Можно ли делать перепланировку в панельном доме

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Можно ли делать перепланировку в панельном доме". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Перепланировка в панельном доме: как узаконить, согласование, запрещена ли

При покупке жилья весьма часто встает вопрос о соотношении цены и качества. Далеко не все семьи могут позволить себе с легкостью приобрести собственный дом их качественного кирпича. В стремлении удовлетворить запросы всех потенциальных покупателей застройщики возводят не только монолит-кирпичные многоэтажки, но и бюджетные панельные новостройки. К сожалению такое жилье отличает не только сниженная стоимость, но и худшая шумоизоляция и некоторые особенности конструкции. Эта статья о том можно ли делать перепланировку в панельном доме, как реализовать свои планы и что для этого нужно в 2019 году.

Возможна ли перепланировка в панельном доме

Закон и ЖК РФ не содержит запретов на перепланировку в панельном доме. Однако есть существенное ограничение: перепланировка не должна наносить ущерба строению, унижать его прочность или создавать риск для жильцов.

Панельные дома очень напоминают конструктор. Они изготавливаются из конструкций, произведенных на заводе. Затем элементы доставляются на место строительства и скрепляются, а швы герметизируются. Такие швы сами по себе становятся более слабым местом.

Внимание! Часто у таких квартир небольшая площадь комнаты и санузлов. Что так же препятствует некоторым ремонтным работам.

В противовес минусам есть и плюс. Для таких домов застройщики часто разрабатывают сразу несколько типовых проектов, которые можно использовать. Согласовать такие переделки на порядок проще.

Итак, ответ о возможности перепланировки в панельнике ясен. Проводить ее можно, однако есть некоторые ограничения связанные с особенностями самого строения.

Какие существуют ограничения

Существуют стандартные запрещающие ограничения для любого дома:

  1. демонтировать или укорачивать вентиляцию;
  2. объединять кухню, оборудованную газовой плитой с жилой комнатой;
  3. объединять балкон с жилыми помещениями;
  4. превращать техническое подполе в подвал и использовать его так;
  5. расширять коридор за счет жилых комнат;
  6. подключение теплых полос к общедомовой отопительной и водоснабжающей системам;
  7. расширение кухни за счет санузлов;
  8. обустраивать террасы и балконы на этажах где их не предусмотрено;
  9. любые работы в результате которых превысится предельная нагрузка на перекрытия.

В панельных домах есть дополнительные запреты:

  • удаление порога балкона;
  • штробление по стыкам плит;
  • работы, в результате которых, в однокомнатной квартире комната станет менее 14 кв.м;
  • работы, в результате которых, в двухкомнатых или трехкомнатных квартирах не будет комнаты в 16 кв. м. или более.

В зависимости от того какова именно квартира могут возникнуть дополнительные трудности. Поэтому, прежде чем планировать перепланировки в конкретном панельном доме стоит предварительно проконсультироваться в БТИ и жилищной инспекции.

Порядок согласования перепланировки в панельном доме

Сам порядок согласования перепланировки в панельном доме мало чем отличается от подготовки ремонта в любом другом доме.

Есть несколько вариантов:

  1. в уведомительном порядке или по эскизу,
  2. в проектном порядке,
  3. через суд.

Куда обращаться поэтатно

Планируя оформлять серьезные переделки, собственник должен обратиться сразу в несколько организаций:

  • БТИ. Здесь заказывается технический паспорт и можно получить консультации по дальнейшим действиям.
  • Проектное бюро или застройщик, если предложенные заранее типовые проекты не устроили собственника.
  • Контролирующие организации. Если затрагиваются инженерные коммуникации Типовые панельные дома вряд ли можно считать знаковым культурным наследием, но если обнаружится подобное сооружение, то придется согласовывать переделки фасада в отделе администрации отвечающей за сохранность объектов культуры.
  • Жилищная инспекция. Здесь получается разрешение после согласования.
  • МФЦ. Совсем не обязательно посещать БТИ и Жилищную инспекцию, большую часть действий по перепланировке можно выполнить в Многофункциональных центрах.
  • Суд. Если перепланировка уже сделана и согласовать ее постфактум или в уведомительном порядке не получается, останется лишь обратиться в суд. При этом нужно быть уверенным, что права собственников других квартир не нарушения, а проведенные работы не несут угрозы безопасности и жильцов, имущества и целостности дома.

Если же жилец обнаружил, что соседи сделали незаконную перепланировку в панельном доме, то игнорировать ситуацию попросту опасно для жизни. В таких домах большая часть стен несущие. Если работы проведены с игнорированием правил техники безопасности они могут привести к полному или частичному обрушению зданий, не говоря уже о повреждении стен соседних помещений или инженерных коммуникаций.

