Методы затратного подхода в оценке движимого имущества

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Методы затратного подхода в оценке движимого имущества". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Подходы и методы оценки имущества (стр. 1 из 6)

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.

Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.

В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. [5].

Оценка стоимости имущества — упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

3. Право собственности и иные вещные права;

4. Права требования, обязательства (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости — определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость — это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки — реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки [3].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки [3]:

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.

2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.

3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.

Читайте так же:  Максимальный срок действия договора социального найма

4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества — доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

· использование имущества в качестве предмета залога;

· продажа или иное отчуждение имущества;

· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

Методы затратного подхода

Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки недвижимости. Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний.[15]

Затратный подход применяют при:

• оценке недвижимости специального назначения;

• проведении технико-экономического анализа для нового строительства;

[2]

•определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

• оценке недвижимости на пассивных рынках;

•проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

• обеспечении поимущественного налогообложения;

• наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

• расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, железнодорожный вокзал или автовокзал), трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но иногда и в данном населенном пункте. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

При отсутствии рыночных данных, т. е. при пассивном рынке, затратный подход — единственно возможный способ оценки.

Для контроля результатов, полученных другими подходами, также эффективен затратный подход, позволяющий определить тенденции изменения цен: если рассчитанная по затратам стоимость больше, чем по двум другим подходам, то конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет в течение какого-то времени. Если эта стоимость меньше, то конкуренция существует и цены в любой момент могут резко упасть.

В случае применения затратного подхода необходимо учитывать, что стоимость объектов недвижимости, приносящих доход, лучше всего измерять суммой ожидаемых от них доходов. При этом затраты на приобретение активов не отражают стоимости доходов. Поэтому использовать только затратный подход как единственно возможный для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, нельзя.

Методическая последовательность применения затратного подхода следующая:

•Оценка стоимости земельного участка.

•Определение затрат на замещение или воспроизводство улучшений (зданий и сооружений).

•Оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений).

•Увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.

Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид (см. приложение – 7).

Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается как вакантный, приобретаемый под строительство.

Расчет стоимости земельного участка может производиться несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов. Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей. Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, но в качестве затрат на приобретение земельного участка используется величина кадастровой стоимости участка, определенная в процессе Государственной кадастровой оценки земель.

Читайте так же:  Ответственность за нерегистрацию договора аренды

Использование затратного подхода начинается с определения затрат на замещение или воспроизводство оцениваемого объекта.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.[16]

Затраты на воспроизводство используются в случаях оценки объектов массового строительства, типичных проектов, недавно построенных объектов или объектов незавершенного строительства.

Затраты на замещение — при оценке объектов недвижимости, созданных значительное время назад, объектов, построенных по индивидуальному проекту, памятников истории и архитектуры и т. п.

Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение все затраты принято разделять на следующие группы:

• затраты на земельный участок;

• затраты на строительство;

• затраты на предпринимательство.

Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде (см. приложение – 8).

Стоимость строительства нового объекта (восстановительную стоимость) определяют несколькими методами. Наиболее часто применяют следующие:

• количественное обследование или составление полноценной сметы;

• затраты на предпринимательство.

• метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам их работ с использованием укрупненных показателей их стоимости) или

различные варианты данного метода;

• метод сравнительной единицы.

Количественное обследование (составление полноценной сметы) — наиболее точный метод, который позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин и оборудования, косвенных затрат. Но этот метод требует больших затрат времени, поэтому его используют только по требованию заказчика. При этом оценщику рекомендуют пользоваться услугами квалифицированного сметчика. При наличии у заказчика сводной сметы, составленной в момент строительства объекта, последняя может быть приведена к текущим ценам с использованием индексов пересчета сметных стоимостей от расчетной сметной нормативной базы к моменту оценки объекта.

Полученная общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям.

Видео (кликните для воспроизведения).

Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы

(см. приложение – 9).

Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто применяемым методом расчета стоимости строительства.

Метод количественного обследования предусматривает «разложение» здания или сооружения на отдельные элементы, т. е. определяется, сколько несущих стен, сколько перекрытий и т. п.

После этого определяются затраты на возведение каждого из составных элементов, после чего вычисленные затраты на каждый элемент умножаются на их общее число. Ограничения применимости данного метода заключаются в его большой трудоемкостит и обременительности для процесса оценки.

