Можно ли апартаменты перевести в квартиру

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Можно ли апартаменты перевести в квартиру". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Апартаменты обходятся, в среднем, примерно на 20-30% дешевле, чем обычная квартира. При этом, они во многом на нее похожи (хоть и не полностью). Как следствие, многие люди предпочитают приобретать именно такую недвижимость. Однако уже после покупки выясняется, что апартаменты является нежилой недвижимостью и перевести их в жилой статус невозможно или, как минимум, очень сложно. Рассмотрим данную проблему подробнее.

Можно ли перевести?

Формально – можно. Прямого запрета в законодательстве нет. Однако, чтобы это стало реальностью, апартаменты обязаны соответствовать требованиям, которые выдвигаются к квартирам. А это верно далеко не всегда. Более того, в большинстве случаев собственник не имеет физической возможности что-то изменить самостоятельно исключительно исходя из природы апартаментов как таковых.

Определение апартаментов

В отличие от обычной квартиры или жилого дома, апартаменты изначально предназначаются только для временного проживания людей. Самый ближайший аналог – это комнаты в гостиницах. Теоретически, жить тут можно. Более того, строения, в которых расположены апартаменты, обычно оснащены достаточно развитой инфраструктурой, начиная от всевозможных клининговых фирм и заканчивая столовыми или кафе прямо на территории.

Однако многие элементы, свойственные обычным квартирам, тут могут отсутствовать. Может не быть стоянки для машин, детской площадки, нужного озеленения территории и так далее. На все это собственник апартаментов повлиять не может.

В лучшем случае с территорией и сопутствующей инфраструктурой все будет в порядке, но внутри апартаментов не будет кухни, туалета, ванной и так далее. Подобное очень часто встречается в дешевых гостиницах. Такую проблему, теоретически, можно попробовать решить при помощи перепланировки и переустройства недвижимости. Но и это возможно далеко не всегда. Чаще всего из-за общей планировки дома и физического отсутствия нужных коммуникаций.

Зачем переводить нежилое помещение в жилой фонд?

Главная причина, по которой собственники стремятся перевести апартаменты в статус жилого помещения является прописка. В апартаментах невозможно зарегистрироваться на постоянной основе так как такие помещения не предназначаются для круглогодичного проживания. Однако это далеко не единственная причина:

  • Дорогие коммунальные услуги. Если помещение считается нежилым, то тарифы за коммунальные услуги используется повышенные, как для коммерческих помещений. Как следствие, переплата будет очень внушительной.
  • Повышенный налог на недвижимость. Налог на нежилую недвижимость, как и тарифы за коммунальные услуги, тоже выше, чем на жилые помещения. Переплата, сравнительно с обычной квартирой, составит примерно 50-200% (зависит от типа жилья и региона проживания).
  • Нет налогового вычета. При приобретении нежилой недвижимости не получится оформить налоговый вычет. А это, при определенных условиях, очень значительная сумма.
  • В ближайшем окружении нет требуемой инфраструктуры. Вокруг строения, в котором расположены апартаменты, может не быть нужной инфраструктуры: детского садика, двора, зеленой зоны, стоянки для машин и так далее. Данный фактор не всегда имеет значение, особенно для молодых семей или одиночек, однако он очень важен для семей с детьми.
  • Не приспособлены для круглогодичного проживания. Чаще всего апартаменты используются только для проживания в летний период. Как следствие, они не имеют отопления и зимой в них будет очень холодно.

Условия для перевода апартаментов в статус жилого помещения

Для того, чтобы апартаменты получилось превратить в жилое помещение, они должны соответствовать определенным условиям. Как уже было сказано выше, вокруг должна присутствовать соответствующая инфраструктура. Этот параметр от собственника не зависит.

Однако и это еще не все. Временное жилье должно быть похоже по параметрам на квартиру и вот тут уже можно что-то сделать. Так, например, можно выполнить перепланировку и доказать, что апартаменты действительно подходят для постоянного проживания. Примерный список требований:

  • Общая площадь. Для 1-к: от 28 кв.м., для 2-к: от 44 и так далее.
  • Нужно предусмотреть наличие основной комнаты/комнат, а также подсобных помещений типа кухни, ванной и туалета.
  • Уровень шума: не выше 75 дБ.
  • Помещение не расположено на подвальном или цокольном этаже.
  • Высота потолков: от 2,5 м.
  • Наличие отопления.

