Можно ли создать тсж на несколько домов

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Можно ли создать тсж на несколько домов". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Можно ли присоединить дом к действующему ТСЖ (ТСН)?

18 Сентябрь 2019

Жилищный кодекс прямо разрешает реорганизовывать действующие ТСЖ в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 1 ст. 140 Жилищного кодекса РФ). При этом ст. 57 Гражданского кодекса предусматривает слияние и присоединение юридических лиц друг к другу. Но для такой процедуры необходимо, чтобы ТСЖ было создано в каждом доме. Это не упрощает переход дома под управление другого действующего ТСЖ.

На практике возникает вопрос о возможности присоединения дома, в котором нет своего ТСЖ и который управляется управляющей организацией, к ранее созданному и действующему товариществу в соседнем доме.

Жилищный кодекс прямо не предусматривает и не запрещает такого присоединения. Суды и контролирующие органы, в свою очередь, смотрят на такую возможность по-разному.

В любом случае, образование многодомного ТСЖ должно отвечать условиям, перечисленным в ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ:

— дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с ЕГРН имеют общую границу,

— в пределах этих участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в домах.

В 2017 году у Минстроя РФ был разработан проект положения о создании многодомных ТСЖ, но он, к сожалению, так и не был принят. Там прямо предусматривалась возможность присоединения дома к существующему ТСЖ. Предполагалось, что собственники в присоединяемом доме сначала на своем общем собрании принимают решение о присоединении к ТСЖ. Затем решение направляется в товарищество, после чего члены товарищества проводят свое собрание, на котором дают согласие о присоединении соседей к своему ТСЖ.

К отрицательной практике по присоединению дома к ТСЖ относится старое решение Сегежского городского суда от 07 мая 2009 г. По этому делу собственник как раз оспаривал решение общего собрания о присоединении своего дома к другому ТСЖ.

На этом собрании были приняты решения о выборе формой управления дома ТСЖ и присоединении к действующему ТСЖ на условиях его Устава.

[1]

Суд, признавая решение незаконным, указал, что в ст. 136 Жилилщного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень способов создания ТСЖ в зависимости от их видов (однодомное, многодомное). При этом для реализации каждого способа имеются свои условия по порядку принятия решения о создании ТСЖ.

Суд указал, что в ст. 162 Жилищного кодекса РФ такого способа управления домом, как вхождение в уже созданное ТСЖ, не предусматривается.

По мнению суда, присоединение многоквартирного дома к юридическому лицу (ТСЖ) возможно лишь при создании в нем нового товарищества и проведения процедуры реорганизации в установленном законом порядке, в форме слияния или присоединения. Вступать в члены ТСЖ могут лишь собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество.

Аналогичного мнения придерживался Заводской районный суд г. Саратова в решении от 18 января 2016 г. по делу № 2-4088/2015. Он указал, что порядок создания ТСЖ установлен ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Несоблюдение этого порядка и организация ТСН многоквартирных домах способом, не предусмотренным этой статьей, является незаконной. В результате принятия оспариваемых решений управление перешло в уже действующее ТСН. «Вместе с тем, создание в многоквартирном доме ТСН путем присоединения к ТСН, созданному в другом многоквартирном доме, законом не предусмотрено». Еще одна отрицательная позиция содержится в решении Светлогорского городского суда Калининградской области от 15 мая 2014 г. по делу № 2-306/2014.

Суд отметил, что управление домом таким способом, как управление товариществом собственников жилья может осуществляться только тем ТСЖ, которое создано в этом доме. Поэтому избрание способа управления многоквартирным домом – «управление ТСЖ» – предполагает одновременно создание в доме товарищества. Оспариваемые истцом решения не являются решениями об объединении нескольких домов в единых комплекс недвижимого имущества и о создании одного ТСЖ в этих домах. Содержание этих решений сводилось к созданию в доме ТСЖ «путем присоединения к ТСЖ, ранее созданному в другом доме, что нормами действующего законодательства не предусмотрено».