Метод разбивки по компонентам представляет собой комбинацию двух предыдущих методов. Для его реализации находят стоимость создания единицы площади отдельных компонентов оцениваемого объекта, т. е. затраты на воссоздание 1 м2 стен,1 м2 перекрытий, 1 м2 фундамента и т. п. После чего умножением на количество единиц каждого элемента и суммированием полученных величин находится полная стоимость строительства.

Один из вариантов метода называется методом субподряда и основан на определении затрат на возведение объекта оценки при том условии, если застройщик-генподрядчик выполняет все работы не сам, а выполнение каждого из этапов строительных работ передается на субподряд. Путем анализа рынка строительных услуг выясняется стоимость всех субподрядных работ, сумма которых и даст полную стоимость строительства.

Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка.

Таким образом, определив все виды затрат, относимых к стоимости создания, оценщик получает суммарные затраты на возведение нового объекта оценки.

Достоинством затратного подхода является возможность посчитать затраты на возведение практически любого рукотворного объекта. Кроме того, возможность использования метода никак не зависит от развитости рынка, наличия рыночной информации и т. п. В некоторых случаях (например, оценка новых или недостроенных объектов, при переоценке основных фондов предприятия и т. д.) затратный подход выступает в качестве единственно возможного.

Недостатками данного подхода выступают: во-первых, сложность определения вида затрат (на воспроизводство или замещение), наиболее подходящих для конкретных целей оценки, во-вторых, низкая вероятность воспроизводства устаревшего сооружения, в-третьих, сложность определения потерь дохода, вызванных моральным или внешним износом, в-четвертых, невозможность оценки данным подходом земельных участков. Тем не менее, затратный подход является одним из основных оценочных подходов и может не применяться только при наличии серьезных препятствий к использованию.

Дата добавления: 2015-08-31 ; Просмотров: 2663 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Оценка движимого имущества: что это такое и зачем она нужна?

Чтобы выяснить актуальную рыночную стоимость любого объекта движимого имущества, необходимо провести его оценку. Для чего эта процедура может быть необходима? Чаще всего оценка движимого имущества требуется в следующих случаях:

  • При разделе имущества компании между ее собственниками;
  • Для обеспечения кредитных обязательств, когда какое-либо движимое имущество служит залогом для выдаваемой ссуды;
  • При страховании имущества для точного выяснения страховой суммы;
  • При переоценке основных средств компании;
  • Для вступления в наследство;
  • Для оперирования точной рыночной стоимостью объекта в ходе судебных разбирательств. Например, оценка авто для суда является довольно популярной услугой, ведь именно от результата проведенной оценки будет зависеть размер установленной судом компенсации или взыскания;

К каким объектам применяется оценка движимого имущества?

К категории движимого имущества относится любая собственность, не являющаяся объектом недвижимости или земельным участком, а значит, оценка движимого имущества может проводиться в отношении практически любого предмета, начиная от автомобиля и заканчивая мебелью или офисным оборудованием.

Всего существует две категории собственности, оцениваемых как движимое имущество:

  • Первая — это транспортные средства и различное оборудование, предназначенное для транспортировки людей и грузов. К ним относятся легковые и грузовые автомобили, любой ж/д транспорт, включая контейнеры, вагоны и цистерны, а также водные и воздушные транспортные средства;
  • Вторая категория включает в себя все остальные предметы, которые не могут быть включены в первую категорию и не относятся к объектам недвижимости. Данная категория объединяет как компьютерную или бытовую технику, так и серийное производственное оборудование, включая целые конвейерные линии на предприятии;
Читайте так же:  Как узнать кому принадлежит земельный участок

Правовая база и особенности оценки движимого имущества

Любая оценка движимого имущества, будь то оценка рыночной стоимости автомобиля или офисной электроники, регламентируется Федеральным Законом об оценочной деятельности от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ему для начала процедуры необходимо предоставить оценщику все идентифицирующие документы на оцениваемый объект, т.е. технический паспорт, кассовый чек и гарантийный талон.

В случае, если оценка производится в отношении спецтехники вроде производственных станков или строительного оборудования, перед ее оценкой необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • Копии договоров на покупку или поставку объектов оценки;
  • Идентифицирующие документы, по которым можно достоверно определить завод-изготовитель оборудования, его модель и серийный номер;
  • Сведения об интенсивности эксплуатации и уровне износа;
  • Данные о ремонте оборудования;
  • Если оцениваемая собственность принадлежит юридическому лицу, необходимо также предоставить инвентарный номер вкупе с полной и остаточной балансовой стоимостью на ближайшую отчетную дату перед датой оценки;

Так же, как в случае с любой другой процедурой оценки, в определении стоимости движимого имущества есть свои особенности. Первая из них — это наличие трех подходов к оценке.

