Ндс при реализации недвижимого имущества

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Ндс при реализации недвижимого имущества". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

НДС при продаже недвижимости

НДС при реализации недвижимого имущества

Как известно, при реализации товаров (работ, услуг) исчисление НДС зависит от момента определения налоговой базы, который устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 167 НК РФ. Выясним, от чего зависит момент определения базы по НДС при реализации недвижимого имущества.

Когда возникает момент определения налоговой базы?

По общему правилу (п. 1 ст. 167 НК РФ) моментом определения базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Иное предусмотрено п. п. 3, 7 — 11, 13 — 15 ст. 167 НК РФ. Нас интересует п. 3, в котором сказано: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке. Однако с 01.07.2014 из этого правила также появилось исключение — п. 16.

При реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях настоящей главы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Еще одно исключение, которому нужно уделить внимание, — это п. 14, на основании которого если моментом определения налоговой базы является день получения предоплаты, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы.

Таким образом, при реализации недвижимого имущества моментом определения базы по НДС являются:

  • день получения оплаты в счет предстоящей реализации (если на основании условий договора передача недвижимого имущества осуществляется на условиях предоплаты);
  • день передачи имущества покупателю по передаточному акту (иному документу о передаче).

При этом момент передачи права собственности, то есть дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости, на момент определения налоговой базы, как это было до 01.07.2014, не влияет.

В то же время Минфин в Письме от 17.12.2015 N 03-07-11/74052 указал, что момент формирования базы по НДС при реализации недвижимости определяется до даты государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество. Такой подход срабатывает не всегда, так как государственная регистрация права собственности вполне может быть осуществлена ранее фактической передачи объекта недвижимости покупателю. Поэтому начислять НДС до передачи объекта недвижимости в связи с тем, что произведена государственная регистрация права собственности, не нужно. Подтверждение этому можно найти в судебной практике.

О передаче недвижимости

Утверждение о том, что государственная регистрация возможна до передачи объекта недвижимости, основано на следующих нормах Гражданского кодекса.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче

Изменения в НДС при реализации недвижимости

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Абзац 2 п. 1 ст. 556

На основании представленных положений ст. ст. 551 и 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю Президиум ВАС РФ делает такой вывод (Постановление от 20.09.2011 N 5785/11).

Данные положения позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Следовательно, действующее законодательство предусматривает возможность передачи недвижимого имущества после государственной регистрации права собственности на него.

О выписке из ЕГРП

Как показывает практика, налоговый орган, несмотря на внесенные в Налоговый кодекс изменения, продолжает настаивать на том, что моментом определения базы по НДС является дата государственной регистрации передачи права собственности на объект недвижимости покупателю (если до этого передачи по передаточному акту не было). При этом налоговики обосновывают сказанное тем, что иным документом, определяющим день передачи недвижимого имущества, в соответствии с п. 16 ст. 167 НК РФ может быть свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако из п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что выписка из ЕГРП является документом, содержащим информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, но не удостоверяющим факт передачи указанного имущества (Постановление АС ПО от 08.09.2016 N Ф06-12029/2016 по делу N А12-55427/2015).

О переходном периоде

Изменения, внесенные в ст. 167 НК РФ Федеральным законом N 81-ФЗ, вступили в силу 01.07.2014, то есть начиная с III квартала 2014 г. При этом положения указанного Закона и п. 16 ст. 167 НК РФ не относятся к нормам, которые согласно п. 3 ст. 5 НК РФ имеют обратную силу.

Норма Налогового кодекса. Акты законодательства о налогах и сборах, устраняющие или смягчающие ответственность за нарушение законодательства о налогах и сборах либо устанавливающие дополнительные гарантии защиты прав налогоплательщиков, плательщиков сборов, налоговых агентов, их представителей, имеют обратную силу.

Поэтому если недвижимое имущество было передано покупателю до 01.07.2014, а право собственности зарегистрировано после этой даты, то в целях исчисления НДС моментом определения налоговой базы является дата перехода права собственности (дата государственной регистрации). Другими словами, в этой ситуации исчисление НДС производится с учетом порядка, установленного п. 3 ст. 167 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.07.2014 (Письмо Минфина России от 14.10.2014 N 03-07-09/51678, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 N 09АП-59064/2015 по делу N А40-34202/15).