В такой ситуации необходимо обратиться сначала в управляющую компанию. Именно она несет ответственность за управление имуществом и состояние дома. Одновременно с этим можно обратиться в Жилищную инспекцию. Если работников управляющей компании жильцы опасной квартиры могут проигнорировать, то от встречи с работниками Жилищной инспекции уклониться вряд ли удастся.

Внимание! Если здание имеет культурную ценность, например, признано объектом архитектурного наследия, то не лишним будет обратиться в соответствующий отдел местной администрации.

В итоге виновный в самовольном ремонте обязательно будет привлечен к административной ответственности и обязан исправить ситуацию за свой счет в установленный предписанием срок. Если пострадало соседнее жилье, то остается возможность истребовать компенсацию причиненного ущерба через суд.

Перечень документов на перепланировку в панельнике мало чем отличается от того, что понадобится собственнику квартиры в кирпичной многоэтажке:

  1. Заявление на разрешение проведения перепланировки,
  2. Технический паспорт,
  3. Выписка ЕГРН или иные правоустанавливающие документы,
  4. Проект или эскиз (в зависимости от того какие работы предполагается провести),
  5. Разрешение контролирующих организаций,
  6. Согласие всех собственников если затрагивается общедомовое имущество,
  7. Техническое заключение о безопасности.

Стоимость и сроки

Средний срок согласования перепланировки составляет от 1 до 4 месяцев. Стоимость же зависит от масштабов работ и сложности проекта. Самым бюджетным вариантом будет воспользоваться предложенными самим застройщиком типовым проектом. Особенно с учетом того, что вариантов согласуемой переделки в панельном доме не слишком много. В среднем удается уложиться в сумму от 40 до 150 тысяч рублей.

Что делать по завершении работ

Если перепланировка проходила в проектном порядке, но вместе с разрешением собственник получит журнал ведения работы и акт скрытых работ, если они предполагаются. Последний документ должен заполнять только работник с допуском СРО.

После того как все работы выполнены можно отправляться в жилищную инспекцию. После этого жилье посетит комиссия и убедится в том, что все работы проведены в соответствии с разрешением. Если результат всех устроит после осмотра можно отправляться в БТИ и заказывать новый технический паспорт. Для того чтобы не затягивать процесс заявитель может самостоятельно отправиться в Росреестр и передать новые данные.

Внимание!Если жилье приобретено в ипотеку и она не погашена, то техпаспорт и выписку из ЕГРН нужно представить в банк.

Порой даже при наличии разрешения могут возникать споры при принятии работ.

Читайте так же:  Как проверить на кого оформлена квартира

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Проект и варианты перепланировки квартиры в панельном доме

При изменении несущих конструкций или их функционального назначения граждан ждёт штраф. Он незначительный, но рекомендуется совсем его избегать. Согласование перепланировки поможет избежать проблем в дальнейшем. Переустройство помещений в панельном доме имеет свои особенности, с которыми следует ознакомиться заранее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Особенности такой перепланировки

Если нарушить целостность одного из них – появляются деформации на нескольких этажах, во всём здании. Из-за этого страдает имущество и здоровье других граждан.

Сносить нельзя только несущие блоки. Остальная часть здания – кирпичная кладка. Её разрешают частично сносить, либо расширять проёмы при необходимости. Главное – учесть давление на конструкцию со стороны верхних этажей. Тогда проще предотвратить дальнейшие разрушения.

Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя:

Порядок проведения

Существует два основных способа для проведения процедуры:

  1. Обращение в суд.
  2. Обращение к местным органам власти для согласования.

Первый этап во втором случае предполагает посещение контролирующих органов, относящихся к тому или иному адресу. Основной адресат для направления заявлений и документации – Жилищная инспекция, отдел капитального строительства при администрации района или города.

Специалистов БТИ приглашают, если часть бумаг отсутствует. Они осматривают и оценивают помещение, составляют заключение на основе своих наблюдений.

После подготовки проекта требуют согласования со следующими учреждениями:

  • Роспотребнадзор.
  • СЭС.
  • Управление архитектуры и планирования.
  • МЧС.

Поэтажная планировка с пометками красным цветом – обычный вариант при самостоятельном оформлении. После готовят все остальные документы для узаконивания перепланировки. После их подачи и изучения гражданину выдают положительное, либо отрицательное решение.

Популярные варианты и идеи

На практике многие жильцы отдают предпочтение следующим нескольким вариантам:

  1. Изменение инженерных конструкций, включая канализационные линии, подвод воды и так далее.
  2. Установка специальных арок, расширение дверных проёмов.
  3. Демонтаж блоков с окнами.
  4. Объединение ванн с туалетами. Сюда же входит замена ванн на душевые кабины, чтобы сэкономить пространство.
  5. Увеличение площади коридора. Один из примеров – использование встроенных шкафов.
  6. Расширение кухни при помощи различных вспомогательных помещений.

Главное – учитывать несколько нюансов, когда идёт перепланировка именно в панельном доме:

  • Год постройки дома, изношенность основных несущих конструкций.
  • Нагрузка на стену и другие элементы, для которых проводят перестройку.
  • Этажность здания, внутри которого находится помещение.