«Можно, но при соблюдении условий».

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга решением от 28 сентября 2015 г. по делу № 2-2336/2015 также признал решения общего собрания о присоединении к ТСЖ недействительным. Он в целом не отрицал возможность присоединения дома к ТСЖ, однако в решении интересны следующие размышления суда:

Из ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ следует, что законодателем придается правовое значение волеизъявлению собственников помещений каждого в отдельности многоквартирного дома, которое, таким образом, является определяющим при решении вопроса об управлении этим домом путем создания единого товарищества совместно собственниками помещений других многоквартирных домов.

Судом установлено, что было проведено общее собрание членов ТСЖ, одним из вопросов повестки дня являлся вопрос о присоединении многоквартирного дома к товариществу. Из протокола следует, что решение о присоединении соседнего дома было принято не решением общего собрания собственников МКД, а решением членов ТСЖ, что противоречит положениям ст. 136 Жилищного кодекса РФ, которая императивно устанавливает требование о голосовании по данному вопросу всех собственников двух жилых домов, причем решение должно быть принято не менее, чем двумя третьими голосов от всех собственников каждого дома.

Похожая позиция отражена в решении Братского городского суда Иркутской области от 15 августа 2017 г. по делу № 2-2313/2017. Он также указал на требование о голосовании по вопросу организации многодомного ТСЖ всех собственников двух домов не менее, чем двумя третьими голосов. В этом деле было установлено, что при проевдении оспариваемого собрания такой кворум набран не был. «Учитывая, что по смыслу ст. 136 Жилищного кодекса РФ волеизъявление собственников конкретного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других домов, суд приходит к выводу об отсутствии кворума, необходимого для принятия решения о выборе способа управления домом товариществом путем присоединения, утверждении устава ТСН, избрании правления товарищества». Случаи присоединения домов к ТСЖ на практике существуют.

Кроме практики по оспариванию решений общих собраний о присоединении к ТСЖ, встречаются судебные акты, в которых не дается оценка такому присоединению, но, тем не менее, оно упоминается как факт и претензий у сторон спора не вызывает.

Читайте так же:  Срок подачи кассационной жалобы в арбитражном процессе

Например, присоединение товарищества упоминается в апелляционном определении Московского областного суда от 23.05.2018 по делу N 33-10285/2018, где стоял вопрос о взыскании неосновательного обогащения, постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 N 12АП-893/2018 по делу N А06-5408/2017 о прекращении препятствий в управлении домом, постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 N 08АП-6772/2019 по делу N А70-3749/2019 о взыскании долга, постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.09.2017 N Ф03-3468/2017 по делу N А51-22972/2016 о взыскании задолженности, апелляционном определении Свердловского областного суда от 19.07.2018 по делу N 33а-11697/2018 о признании незаконным предписания ГЖИ.

Также присоединение упоминается в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 N 16АП-4258/2017 по делу N А63-8371/2017 о передаче технической документации. В этом деле суд удовлетворил требование товарищества об обязании компании, ранее управляющей присоединенным домом, передать документы. Из решения следует, что собственники приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом — управление товариществом собственников жилья, о вступлении в ТСЖ, решение о создании которого уже принято собственниками соседнего дома.

Суд дополнительно отметил, что общее собрание членов существующего ТСЖ, либо собрание членов правления ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего товарищества о составе домов, входящих в него.

Так как собственниками помещений спорного дома выбран способ управления ТСЖ, решение не оспорено, то товарищество управляет домом на законных основаниях, в связи с чем управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом.

Заключение.

Исходя из противоречивости практики, неурегулированности вопроса в Жилищном кодексе РФ, мы не станем безоговорочно рекомендовать присоединять свой дом к действующему ТСЖ.