С 01.07.2014 момент определения базы по НДС при реализации объекта недвижимости зависит от момента его передачи покупателю на основании передаточного акта или иного документа о передаче (если есть предоплата, то налоговая база также определяется на день такой оплаты). Выписка из ЕГРП подобным документом не является.

Налоговая база по НДС, НДС

Схема оптимизации НДС путем продажи товаров через комитента-упрощенца

Описание схемы

Основная идея схемы — плательщик НДС продает товары как комиссионер по договору с комитентом — неплательщиком НДС, как правило, применяющим упрощенку (Пункт 2 ст. 346.11 НК РФ). Большая часть прибыли от сделки остается у комитента, комиссионер получает лишь незначительное вознаграждение.

Читайте так же:  Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры

Какой существует налог с продажи недвижимости?

Только с этой суммы и уплачивается НДС (Пункт 1 ст. 156 НК РФ). В то же время комиссионер выставляет покупателям счета-фактуры с НДС на всю стоимость товаров (Пункты 1, 3 ст. 168 НК РФ). Да-да, на всю стоимость товаров. Как он это обосновывает, мы расскажем дальше. В результате покупатели не теряют вычеты по НДС, что было бы невозможно, если бы продавец сам перешел на упрощенку или если бы комитент продавал товары непосредственно покупателям.
Например, раньше компания покупала товар у поставщика за 118 000 руб. с НДС и продавала за 177 000 руб. тоже с НДС. В бюджет ей приходилось платить НДС в сумме 9000 руб.


Теперь товар у поставщика за 118 000 руб. приобретает компания на УСНО, а затем продает через комиссионера за те же 177 000 руб. Комиссионер удерживает из выручки вознаграждение, скажем — 1180 руб., и платит с него НДС в бюджет в сумме 180 руб. (Пункт 1 ст. 156 НК РФ).


Выгода очевидна — вместо 9000 руб. в бюджет нужно заплатить только 180 руб. Плюс схема позволяет экономить не только на НДС, но и на налоге на прибыль. Поскольку комитент занимается торговлей, ему стоит выбрать упрощенку с объектом «доходы минус расходы». Тогда с большей части прибыли от продажи товаров нужно будет платить упрощенный аналог налога на прибыль по ставке не 20%, а 15% или еще меньше, если в вашем регионе действуют пониженные ставки (Пункт 1 ст. 284, п. 2 ст. 346.20 НК РФ). Правда, будут и дополнительные затраты, но небольшие. Деньги придется потратить на создание компании-комитента и поддержку ее существования.
Если поставщик не захочет работать с незнакомой компанией, да еще и на упрощенке, покупать товары также можно по договору комиссии с тем же комитентом. Тогда ни о каких изменениях не узнает не только покупатель, но и поставщик.

Примечание
Аналогичную схему предлагают использовать и для искусственного создания вычетов в тех случаях, когда вы покупаете товары у неплательщиков НДС, но сами платите этот налог. Но здесь потребуются уже две дополнительные компании. Одна — на упрощенке, вторая — на общем режиме. Первая закупает товары у ваших поставщиков и передает их на реализацию по договору комиссии второй компании. Та в свою очередь продает эти товары вам, выставляя счета-фактуры с НДС на всю стоимость товаров. В результате вы получаете вычеты по НДС, хотя, по сути, закупаете товары у компании на упрощенке.

Как видим, сэкономить на НДС с помощью этой схемы можно неплохо. Осталось выяснить, насколько она безопасна.

Формальные основания

Реальные последствия

Примечание
Если инициатором создания схемы был покупатель товаров, негативные последствия будут несколько меньше — покупателю «всего лишь» снимут вычеты по НДС, ради которых и была внедрена схема. Кроме того, ему придется заплатить пени и штраф.