Пример плана по перепланировке.

Что можно менять и что нельзя

К разрешённым видам действий относят следующие:

  1. Перенос, либо расширение кухни за счёт дополнительных нежилых помещений.
  2. Расширение санузлов и мокрых зон на другие нежилые помещения. Обязательное требование – устройство гидроизоляции в полу.
  3. Изменение конфигурации не несущих перегородок, разделяющих комнаты и нежилые помещения.
  4. Демонтаж подоконных блоков в домах, возведённых до 2007 года.
  5. Обустройство оконных проёмов в несущих конструкциях. Важно провести исследования, чтобы понять, какой должна быть ширина и высота. Не обойтись без монтажа усиленных металлоконструкций.
  6. Конструкционные изменения напольных покрытий.
  7. Остекление балконов, наружный монтаж кондиционеров.
  8. Переустановка сантехнического оборудования внутри «мокрых» зон.
  9. Соединение кухонных комнат с электрическими плитами, жилых помещений друг с другом.
  10. Объединение соседних квартир в горизонтальной, либо вертикальной плоскости. Главное – чтобы собственником выступал один человек.
  11. Установка лоджий в квартирах на первых этажах.

Список запрещённых к проведению работ тоже достаточно обширен:

  • Если в результате ухудшатся условия проживания для других лиц, ограничится доступ к общедомовым коммуникациям.
  • Нарушение несущих конструкций здания.
  • Врезка отключающих, регулирующих устройств в общедомовые коммуникации.
  • Демонтаж, изменение общих вентиляционных каналов внутри дома.
  • Повышение уровня нагрузки на перекрытия.
  • Установка тёплых полов, соединяемых с общей системой водоснабжения. Электрический вариант использовать можно.
  • Штробы в несущих стенах.
  • Нарушение целостности у диафрагм жёсткости, пилонов и несущих колонн.
  • Перепланировка чердака или технического этажа, на которые отсутствует право собственности.
  • Устройство лоджий на всех этажах, за исключением первого.
  • Объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями.
  • Разрушение несущих стен без согласования с контролирующими органами.

Как согласовать перепланировку в панельном доме

Алгоритм действий не такой уж сложный, включает решение следующих вопросов:

  1. Обращение в БТИ для заказа техпаспорта, с планом дома.

  1. Проект проверяют на соответствие техническим нормам.

Проект перепланировки в панельном доме.

Для этого обращаются в ГУП МНИИЭТЭП. Это снизит вероятность деформаций практически до нуля.

  1. Составление технического заключения.

Оно нужно для изучения текущего состояния дома к моменту, когда все проверки и согласования завершились. Обследованию подлежат все помещения – и те, что подлежат перепланировке, и находящиеся рядом. Если выявляются дефекты – их фиксируют отдельно. Техническое заключение – основа, по которой составляют акт перепланировки.

В последнюю очередь специалисты из Бюро Технической Инвентаризации проверяют помещения. При выявлении нарушений указывают определённый срок, за который с проблемой надо справиться.

Необходимые документы в 2019 году

Перед тем, как обращаться к контролирующим органам, надо собрать список документации из таких позиций:

  • Договор по надзору за строительно-монтажными работами.
  • Разрешение со стороны управляющей или другой организации, обслуживающей дом.
  • Свидетельство о собственности, с заверением от нотариуса.
  • Согласие от собственников соседних помещений, если проводимые работы их затрагивают.
  • Доказательство в пользу согласования с Роспотребнадзором.
  • Заключение от пожарной инспекции.
  • Техническое заключение о безопасности переустройства.

Жилищная инспекция имеет право предъявлять дополнительные требования в этом направлении.

Ответственность

Принудительное выставление жилья на торги возможно, если владелец отказывается выполнять предписания со стороны контролирующих органов. Владелец будет нести материальную ответственность перед пострадавшими и при возникновении аварийных ситуаций.

Когда могут отказать

Администрация имеет право отказать, если на согласование отправляют любые виды запрещённых работ. Главное – чтобы собственник помещения получил соответствующее уведомление по этому поводу. Если владелец квартиры не согласен с вынесенным решением – он имеет право обращаться в суд.

Читайте так же:  Как вернуть налог после покупки квартиры

Есть и другие причины, увеличивающие вероятность отказа:

  1. Нарушение технологии проведения монтажных работ. И в установленные сроки владелец помещения отказался устранить проблему.
  2. Когда проект не соответствует техническим, строительным нормам.
  3. Ошибки и опечатки, несоответствие приведённой в документах информации действительности.

Все, что нужно знать о перепланировке квартиры в панельном доме:

Санитарно-гигиенические, пожарные и правовые – вот лишь часть норм, которые нужно соблюдать в случае с перепланировкой. Важно, чтобы ремонтные работы относились именно к перепланировке, а не к реконструкции.

