Непродление договора аренды земельного участка

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Непродление договора аренды земельного участка". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Непродление договора аренды земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Продление договора аренды земельного участка: как происходит

Право граждан брать в аренду земельные участки закреплено в Земельном и Гражданском кодексах РФ. Договор может быть заключен с частными или юридическими лицами, а также с органами местного самоуправления. В соответствие с законом РФ, документ имеет определенный срок, по окончании которого его действие прекращается или пролонгируется. В том случае, если соглашение не было продлено автоматически, его следует перезаключить.

Автоматическое продление сделки

Согласно 621 статье ГК РФ, продление договора аренды земельного участка происходит автоматически на аналогичный период и на установленных условиях, если:

  • действие конвенции истекло, но стороны не изъявили желания ее расторгнуть;
  • арендующее лицо продолжает пользоваться наделом.

Если собственник участка не пожелал расторгнуть или перезаключить сделку на новых условиях, гражданин, арендующий надел, вправе пользоваться им на прежних условиях.

Продление срока договора

Соглашения могут быть краткосрочным или долгосрочным. Сроки, на которые допускается их заключать, определены статьей 39.8 ЗК РФ. Краткосрочные конвенции подписываются не более, чем на пять лет. Они необходимы в случаях, когда требуется:

  • благоустроить территорию;
  • оборудовать стоянку или парковку для автотранспорта;
  • возвести временное сооружение;
  • реконструировать или построить какой-либо недвижимый объект.

Долгосрочные сделки заключаются на срок от 5 до 49 лет. Они необходимы, если:

  • арендатор в дальнейшем планирует выкупить надел в собственность;
  • предполагается длительная эксплуатация недвижимых объектов или промышленных зон;
  • пользователь планирует развести на участке фермерское или личное подсобное хозяйство.

Процедура продления договора аренды земельного участка зависит от его срока. Если действие конвенции пролонгируется на период, превышающий один год, ее необходимо зарегистрировать в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра (ФУГРЦ). Зарегистрировать документ должен владелец участка. Арендатор либо иное уполномоченное лицо имеют право зарегистрировать документ только при наличии соответствующей доверенности от собственника надела, заверенной в нотариальной конторе. Процесс занимает тридцать дней. Для регистрации потребуется оплатить государственную пошлину, заполнить стандартное заявление и представить следующие документы:

  • оригинал и копию договора;
  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личности сторон;
  • выписку из кадастрового паспорта на землю;
  • копию кадастрового плана участка.

Только после того, как состоится регистрация, сделка будет считаться законной.

По окончании действия соглашения стороны (как частные лица, так и муниципалитет) теряют право на его продление. В данном случае необходимо подписать новый документ и при необходимости зарегистрировать его в ФУГРЦ.

Владелец земли, желающий перезаключить сделку с действующим пользователем, должен уведомить об этом последнего письменно. После получения уведомления от собственника, арендатор должен перезаключить и зарегистрировать договор в установленное время (на следующий день после того, как истечет срок аренды).

Гражданин, пользующийся землей, также имеет право заблаговременно уведомить ее владельца о своем желании продлить конвенцию. Если же гражданин, подписавший соглашение, сменил место жительства или скончался, сделку необходимо перезаключить в обязательном порядке. Для этого следует обратиться в административные органы с заявлением и паспортом (либо иным документом, удостоверяющим личность). Если одной из сторон является частное лицо, собственника следует уведомить в течение месяца, а в документе зафиксировать данные по новому арендатору.

Условия заключения сделки

В том случае, если за время, на которое надел был предоставлен в пользование, его владелец изменил условия и сумму оплаты, а также иные условия, на которых была заключена сделка, участники должны будут подписать дополнительное соглашение. Собственный экземпляр документа должен быть у каждого из них.

Право на продление

Российское земельное законодательство наделяет действующего арендатора преимущественным правом продлить конвенцию после окончания срока ее действия.

В третьем и четвертом пунктах статьи 39.6 ЗК России прописано, что арендаторы могут продлить договор аренды земельного участка без торгов только в том случае, если конвенция была подписана без аукциона. При этом они не лишаются первоочередного права получить надел в пользование. Гражданами, которым предоставляется такая возможность, являются:

  • собственники каких-либо сооружений, построек или зданий;
  • лица, арендующие землю для дачных хозяйств или садоводства.
Читайте так же:  Договор поставки в пользу третьего лица образец

Во всех остальных случаях заключить новое соглашение арендаторы могут только на торгах.