Схема оптимизации НДС при помощи комитента на упрощенке выглядит очень заманчиво. Но применять ее опасно, поскольку все сэкономленные налоги с очень большой степенью вероятности будут доначислены при проверке. И скорее всего, вам придется заплатить даже больше, чем вы предполагали сэкономить.

Реализация недвижимости в разрезе НДС (Ковалев Д.)

Дата размещения статьи: 08.08.2014

Еще с начала 2013 г. для целей налогообложения прибыли действует следующее правило: датой реализации недвижимости признается дата ее передачи приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу, подтверждающему факт передачи объекта. Аналогичный порядок с 1 июля 2014 г. введен и в отношении обложения подобных операций НДС. Другое дело, что сделки с недвижимостью одним днем не закрываются. Однако этот момент упустили из виду законодатели, «забыв» предусмотреть переходные положения.

Сделки купли-продажи недвижимости предполагают совершение нескольких юридических действий. Как минимум должен быть заключен договор купли-продажи, осуществлена передача имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект. При этом договором может быть предусмотрен и различный порядок оплаты столь крупного приобретения — до или после передачи недвижимости покупателю либо госрегистрации прав собственности на нее, в полном объеме или с внесением предоплаты и т.п. Все эти нюансы необходимо учитывать в целях обложения подобных сделок НДС. При этом на практике сделать это бывает довольно проблематично ввиду несовершенства законодательной базы. Разрешить данную проблему призван Закон от 20 апреля 2014 г. N 81-ФЗ. Однако обо всем по порядку.

«Отгрузочные» проблемы

Начнем с того, что в соответствии с п. 1 ст. 146 Налогового кодекса операции по реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации признаются объектом обложения НДС. При этом согласно п. 1 ст. 167 Кодекса моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 — 11, 13 — 15 данной статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:
— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Таким образом, НДС исчисляется по отгрузке. В то же время очевидно, что недвижимость не отгружается и не транспортируется. Именно поэтому до недавних пор при определении момента возникновения базы по НДС по сделкам купли-продажи недвижимого имущества нужно было принимать во внимание п. 3 ст. 167 Кодекса. В нем сказано, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке.

Официальная позиция

Иной подход

С 1 июля 2014 года. новый поворот

Итак, Закон N 81-ФЗ дополняет ст. 167 Налогового кодекса новым п. 16. В нем сказано, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы по НДС признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества. Одновременно в п. 3 ст. 167 Кодекса, на который ранее ссылались представители Минфина, появляется уточнение, что его положения не распространяются на случаи, которые регламентированы «новоиспеченным» п. 16.
Таким образом, отныне при определении базы по НДС по операциям, связанным с реализацией недвижимости, более никаких разночтений быть не должно. Единственное, на что хотелось бы обратить внимание, это один небольшой нюанс. Закон N 81-ФЗ не внес поправок в п. 1 ст. 167 Кодекса. То есть случаи реализации недвижимости не исключены из сферы действия данной нормы. Возможно это просто техническая недоработка законодателей. С другой стороны, не исключено, что это было сделано специально, дабы авансовые платежи по договорам купли-продажи недвижимости не «выпадали» из базы по НДС.

Переходные нормы

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Читайте так же:  Что значит договор социального найма жилого помещения

Вернуться на предыдущую страницу

НДС при реализации недвижимого имущества

сегодня
USD ЦБ 64.08
EUR ЦБ 70.55
BTC/USD 7200.53

калькулятор валют

Вопрос: Между администрацией муниципального района и ООО заключен договор купли-продажи муниципального имущества с предоставлением рассрочки платежа. Являясь налоговым агентом при приобретении имущества казны, ООО производит оплату в соответствии с графиком платежей и по реквизитам, указанным в договоре. Сумма НДС в договоре не указана.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ налоговые агенты обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Приводит ли к увеличению стоимости договора порядок исчисления и уплаты налога, если в договоре не указана сумма НДС?

Включается ли в базу для исчисления НДС сумма процентов, выплачиваемых за предоставление рассрочки платежа по договору купли-продажи?