В противном случае без оформления разрешения не обойтись. Важно учитывать законодательство, как на уровне всей РФ, так и на уровне отдельного региона. Тогда вероятность появления проблем и спорных ситуаций меньше.

Запрещена или нет перепланировка квартиры в панельных домах и какие есть типовые варианты передела коридора, ванной и санузла?

Перепланировка в панельных домах подразумевает изменение первоначальной конструкции жилья, отраженной в документации БТИ.

Проектное решение может быть типовым, либо разработанным индивидуально.

Ремонт должен проводиться после согласования работ с соответствующими инстанциями и получения необходимого разрешения.

Чаще всего проходит перепланировка санузла и ванной комнаты в панельном доме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Возможна ли?

Многие граждане не знают, можно ли делать перепланировку в панельном доме.

При наличии разрешений можно производить следующие действия по перепланировке:

  1. Перенос стен, перегородок.
  2. Снос стен, перегородок.
  3. Расширение жилой части за счет площади кладовки, коридора и т.д.
  4. Организация дверных проемов.
  5. Закладывание проемов.
  6. Организация дополнительной кухни, санузла.

Существует определенный перечень работ, когда перепланировка в панельном доме запрещена:

  • ухудшающие или разрушающие конструкцию несущих стен;
  • повреждающие фасад;
  • ухудшающие жилищные условия владельцев или их соседей;
  • несогласованные со всеми собственниками (если объект в общей собственности у нескольких лиц);
  • производимые в постройках под снос (если снос планируется в течение 3 лет) и т.д;

Согласование

Большое количество несущих стен в панельных домах значительно ограничивает возможности для проведения ремонта с переносом или сносом стен. Перепланировка квартиры в панельном доме должна быть узаконена.

Несогласованное преобразование жилья приведет к следующим последствиям:

    Нарушению юридической «чистоты» объекта недвижимости.

Квартира с незаконными изменениямине может быть продана, обменена и т.д. Для того чтобы получить возможность заключения сделок по данному жилью, необходимо придать ему первоначальный вид или узаконить изменения.

  • Могут возникнуть конфликтные ситуации с ЖЭКом, соседями и т.д. В результате владельцу жилья может быть выставлен штраф или предъявлен иск.
  • Порядок согласования

    Перепланировка в панельных домах и процесс ее согласования при затрагивании несущих конструкций состоит из следующих этапов, общепринятых для всех домов данного типа:

    • заказ инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома. Как правило, такой организацией является институт ГУП МНИИТЭП;
    • выбираем типовые варианты перепланировки в панельном доме. При выборе типового проекта ремонта владельцы освобождаются от необходимости разработки индивидуального проекта, что значительно экономит время и деньги;
    • разработка проекта перепланировки квартиры.

    Проект проведения преобразований в панельном доме должен подготавливаться проектным институтом, либо организацией с допуском «проектного» СРО.

    Проект перепланировки квартиры в панельном доме должен отвечать всем требованиям жилищного законодательства и установленным нормативам.

    Только в этом случае можно рассчитывать на дальнейшее согласование перепланировки и получение разрешения.

    Возможность преобразований в квартире во многом зависит от общего состояния здания, инженерных систем, перепланировок в соседних квартирах, этажа.

    Почему пристройка балкон на первом этаже не каждому по карману? Читайте здесь сколько стоит пристройка балкона.

    Варианты перепланировки

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Чаще всего жильцы принимают решение переделать следующие комнаты:

      Нередко хозяева принимают решение расширить кухню. Сделать это достаточно сложно, поскольку с одной стороны находится несущая стена между кухней и жилой комнатой, а с другой стороны – санузел.

    Увеличивать площадь кухни за счет уменьшения санузла не допускается.

    Кроме того, между кухней и санузлом обычно проходит вентиляция, трогать которую запрещено.

    Другое популярное решение при перепланировке кухни – объединение кухни и гостиной.

    Если стена между ними не несущая, то возможно полностью ее снести и объединить комнаты.

    Если стена несущая, то допускается организация в ней небольшого проема, усиленного металлоконструкцией.

    Существует определенное ограничение для однокомнатных квартир – разрешается только наличие проема между кухней и гостиной. Полный снос стены не допускается, поскольку в этом случае помещение приобретает статус нежилого.
    Перепланировка ванной комнаты в панельном доме. В отношении ванной обычно принимается решение о ее расширении либо объединении с туалетом.

    Увеличение ванной комнаты возможно путем присоединения смежных нежилых помещений – коридора, гардеробной и т.д. Расширение за счет уменьшения площади жилых комнат не допускается. Также, не допускается перепланировка ванной в панельном доме над жилыми комнатами соседей снизу.

    Объединение ванной и туалета без затрагивания несущих конструкций является распространенным вариантом перепланировки, который требует минимальных согласований без разработки проектных документов.