  • Доходный подход позволяет рассчитать стоимость объекта на основании предполагаемых доходов от него. Применяется только в отношение имущества, способного приносить доход;
  • Сравнительный подход предполагает оценку имущества на основании данных о продаже аналогичных объектов движимого имущества;
  • Затратный подход подразумевает, что стоимость движимого имущества не должна превышать сумму затрат замещения. Под затратами замещения имеется в виду стоимость приобретения аналогичного объекта, либо создания его копии, максимально приближенной к оригиналу.

В зависимости от примененного подхода, результаты оценки могут существенно разниться, однако опытные оценщики всегда стараются руководствоваться интересами клиента при выборе способа оценки.

Ну и в заключение стоит отметить, что оценка движимого имущества может быть одним из этапов более масштабной процедуры, такой как оценка стоимости бизнеса.

В этом случае необходимо не только определить стоимость объектов, но и выяснить их долю в общей стоимости компании, а также функциональную необходимость для оцениваемой организации.

В целом же, процесс оценки отточен годами практики и производится в довольно короткие сроки. Поэтому при выборе компетентного и опытного оценщика, заказчик всегда может рассчитывать на желаемый результат, находящийся в рамках действующего законодательства и используемых методик оценки.

Определение рыночной стоимости движимого имущества, автомобиля (стр. 3 из 5)

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость.

3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Описание объекта оценки

LADA-2114 (ВАЗ-2114) — пятиместный хэтчбек с видоизмененной формой кузова, улучшающей аэродинамику автомобиля. Современный дизайн, оригинальный комфортабельный интерьер салона создают внешнее восприятие модернизированной машины. В результате значительной модернизации модели LADA-21093 (ВАЗ-21093) появился автомобиль с новыми возможностями.

В конструкции автомобиля применены новые лицевые штампованные детали, видоизмененные пластмассовые бампера, дополнительные накладки боковых дверей, обтекатели порогов пола. Предусмотрены новые фары, оригинальная конструкция задней световой сигнализации. Введены прогрессивные изменения в механическую часть автомобиля.

На автомобилях применяются 1,3 и 1,5 — литровые двигатели с электронной системой управления впрыском топлива.

Для повышения долговечности работы и снижения шума на холостом ходу предусматривается новый ведомый диск сцепления с демпфером холостого хода. Новая панель приборов из полипропилена имеет новые кнопочные переключатели с подсветкой и контрольные лампы, блок индикации бортовой системы контроля, несущий информацию о закрытии замков дверей, непристегнутых ремнях безопасности, предельном износе тормозных колодок, об оставленном ключе зажигания.

Таблица №1 – Технические характеристики

ОБЩИЕ ДАННЫЕ
Старое название модели ВАЗ-2114
Тип кузова Хэчбек
Количество дверей/мест 5
Снаряженная масса, кг 985
Полная масса, кг 1395
Двигатель 2111
Рабочий объем двигателя, л 1,5
Мощность двигателя, л.с. 78 (56,4 кВт/2500)
Крутящий момент. Нм при об/мин 115,7/3000
Число клапанов 8
Максимальная скорость, км/ч 157
Время разгона до 100 км/ч, с 14

Продолжение таблицы №1 – Технические характеристики

РАЗМЕРЫ
Длина*Ширина*Высота, мм 4122*1650*1402
Колесная база. Мм 2460
Колея передняя/задняя, мм 1400/1370
Дорожный просвет 160
ТРАНСМИССИЯ
Коробка передач V
Привод на передние колеса
ПОДВЕСКА
Размер шин 165/70R13,175/70R13
ТОРМОЗА
Передние дисковые
Задние барабанные
РАСХОД ТОПЛИВА
Расход топлива на 100 км при 90 км/ч, л 7,5
Расход топлива на 100 км при 120 км/ч, л 6,2
Расход топлива на 100 км, городской цикл, л 9,9
Емкость топливного бака, л 43

Таблица №2 – Описание объекта оценки

2111,4339180

Марка, модель ТС Дата выпуска Идентификационный номер (VIN) Цвет Кузов Двигатель

На дату оценки транспортное средство находится в удовлетворительном техническом состоянии.

3.1. Отказ от определения рыночной стоимости движимого имущества доходным подходом

Доходный подход рассматривает стоимость в качестве текущей стоимости будущих выгод, получаемых от собственности.