Ответ: В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость при реализации недвижимого имущества, составляющего муниципальную казну, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами — покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании п. 6 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

читывая изложенное, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим налог на добавленную стоимость по реализуемому муниципальному недвижимому имуществу исчисляется покупателем расчетным методом исходя из указанной в договоре рыночной цены этого имущества без увеличения ее на сумму налога.

Что касается процентов за рассрочку по оплате указанного имущества, предусмотренных договором, то в соответствии со ст. 823 «Коммерческий кредит» Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных средств или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг. В связи с этим коммерческое кредитование производится не по самостоятельному договору, а в рамках договора по реализации товаров.

Таким образом, суммы процентов, выплачиваемые покупателем за предоставление органом местного самоуправления коммерческого кредита в виде рассрочки по оплате реализованного муниципального недвижимого имущества, по нашему мнению, являются суммами, связанными с оплатой этого имущества, и, соответственно, включаются у покупателя в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Как продать имущество и не заплатить НДС: легальная схема

ИФНС посчитала уходом от налогообложения следующую цепочку сделок компании:

  • она учредила фирму;
  • внесла в качестве взноса в ее уставный капитал земельные участки;
  • затем продала всю долю другой организации;
  • обязательство организации по оплате доли было погашено взаимозачетом в счет ранее возникшей у компании перед ней задолженности по займу.

НДС с продажи доли компания не заплатила, ссылаясь на то, что передача имущества, носящая инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный капитал), реализацией не признается, а реализация долей в уставном капитале от налогообложения освобождена (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Однако, по мнению инспекции, сделка по передаче имущества в уставный капитал фирмы не носила инвестиционного характера и не была экономически обоснованна. Продажа доли является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую – по продаже имущества контрагенту. Цель всей схемы: вывести ликвидные активы компании накануне банкротства и уклониться от уплаты НДС при возмездной реализации имущества.

Руководствуясь данными соображениями, инспекция начислила компании 155 млн рублей НДС, 31 млн рублей штрафа и 32 млн рублей пени.

Суд отменил это решение по следующим причинам.

Вывод ИФНС о необоснованности налоговой выгоды должен быть основан на объективной информации, с бесспорностью подтверждающей, что действия налогоплательщика не имели разумной деловой цели, а были направлены исключительно на создание благоприятных налоговых последствий.

Такой информацией инспекция не располагает.

Компания, в свою очередь, представила доказательства того, что, совершая указанные действия, преследовала деловую цель с намерением получить экономический эффект.

1. На протяжении последних лет компания имела отрицательные финансовые показатели. В связи с этим было принято решение о реформировании модели бизнеса и управления – создании инвестиционно-привлекательной фирмы с отдельным направлением деятельности – сдаче специальной строительной и автотранспортной техники в аренду. Данных подход позволил использовать технику надлежащим образом и сдавать ее третьим лицам.

2. Имущество было внесено в уставный капитал новой фирмы при условии предоставления встречного обязательства: получения компанией дохода в размере 1 млрд рублей, а также выручки от реализации доли в уставном капитале на 1,8 млрд рублей, что следует рассматривать как вложение инвестиций.

3. Доводы инспекции о том, что сделка по передаче имущества в уставный капитал является экономически необоснованной, поскольку компанией в результате в том году был получен убыток, несостоятелен. Из оборотно-сальдовых ведомостей и налоговых деклараций следует, что данный убыток был связан с переносом убытков прошлых периодов, списанием материалов с материально-ответственных лиц и штрафными санкциями контрагентов по выполненным работам, что инспекцией не опровергнуто.

Читайте так же:  Как зарегистрировать перепланировку квартиры

4. Инспекция не представила доказательства, опровергающие, что сумма займа не была реально перечислена займодавцем (контрагентом) заемщику (компании), либо то, что в течение непродолжительного времени суммы займа были возвращены на счет займодавца.
При этом компания привела доказательства того, что полученные заемные денежные средства были направлены на выплату зарплаты, погашение налогов и расчеты с поставщиками и субподрядчиками.

Видео (кликните для воспроизведения).

5. У компании имелась не только экономическая, но и иная цель при создании фирмы: избежание риска принудительной ликвидации, которая была достигнута.