Однако если есть твердое намерение попытаться так сделать и отрицательная судебная практика вас не пугает, то на собрании собственников помещений присоединяемого дома стоит набрать побольше голосов для принятия решения о присоединении (две трети голосов от всех собственников – исходя из логики судов выше). Также стоит рассмотреть вопрос о проведении собраний собственников и (или) членов товарищества в доме, где первоначально создано ТСЖ, о согласии на присоединение соседей.

Возможно, придется вносить изменения в Устав товарищества, если там содержится перечень управляемых им домов, или содержащиеся в нём положения ориентированы на ТСЖ в одном доме, а не в нескольких многоквартирных домах.

Лучше всего будет пойти путём, прямо предусмотренным в Жилищном кодексе РФ, — одновременное создание ТСЖ на несколько домов «с нуля», либо создание товариществ в каждом доме отдельно, а затем проведение их реорганизации в одно ТСЖ.

Как создать ТСЖ на нескольких домах?

Здравствуйте! Я очень рад, что у меня есть такая поддержка — ВЫ и ВАШ сайт. В Республике Коми ПОКА ТСЖ не пользуется вниманием местных властей, но в г. ВУКТЫЛ уже созданы два ТСЖ в каждом по одному многоквартирному дому и находятся они в разных районах. Их опыт и размышления мои и моих помощников по созданию ТСЖ в нашем дворе убедительно доказывают, что только несколько домов, а в нашем случае шесть — имеют лучшие стартовые условия на успех — общая территория, общие коммуникации, плата за аренду общедомовой собственности, общий оптимальный аппарат по организации и потом по обслуживанию всех домов. Но как это сделать — у нас пока только один вариант — это создание в каждом из шести домов своего ТСЖ — соответственно регистрация и уже потом их объединение в одно. Если есть другие варианты — будем рады их услышать. А если нет подскажите как пройти все этапы по созданию и объединению нескольких ТСЖ, чтобы иметь 100% уверенность в будущих судебных разбирательствах и с властями города и с хозяевами управленчиских компаний. Заранее благодарим и очень надеемся на взаимовыгодное сотрудничество.

С финансовой стороны вопрос создания ТСЖ на нескольких домах экономически выгоден, поскольку это снижает расходы собственников многоквартирного дома на содержание как минимум управленческого аппарата, так как расходы распределяются между большим количеством собственников. Однако дома, управляемые объединенным ТСЖ, в любой момент могут избрать иной способ управления многоквартирным домом, например, управляющую организацию или управляться непосредственно.

В настоящее время на практике довольно часто встречаются случаи, когда собственники многоквартирного дома заинтересованы в создании ТСЖ на нескольких домах.

Согласно п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном доме собственники могут создать только одно ТСЖ. Однако закон допускает создание одного товарищества в нескольких домах. Это называется «объединение домов при создании ТСЖ» и регулируется п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Жилищный кодекс РФ оговаривает условия, при которых такое объединение многоквартирных домов допускается:

  1. несколько многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках;
  2. несколько расположенных близко жилых (одноквартирных) домов или дачных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках.

ТСЖ создается для управления всем комплексом общего имущества собственников объединяемых многоквартирных домов, поэтому возникают особенности созыва общего собрания:

  • для создания такого ТСЖ потребуется более 50% голосов собственников от общего числа собственников всех объединяющихся домов;
  • кворум общего собрания членов ТСЖ будет рассчитываться исходя из общего количества всех членов товарищества в объединенных многоквартирных домах; даже при проведении собраний отдельно на каждом доме протокол, повестка и подсчет голосов оформляются едиными на общее собрание членов товарищества всех многоквартирных домов;

установления размера платежей:

  • ежегодно общим собранием утверждается финансовый план на предстоящий год, в том числе и тарифы на содержание и ремонт общего имущества;

[2]

управления домами:

  • организация всех видов работ и услуг осуществляется на весь имущественный комплекс, а не в рамках одного из многоквартирных домов.
Читайте так же:  Где взять экспликацию и поэтажный план квартиры