В основе доходного подхода к оценке машин и оборудования лежит методология оценки бизнеса. Инвестора интересуют прежде всего перспективы развития бизнеса, т.е. какую прибыль может получить предприятие в будущем, эффективно используя этот имущественный комплекс в целом.

Доходный подход объединяет методы дисконтирования денежных потоков, прямой капитализации дохода.

Метод капитализации дохода применим при оценке машин и оборудования, главным образом, в случаях «системной оценки», так как в основном только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат, соотнесение его с объектом оценки. Помимо оценки производственно-технологических систем этот метод применим при оценке так называемого бизнесобразующего оборудования (например, дорогостоящих машин и оборудования), с помощью которого выполняют непосредственно оплачиваемые работы.

Применение доходного подхода требует прогноза будущих доходов за несколько лет работы предприятия, поэтому подход применим в основном для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса, поскольку доходный подход не применяется при оценке отдельных средств труда, являющихся элементом производства.

Читайте так же:  Справка с росреестра об отсутствии собственности

Использование доходного подхода совместно с затратным и сравнительным возможно только при оценке раритетных автомобилей в случае, когда оцениваемые автомобили приносят доход их владельцам от использования на съемках фильмов, участия в демонстрационных пробегах раритетных автомобилей с призовым фондом и экспонирования на выставках раритетных автомобилей.

В данной работе применение доходного подхода затруднительно, так как отсутствует возможность определить величину дохода, которую приносит использование объекта оценки, от общей валовой выручки предприятия, а именно потому, что доход создается всей производственной и коммерческой системой, всеми ее активами, к которым наряду с машинами, оборудованием и транспортными средствами относятся здания, сооружения, оборотные средства, нематериальные активы.

Таким образом, при оценке рыночной стоимости транспортного средства доходный подход не применялся.

3.2. Расчет рыночной стоимости движимого имущества затратным подходом

Затратный подход базируется на определении стоимости издержек на создание и изменение имущества, с учетом всех видов износа. При реализации затратного подхода для оценки машин и оборудования используют следующие методы — анализ и актуализация калькуляции, корректировка калькуляции конструктивно подобного объекта, расчет по укрупненным нормативам. Реализация данного подхода подразумевает использование оценщиком стоимости воспроизводства. Стоимость воспроизводства — это стоимость точной копии машин и оборудования, воспроизводимого в настоящее время. Поскольку информация по калькуляции затрат на воспроизводство аналогов машин и оборудования является собственностью фирм-производителей и в процессе работы она не была доступна для Оценщика.

При расчетах с применением затратного подхода определяется стоимость нового аналогичного автомобиля, а затем полученное значение корректируется с учетом накопленного износа.

Выпуск автомобилей ВАЗ-21140 продолжается и в настоящее время. Таким образом, для расчетов затратным подходом, Оценщик принимает цену нового аналогичного автомобиля ВАЗ-21140 с последующей корректировкой на физический износ.

Транспортное средство выпускалось в 2006 году, на основании анализа рынка стоимость нового автомобиля ВАЗ-21140 составляет 267 000 (Двести шестьдесят семь тысяч) рублей (ОАО «Новосибирск-Лада», г. Новосибирск, ул. Механизаторов, д. 72, тел.: (383) 334-70-70, http://www.nsklada.ru/price.php; ООО «Автоцентр», г. Новосибирск, ул. Хилокская, д. 9, тел.: (383) 286-00-00, 287-00-00, http://www.avtocenter-nsk.ru/cms.php?type=page& >

Определение износа автомобиля

При оценке любого объекта затратным подходом определяется, так называемый, совокупный износ. Термин «износ» в оценке понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени.

Обычно износ разделяют на физический, функциональный и внешний износы.

Физический износ — это потеря стоимости, вызванная ухудшением физического состояния в результате изнашивания в ходе эксплуатации и воздействия физических процессов.

Функциональное устаревание — это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту в результате развития новых технологий. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к функциональной недостаточности, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.

Экономическое устаревание — это потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьем и материалами, потеря рынков и пр.

Функциональное и экономическое устаревание иногда объединяют термином моральный износ .

[1]

С одной стороны это дань традиции, с другой сознание того, что определение износа по составляющим упрощает процесс расчета и, в ряде случаев, снижает ошибку, так как существует некоторая вероятность того, что погрешности частично скомпенсируют друг друга. И наконец, при оценке транспортных средств, это позволяет использовать имевшиеся ранее наработки по определению физического износа. Наверно именно по этому, все имеющиеся методики идентифицируются как методики расчета физического износа.