Также есть и общие для всех правила:

  • Апартаменты должны находиться в собственности заявителя.
  • Апартаменты не должны быть переданы в залог.
  • На апартаменты не должны быть наложены обременения.
  • Строение, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию.

Для апартаментов чаще всего проблемой становится отсутствие отопления, кухни и/или ванной. Туалет обычно есть везде, хотя это и не обязательное правило. Провести отопление, создать кухню и оснастить ее нужной вентиляцией – это очень непростая задача. С ванной немного полегче, но обычно приходиться довольствоваться душевой кабиной, так как площадь апартаментов редко позволяет выделять значительное место для подобных отдельных помещений.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Сама процедура перевода также не отличается простотой, особенно если требуется производить перепланировку.

Порядок действий

  1. Проверить апартаменты на соответствие всем условиям и требованиям.
  2. Если требования не выполняются, согласовать перепланировку.
  3. Если перепланировка согласована в жилищном департаменте, произвести ее.
  4. Оформить новый техпаспорт на апартаменты.
  5. Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
  6. Составить заявление на перевод в жилой статус апартаментов и вместе с остальными документами направить его в местную администрацию.
  7. Дождаться решения комиссии администрации (возможно будет проведена проверка помещения, но обычно комиссия удовольствуется данными техпаспорта и других документов).
  8. Получить решение.
  9. На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестр.
  10. Заказать и получить новую выписку из ЕГРН (не обязательно).

Перечень документов, которые нужно собрать для перевода помещения в жилой статус:

  • Заявление.
  • Техпаспорт.
  • Документы на право собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Нотариально заверенные согласия всех собственников на изменение статуса недвижимости.

Заявление на перевод нежилого помещения в жилой статус

Данный документ обычно заполняется уже прямо на месте. Его вид и форма могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Представленный ниже образец можно использовать только в ознакомительных целях.

[2]

Содержание

В заявлении должна фигурировать следующая информация:

  • Данные о том, кто направляет заявление и куда.
  • Информация об апартаментах (этажность, площадь, адрес и так далее).
  • Требование на изменение статуса недвижимости.
  • Информация о перепланировке (если нужно).
  • Дата и подпись.

Сроки на изменение статуса во многом зависят от заявителя. Только он решает, сколько времени уйдет на перепланировку, подготовку документов и так далее. Однако тогда, когда все сделано и подготовлено, придется уже ждать реакции соответствующих государственных структур:

  • Решение о переводе апартаментов в жилой статус: до 48 рабочих дней.
  • Внесение изменений в Росреестр: до 15 рабочих дней.
  • Получение новой выписки из ЕГРН: до 5 дней.
Читайте так же:  Что значит перепланировка квартиры

О том, сколько стоит перевод апартаментов в жилой статус никто точно сказать не может. Называемые цифры варьируются от нескольких тысяч и до нескольких сотен тысяч рублей. Очень много денег может уйти на перепланировку и дооснащение помещения. Прогнозировать это невозможно, так как многое зависит от региона проживания и состояния недвижимости. Кроме того, могут возникать следующие расходы:

  • Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей за каждое согласие.
  • Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
  • Внесение изменений в Росреестр: от 2 тысяч рублей.
  • Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Судебная практика

При определенных условиях, даже если со стороны администрации последовал отказ признавать помещение жилым, можно обращаться в суд. Однако нужно помнить, что суд всегда опирается только на действующее законодательство. Как следствие, если апартаменты действительно не соответствуют требованиям, решение суда будет на стороне администрации.

С другой стороны, администрация крайне неохотно признает апартаменты жилыми и нередко отказывает по достаточно сомнительным поводам. Всегда следует требовать отказ в письменном виде с четким указанием причины. Опираясь на этом можно попробовать добиться своего в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли прописаться в апартаментах в Москве

  • Можно ли прописаться в апартаментах в Москве
  • Апартаменты: отличие от квартир и квартир-студий
  • Как оформить прописку в Москве

Всего несколько лет тому назад апартаменты на 90% считались элитными помещениями. Приобретались они в основном, как «второе-третье» жилье, использовались в коммерческих целях, а также рассматривались в качестве вложений в недвижимость. У этой категории покупателей вопрос о прописке или временной регистрации не возникает – она им попросту не нужна.