Порядок создания одного ТСЖ в нескольких многоквартирных домах («объединение домов при создании ТСЖ»):

  1. Проведение в каждом из объединяющихся домов общего собрания собственников помещений (либо собрания в форме присутствия, либо в форме заочного голосования) по выбору способа управления – создание ТСЖ.
  2. Оформление единой выписки из протоколов общих собраний собственников помещений о создании товарищества при объединении домов, в том случае, если в каждом из объединяющихся домов в пользу объединения домов выскажется более половины голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании (п. 1 ст.46 ЖК РФ).
  3. Подготовка и оформление документов для государственной регистрации ТСЖ.

На практике встречаются случаи присоединения домов к уже существующему ТСЖ.
Порядок принятия решения о присоединении многоквартирного дома следующий:

  1. общее собрание собственников помещений присоединяемого дома должно принять решение о выборе способа управления «управление ТСЖ путем присоединения к существующему ТСЖ» (на основании: п.2 ст. 136, пп.4 п.2 ст. 44 ЖК РФ);
  2. общее собрание членов существующего ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего ТСЖ о составе домов в ТСЖ (основание пп.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ);
  3. государственная регистрация изменений в уставе существующего ТСЖ.

Согласно действующего законодательства с момента государственной регистрации изменений в устав товарищества новый дом присоединяется к существующему ТСЖ (входит в его состав), и возникают все особенности, характерные для объединения домов при создании ТСЖ.

В вашем случае возможны оба варианта: создание ТСЖ в каждом доме и последующее объединение либо путем слияния в одно ТСЖ, либо учреждение данными ТСЖ совместной некоммерческой организации – ассоциации или некоммерческого партнерства, которому вы поручите функции общего управления, организации работ по содержанию и ремонту и т.д.
Либо вы можете сразу создать единое ТСЖ на группу домов. Решение следует принимать исходя из ваших организационных возможностей, количества квартир в каждом из домов и других местных особенностей.

Вы — собственник квартиры в нашем доме?

Станьте полноправным членом нашего сообщества. Без авторизации на сайте Вам доступно только 50% всех материалов. Зарегистрироваться на сайте могут только собственники квартир в нашем доме и представители нашей службы эксплуатации.

Вы оказываете услуги для ТСЖ?

Напишите нам о сути Вашего предложения. Возможно мы станем взаимовыгодными партнерами.

Вы — наши соседи?

Познакомьтесь с информацией о нашем районе в разделе «Инфоцентр«. Может быть эти сведения будут Вам полезны. Раскажите нам о других новостях.

В Вашем доме создано ТСЖ?

Предлагаем обсудить общие актуальные вопросы управления и эксплуатации и обменяться опытом. Раскажите нам о своих проблемах и решениях.

Возможно ли вхождение в состав существующего ТСЖ ещё двух многоквартирных домов.

. путём присоединения, если все три дома имеют общую инженерную инфраструктуру, находятся в одном квартале, но земельные участки, на которых расположены МКД, разделены внутриквартальной дорогой, или необходимо создавать новое ТСЖ?

На Ваш запрос о возможности вхождения в состав существующего ТСЖ ещё двух многоквартирных домов путём присоединения, если все три дома имеют общую инженерную инфраструктуру, находятся в одном квартале, но земельные участки, на которых расположены МКД, разделены внутриквартальной дорогой, сообщаем следующее.

Часть 2 Статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает создание товарищества собственников жилья при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Как следует из изложенной вами ситуации, многоквартирные дома расположены на территории одного квартала и имеют общую инженерную инфраструктуру. Наличие внутриквартального проезда, разделяющего участки многоквартирных домов, не может служить, по мнению специалистов Ассоциации ТСЖ и ЖСК, препятствием к созданию единого ТСЖ при объединении данных многоквартирных домов, поскольку проезд является элементов инфраструктуры, предназначенной для данной группы домов.