    Помимо сноса стены часто производится перемещение сантехники, замена ванной на душевую кабину и т.д. При подобных изменениях важно придерживаться строительных норм.
    Коридор обычно используется для увеличения других комнат. Его могут полностью устранить для расширения находящейся по соседству ванной комнатой, либо для увеличения жилых комнат.

    Иногда хозяева стремятся, наоборот, расширить коридор за счет других комнат. Это решение позволяет организовать полноценную прихожую, либо сделать гардероб.

    Примеры проектов

    Ниже вы можете скачать и посмотреть реальные примеры проектов перепланировки в панельных домах.

    Подробнее о согласовании последнего проекта (трехкомнатной квартиры в доме серии П-44) смотрите в видео.

    Таким образом, перепланировка панельной квартиры является достаточно распространенным способом изменения стандартных размеров комнат и повышения уровня комфорта жильцов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Перепланировка квартиры в панельном доме

    Перед властями СССР стояла задача обеспечить жильём как можно большее количество людей, и при возведении зданий зачастую об удобстве думали в последнюю очередь, вспомнить хоть те же знаменитые «хрущёвки». Такие квартиры подчас имеют небольшую площадь, но при этом большое количество перегородок внутри, в результате чего помещения маленькие и тесные.

    Старым маленьким квартирам, чтобы в них жилось приятнее, просто необходима перепланировка, и потому для наших людей их проведение уже дело обыденное.

    Понятие перепланировки

    Так называют такое модифицирование конфигурации жилья, в результате которого необходимо менять его паспорт. Она может включать различные переделки:

    • перенос либо разборку перегородок и дверных проёмов;
    • изменение жилой площади – либо расширение путём включения нежилых помещений, либо, наоборот, выделение её части под вспомогательные;
    • укрупнение либо разукрупнение комнат;
    • увеличение числа санузлов либо кухонь;
    • переделку входов в комнаты, чтобы исключить смежность;
    • изменение планировки тамбуров либо выделение новых;
    • другие подобные изменения.
    Читайте так же:  Степени наследования имущества по закону

    Полёт фантазии может быть самым разным, и вариантов перепланировки ещё довольно много – от сноса нескольких стен, чтобы превратить квартиру в новомодную студию, до подведения канализационных и водопроводных труб по потолку.

    Однако не всё разрешено, требуется заранее согласовать с местными властями будущую перепланировку. Если она может привести к проблемам в работе инженерных систем, сбоев в работе оборудования, или тем более чревата снижением прочности конструкций, то не будет допущена.

    Нормативная база

    Основной законодательный акт, формирующий нормативную базу относительно перепланировки – Жилищный кодекс. Есть и другие, детализирующие некоторые нюансы проведения. Это Постановление Правительства № 508 «Об организации перепланировки», Федеральный закон № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором оговаривается, что при перепланировке делать можно, а что нельзя, распоряжение Правительства №1047-р, утверждающее стандарты и правила для обеспечения безопасности.

    Есть и некоторые другие – все мы перечислять не будем, поскольку нормативная база для перепланировки достаточно обширна. Поэтому и важно знать основные нюансы, или обращаться к профессионалам за составлением проекта, иначе неизбежно нарушение какого-либо из касающихся её положений.

    Отличия от переустройства

    Если устанавливается оборудование и вносятся изменения в инженерные сети для обеспечения их функционирования – этот процесс называется переустройством. В результате понадобится внести изменения и в санитарно-технический паспорт. Например, если устанавливается электроплита вместо газовой, это будет считаться переустройством, как и установка нового оборудования, из-за которой требуется поменять проводящие сети, поскольку вырастет потребление ресурсов.

    Ключевое отличие – при перепланировке меняется сама конфигурация помещения, его стены, дверные проёмы, перегородки, а при переустройстве – оборудование в квартире, а границы комнат модифицированию подвергаться не будут. Соответственно, и согласовываться переустройство должно с профильными службами, отвечающими за ту коммуникацию, которая будет переустраиваться (иногда с несколькими).

    Особенности панельных домов

    При неправильно проведённом нарушении целостности одного блока может последовать обрушение целой секции здания. Любая межкомнатная стена в таком доме считается условно несущей, а отопительные приборы очень часто встроены непосредственно в стены, что лишь осложняет проведение перепланировки.

    В результате нарушение целостности стены в панельном доме должно быть тщательно подготовлено, чтобы не привести к ущербу или даже полному обрушению перекрытий либо к проблемам с теплоснабжением.

    Определить стены, не являющиеся несущими и позволяющие вмешательство, довольно несложно: такая стена обычно имеет менее 14 сантиметров в толщину, поскольку не несёт нагрузки, и нередко изготавливается из гипсокартона. В результате не вызывает особых проблем перепланировка, связанная с изменением конфигурации таких стен, либо если предполагается, напротив, добавить перегородки.