Законодательство РФ предоставляет собственникам земельных участков право сдавать наделы в наем на определенный срок, по истечении которого необходимо будет составить дополнительное арендное соглашение или перезаключить сделку, а затем зарегистрировать документ в ФУГРЦ. Если действие соглашения истекло, а участники сделки не изъявили желания разорвать договор, то последний будет продлен автоматически на тот же срок и на прежних условиях.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Как правильно сдать квартиру в аренду: основные шаги и важные нюансы

Вы хотите сдать квартиру в аренду и получать хороший доход? Потребуется подобрать порядочного арендатора и оформить сделку правильно.

Как найти и снять квартиру: что нужно знать и как действовать

Аренда квартиры без посредников требует от нанимателя максимальной внимательности и осторожности.Иначе велика возможность попасться на удочку квартирных аферистов.

Договор аренды квартиры: все нюансы грамотного оформления

Чтобы обезопасить себя от проблем, связанных со съемным жильем, необходимо заключить письменный договор найма жилья.

Социальный наем жилья: общие понятия и особенности

​К сожалению, несмотря на четвертьвековую историю рыночных отношений в России, далеко не все еще могут позволить себе приобрести собственное жилье. Поэтому проживают в квартирах, арендуемых по социальному найму.

Особенности пролонгации договора аренды земельного участка

По завершении срока аренды стороны сделки имеют право продлить его. Законодательство предусматривает несколько способов пролонгации, каждый из которых имеет нюансы.

Вопросы, касающиеся предоставления земельных участков в аренду, регулируются Земельным и Гражданским кодексами.

Правила составления договора регламентированы статьей 22 ЗК.

Статья 610 Гражданского кодекса гласит, что договор найма считается заключенным на неопределенный период, если в нем не указаны сроки аренды. Способы продления соглашения обозначены в статье 621 ГК.

Продление использования арендуемой территории возможно при соблюдении условий.

К основным из них относятся:

  • Обоюдное согласие сторон;
  • Наличие административного решения при возникновении нюансов или по договоренности участников (когда владельцем выступает муниципальная власть);
  • Подача заявления за до завершения срока аренды;
  • Отсутствие нарушений пользования землей;
  • Наличие судебного постановления при возникновении разногласий.

Все условия пролонгации перечислены в п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

О намерении продлить найм арендатор должен оповестить арендодателя заранее путем подачи письменного заявления. Условия меняются в зависимости от способа пролонгации.

Независимо от выбранного варианта участниками сделки должны оставаться те же лица.

Способы продления

В соответствии с правилами гражданской законодательной власти, продление договора найма возможно тремя способами:
  • Подписанием нового соглашения (сторонами сделки выступают те же);
  • Заключением дополнительного договора (с поправками);
  • Автоматически (факт должен указываться в основном соглашении).

Вариант продления выбирают стороны.

Чаще срок действия продлевается автоматически, когда ни от одной из сторон не исходило инициативы. То есть, если договор не был расторгнут надлежащим образом, он считается автоматически продленным на тот же период и на тех же условиях.

Чтобы усилить гарантии использования, участники сделки составляют допсоглашение, в соответствии с которым условия аренды сохраняются (или вносятся несущественные изменения), появляется возможность сдачи территории в субаренду (при согласии собственника).

Дополнительное соглашение отдельно от основного договора самостоятельной юридической силой не обладает.

Сложности возникают при продлении договора аренды муниципальной или государственной земли. Если арендатор не выявляет инициативы в пролонгации, по завершении срока найма государство выставляет участок на аукцион.

Аренду муниципальных территорий продлевают по согласованию, посредством участия в торгах или через суд.

Перезаключение

Порядок оформления нового договора отличается в зависимости от того, кто является владельцем территории.

Если земля принадлежит государству или местной власти, придется участвовать в аукционе. Арендаторы, согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, вправе пролонгировать договор без торгов в двух случаях:

[1]

  • Земля предоставлена в аренду физ- или юрлицу без проведения аукциона (искл. — случаи, предусмотренные п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
  • Земля предоставлена физлицу на торгах для ведения садоводства.