Сейчас становится все больше проектов с апартаментами, относящимися к бизнес-классу, появились эконом-варианты. Такие помещения приобретают успешные деловые люди и бизнес-леди, представители поколения миллениалов, молодые семьи и участники ипотечного кредитования, а также те, кто решил перебраться в столицу на ПМЖ. Для многих из них это единственное жилье, а значит, есть потребность в регистрации по месту жительства. И тут все зависит от того, в каком статусе находится недвижимость, в которой они проживают.

Виды апартаментов

Спрос на помещения в формате апартаментов растет, особенно в Москве, где за прошедший год количество сделок с такой недвижимостью возросло на четверть. В настоящее время доля апартаментов среди новостроек в старых границах Москвы составляет более 20%. Все помещения в формате апартаментов, используемые для проживания, подразделяются на три основные категории:

  • Номера в апарт-отелях.
  • Квартиры-апартаменты в деловых центрах и комплексах.
  • ​ Лофт-жилье.

Апарт — отели — это номера в гостиницах, гостевые дома и комнаты в хостелах, предназначенные для временного проживания.

Квартиры — апартаменты — оборудованное для проживания коммерческое помещение, находящееся в офисном здании (расположенное, как правило, на последних этажах). Бывают апартаменты — квартиры, которые находятся в жилом здании, но из-за своих особенностей статуса жилого фонда они не имеют.

Лофт — жилье образуется в результате реконструкции промышленных объектов и адаптации бывших производственных площадей к проживанию.

У апартаментов может быть разное назначение, но сути это не меняет. Все они являются нежилыми помещениями. К большинству застройщиков, риэлторов, дольщиков и других участников сделок с недвижимостью уже давно пришло понимание того, что отождествлять комплекс с апартаментами многоквартирный дом нельзя. Это абсолютно разные сегменты рынка недвижимости.

«Нежилое» жилье

С позиций закона (ГК РФ, ФЗ № 5242-1 и Постановление Правительства № 731) проживать можно в любом месте и в любых условиях (в доме или шалаше, машине или гараже, на яхте или в зданиях промзоны), но без прописки. Регистрация возможна только в жилом помещении. В соответствии со ст.16 Жилищного кодекса РФ таковыми признаются: дом, квартира (либо их часть) и отдельная комната. Апартаменты, являясь объектами нежилого фонда, имеют так называемый «непрозрачный» статус. А потому постоянная регистрация по месту жительства (то, что именуется пропиской) в них невозможна ни в настоящее время, ни в ближайшем обозримом будущем.

Речь вести можно только о временной регистрации, но и она мало где разрешена. В частности, действует запрет на временную регистрацию в апартаментах, которые находятся в сегменте деловых комплексов, где офисные площади нарезаны на помещения, приспособленные для проживания. А переоборудованные из бывших промышленных объектов лофт — апарты вообще представляют собой некое квазижилье, ни о какой регистрации здесь и речи быть не может.

На рынке апартаментов есть только одна категория помещений, в которых возможно оформить регистрацию по месту временного пребывания. Она невелика — всего 10-15 % от миллионов квадратных апарт — метров, в которых живут люди. Речь идет об апартаментах гостиничного типа. Но и тут могут возникнуть проблемы (например, нельзя зарегистрировать ребенка без согласия всех проживающих собственников). Правовой статус гостиничных апартаментов определен Приказом Минюста от 15.04.2011 № 35, как одна из категорий номеров в средствах размещения. По формальному признаку, апартаменты в отелях относятся к категории нежилых коммерческих помещений, которые могут сдаваться в краткосрочную или длительную аренду. Это значит, что проживающие там подлежат регистрации по месту пребывания. Временная регистрация в квартирах с гостиничным оператором оформляется в штатном режиме. Следует собрать все необходимые документы и предоставить их в ФМС лично, либо через МФЦ или портал Госуслуг. Действует временная регистрация в течение 5-ти лет, а затем требует пролонгации на новый срок. Количество обращений за продлением не ограничено.