6. В рассматриваемой ситуации отсутствуют потери для бюджета, поскольку вменяемой инспекцией обязанности компании исчислить НДС с реализации имущества корреспондирует право организации-покупателя предъявить эту сумму НДС к вычету (ст. 171, 172 НК РФ).

Документ включен в СПС «КонсультантПлюс»

Энциклопедия решений. Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости

Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости

В соответствии с п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача прав собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях исчисления НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Речь идет о таких товарах, как объекты недвижимости (квартиры, дома, земельные участки и т. д.).

До 1 июля 2014 года вопрос о моменте отгрузки для опредления налоговой базы по НДС при реализации недвижимости был спорным. Поскольку права на имущество, подлежащие государственной регистрации, переходят с момента такой регистрации, независимо от фактической передачи недвижимости по акту моментом определения налоговой базы по НДС считалась наиболее ранняя из двух дат:

— день государственной регистрации перехода права собственности;

— день оплаты, частичной оплаты, полученной в счет предстоящей продажи объекта недвижимости (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).

Такой вывод был представлен в письмах Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 11.05.2006 N 03-04-11/88, от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 16.03.2006 N 03-04-11/53, от 04.08.2005 N 03-04-11/196, а также в судебной практике (см. постановления ФАС Московского округа от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.07.2007 N Ф04-4455/2007(35961-А46-14), ФАС Поволжского округа от 14.06.2011 N Ф06-3724/11, от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2011 N Ф07-141/11. Справедливости ради отметим, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 N А19-12414/09 суд указал, что обязанность исчислить НДС возникает в момент передачи недвижимого имущества покупателю. Однако судебная практика в основном не поддерживала такую точку зрения.

Если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.

Минфин разъяснил, как определять налоговую базу по НДС при реализации недвижимости

При реализации недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат: день передачи права собственности на объект или день его оплаты. При этом если ранней датой является день оплаты (предоплаты), то налоговая база определяется дважды. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 28.04.14 № 03-07-11/19917.

Согласно пункту 1 статьи 167 Налогового кодекса моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав) или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).

В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права собственности в целях НДС приравнивается к отгрузке товара (п. 3 ст. 167 НК РФ). Иными словами, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат: день передачи права собственности на него или день его оплаты.

Таким образом, в случае когда оплата производится после регистрации права собственности покупателем, обязанность по уплате НДС у продавца недвижимости возникает в момент государственной регистрации.

Если же деньги получены продавцом до регистрации права собственности покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент получения денег. Причем в таком случае налоговую базу придется определять дважды. Первый раз — на дату получения оплаты, а второй раз — на дату оформления права собственности (п. 14 ст. 167 НК РФ). После того, как во второй раз будет определена налоговая база (после оформления права собственности), можно будет заявить к вычету ранее уплаченный налог с суммы оплаты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Добавим, что указанные разъяснения актуальны для правоотношений, возникших до 1 июля 2014 года. Поле этой даты моментом определения налоговой базы (при реализации недвижимого имущества) будет признаваться день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта. Соответствующий пункт 16 статьи 167 НК РФ внесен Федеральным законом от 20.04.14 № 81-ФЗ.

Операции по реализации завершенных строительством жилых домов, жилых помещений и долей в них не облагаются НДС

Автор: Серова А.И., эксперт журнала

Комментарий к Письму Минфина России от 02.11.2017 № 03-07-11/72106.

В Письме от 02.11.2017 № 03-07-11/72106 представлена позиция Минфина по вопросу применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому не облагаются НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них. Финансовое ведомство сообщило, что в целях классификации объектов в качестве жилых домов и жилых помещений необходимо использовать понятия, содержащиеся в ЖК РФ.

ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

[2]

Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства

Виды жилых помещений

ч. 1 ст. 16 ЖК РФ

Жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната

ч. 2 ст. 16 ЖК РФ

Индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании

ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

Структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении

ч. 4 ст. 16 ЖК РФ

Часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире

Таким образом, под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают операции по реализации:

Читайте так же:  Как доказать факт проживания без регистрации

завершенных строительством жилых домов;

Соответственно, при реализации не завершенного строительством жилого дома освобождение от налогообложения не применяется, в связи с чем налогоплательщик обязан начислить НДС к уплате в бюджет.