Порядок действий:

  1. Оповещение собственника участка о намерении оформить соглашение на новый срок. Уведомлять необходимо письменно, направив письмо-заявление с просьбой о продлении. В заявлении содержатся:
    • № и дата заключения предыдущего договора;
    • данные о земельном наделе (местоположение, площадь, кадастровый номер);
    • срок продления;
    • список прилагающейся документации.
  2. Согласование пунктов договора. Продление не означает, что должны быть сохранены предыдущие условия сделки. В случае с торгами арендатор принимает участие вместе с другими претендентами на участок. По завершении торгов у него имеется право перевести на себя роль нанимателя через суд. При отсутствии аукциона договор перезаключается, если арендатор не нарушал условия.
  3. Оформление соглашения. Обязательна письменная форма документа с указанием согласованных условий и реквизитов участников.
  4. Регистрация договора (если заключается на срок от 1 года).

Далее можете ознакомиться с фото договора:

Для обращения в Росреестр понадобятся:
  • Паспорт;
  • Договор в двух экземплярах;
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Учредительные бумаги (если одна из сторон юридическое лицо);
  • Квитанция об оплате пошлины.

Если справки подает доверенное лицо, предоставляется заверенная доверенность. За регистрацию физическому лицу придется заплатить 2 тысячи рублей, юридическому — 22 тысячи. Процедура занимает 1 неделю.

Перезаключение договора применяется, если срок действия арендных взаимоотношений превышает 1 год. Когда будет оформлено новое соглашение, старое теряет правовую силу.

Если собственником является частное лицо (гражданин или организация), для перезаключения соглашения потребуется лишь согласование условий.

В соответствии с гражданской законодательной властью арендатор, пользующийся землей, обладает преимущественным правом пролонгации. При этом территорию не выставляют на аукцион. При условии, что наниматель добросовестно исполняет условия соглашения. Для пролонгации документа арендатор должен подать заявление арендодателю и ожидать ответа.

Если арендатор использует территорию для индивидуального строительства, он имеет приоритетное право продлить договор найма.

Если арендодатель передаст права найма территории, на которой возведена постройка, другому человеку, подобное действие будет считаться противоправным.

Дополнительное соглашение

Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:

  1. Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
  2. Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
  3. Регистрация документа в Росреестре.
Читайте так же:  Размер налоговой ставки на имущество физических лиц

В службу регистрации с заявлением обращается один из участников сделки.

Размер государственной пошлины составляет 350 рублей для физлиц и 1 тысячу рублей для организаций.

Дополнительное соглашение должно иметь письменную форму. В структуре документа фигурируют данные сторон, предмет сделки, новые сроки и пункты об изменившихся условиях (при наличии таковых).

Составление дополнительного соглашения неприменимо к муниципальным и государственным территориям — продлить наем таким путем не удастся.

Как продлить автоматически?

Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними. Заново регистрировать документ не нужно.

Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.

Основания для отказа

Рассматривая заявление нанимателя, собственник может отказать в пролонгации.

Причины отказа:

  • Изъятие территории из оборота;
  • Нахождение земли в резерве;
  • Использование не по назначению;
  • Наложение обременения на участок;
  • Наличие долгов по арендной плате.

Отказ оформляется письменно и вручается заявителю.

Если собственник отказал в продлении на законных основаниях, но сдал надел снова в течение года, или же у арендатора имеется приоритетное право на продление соглашения, решение можно обжаловать в районном суде.

В исковом заявлении указывается, на каких основаниях получен отказ в пролонгации. К иску приложить выписку из решения и доказательства добросовестного исполнения пунктов договора.

Если судья одобрит заявление, оно станет основанием продления аренды.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о правильном написании условий пролонгации в договоре.

Заключение

Таким образом, продление договора найма требуется, если завершился срок его действия или сменился собственник участка. Законодательство выделяет 3 способа пролонгации. Какой выбрать — решают стороны сделки по итогам договоренности.

Продление договора аренды земельного участка без торгов в 2018-2019 году

Арендные отношения заключаются на определенный срок. После его окончания арендатор лишается права пользования земельным участком, а с прав собственности арендодателя снимается ограничение. Однако стороны соглашения могут изъявить желание продлить арендные отношения. Расскажем, как происходит продление договора аренды земельного участка без торгов в 2018-2019 году.

Способы продления договора аренды земельного участка

Продление договора аренды земли после истечения срока его действия может произойти тремя способами:

  1. Составление нового договора на другой срок.
  2. Составление дополнительного соглашения к существующему договору.
  3. Автоматическое продление срока действия.