По большому счету, добиться права быть зарегистрированным по месту проживания можно только осуществив перевод апартаментов из статуса нежилого помещения в жилое. Процесс этот трудоемкий, весьма затратный, небыстрый и в итоге мало результативный. И вот почему. Нередко застройщики, которые под видом апартаментов строят «псевдо-жилье», стремятся избежать градостроительных ограничений и расходов на социальную инфраструктуру. В результате заселение происходит в помещения, которые в большинстве своем не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилому фонду, и разрешение на перевод получено не будет. Если владельцу апарт-жилья все-таки удастся собрать доказательства того, что помещение соответствует всем строительным нормам и пригодно для постоянного проживания, вопрос о регистрации можно будет решить, только обратившись в судебные инстанции.

Более года назад вопрос о временной регистрации в апартаментах был поднят участниками инвестиционного форума по недвижимости. Широко обсуждаемые в СМИ, муссирующиеся в Минстрое предложения о внесении поправок в действующее гражданское и жилищное законодательство, специалистами были расценены как «медвежья услуга для покупателей» и «подножка застройщикам». Проект ФЗ «О внесении изменений в отдельные федеральные законы РФ в целях урегулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» Госдумой был отклонен. И возможность прописаться в апарт — квартирах на постоянной основе так и не появилась.

Читайте так же:  Претензия в турфирму о возврате денег образец

А посему, формат апартаментов каким был, таким и остается — это своего рода «недожильё». На одной чаше весов — привлекательная цена, современный дизайн со свободной планировкой и чудесным видом, многофункциональность и дополнительный сервис. На другой — отсутствие того, что необходимо российскому гражданину, чтобы «не выпасть из социума» — доступ к социальной инфраструктуре, жилищные и налоговые преференции, регистрация и прописка.

Удастся ли перевести апартаменты в жилье?

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными. Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом. Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение. Разберемся, действительно ли это возможно.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые. Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени). Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания. Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно. Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить статус квартиры. Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей. Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах. Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена. Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода. Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

В июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех. В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п. Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

  • предельным размерам (площади);
  • поэтажному расположению;
  • противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений. Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения. Пока что апартаменты не приравняют к квартирам – по крайней мере, в ближайшее время.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение. Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех. Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам. И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

В чем подвох низкой цены апартаментов?

– Какие налоги нужно будет платить при покупке апартаментов 40 кв. метров за 3,5 млн в Москве? В чем подвох низкой цены?

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

Какие налоги нужно будет платить при покупке апартаментов? Налоги платят с продажи, но не с приобретения. Продавец апартаментов будет платить разную сумму в зависимости от того, физическое ли это лицо или юридическое, резидент, нерезидент. При продаже апартаментов продавец, будучи резидентом и физическим лицом, заплатит налог 13%, индивидуальный предприниматель, в зависимости от выбранной им системы налогообложения (обычной или упрощенной) – 15% или 6% соответственно, юридическое лицо – 20%. Нерезидент – физическое лицо будет платить налог на доход 30% от стоимости апартаментов.

В чем подвох низкой цены? Апартаменты как вид жилья продолжит существовать и будет работать для тех, кто их сдает или может в них жить, но при этом не нуждается в прописке. Покупают их, потому что апартаменты дешевле, чем квартиры. Многие сдают в аренду, другие приобретают, потому что прописаны в иной квартире, принадлежащей семье (родителям, бабушкам), но жить там неудобно или невозможно. С юридической точки зрения не очень хорошо владеть квартирой, в которой нельзя прописаться и в свидетельстве о собственности которой написано «нежилое помещение». Для жильцов этих домов не строили садов и школ, систем общественного транспорта и поликлиник. Те, кто там живут, должны полагаться только на себя и платные услуги вокруг.

Отвечает генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ» Антон Толмачев:

Надо иметь в виду, что для владельцев апартаментов ставки налога на имущество гораздо выше, чем для собственников жилых помещений. Так, например, собственник нежилого помещения стоимостью больше 1,5 млн рублей будет платить налог на имущество физического лица по ставке в 2 % от рыночной стоимости недвижимости против 0,1% для собственников объектов жилого фонда.

Читайте так же:  Пакет документов для получения загранпаспорта нового образца
Видео (кликните для воспроизведения).

Далее на что стоит обратить внимание: покупая лофтовое помещение, вы приобретаете объект нежилого фонда, а у этого есть множество последствий. Прежде всего – вы не сможете там зарегистрироваться. Это совсем невыгодно для покупателей, у которых есть намерение осесть в Москве.