    Но вот чтобы провести в панельном доме перепланировку, квалифицирующуюся как сложная, например, если требуется объединить комнаты либо провести серьёзное изменение конфигурации, понадобится составить проектную документацию и провести инженерные расчёты, чем должны заняться специалисты.

    Чтобы сделать заключение о самой возможности проведения сложной перепланировки, важны такие факторы, как возраст здания, материал, из которого оно построено, и его проект. При рассмотрении вопроса в жилинспекции, важным фактором будет ещё и то, не проводились ли уже перепланировки на нижних этажах – если они уже выполнялись, может последовать отказ. Это обусловлено относительной «хрупкостью» панельного дома. Отметим: благожелательнее в жилинспекции относятся к перепланировкам с изменением несущих стен, проводящимся на верхних этажах.

    Разрешённые виды работ

    В пылу переделок можно перепланировать очень много всего – и не каждые владельцы жилья хоть сколько-то беспокоятся при этом о комфорте соседей, которым после всего может оказаться не особенно приятно слушать в спальне по ночам, как как-то этажом выше жарит котлеты или поёт в ванной. Конечно, требуется учитывать все подобные соображения, а кроме того, есть ещё и фактор безопасности – неосторожная перепланировка может повлечь печальные последствия, вплоть до обрушения ослабленной стены.

    Есть чёткие правила и ограничения – перепланировку потребуется согласовать, а для этого она должна включать только разрешённые виды работ. Тем более это актуально для панельного дома, стены которого особенно уязвимы.

    Список разрешённых работ:

    • Снос либо перемещение перегородок, кроме несущих.
    • Установка новых дверных проёмов (запрещена в несущих стенах).
    • Расширение жилой площади при помощи включения в неё территории, изначально отведённой под коридор, кладовую, лоджию.
    • Увеличение площади ванной или туалета путём включения в них территории нежилых помещений.
    • Объединение двух отведённых под санузел комнат.
    • Объединение жилой комнаты и кухни (но может потребоваться переоборудование).
    • Оборудование дополнительного санузла либо кухни – но требуется, чтобы они располагались не над и не под жилой комнатой.
    • Перенос инженерных конструкций.
    • И даже объединение нескольких квартир.

    Все перечисленные действия объединены тем, что они не должны затрагивать несущие конструкции. Это, однако, не означает, что их закон вообще будет запрещать трогать – для проведения перепланировки, включающей в себя их изменение, понадобится техническое заключение, из которого будет следовать, что это не несёт никакой угрозы безопасности.

    Согласование работ

    Чтобы провести перепланировку, следует сначала согласовать её с местными властями – иногда её выполняют без согласования, но тогда есть риск, что впоследствии она не будет утверждена. Это означает, что придётся переделывать всё обратно, естественно, за свои деньги. Потому лучше всё-таки озаботиться утверждением заранее, даже если перепланировка полностью вписывается в приведённый ранее перечень разрешённых работ.

    Чтобы пройти согласование, понадобится представить проект перепланировки, составленный в лицензированной организации, именно он и будет согласовываться далее. При составлении проекта следует учесть всё положения законодательных актов, в которых регулируется эта сфера.

    Читайте так же:  Кто отвечает за подачу тепла в квартиры

    Если жилище является частью дома, обладающего исторической, культурной или тому подобной ценностью, то сначала потребуется согласовать перепланировку ещё и в органах, занимающихся охраной памятников – и это, скорее всего, будет весьма непросто даже для далеко не самых радикальных вариантов перепланировки.

    Следует выделить работы, которые не разрешены и не пройдут согласование:

    • Проводящиеся без разрешения других собственников жилья либо его нанимателей. А если будет затронуто общедомовое имущество, то потребуется согласие и от других жильцов, имеющих право на его использование.
    • Ухудшающие условия проживания.
    • Угрожающие несущим конструкциям, а значит и целостности строения.
    • Проводящиеся в ветхих домах, которые планируется снести в течение трёх лет.
    • Не будет одобрено объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты либо санузла.

    Также сюда могут относиться иные варианты, включая непредусмотренные вовсе – а у граждан могут возникать самые экзотические идеи на этот счёт. При отказе в перепланировке, если однозначно то, что она невозможна, в законодательстве не отражено, а вы считаете, что этот вариант вполне подходящий, и удовлетворительных объяснений относительно причин отказа дано не было, можно попробовать подать в суд и добиться разрешения.

    Отметим, что во всех регионах жилинспекции имеют типовые проекты, разработанные для наиболее часто встречающихся в регионе типов зданий. Это сделано для удобства жильцов, ведь если проводить перепланировку по такому проекту, то согласование пройдёт куда проще и быстрее – жилинспекции не потребуется рассматривать проект.

    Помимо этого, использование типового проекта позволяет гражданам сэкономить на обращении к услугам компаний, занимающихся разработкой проектов. К примеру, москвичи могут найти такие типовые проекты на сайте Мосжилинспекции, после чего останется лишь собрать документы и получить разрешение.