При использовании первого варианта участники арендных отношений заключают новый договор. Стороны вправе скорректировать некоторые пункты документа, если это необходимо, или оставить содержание неизменным. Важно учитывать, что при составлении нового договора аренды для продления срока действия предыдущего не может быть изменен объект арендных отношений, а также стороны договора.

Во втором варианте сам договор остается прежним, но к нему составляется дополнительный документ – соглашение о продлении срока действия. Оно полностью опирается на положения договора и должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Отдельно от договора аренды соглашение о его пролонгации недействительно.

Автоматическое продление периода действия договора происходит, если стороны арендных отношений не предприняли никаких мер после завершения их оговоренного срока. Если стороны не имеют претензий и их устраивает текущее состояние дел, старый договор останется в силе и будет считаться продленным на тот же срок с теми же положениями.

Условия пролонгации договора аренды земельного участка

В зависимости от выбранного варианта продления договора аренды будут меняться и условия, при которых такая процедура возможна. Однако, каким бы ни был способ пролонгации, есть главное условие – стороны договора должны остаться прежними.

При оформлении нового договора в нем можно изменить любые пункты, в том числе период действия, условия оплаты, размер платежа, указание на возможность передачи земли в субаренду, порядок расторжения и т.д.

Перезаключение договора предпочтительнее, если период действия арендных отношений от года и более. После оформления нового договора, старый полностью теряет юридическую силу.

В соглашение также можно внести некоторые корректировки положений договора. Продление договора аренды таким способом более удобно, так как не требует много времени и хлопот.

При автоматическом продлении договор не потеряет законной силы. Главное условие такого продления – отсутствие претензий у сторон. Следует учитывать, что при автоматическом продлении оспорить какие-либо положения документа будет сложно.

Рекомендуется все-таки перезаключить договор. К примеру, если арендатор захочет выкупить земельный участок, автоматическую пролонгацию могут посчитать неправомерной.

Также важно учесть, что если первичный договор был заверен у нотариуса, то и все последующие документы, связанные с ним, требуют нотариального заверения.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Как продлевать действие договора аренды земли – решают стороны. Если удалось достигнуть взаимного согласия, то, как правило, оформляется дополнительное соглашение. Это самый распространенный способ пролонгации договора аренды.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Чтобы продлить действие арендных отношений, физические лица обмениваются письменными уведомлениями. Арендодатель напоминает арендатору об окончании периода и предлагает продление. Если вторая сторона согласна – оформляется соглашение.

Письменное общение между сторонами предпочтительнее даже, если они находятся на соседних улицах. Если возникнет спорная ситуация, письма станут подтверждением обоюдного принятия решения о продлении договора аренды земельного участка.

Если арендодателем выступает юридическое лицо или местная администрация, то арендатору необходимо направить заявление. Оно составляется так:

  1. На листе А4 в правом верхнем углу прописывается наименование организации-собственника и данные уполномоченного лица (ФИО, должность).
  2. Указываются паспортные данные арендатора и контактный телефон.
  3. Посередине листа пишется название документа и излагается суть вопроса (продление срока аренды земельного участка).
  4. Прописывается список прилагаемых документов.
  5. Проставляется текущая дата и подпись с расшифровкой.

В теле заявления необходимо указать основные условия договора и характеристику предмета арендных отношений. Данные земельного участка берутся из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.

Составленное заявление передается уполномоченному лицу одним из нижеприведенных способов:

  • лично;
  • через доверенное лицо;
  • почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении;
  • по электронной почте (потребуется подписать заявление электронной цифровой подписью).

Пролонгация договора аренды земельного участка с 1 марта 2015 года потерпела изменения. Согласно принятым нормативным актам, арендаторы земли больше не имеют преимущественного права владения наделом, который принадлежит администрации или другим учреждениям федерального значения. По этой причине продление арендных отношений без торгов в 2018-2019 году носит неоднозначный характер.

Читайте так же:  Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Вероятнее участвовать в торгах придется. Однако, если право пользования участком земли перешло к физическому лицу без торгов, то продлить договор аренды можно по заявлению. Тем не менее, в продлении может быть отказано.

Почему может быть отказано в продлении договора аренды земли?