На такое жилье не будут действовать административные нормы о нарушение тишины и покоя граждан. Это означает, что потенциальный жилец должен быть готов к тому, что всю ночь подряд в соседнем помещении будут, например, очень громко и со специфическим запахом обрабатывать дерево.

На апартаменты, расположенные, по сути, в производственном помещении, с оговоркой будет распространяться целый ряд конституционных гарантий, таких как, например, право на неприкосновенность жилища. Так, вопрос о причислении лофта к жилищу будет весьма неоднозначным.

Также есть факторы чисто экономические. Невысокая цена может объясняться отсутствием большого спроса на апартаменты на масс-маркете. Не у всех есть желание жить в бывшем складском помещении, где все коммуникации вынесены в жилое пространство, по соседству может находиться шумный офис и тому подобное.
Вдобавок ко всему этому, риелторы честно признаются в том, что цена обслуживания в апартаментах куда выше, причем в несколько раз, чем в элитной квартире. Это объясняется тем, что, ввиду больших площадей, жильцов в таких домах обычно немного, а потому множество расходов, таких как охрана и консьерж, делятся на малое количество плательщиков.

И напоследок следует заметить, что вполне возможно, что вам придется вложить определенные средства, чтобы помещение стало по-настоящему подходящим для жилья. Скорее всего нужно сделать приличную звукоизоляцию, разобраться с вентиляцией и привести в порядок санузел, если он вообще есть.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли апартаменты перевести в квартиру

Содержание статьи

  • Можно ли апартаменты перевести в квартиру
  • Как нежилое перевести в жилое
  • Как поменять квартиру

Раньше апартаменты строились при гостиницах и бизнес-центрах. Сегодня их можно встретить и в обычных домах: застройщики предлагают дома, в которых часть помещений квартиры, а часть – коммерческие площади. Апартаменты дешевле жилья, представляют больше возможностей для перепланировки. Однако коммунальные платежи отличаются, поскольку оплачиваются по тарифам коммерческих помещений, а налог на имущества более высокий. Поэтому возникает вопрос о том, можно ли перевести апартаменты в жилье.

Оформить нежилое помещение в жилое можно, если человек является собственником, а сам объект не находится в обременении. Он должен соответствовать всем требованиям, которые предъявляются к жилым квартирам.

[3]

Сложность заключается в том, что критерии жилья прописаны в российском законодательстве нечетко. Например, размеры дверных проемов должны обеспечивать безопасность и удобство, но конкретные числовые параметры отсутствуют. Комиссия, рассматривающая заявку, может отказать и из-за параметров шумоизоляции, виброизоляции и других.

Как осуществить перевод?

Сначала готовится запрос на получении услуги. Подается он через МФЦ или сайт государственных и муниципальных услуг в Департамент городского имущества. Ответ обычно приходит в течение 48 часов. Необходимо подготовить:

  • выписку из ЕГРП;
  • план здания;
  • техпаспорт;
  • справку о состоянии помещения;
  • кадастровый паспорт земельного участка.

Иногда требуются и дополнительные официальные бумаги, но их перечень может меняться в зависимости от региона и ситуации. При положительном решении департамента предоставляется заявление, паспорт и квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины. Срок регистрации занимает около 10 дней. При отказе всегда есть возможность обжаловать решение через суд. Дополнительно необходимо будет написать заявление в Росреестр о том, чтобы были внесены изменения в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально процесс выглядит несложно, но иногда он затягивается на несколько лет. Это связано с тем, что многие апартаменты расположены в многофункциональных зданиях, не отвечают требованиям, которые предъявляются к жилью.

Общая стоимость сделки выходит довольно большой. По мнению экспертов, в среднем уходит несколько сотен тысяч рублей. Кроме необходимости произвести строительные работы, дополнительно оплачивается около 20 тыс. руб. за подачу заявления на изменение статуса объекта.

При покупке недвижимости в комплексной застройке важно предварительно выяснить у продавца, к какой категории принадлежит помещение. Это позволит заранее оценить траты времени и средств на его дальнейшее оформление. Изначально реализуемое помещение может принадлежать к жилому или нежилому фонду. В последнем случае перед подписанием договора долевого участия стоит узнать, можно ли будет беспрепятственно осуществить перевод квадратных метров в статус жилья. Чаще всего для этого не существует серьезных препятствий, особенно если помещение не задумывалось как офис или цех. Чтобы перевести апартаменты в статус жилья, потребуется отдельный пакет документов.