Сразу скажем, что аналогичное мнение Минфин высказывал и раньше, в частности, в письмах от 13.08.2015 № 03-07-11/46755, от 12.05.2012 № 03-07-10/11 и от 30.07.2009 № 03-07-11/186. Причем в первом из названных писем сообщается:

при реализации не завершенных строительством жилых домов налогоплательщик вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), ранее использованных для строительства жилого дома;

налогоплательщику следует представить в налоговый орган уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций.

Руководствуются ли налоговые органы мнением Минфина при проведении проверок? Какой позиции придерживаются суды?

Налоговые органы, как и Минфин, считают, что при реализации недостроенных жилых домов необходимо начислять НДС. Соответственно, признавая эту операцию облагаемой НДС, инспекторы не должны возражать против применения налоговых вычетов.

Вместе с тем далеко не все налогоплательщики следуют разъяснениям Минфина в отношении начисления НДС. Причем при обращении в суд им удается отстаивать правомерность своих действий. Арбитры исходят из того, что для целей применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не имеет значения, завершено строительство жилого дома на момент продажи или нет. Судьи считают: если налогоплательщик документально подтвердил жилое назначение недостроенного объекта (свидетельством о праве собственности, техническим паспортом, кадастровой выпиской, кадастровым паспортом и т. д.), нет оснований облагать НДС данную реализацию (см., например, постановления АС МО от 17.06.2016 № Ф05-7769/2016 по делу № А40-80423/2015 и от 09.09.2015 № Ф05-11815/2015 по делу № А40-159834/14, АС ЗСО от 10.03.2015 № Ф04-15896/2015 по делу № А67-333/2014, АС ПО от 13.04.2015 № Ф06-22475/2013 по делу № А65-11907/2014).

Рассчитывать на благосклонность судов можно лишь в том случае, если жилое назначение недостроенного объекта не вызывает сомнений. При продаже объекта, представляющего собой нулевой цикл, отстоять право на освобождение от налогообложения не удастся (Определение ВС РФ от 27.04.2015 № 304 КГ15-2879 по делу № А27-1435/2014).

Подведем итог. В случае реализации недостроенного жилого дома налогоплательщику предстоит выбрать один из вариантов:

заложить в цену НДС, начислить налог к уплате в бюджет и получить право на применение налоговых вычетов со стоимости товаров, работ и услуг, приобретенных и использованных для строительства;

считать операцию освобожденной от налогообложения и быть готовым отстаивать свою позицию в судебном порядке.

Делая выбор, необходимо учитывать следующие обстоятельства. Суды неоднократно признавали, что под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают в том числе операции по реализации недостроенных жилых домов. Однако такие решения были приняты окружными судами, Судебная коллегия ВС РФ свою позицию по данной проблеме не излагала. В связи с этим нет оснований считать, что арбитры обязательно встанут на сторону налогоплательщика (то есть риск доначисления НДС существует).

Выбор первого варианта также не гарантирует, что продавцу не придется обращаться в суд, но уже по другому поводу – чтобы отстоять право на вычет. Дело в том, что начисление НДС при реализации дает возможность заявить вычет, но не предоставляет его автоматически. Поэтому вероятны споры с налоговым органом, например, в связи с недостатками в оформлении документов (в частности, счетов-фактур). Если, начиная строительство, организация исходила из того, что реализация готовых жилых домов будет освобождена от налогообложения, то контроль правильности оформления входящих счетов-фактур мог быть недостаточным (сотрудники могли руководствоваться принципом «вычет заявлять не будем, соответственно, недостатки в документах не имеют большого значения»).

Поэтому важно убедиться в том, что организацией соблюдены все условия применения вычета, в том числе наличие надлежащим образом оформленных счетов-фактур.