Если арендодатель является частным лицом, то при отказе без предъявления обоснованных претензий и передаче участка в аренду другому человеку, это можно оспорить. Основанием для оспаривания будет нарушение приоритетных прав арендатора.

Такое право сохраняется за арендатором в течение года после окончания срока действия договора. Для восстановления прав и привлечения арендодателя к ответственности необходимо обращаться в суд. По решению судебных органов может быть не только возвращено право на продление срока аренды, но и возмещение причиненного ущерба.

Когда отказ объясняется наличием претензий, их необходимо доказать. Согласно законодательству, арендодатель обязан предоставить арендатору срок для исполнения требований.

По-другому обстоят дела, если арендодатель – администрация или субъект РФ. Органы власти не обязаны учитывать приоритетное право.

[3]

Как бы там ни было, всегда можно попытаться отстоять сове право на продление договора аренды в суде. При возникновении спорных ситуаций рекомендуем обращаться за консультацией к профессиональному юристу.

На какой срок можно взять в аренду земельный участок? Правовые нормы заключения договора

Основные аспекты договора аренды, в том числе и земельных участков, указаны в ст. 606 ГК РФ. При этом в ст. 607 ГК РФ указано, что условия по их сдаче могут быть дополнены. Такие поправки содержатся в земельном кодексе. Крайне важно знать особенности существующих сроков аренды земельных участков.

Недопустимы коллизии с нормам статьи 39.8 ЗК РФ, в которой прописаны ограничения на минимально и максимально возможная продолжительность действия арендного соглашения, в зависимости от субъектов договора, назначения земель и их категории.

Виды найма земли в зависимости от продолжительности

Ограничения по длительности аренды земельных участков подробно прописаны в ЗК РФ. Всего существует 19 различных сроков сдачи земель в аренду. Все эти сроки можно разделить на три основные категории:

  • краткосрочная от 3 до 5 лет;
  • среднесрочная до 10 лет:
  • долгосрочная до 49 лет.

Больше информации об особенностях и отличиях долгосрочной и краткосрочной аренды земли найдете тут.

Что такое наем на неопределенный промежуток времени и каковы особенности?

Обращаясь к стандартным правилам гражданского законодательства, которое по умолчанию должно быть применено ко всем видам договоров аренды, императивного обязательства о включении в текст соглашения конкретного временного промежутка, на который такой договор заключается, не предписывается.

На основании этого длительность предполагаемой аренды в договоре прописывать не обязательно, они не указаны как обязательное условие, следовательно, даже без них соглашение будет законным и действительным. В этом случае право аренды предоставляется арендодателю на неопределённый срок.

Подобное неосмотрительное отношения к данному пункту оставляет обе стороны в весьма рискованном положении, оба участника договорного соглашения об аренде имеют право на отказ от исполнения своих обязательств, предупредив об этом другую сторону всего за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

В некоторых случаях законодатель устанавливает нижний и верхний порог по длительности аренды на земельные участки. Если участок попадает в одну из таких категорий, то будет считаться что вы заключили соглашение на предельно допустимый промежуток времени, после чего все обязательства прекратят свое действие.

На какой минимальный и максимальный период заключается соглашение?

Хотя в нашей стране и существует принцип свободы договора, аренда некоторых категорий земель не может быть предоставлена на сроки, отличающиеся от установленных в земельном кодексе. Ограничения необходимы в связи с особенностями использования различных земельных участков.

В зависимость от субъекта, для разделения по возможной продолжительности аренды, можно обозначить две категории, основанные на принадлежности участка:

С физическим или юридическим лицом

Физические лица изначально не имеют разрешения на приобретение в право собственности участков, подпадающих под особую законодательную охрану. Таким образом, особых порядков по сдаче в аренду земельных участков физических лиц не предусмотрено. Сроки заключения договора определяются сторонами – участниками арендного соглашения.

В случаях, когда в договоре не указан срок действия, применяются нормы ст. 610 ГК РФ. Договор признается заключенным на неопределенный срок, а каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязанностей, предупредив другую сторону не позднее, чем за три месяца.

Подробнее о нюансах заключения и составления договора аренды земли между физическими лицами мы рассказываем тут.

С государством или муниципалитетом

Ограничения, касающиеся максимальных и минимальны сроков аренды земельных участков, применяются к землям, принадлежащим государству и муниципалитету. Так, согласно 39.8 ЗК РФ, участки, передаваемые с целью возведения зданий и сооружений можно получить минимум на 3 года, но не более 10 лет.