При инициировании общего собрания собственников данных многоквартирных домов следует обосновать такую инициативу тем, что данные дома имеют общую инженерно-техническую сеть и элементы инфраструктуры, обеспечивающие жизнедеятельность данного земельно-имущественного комплекса, включая внутриквартальные проезды, в связи с чем целесообразно создать ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов, в соответствии с п.1.ч.2 ст.136 ЖК РФ.

Новое ТСЖ в указанном случае создавать не обязательно. Достаточно внести изменения в Устав существующего ТСЖ, членам существующего ТСЖ принять соответствующее решение на общем собрании, а собственникам помешений в присоединяющихся домах провести общее собрание о выборе способа управления МКД при объединении нескольких многоквартирных домов и вступлении в существующее ТСЖ.

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

1. Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах ) для совместного управления общим имуществом. ТСЖ обладает правом формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ, и другими правами и обязанностями .

Инициировать создание ТСЖ могут любые собственники квартир или нежилых помещений в доме. Число голосов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если вашим домом уже управляет управляющая компания, при создании и регистрации ТСЖ договор с ней расторгается.

2. Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме.

В повестку дня такого собрания обязательно должны быть включены следующие вопросы:

  • выборы счетной комиссии;
  • выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья;
  • утверждение устава ТСЖ;
  • выборы правления ТСЖ;
  • выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления);
  • выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
  • выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ);
  • расторжение договора управления с управляющей компанией (если вашим домом управляет управляющая компания).
Читайте так же:  Правопреемники ликвидируемого юридического лица

Если ТСЖ создается в одном многоквартирном доме, то поддержать это решение должны собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов собственников в этом доме. Если ТСЖ планирует управлять общим имуществом сразу в нескольких домах, то решение о создании такого ТСЖ должно приниматься более чем двумя третями голосов собственников в каждом из этих домов.

Подробнее о том, как оповестить собственников о предстоящем собрании, как правильно посчитать голоса и оформить протокол, читайте в нашей инструкции.

3. Как зарегистрировать ТСЖ?

Процедура регистрации ТСЖ происходит по той же схеме, что и регистрация юридического лица. Для этого вам понадобятся:

  • заявление по форме N Р11001 (заявление должно быть нотариально заверено);
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД по созданию ТСЖ с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание товарищества собственников жилья. Прошитый документ скрепляется подписью лица, уполномоченного общим собранием на государственную регистрацию ТСЖ;
  • устав ТСЖ, прошитый, пронумерованный и скрепленный подписью избранного председателя правления ТСЖ, — в двух экземплярах;
  • квитанция об уплате госпошлины (с помощью специального сервиса на сайте ФНС вы можете сформировать платежный документ для уплаты госпошлины в банке или оплатить госпошлину онлайн).

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ, или его представителем по нотариально удостоверенной доверенности.

Подать документы можно:

  • в налоговую инспекцию;
  • через центр госуслуг «Мои документы»;
  • по почте с объявленной ценностью и описью вложения;
  • через DHL Express и Pony Express (в пределах Москвы);
  • онлайн, с помощью сервиса «Подача электронных документов на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Процедура регистрации должна занять не более пяти рабочих дней.

4. Что делать после регистрации ТСЖ?

После того как на общем собрании собственников будет принято решение о создании ТСЖ и расторжении договора с управляющей компанией (если она управляла вашим домом), УК нужно будет уведомить об этом и запросить у нее техническую и иную связанную с управлением домом документацию. После официальной регистрации ТСЖ нужно направить уведомление о начале своей деятельности в Мосжилинспекцию.

К уведомлению прилагаются заверенные печатью и подписью председателя правления ТСЖ копия протокола общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ и копия свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.

ТСЖ также нужно будет обзавестись печатью, открыть расчетный счет в банке, уведомив об этом налоговую и встать на учет в ПФР, фондах социального и медицинского страхования.

5. Куда и как жаловаться на работу ТСЖ?