Почему апартаменты могут продаваться в составе нежилого фонда?

В некоторых случаях застройщик предлагает под поселение помещения, формально принадлежащие к нежилому фонду. Они имеют все необходимые инженерные коммуникации, современный интерьер и выгодное расположение. Изначально апартаменты часто создаются как часть бизнес-центра, в котором первые этажи заняты офисами. В этом случае человеку будет удобно купить жилье несколькими этажами выше от рабочего места. Кроме того, в МФК MatchPoint и подобных комплексах уже есть все необходимое для жизни: магазины, фитнес-центры, рестораны и т.д. Поэтому такой вариант проживания по-настоящему практичен.

Одновременно с этим, строительной компании не приходится соблюдать строгие правила при возведении здания, хотя предусматривается возможность в дальнейшем получить статус жилого помещения. Существенный недостаток такой покупки только один – владелец не может там зарегистрироваться официально (прописаться). Это не имеет значения для тех, в чьей собственности в Москве или области находится стандартное жилье. Последнее обычно просто сдают в аренду, переезжая на новое место. Но это не вариант для иногородних клиентов, которые хотели бы получить прописку в ЖК MatchPoint.

Возникает вопрос – почему таким покупателям не подобрать квартиру в обычном доме. Ответ на него прост: проживание в центре города около Филевского паркаудобно и престижно, отыскать подобные варианты в стандартных домах невозможно. Формально нежилая апартаментная недвижимость стоит на 15-25% меньше, нежели обычное жилье в Москве аналогичных параметров.

Порядок перевода апартаментов в квартиру

Интересоваться, как перевести апартаменты в фонд жилой недвижимости необходимо еще до покупки, чтобы решить для себя, стоит ли игра свеч. Осуществить такую операцию в жилом комплексе MatchPoint может владелец помещения или его представитель по доверенности. Для перевода квадратных метров в жилое помещение потребуется небольшой пакет документов:

  • стандартное заявление на соответствующую операцию;
  • техническая документация на квартиру;
  • поэтажные планы всего здания;
  • проект перепланировки, если вы собираетесь изменить устройство квартиры по собственному желанию или для соответствия жилым нормам;
  • оплата государственной пошлины.
Читайте так же:  Тех паспорт бти или кадастровый паспорт объекта

Пакет бумаг о переводе в жилой фонд можно подать в Росреестр или через многофункциональный центр (МФЦ). Ожидание решения официальных органов относительно адреса ул. Василисы Кожиной, вл. 13 продлится около 45 дней, после чего собственник получит соответствующее уведомление. В нем будет указано, возможен ли перевод помещения у метро «Фили» в новый статус. На данный момент недвижимость около парка «Фили» можно купить по договору долевого участия. Но переоформление статуса помещения будет возможно только после введения дома в эксплуатацию, выдачи всех документов и получения официального права собственности, т.е. в 2019-2020 годах.

Превращаем апартаменты в жилье: от de facto к de ure

Многочисленные апартаменты, которые в последние годы активно появляются в Москве, Санкт-Петебруге, Новосибирске, Сочи и других регионах России, по сути, предлагается использовать как жилье, хотя в юридическом смысле они остаются коммерческой недвижимостью. Что делает их удобных далеко не всем покупателям. Однако закон позволяет перевести апартаменты в жилой фонд. Уже есть примеры, когда такой перевод проходили целые комплексы и отдельные этажи. Точно такое же изменеие статуса помещения модет инициировать и владелец отдельной квартиры в комплексе апартаментов. О том, как это сделать, рассказывает заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова.

Многочисленные апартаменты, которые в последние годы активно появляются в Москве, Санкт-Петебруге, Новосибирске, Сочи и других регионах России, по сути, предлагается использовать как жилье, хотя в юридическом смысле они остаются коммерческой недвижимостью. Что делает их удобных далеко не всем покупателям. Однако закон позволяет перевести апартаменты в жилой фонд. Уже есть примеры, когда такой перевод проходили целые комплексы и отдельные этажи. Точно такое же изменеие статуса помещения модет инициировать и владелец отдельной квартиры в комплексе апартаментов. О том, как это сделать, рассказывает заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова.