    Сама процедура согласования и реконструкции по этапам выглядит так:

    • Сначала потребуется отправиться в БТИ за техпаспортом.
    • После этого вызывается техник для подтверждения, что в квартире не проводилась реконструкция с перепланировкой.
    • Заказывается проект либо берётся готовый типовой.
    • Собираются документы и подаются в жилинспекцию.
    • Если всё в порядке, выдаётся разрешение и журнал, где перечисляются работы по проекту.
    • Проводится реконструкция. На неё отводится год с момента получения разрешения, а после истечения этого срока оно станет недействительным. Если работы были начаты раньше окончания года, но вот закончить их не успели, то можно будет увеличить их на месяц, и затем продлять при необходимости каждый месяц.
    • После завершения работ вызывается приёмная комиссия, проводится проверка по списку в журнале, подписывается акт сдачи-приёмки выполненных работ.
    • В БТИ выдаётся новый техпаспорт, отражающий актуальное состояние жилища.

    Самовольная перепланировка

    Проведение перепланировки без согласования может повлечь ответственность в виде штрафа, также владелец жилья может оказаться в суде, а затем обнаружить, что ему предписано ликвидировать все последствия проведённой перепланировки.

    Не всегда проведение незаконной перепланировки быстро вскрывается, и если соседи не подают жалобы, то она может оставаться незамеченной властями годами, в результате чего владелец квартиры будет уходить от ответственности. Однако последствия всё равно есть – поскольку рано или поздно она, скорее всего, наступит, то продать квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее, это вызовет трудности при оформлении документов, скорее всего, потребуется делать скидку при продаже жилья.

    Ответственность

    При проведении самовольной перепланировки вы рискуете получить штраф в 2 000 – 2 500 рублей и, что важнее, вас могут обязать провести ремонт и восстановить состояние жилого помещения до перепланировки – в результате будут потрачены впустую деньги на её проведение, да ещё и на последующее восстановление.

    Если же владелец недвижимости отказывается выполнять это предписание, то возможно принудительное выставление жилья на торги. При возникновении по его вине аварийных ситуаций также именно он будет нести материальную ответственность перед пострадавшими.

    Способы легализации

    Если перепланировка всё-таки проведена самовольно, то есть без согласования, но при этом никакие нормы не были нарушены, имеется возможность провести легализацию изменений постфактум и избежать ответственности. Способа два: обратиться в местные органы власти или в суд, если не вышло решить проблему «по-хорошему».

    Через администрацию

    Потребуется подать техпаспорт жилья и поэтажный план здания с экспликацией и всеми необходимыми разрешениями в жилинспекцию.

    Если технический паспорт и план с учётом произведённых изменений ещё не составлены, нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он провёл осмотр и сделал заключение, а затем обратиться в специализированную компанию за составлением чертежа перепланировки. Узаконивание также предусматривает согласование в МЧС, Санэпидемстанции, Роспотребнадзоре, а также Управлении архитектуры.

    Когда документы получены, жилинспекцией рассматривается вопрос о легализации и выносится решение.

    Если оно вас не удовлетворило, останется лишь одно средство – обращение в суд. В Жилищном кодексе указывается, что по его решению перепланировка может быть признана законной.

    Подытоживая, отметим, что хоть перепланировка в панельном доме и сопряжена с определёнными сложностями, но сделать её и соблюсти законодательство чаще всего вполне возможно.

    [2]

    Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

    Владельцы квартир всегда стремятся сделать свое жилье максимально комфортным. Но бывает, что организовать пространство так, как хочется, невозможно без перепланировки квартиры. Прежде чем ею заняться, следует прояснить целый ряд деталей, ведь подобные мероприятия выходят далеко за рамки обычного ремонта.

    Распространенное мнение о том, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя, ошибочно. Строго запрещается их сносить, а вот сделать проем в такой стене вполне возможно. Однако это потребует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования. Нужно доказать Мосжилинспекции, что перепланировка не разрушит конструкцию здания и не будет угрожать безопасности проживающих в нем людей.

    Общие правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен

    В общем случае перепланировка квартиры требует согласования по следующему алгоритму:

    1. получение первоначального плана БТИ;
    2. получение положительного заключения о возможности затрагивания несущих конструкций от авторов проекта дома;
    3. разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
    4. согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку;
    5. производство работ (ремонт);
    6. проведение приемки квартиры в МЖИ после ремонта;
    7. получение обновленного плана БТИ;
    8. внесение изменений в ЕГРН.

    На этапе создания технического заключения, если проект затрагивает несущие стены, есть важный момент: оно должно составляться при участии авторов проекта дома. Некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах, и тогда придется подумать над другим вариантом перепланировки.