[3]

В заключение разберемся с вопросом, в какой момент возникает право на вычет? Выше было отмечено, что в Письме от 13.08.2015 № 03 07 11/46755 Минфин, признавая право налогоплательщика на вычет, указал на необходимость представления в налоговый орган уточненных деклараций по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций. Означает ли это, что право на вычет возникло в периоде приобретения товаров, работ и услуг, использованных при строительстве проданного недостроенного жилого дома, и именно за эти периоды нужно подать «уточненки» по НДС? Нет, не означает. Право на вычет возникает не ранее того квартала, в котором объект продан и с данной операции начислен НДС к уплате в бюджет. До указанного момента оснований для вычета не имеется, поскольку покупки приобретались для совершения необлагаемых операций (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) и налогоплательщик не отказался от применения данного освобождения. Противоречия в выводе Минфина нет, просто в тексте письма отсутствует описание конкретной ситуации, в отношении которой даны разъяснения.

Преждевременно заявлять вычет в том периоде, когда принято решение о продаже недостроенного жилого дома и его стоимость отражена в составе товаров. Подтверждением сказанного является Определение ВАС РФ от 19.04.2012 № ВАС-3958/12 по делу № А79-2511/2011, в котором указано следующее. Завершив подготовительный этап строительства жилого дома, результатом которого является фундамент, и зарегистрировав право собственности на объект незавершенного строительства, общество учло его в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» и заявило к вычету спорные суммы НДС. Принимая во внимание функциональное назначение строящегося объекта, а не степень его готовности (завершенность или незавершенность строительства), руководствуясь пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, суд кассационной инстанции признал неправомерным применение обществом названных налоговых вычетов. Заявление об отказе от освобождения от налогообложения организация в инспекцию не представляла. Налоговый орган правомерно отказал в применении вычета.

Налог на добавленную стоимость при операциях с недвижимым имуществом

Налог на добавленную стоимость уплачивают при осуществлении сделок с недвижимыми объектами организации (предприятия) и индивидуальные предприниматели.

Объектом налогообложения являются следующие операции (ст. 146 Н К РФ):

  • o реализация товаров (недвижимого имущества, включая предприятия как имущественные комплексы), работ, услуг на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов работ, оказания услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации;
  • o передача права собственности на товары (результаты выполненных работ, услуг) на безвозмездной основе;
  • o выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;
  • o передача на территории РФ товаров (работ, услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций;

В сфере недвижимости налогом на добавленную стоимость облагаются также следующие услуги:

  • o весь комплекс риелторских операций, в том числе осуществление предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентским договорам;
  • o передача в аренду нежилых зданий, сооружений, помещений и предприятий;
  • o выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных и других услуг на рынке недвижимости.
Читайте так же:  Какое время действительна справка 2 ндфл

Не признаются реализацией товаров (работ, услуг):

  • o передача товаров (работ, услуг), имеющих инвестиционный характер, включая вклады в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, а также по договору о совместной деятельности;
  • o передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, дорог, подстанций и других подобных объектов органам государственной власти и местного самоуправления или по их решению специализированным организациям;
  • o передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемых в порядке приватизации;
  • o безвозмездная передача объектов основных средств органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления, государственным и муниципальным унитарным предприятиям.

В соответствии с ФЗ от 20.08.2004 № 109-ФЗ внесены существенные изменения и дополнения в ст. 146 и 149 НК РФ. С 01.01.2005 введены новые льготы по НДС при операциях с недвижимым имуществом:

  • o реализация жилых домов, помещений и доли в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежит налогообложению (п. 3 ст. 149 НК РФ) (в связи с этим не подлежат вычету и суммы НДС, уплаченные поставщикам по товарам (работам и услугам), приобретенным для осуществления таких операций);
  • o из объектов налогообложения выведены операции по реализации любых земельных участков (долей в них), а не только входящих в унитарные предприятия, выкупаемых в порядке приватизации, как это было до 2005 г. (подп. 6. п. 2 ст. 146 НК РФ).