Собственники могут оспорить любое решение ТСЖ, если не согласны с ним. Если вас не устраивает работа созданного в вашем доме ТСЖ, вы можете направить претензии председателю товарищества в письменном виде. Он обязан рассмотреть жалобу и оперативно предпринять меры для решения вопроса.

Если председатель товарищества не реагирует на обращения и не предоставляет жителям информацию об управлении домом, то можно обратиться в Мосжилинспекцию, столичное управление Роспотребнадзора, прокуратуру или суд.

Жалоба составляется в письменном виде в двух экземплярах. В ней указываются адрес дома и название ТСЖ, суть проблемы и требования. Также можно приложить фотографии, справки о том, что собственники не имеют задолженностей по оплате ЖКУ, и копию обращения к председателю товарищества.

Образование ТСЖ собственниками жилых домов

Есть несколько индивидуальных жилых домов (и земельных участков под строительство ИЖС), территориально расположенных в рамках одного земельного массива. Возможно ли решением собственников индивидуальных жилых домов (введены в эксплуатацию, получены адреса) образовать ТСЖ для решения вопросов по управлению общим имуществом? Какая организационная форма управления будет оптимальной для данной ситуации? Может ли сторонняя управляющая компания взять в управление такой массив и выставлять квитанции за коммунальные услуги?

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, из приведенной нормы ЖК РФ можно сделать вывод, что собственники частных домовых владений имеют право на выбор такой формы управления, как ТСЖ.

Чтобы создать ТСЖ необходимо сделать следующее.

1. Для начала необходимо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. БТИ выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, а Главное управление Федеральной регистрационной службы — о собственниках помещений.

2. Далее необходимо провести организационную работу по проведению общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых).

Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу создания собственного ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав.

При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает две-три нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.

Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в осуществляется в Федеральной налоговой службе РФ.

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:

— заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1 к к приказу ФНС России
от 25.01.2012 N ММВ-7-6/[email protected]);

— решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);

— два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

Читайте так же:  Как получить компенсацию за лечение в налоговой

— квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2 тыс. руб.) необходимо перечислить на расчетный ФНС РФ 14 №6 по Калужской области.

В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.

После регистрации в ФНС России ТСЖ может открывать счет в банке.

Созданное и зарегистрированное ТСЖ вправе заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями.

Однако ЖК РФ не предусматривает возможности выбора частным домовладением управляющей организации.

​8 часто задаваемых вопросы при создании ТСЖ (ТСН).

8 часто задаваемых вопросы при создании ТСЖ (ТСН).

Мы помогаем с подготовкой и проведением общих собраний собственников, и некоторые наши заказчики проводят собрания по созданию ТСЖ. У них возникают одни и те же вопросы, поэтому мы решили написать эту статью в помощь всем собственникам, которые также хотят организовать свое товарищество собственников жилья.

Как правильно – ТСЖ или ТСН?

Вопрос возник в 2014 году. Тогда в Гражданском кодексе РФ появилось понятие товарищество собственников недвижимости (ТСН), а в Жилищном кодексе оставалось только товарищество собственников жилья (ТСЖ), и эти понятия между собой не соотносились.

Законодатель решил проблему несколько лет назад: в Гражданском и Жилищном кодексах написали, что ТСЖ – это вид ТСН.

В письме ФНС России от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752 указано, что ТСЖ создается как вид ТСН, поэтому в наименовании указывается только вид – товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме (то, что ТСЖ – это вид ТСН) должны быть указаны в его уставе.

Минстрой РФ в письме от 22 января 2016 г. N 1367-ЕС/04 также сослался на позицию ФНС, добавив, что просто «ТСН» не имеют права быть владельцами специального счета для формирования фонда на капремонт.

Судебная практика в большинстве случаев придерживается такой же позиции. Например, постановлением АС Северо-Западного округа по делу N А42-4427/2017, признан неправомерным отказ налоговых органов в регистрации ТСЖ в Мурманске, мотивированный якобы неправильным названием.