    Читайте так же:  Обязательна ли приватизация земли под частным домом

    Кроме того, если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. А если в доме деревянные перекрытия, чтобы убедиться в их надежности, придется вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.

    Это важно!

    Самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Собственник (физическое лицо) должен будет заплатить штраф в размере 2000–2500 рублей, после чего за свой счет вернуть квартиру к ее исходному виду либо согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, официальной ее сдаче в аренду, передаче в залог банку.

    Теоретически, если вы готовы заплатить небольшой штраф, узаконить перепланировку можно и после окончания работ. Однако этот вариант крайне не рекомендуют специалисты. Широко распространены случаи, когда перепланировка уже сделана, а ее согласование оказывается в принципе невозможным: в случае, когда ванную или кухню разместили над жилыми комнатами соседей, или если объединили комнату с газифицированной кухней. Это грубые нарушения, которые придется устранить. Чтобы избежать подобной ситуации и не потратить большие суммы денег впустую, перепланировку следует проводить строго по алгоритму, который мы изложили выше.

    Нюансы согласования для домов разных типов

    Не во всех типах домов при перепланировке квартиры придется столкнуться с проблемами, связанными с несущими стенами. Соответственно, процедура согласования в некоторых случаях может оказаться проще.

    Монолитный дом

    Проект практически всегда является индивидуальным, за авторством того или иного архитектурного бюро. Именно туда и следует обращаться. Однако в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими не являются.

    Панельный дом

    [1]

    В Москве практически все панельные дома проектировал ОАО «МНИИТЭП». Также встречаются и другие авторы проектов, но они уже давно не разрабатывают технические заключения.

    Кирпичный дом

    В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если при ремонте затрагивается несущая стена или если дом кирпичный, а перекрытия деревянные — требуется обращение в ГБУ «Экспертный центр».

    Блочный дом

    В домах из бетонных блоков довольно редко встречаются несущие стены, которые могла бы затронуть перепланировка квартиры. Все зависит от типового проекта, по которому строился дом. На всякий случай следует знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

    Если установить авторство проекта невозможно, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Это универсальная организация, работающая как раз с такими случаями: техническое заключение можно будет получить там.

    [3]

    Сколько времени займет согласование и в какую сумму обойдется?

    Перепланировка и ее согласование — процессы дорогостоящие. Судите сами:

    • Дверной проем в несущей стене нельзя сделать просто так, без проекта перепланировки. Требуются профессиональные инженерные расчеты по габаритам, нагрузкам и усилению проема. В противном случае работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению. Если проем в несущей стене делается на первом этаже, возможно даже повреждение фундамента.
    • Стандартная цена на техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, оформляется оно в течение одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходится примерно в 45 000 рублей.
    • Если вы решили создать проем в несущей стене, срок согласования и его стоимость увеличатся в полтора-два раза.

    Кстати!

    Резка проемов в несущих стенах осуществляется дисками с алмазным напылением. В отличие от более старых технологий, алмазная резка практически бесшумна, позволяет получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. Для выполнения таких работ бригада должна иметь допуск СРО.

    В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делают проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы там зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

    Итак, несмотря на все сложности, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ. Например, позволяет изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню. Однако не все смелые замыслы владельцев квартиры можно безопасно воплотить в жизнь, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен. Поэтому следует уделить особое внимание вопросам законного согласования.

    Куда обратиться за помощью в согласовании переустройства и перепланировки

    Советом с нашими читателями делится Дмитрий Замятин, руководитель отдела согласования перепланировок «Архитектурно-проектной мастерской №1»:

    «Несмотря на большое количество предложений на рынке от отдельных специалистов, готовых выполнить проект перепланировки, этот вариант представляется сомнительным. Если вы настроены серьезно, хотите оформить перепланировку по закону и предотвратить финансовые потери в дальнейшем, стоит выбрать солидное архитектурное бюро. То есть компанию, имеющую допуски СРО, штат специалистов, собственный проектный отдел, а также опыт осуществления перепланировки и согласования.

    Можно обратиться в «Архитектурно-проектную мастерскую №1», мы будем рады вам помочь. В число наших услуг входит обмер помещений, разработка дизайн-проектов, создание проектной и технической документации, согласование новых перепланировок и узаконивание уже имеющихся. Иными словами, вы можете заказать у нас перепланировку под ключ. За время существования нашей компании было проведено согласование более 1000 перепланировок, причем положительный ответ был получен в каждом случае с первого раза. «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО, для алмазной резки проемов предоставляет лицензированную бригаду специалистов. Консультацию можно бесплатно получить у наших сотрудников по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте. Обратите внимание, что мы работаем без предоплаты, вы вносите деньги только после подписания акта сдачи-приемки работ по договору».

    Видео (кликните для воспроизведения).

    P. S. При заказе комплексных работ в «Архитектурно-проектной мастерской №1» возможны скидки.

    Можно ли делать перепланировку в панельном доме
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here