С начала года на рынке недвижимости активно обсуждается новый формат жилья — апартаменты. Юридически квартиры такого типа принадлежат нежилому фонду, но пригодны для проживания. Более того, благодаря интеграции апартаментов в многофункциональные комплексы жители могут пользоваться всеми видами сервисных услуг, что обеспечивает более комфортный и престижный уровень проживания, нежели в обычных квартирах. Сегодня апартаменты завоевывают рынок столицы. Многие застройщики предлагают в своих проектах квартиры именного такого формата. Так апартаменты появились в «Москва-Сити», их предлагают в ЖК «Tivoli», МФК «Водный», клубном доме «Sky Parks» и других комплексах.

В отличие от традиционных квартир, у апартаментов бюджет покупки значительно ниже, он обуславливается невозможностью постоянной регистрации в них. Так как изначально целевым назначением апартаментов было не постоянное, а временное проживание, то зарегистрироваться по месту жительства постоянно в них нельзя.

Но есть, как минимум, два способа оформить регистрацию в апартаментах.

Во-первых, возможна временная регистрация, которую придется продлевать, но при этом никаких ущемлений при проживании с такой «пропиской» не возникнет. Сначала можно получить регистрацию на 6 месяцев (максимальный период может составить до 5 лет), а далее продление возможно на аналогичный срок.

Во—вторых, собственник апартаментов может перевести свою недвижимость в жилой фонд — это разрешается законом. Но при этом обязательными условиями перевода являются наличие права собственности на нежилое помещение, которое, в свою очередь, должно соответствовать жилому помещению по санитарным и техническим нормам. Если в переводимом помещении предполагается сделать отдельный вход, то для этого потребуется разрешение от общего собрания собственников жилых и нежилых помещений о передаче в пользование части общего имущества (не менее 2/3 от общей площади жилых и нежилых помещений дома).

Получение разрешения на перевод апартаментов в жилье — процессе весьма затратный, и финансово, и по времени. Из-за большого количества госучреждений, которые придется обойти, срок получения разрешения может составить от 4 до 6 месяцев, на практике и год. После согласований и ремонта помещения, его принимает специальная комиссия из государственных и муниципальных структур.

Так как апартаменты появились на рынке российской недвижимости сравнительно недавно, массового перевода их в жилье не было. Из громких и известных случаев можно назвать «Легенды цветного», когда застройщику удалось весь комплекс перевести под жилье. Также компания MR Group в комплексе «Фили Град» перевела часть площадей из апартаментов в жилье. Частные случаи тоже случаются. Например, в некоторых домах последние этажи, которые юридически тоже признаются нежилыми, покупатели переводят в жилье.

Так как формат апартаментов активно выходит на российский рынок недвижимости, то власти будут достаточно лояльно относиться к переходу их из нежилого фонда в жилой.

Что потребуется для перевода

При переводе нежилых помещений в жилые необходимо представить следующие документы:

  1. Заявление собственника или уполномоченного лица о переводе помещения.
  2. Документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники либо нотариально засвидетельствованные копии).
  3. План помещения, его техническое описание. При переводе жилого помещения потребуется также его технический паспорт.
  4. Поэтажный план дома: «поэтажный план первого этажа, примыкающих к квартире помещений», «план второго этажа помещений, находящихся над квартирой», «план подвала, находящегося под квартирой».
  5. Если предполагается перепланировка, то необходимо предоставить подготовленный в установленном порядке проект.

Вера Богучарова, заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet, специально для портала ГдеЭтотДом.РУ

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

– Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение? А также какова схема перевода? Насколько это возможно с нашим законодательством?

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин. Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление. Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает. На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами. В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.
Читайте так же:  Покупка земли у администрации сельского поселения

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

[1]

  • заявление на процедуру перевода;
  • технические документы на жилплощадь;
  • поэтажные планы всего дома;
  • проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  • оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам. Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
  • заявление собственника с просьбой о переводе,
  • кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  • поэтажный план многоквартирного дома,
  • письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  4. Получение разрешения.
  5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
  6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли апартаменты перевести в квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here