В прошлом, в период отсутствия свободного рынка транспортных средств, методики определения физического износа разрабатывались на основе «технократического» подхода, поскольку целью их разработки были: определение межремонтных сроков и сроков списания транспортных средств. Известно, что износ механической детали представляет собой линейную зависимость от возраста, с коррекцией на условия эксплуатации. По аналогии и методики для расчета износа транспортного средства в целом, отражающие технический подход к проблеме износа, основаны на использовании линейной зависимости от возраста или пробега, или возраста и пробега в комплексе.

Подходы и методы оценки имущества (стр. 3 из 6)

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

• Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

• Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок [12]:

1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2. Поправки на дополнительные устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок.

Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учетом внесенных поправок.

Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными параметрами, с другой стороны. Поэтому задача сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса. Из множества параметров, которыми характеризуются машины, оборудование и транспортные средства, отбирают те, которые дают представление о полезности оцениваемого объекта для покупателя (грузоподъемность, мощность и т.д.).

Читайте так же:  Что проверяет нотариус при покупке квартиры

В результате корреляционного анализа разрабатывается либо однофакторную модель, когда берется один ведущий параметр-аргумент, либо многофакторную, когда имеется несколько параметров-аргументов. Расчеты по корреляционным моделям дают достаточно приемлемые результаты, однако при этом требуется большой статистический материал.

Независимо от того, какой метод сравнительного подхода применяется, стоимость машин и оборудования определяется в следующем порядке: изучение рынка и сбор информации о недавних сделках на рынке с аналогичными по функциям и параметрам объектами; отбор информации с целью повышения ее достоверности о времени продажи, технических и других характеристик аналогов; сравнение основных характеристик оцениваемого объекта с соответствующими характеристиками аналога, оценка степени схожести каждого из значимых элементов объекта оценки по элементам сравнения, определение поправок к цене продажи; расчет стоимости объектов исходя из анализа цен аналогов и внесения в них соответствующих поправок.

Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость вне места использования. Чтобы определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования заключается в расчете затрат на полное воспроизводство (полное замещение) оцениваемых объектов за вычетом потерь стоимости от всех видов износа, обесценения и устаревания. При определении полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения учитываются все затраты, включая также затраты на транспортировку, такелажные работы, монтаж, запуск в эксплуатацию и т.д. Главным элементом в определении стоимости воспроизводства и стоимости замещения является себестоимость изготовления объекта идентичного или аналогичного оцениваемому (затраты на изготовление).

Затраты (издержки) в сфере производства и затраты (издержки) в сфере потребления: затраты (издержки) в сфере производства – расходы производителя продукции (затраты на изготовление); затраты (издержки) в сфере потребления – расходы, которые несет покупатель (затраты на приобретение). Они складываются из затрат производителя (затрат продавца) плюс затраты на транспортировку, установку, монтаж, запуск в эксплуатацию. В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы затратного подхода:

1) Методы, основанные на способах прямого определения затрат , применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования:

— поэлементный расчет затрат заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, а также затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

— метод анализа и индексации имеющихся калькуляций заключается в определении стоимости путем пересчета первоначальной себестоимости суммированием индексированных затрат по экономическим элементам (затратам на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их к современному уровню;

— метод укрупненного расчета себестоимости заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2) Методы, основанные на способах косвенного определения затрат , применяются для оценки стоимости универсальных машин и оборудования, а также специализированного оборудования, изготовленного на базе универсального:

— метод замещения или аналого-параметрический, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям, что позволяет на основании известных цен и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

— индексный метод (по трендам изменения цен); метод удельных ценовых и экономико-технических показателей, который заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Метод расчета по цене однородного объекта полагает проведение следующих этапов:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

где С п.од — полная себестоимость производства однородного объекта;

Ц од — цена однородного объекта;

Н дс — ставка налога на добавленную стоимость;

Н пр — ставка налога на прибыль;

К р — показатель рентабельности продукции.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.

[3]

где С п — полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G 0 / G од — масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

где S в — восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная стоимость принимается обычно на уровне себестоимости.

При использовании метода поэлементного расчета осуществляют следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

где С п — полная себестоимость объекта

Ц э — стоимость комплектующего узла или агрегата;

В — собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки). 3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (S в).

Видео (кликните для воспроизведения).

Индексный метод оценки . При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

Методы затратного подхода в оценке движимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here