Не подлежит налогообложению реализация на территории РФ:

  • o услуг по сдаче в аренду служебных и (или) жилых помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации, если в соответствующем иностранном государстве установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этой стране либо если такая норма предусмотрена международным договором РФ;
  • o услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности;
  • o работ по реализации целевых социально-экономических программ жилищного строительства за счет займов и кредитов, предоставленных иностранными гражданами и международными организациями, в том числе:
  • o работ по строительству объектов социально-культурного или бытового назначения и соответствующей инфраструктуры.

Налоговая база при продаже предприятия в целом как имущественного комплекса определяется отдельно по каждому виду активов. Если цена проданных предприятий ниже балансовой стоимости его имущества, то применяется поправочный коэффициент, равный отношению цены реализации предприятия к балансовой стоимости реализуемого имущества. Если же цена, по которой предприятие продано, выше балансовой стоимости, то применяется поправочный коэффициент, определяемый как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости реализованного имущества с уменьшением суммы числителя и знаменателя на балансовую стоимость дебиторской задолженности (и на стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке).

[1]

Для налогообложения цена каждого вида имущества применяется равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент, а налоговая ставка — 16,67%.

При осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученная ими в виде вознаграждения (любых иных доходов). Налоговую базу при реализации товаров (работ, услуг) образует их стоимость, исчисляемая по ценам, определяемым в соответствии со ст. 40 НК РФ.

Когда товары (работы, услуги) реализуются по бартеру, на безвозмездной основе и при передаче права собственности на предмет залога при неисполнении обеспеченного им обязательства, налоговая база принимается равной стоимости указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ.

Сумма налога исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете — как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисленных отдельно по соответствующим налоговым ставкам в виде процентных долей соответствующих налоговых баз (ст. 166 НК РФ).

При операциях с недвижимым имуществом плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику:

  • o подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств;
  • o по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ;
  • o при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства, а также сумм налога, начисленных при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Перечисленные суммы налога полежат вычету после принятия на учет объектов завершенного или незавершенного капитального строительства (ст. 171 НК РФ).

Организации и индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за три предшествующих последовательно календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога не превысила в совокупности 1 млн руб.

Налог на прибыль предприятий и организаций, совершающих сделки с недвижимым имуществом

В соответствии с положениями гл. 25 ПК РФ с 01.01.2002 при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом обложения налогом является сумма полученной прибыли от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов но этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества (схемы 23.20-23.22).

Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2002 была установлена в размере 24%, из которых зачислялось с 2004 г.:

  • — 5% — в федеральный бюджет;
  • — 17% — в бюджеты субъектов РФ;
  • — 2% — в местные бюджеты.

С 01.01.2009 ставка налога на прибыль снижена до 20%.

Законодательные органы субъектов РФ могут снижать для отдельных категорий налогоплательщиков налоговую ставку в части суммы налога, зачисляемой в их бюджет, минимум до 10,5%.

Налоговые ставки на доходы иностранных организаций, не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, установлены в следующих размерах: 20% с любых доходов, кроме использования, содержания или сдачи в аренду (фрахт) приравненных к недвижимости судов и самолетов, по которым ставка налога 10% (ст. 284 НК РФ).

Налоговый период по налогу на прибыль — календарный год, а отчетные периоды — первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного хода.

По каждому объекту недвижимости налогоплательщики должны вести учет доходов и расходов с указанием:

  • o первоначальной стоимости;
  • o изменений первоначальной стоимости при достройке, дооборудовании и реконструкции;
  • o принятых организацией сроков полезного использования;
  • o способа начисления и суммы амортизации за период начала начисления до конца месяца, в котором было реализовано имущество;
  • o цены реализации по договору купли-продажи;
  • o даты приобретения и даты продажи имущества;
  • o расходов по реализации объекта.

Схема 23.20. Объект обложения налогом и порядок исчисления облагаемой прибыли при сделках с недвижимостью

Схема

23.21. Доходы и расходы предприятий, не учитываемые при определении облагаемой налогом прибыли по сделкам с недвижимым имуществом

Видео (кликните для воспроизведения).

Схема 23.22. Особенности определения налоговой базы при передаче недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 276 НК РФ)

Ндс при реализации недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here