Кроме этого, ограничения касаются и земель, предназначенных для ведения сельского производства. Такой участок государство сможет дать в аренду не менее чем на 3 года, но не более чем на 49 лет. А если лицо захочет использовать государственные или муниципальные земли для огородничества или сенокошения, то в законе установлен максимальный предел – 3 года.

Эти ограничения связаны, прежде всего, с охраной плодородности земель. Государство следит за нормальными сроками восстановления полей и предотвращает возможность преждевременного износа почвы.

Больше информации об условиях и правилах получения земли в аренду от муниципалитета найдете тут, а как и на каких условиях можно арендовать участок у государства, узнаете здесь.

Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

Для чего будет использована земля? Границы законодательно установленных ограничений в годах
Возведение зданий и проведения с ними строительных работ от трех (минимум) до десяти (максимум) лет
Установление линейных объектов до сорока девяти лет
Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) двадцать лет
Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом от трех (минимум) до пяти лет
Работы по завершению строительства три года
Охотхозяйство На время действия соглашения
Сельхозпроизводство от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет
Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных три года максимум

Что делать после окончания действия документа?

После того как истек срок, на которой изначально было заключено арендное соглашение, арендатор обязан вернуть земельный участок. При этом, уровень износа земельного участка либо не должен превышать разумных значений, либо должен соответствовать иным условиям договора.
Читайте так же:  Приказ об изменении графика рабочего времени образец

Кроме того, если в документе не прописано иное, то арендатор так же обязан снести все постройки своими силами и средствами, и предоставить участков том виде, в котором его получил. Все улучшения, неразрывно связанные с земельным участком, но произведенные без согласия арендодателя, денежному возмещению не подлежат.

О продлении

Продление договора возможно несколькими различными способами, но, в первую очередь, нужно обратить на соответствующий пункт договора. Если условия продления прописаны, то руководствоваться необходимо ими. В противном случае, продление срока действия будет происходить в соответствии с законом. Данные положения указаны в ст. 621 ГК РФ.

При продолжении использования участка арендатором, без наличия возражений от арендодателя, договорные отношения считаются возобновлёнными с теми же условиями, но договор будет считаться заключённым на неопределённый срок.

Наличие в договоре пункта с указанием продолжительности действия арендных правоотношений в настоящее время не относится к списку существенных условий, необходимых для признания договора законным, однако для получения желаемого результата, необходимо разобраться с возможными подводными камнями.

Необходимо обратиться к земельному законодательству и выяснить, не попадает ли интересующий земельный участок под действие ограничений. Только после этого можно будет приступить к составлению договора аренды. В ЗК РФ указаны все существующие ограничения и обязательства по срокам аренды участков.

Главным образом, сроки зависят от целевого назначения использования земель. Например, для ИЖС срок всего один – 20 лет, ни больше ни меньше. А земли, выдаваемые для ведения сельскохозяйственной деятельности, не могут быть арендованы больше, чем на 49 лет.

Продлить пользование участком, как правило, можно без лишних проблем. Когда действие уже существующего арендного договора заканчивается, у сторон появляется возможность закончить арендные отношения, или оставить все как есть и инициировать тем самым автоматическую пролонгацию.

Таким образом, можно подписать новый договор, составить дополнительное соглашение или расторгнуть договор. Если же по условиям договора не исключена автоматическая пролонгация, то договор будет считаться продленным без какого-либо дополнительного вмешательства сторон.

Непродление договора аренды земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2012 г. N Ф07-2130/12 по делу N А05-10889/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка — разрешение на строительство — продление срока — продление договора аренды — права и обязанности арендатора)

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «МосИнвестСтрой» генерального директора Заостровского В.А. (протокол общего собрания участников общества от 06.12.2011 N 6/11); от администрации муниципального образования «Северодвинск» Кожанова Е.А. (доверенность от 28.12.2011),

рассмотрев 21.08.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МосИнвестСтрой» на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А05-10889/2011 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю.),

Общество с ограниченной ответственностью «МосИнвестСтрой», место нахождения: 164504, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 5А, ОГРН 1042901007544 (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования «Северодвинск», место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703 (далее — Администрация) в продлении договора аренды земельного участка от 30.08.2005 N 11631000, оформленного письмом от 22.07.2011 N 11-09-02/3870, и о возложении на Администрацию обязанности продлить указанный договор аренды.

