипотечной квартиры в кредит существует риск, что кредитор откажет в ее предоставление, в то время как задаток, составляющий обычно около 10% стоимости объекта, уже будет передан продавцу.
Читайте так же:  Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома

Как купить ипотечную квартиру без риска

Существует несколько способов, позволяющих полностью или частично снизить риски финансовых потерь при осуществлении сделок с ипотечным жильем.

При приобретении жилья в ипотеку можно обратиться за займом в тот же банк, где находится обременение на купленное жилье. В этом случае к обеспечению можно подключить банковскую службу безопасности для защиты от мошеннических действий.

Обременение может быть снято продавцом за счет суммы потребительского кредита, который он сможет оперативно погасить после получения средств от продажи жилища.

Среди мер общего характера, применимых к приобретению любой недвижимости, можно выделить:

  • Все платежи желательно проводить в безналичной форме, чтобы иметь подтверждение оплаты;
  • Желательно запросить у продавца справку о неиспользовании материнского капитала при купле жилища;
  • При оформлении ипотеки у другого цедента для проведения сделки можно воспользоваться аккредитивом;
  • Проверить количество собственников у приобретаемого жилья. Законной сделка станет только при наличии письменного согласия всех владельцев жилья.

Безопасность расчетов
Эффективным средством защиты денег при покупке квартиры с непогашенной ипотекой для нивелирования риска — использование банковских ячеек. В этом случае деньги делятся на две части и помещаются в отдельные ячейки.

В первой находится сумма, равная оставшейся стоимости кредита. Ее продавец получит после того, как права собственности переоформлены на покупателя. Эти деньги им расходуются на погашение финансового займа.

Оставшаяся часть денежной массы будет получена продавцом после того, как цеденту будет предоставлена выписка об отсутствии обременения на объект недвижимости.

Плюсы покупки жилища с обременением
Несмотря на наличие негативных последствий, покупка ипотечных объектов имеет под собой и плюсы.

  • Во-первых, жилье уже было проверено банком на предмет скрытых угроз (хотя это спорное утверждение).
  • Во-вторых, стоимость такого объекта оказывается на 10-15 дешевле среднерыночной.

[3]

Вы изучили потенциальные риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в ипотеке у банка и варианты снижения опасности остаться без денег и квадратных метров.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Видео (кликните для воспроизведения).

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Читайте так же:  Зачем нужен кадастровый паспорт на землю

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

3 подхода к покупке квартиры по ипотеке с обременением

Предлагаем ознакомиться с главными нюансами покупки квартиры с обременением ипотекой. В данной публикации мы расскажем, что это такое, остановимся на основных нюансах предстоящей сделки и рассмотрим плюсы и минусы.

Что такое обременение

Для начала предлагаем разобраться с понятием «обременение» — это ограничение пользования собственником своим имуществом в полной мере в связи с юридически обусловленными условиями. Сведения вносятся в ЕРГП (единый госреестр). Соответствующая отметка ставится и в свидетельстве о праве собственности.

Виды обременения

Обременение бывает нескольких видов:

В первых двух вариантах никакие сделки с недвижимостью невозможны. В остальных – в зависимости от конкретной ситуации понадобится согласие третьих лиц.

Главные нюансы сделки

Ипотечное обременение самый распространенный вид из описанных выше. Поэтому вопрос: «Как купить квартиру с обременением по ипотеке» возникает у многих. Главной причиной продажи является невозможность заемщика выполнять обязательства перед банком. В этом варианте согласие последнего обязательное условие.

Процедура занимает от одного до трех дней (зависит от рассмотрения предложения банковскими сотрудниками) и состоит из следующих этапов:

[2]

  • урегулирование соглашений между сторонами (продавец/покупатель);
  • получение разрешения залогодержателя (банка);
  • погашение задолженности по ипотеке;
  • заключение сделки о купле продаже квартиры.

На что обратить внимание

При покупке квартиры с обременением шансы столкнуться с проблемами особенно высоки, потому всегда нужно перестраховываться. Потому перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, нужно проделать следующий порядок действий :

  1. Возьмите выписку из ЕГРЛ. Вы можете обнаружить другие обременения, что создаст для вас новые проблемы.
  2. Когда вы будете осуществлять расчёты, обязательно позаботьтесь о том, чтобы взять расписку. Также хорошей идеей будет применение банковской ячейки.
  3. Возьмите выписку из домовой книги, иначе может оказаться, что в квартире зарегистрированы лишние люди.
  4. Удостоверьтесь в том, что у вас имеется согласие банка.

Три варианта покупки

Возможно три варианта покупки квартиры с обременением: за наличные; путем перезаключения ипотечного договора на нового заемщика (переуступка долга на покупателя); у банка. В первом случае ситуация ясна: получение разрешения от залогодержателя – полное погашение долга – снятие обременения — юридическое оформление сделки.

Второй вариант занимает больше времени, поскольку банк дополнительно рассматривает еще и кандидата на кредит. Сюда входят стандартные этапы: проверка кредитной истории, соответствие возрастным требованиям (стандартные требования 25-60 лет) и платежеспособности заемщика (в данном варианте покупателя). Особое внимание уделяется официальному трудоустройству будущего клиента (допускается другой вид постоянного дохода). Процесс сделки на каждом этапе курирует залогодержатель.

Третий вариант возможен, если предыдущий заемщик не выполнил обязательства перед банком, и квартира перешла в собственность последнего. В этом варианте банки делают льготные предложения: минимальная сумма первоначального взноса; сниженные процентные ставки; быстрое оформление и пр. Оформление сделки происходит в стандартном режиме.

Плюсы и минусы

Как и любой другой вариант юридических взаимоотношений — покупка квартиры с обремененной ипотекой имеет положительные и отрицательные стороны.

  • быстрое решение жилищной проблемы – после всех мероприятий оформления покупатель переезжает в новое жилье;
  • пониженная стоимость — продавцы делают значительные скидки при такой продаже;
  • покупка новой квартиры – при выдаче ипотеки банки дают согласие только на покупку заемщиками ликвидной недвижимости (подробнее об оценке квартиры при ипотеке читайте здесь ).
  • вероятность мошенничества – при продаже квартиры по ипотеке с обременением скрывают от покупателя другие аресты (покупатель о них узнает после вселения в новое жилье или после выплаты задолженности банку) или прописанных жильцов, которых нельзя выписать даже через суд;
  • вступление в права собственности – если покупается квартира по переуступке долга, в свои законные права новый владелец сможет вступить только после выплаты всей суммы;
  • страхование – при оформлении сделки по переуступке долга банки требуют оформление страхового полиса (обычно титульный), что влечет за собой лишние расходы.
  • отказ банка – при неудовлетворении предъявленным требованиям банк может отказать в предоставлении кредита.

[1]

Если Вы не уверены в своих силах всегда есть альтернативный вариант – обратиться за помощью к специалистам или просмотреть предложенный видеоролик. Сэкономить время и деньги на посещении нотариальной конторы можно посредством нашего сайта – задайте вопрос во всплывающей форме и получите профессиональную консультацию юриста.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Читайте так же:  Части искового заявления в гражданском процессе

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:

Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

Этапы продажи

Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Видео (кликните для воспроизведения).

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

  1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
  2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

  1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
  2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Опасно ли покупать ипотечную квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here