Некоторые налоговые органы о письме ФНС до сих пор не знают, поэтому отдельным инициаторам приходится распечатывать письмо и знакомить с ним сотрудников ИФНС, чтобы не было проблем с регистрацией, другие инициаторы просто указывают в названии товарищества все варианты одновременно: ТСН «ТСЖ «Название».

Если не хотите спорить с налоговыми органами, то перед проведением собрания о создании товарищества посмотрите на названия недавно созданных в вашем городе товариществ и последуйте их примеру.

Какие вопросы надо решить на общем собрании, чтобы создать ТСЖ?

В повестку дня общего собрания о создании ТСЖ надо включить вопросы:

1. Процедурные вопросы – выбор председателя, секретаря собрания, лиц, производящих подсчет голосов (ими могут быть сами председатель и секретарь), определение порядка информирования собственников об итогах общего собрания, определение места хранения копии протокола общего собрания.

2. Выбор способа управления домом — товарищество собственников жилья.

3. Расторжение договора управления с управляющей организацией.

5. Утверждение устава ТСЖ (рекомендуем дополнительно почитать нашу статью про содержание устава ТСЖ, ошибки в уставе товарищества и их последствия).

6. Выборы уполномоченного представителя собственников помещений для государственной регистрации ТСЖ.

Очень часто собственники на этом же собрании принимают решения о выборе правления ТСЖ, председателя правления, ревизионной комиссии, утверждении сметы и других вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не проводимого собрания собственников.

Чаще всего к таким решениям никто не придирается, они реализуются, и всё хорошо. Однако на практике бывают и исключения, о которых мы должны предупредить. Некоторые суды всё-таки отмечают, что принимать такие решения собрание собственников не имеет полномочий, а поэтому они ничтожны.

Например, Новосибирский областной суд в апелляционном определении от 03.10.2017 по делу N 33-9586/2017 указал, что правление и ревизионная комиссия избираются из членов Товарищества общим собранием членов Товарищества. Однако на дату проведения собрания собственников по вопросу создания ТСЖ, членства в товариществе ни у кого не возникло и возникнуть не могло, лица, проголосовавшие за создание ТСЖ, его членами автоматически не становятся, а значит, не имели права избирать членов правления и ревизионной комиссии. Суд пришёл к выводу, что общее собрание собственников вышло за пределы своей компетенции, и признал решения по данным вопросам недействительными (ничтожными).

Обращаем внимание, что при создании многодомных ТСЖ п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что выбор правления и в случаях, определенных уставом ТСЖ, выбор председателя правления решается на общем собрании собственников помещений.

Сколько надо голосов для принятия решения о создании ТСЖ?

Ответ на этот вопрос содержится в ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Если создается ТСЖ на несколько многоквартирных домов, то голосов должно быть больше: решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления принимаются на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом доме.

Если ТСЖ создается в жилых домах, не являющихся многоквартирными, то решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников домов. В таком случае решения по другим вопросам — об избрании правления, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления – принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Кто подписывает протокол общего собрания при создании ТСЖ?

Итоги голосования оформляются протоколом собрания. Требования к протоколу закреплены объемным приказом Минстроя России №44/пр от 28.01.2019. Если вы проводите собрание самостоятельно, обязательно ознакомьтесь с текстом этого приказа.

Читайте так же:  Можно ли оспорить межевание земельного участка

Создание ТСЖ — это единственный случай, когда протокол о принятых решениях подписывают не только председатель, секретарь, лица, производившие подсчёт голосов, но и также сами собственники. Необходимо указать их ФИО, дату и поставить подпись каждого собственника, который голосовал ЗА создание ТСЖ и утверждение его Устава.

Поэтому после составления протокола инициаторы собрания должны еще раз обойти собственников, которые проголосовали «За» создание ТСЖ и его устав, и подписать у них протокол.