Решением от 27.01.2012 заявленные требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 26.04.2012 отменил указанное решение и оставил заявленные требований без удовлетворения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 26.04.2012, оставить в силе решение от 27.01.2012.

По мнению подателя жалобы, срок аренды должен быть продлен в порядке, установленном пунктом 5.2 договора, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ). В связи с этим Общество ссылается на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 как на подтверждение намерения Администрации передать земельный участок в пользование третьим лицам.

Заявитель указывает, что осваивал земельный участок, вкладывал денежные средства в проектирование, производил необходимые согласования и не успел в срок получить разрешение на строительство по причине задержки в получении от открытого акционерного общества «МРСК Северо-Запада «Архэнерго» технических условий на подключение к электрическим сетям.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (арендодатель) и Катаникова Ж.И. (арендатор) заключили договор от 30.08.2005 N 11631000 аренды земельного участка площадью 1990 кв.м с кадастровым номером 29:28:102006:0025, находящегося примерно в 65 м по направлению на северо-восток от ориентира — жилого здания, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Советская ул., д. 33, для строительства жилого дома со встроенным детским кафе.

Согласно пункту 4.1 договора аренды срок его действия начинается с 12.07.2005 и заканчивается 11.07.2008.

В соответствии с соглашением от 19.11.2007 с письменного согласия арендодателя права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью «Просторы».

Дополнительными соглашениями от 16.01.2008 и 09.02.2009 срок действия договора продлен до 30.07.2009 и 29.07.2011 соответственно.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к Обществу в соответствии на основании соглашения от 02.02.2011.

[2]

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 16.06.2011 N 230/11 о продлении на один год договора аренды земельного участка.

Письмом от 22.07.2011 N 11-09-02/3870 Администрация отказала в продлении договора, ссылаясь на то, что Общество не запрашивало градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство не получало.

Не согласившись с отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Общества, признав их обоснованными.

Читайте так же:  Где заказать технический паспорт на квартиру

Апелляционный суд не усмотрел правовых оснований для признания отказа Администрации незаконным и продления срока договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность Администрации заключить с Обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Администрации заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами. Ссылки заявителя на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 необоснованны.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно условиям договора аренды земельного участка от 30.08.2005 N 11631000 с учетом дополнительных соглашений к нему земельный участок предоставлен в аренду до 29.07.2011. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта — жилого дома со встроенным детским кафе.

Заявитель не доказал, что цель, в соответствии с которой Обществу предоставлен в аренду земельный участок, достигнута. На спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, разрешение на проведение строительных работ не получено.

С учетом изложенного апелляционный суд правомерно оставил заявление Общества без удовлетворения.

Доводы жалобы подлежат отклонению, так как основаны на неправильном толковании норм гражданского и земельного законодательства и опровергаются материалами дела. Вопреки мнению заявителя договор аренды земельного участка не содержит условий о продлении срока его действия по соглашению сторон при условии получения арендатором в установленном порядке разрешения на строительство и начала строительства.

Ссылки жалобы на несвоевременное получение технических условий по вине третьих лиц не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела. Указанное обстоятельство не является основанием для продления договора аренды. Заявитель может защитить свои права, заявив к виновному лицу требование о взыскании убытков.

Кассационная инстанция полагает, что суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену обжалуемого судебного акта.

В связи с этим постановление от 26.04.2012 должно быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А05-10889/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МосИнвестСтрой» — без удовлетворения.

Председательствующий Г.М. Рудницкий
Судьи И.Л. Грачева
Т.И. Сапоткина

Обзор документа

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в продлении договора аренды земельного участка.

Суд оставил заявленное требование без удовлетворения.

Окружной суд пояснил следующее.

ЗК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Согласно ГК РФ по общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не нарушает права арендатора.

Обязанность администрации заключить с обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.

Среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение администрации заключить договор аренды спорного участка с третьими лицами.

Согласно разъяснениям ВАС РФ не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды участка в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды.

На спорном участке нет объекта незавершенного строительства. Разрешение на проведение строительных работ обществом не получено.

Видео (кликните для воспроизведения).

С учетом изложенного суд правомерно оставил заявление без удовлетворения.

Непродление договора аренды земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here