Некоторые суды считают отсутствие подписей собственников существенным нарушением. Например, так было по делу А41-27637-2016 в г. Москве, делу № 2-2477/2014 во Фрунзенском суде г. Ярославля, делу № 2-968/2015 в Тюменском районном суде, делу № 2-1245/2015 Северского городского суда Томской области, делу № 2-3271/2017 в Орехово-Зуевском суде Московской области,

Другие суды оценивают протокол не настолько строго. Например, Заводской районный суд г. Новокузнецка по делу № 2-541/2017 указал, что неотъемлемой частью решений, оформленных протоколом, являются бюллетени заочного голосования, которые, как раз и содержат все необходимые сведения о собственниках, подписи собственников, проголосовавших за принятие таких решений. Такого же мнения придерживался Октябрьский районный суд г. Омска по делу № 2-195/2018. Пензенский областной суд в апелляционном определении по делу № 33-553/2015 посчитал достаточным подписей собственников в реестре участвующих в собрании, являющемся приложением к протоколу.

В любом случае, лучше не рисковать и оформить протокол в соответствии с требованиями ч. 1.1. ст. 136 Жилищного кодекса РФ, подписав его у собственников, проголосовавших за создание ТСЖ и утверждение его устава.

Что нужно для регистрации ТСЖ?

Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Для регистрации ТСЖ необходимо представить в налоговый орган заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25.

Кроме этого, понадобятся следующие документы:

1. Протокол общего собрания собственников с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему Сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников «За» создание товарищества собственников жилья.

2. Устав ТСЖ в двух экземплярах;

3. Квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ и указанным в протоколе.

Кто управляет многоквартирным домом до момента регистрации ТСЖ?

В силу ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ, до государственной регистрации ТСЖуправляющая организация обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В течение 3 рабочих дней после регистрации ТСЖ управляющая организация обязана предать товариществу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.

Надо ли собирать заявления о вступлении в члены ТСЖ?

Членство в товариществе возникает на основании заявления собственника (ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ).

Важно! Решения собственников на общем собрании «за создание ТСЖ» не заменяют заявления о вступлении в члены товарищества. Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А56-74339/2018 посчитал необоснованным довод о возникновении членства в ТСЖ у собственников на основании решения голосовавших, поскольку ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что членство возникает на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Отсутствие заявлений о вступлении в члены товарищества суды могут расценить как отсутствие реализации способа управления домом в виде ТСЖ. Например, Двадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А54-5192/2016 из-за отсутствия достаточного числа заявлений собственников пришёл к выводу, что «члены товарищества не обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, в связи с чем выбранный на собрании способ управления многоквартирным домом не реализован».

Поэтому для удобства некоторые инициаторы при проведении собрания о создании ТСЖ к бланкам решений («бюллетеням») прикрепляют дополнительно бланк заявления на вступление в члены ТСЖ. Либо заявления можно собрать вместе с подписанием протокола у собственников, голосовавших за создание ТСЖ и утверждение его устава. Некоторые дожидаются регистрации ТСЖ, а потом уже собирают заявления.

Как поступить при создании вашего ТСЖ – решать вам. Главное, чтобы эти заявления имелись, и они были получены от собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (иначе ТСЖ подлежит ликвидации – ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ).

Нужно ли ТСЖ получать лицензию на управление многоквартирным домом?

Ответ вроде бы очевиден и многим известен, но интернет полон статей, в которых необоснованно указано на то, что ТСЖ для управления домом якобы нужна лицензия. На самом деле, нет, лицензия нужна только управляющим организациям.

Управляющие организации и ТСЖ – это разные вещи, разные способы управления многоквартирным домом, что прямо следует из ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ:

« Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

[3]

3) управление управляющей организацией».

В силу ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Видео (кликните для воспроизведения).

Деятельность ТСЖ по управлению многоквартирными домами предпринимательской не является, так как ТСЖ – это некоммерческое объединение (ст. 291 Гражданского кодекса РФ).

Можно ли создать тсж на несколько домов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here