Методика расчета кадастровой стоимости квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Методика расчета кадастровой стоимости квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Расчет кадастровой стоимости квартиры

Специалисты компании «Финконсалт-Центр» смогут рассчитать кадастровую стоимость вашей квартиры, в минимальные сроки предоставив объективные и достоверные результаты. Наша компания уже более 7 лет занимается кадастровой оценкой различных объектов недвижимости, рассчитывая стоимость как квартир и жилых домов, так и различных строений и промышленных зданий. Мы не только досконально знаем российское законодательство и современные методы оценки, но и владеем теми навыками, которые необходимы для быстрого и точного расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Что представляет собой кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры — это условная цена жилплощади, показатель, рассчитываемый сотрудниками Росреестра в процессе проведения процедуры государственной оценки. Полученная в ходе оценки стоимость объекта вносится в единый кадастровый реестр и пересматривается лишь раз в несколько лет. Кадастровая переоценка стоимости квартиры может быть проведена не чаще, чем один раз в пять лет.

Кадастровую стоимость жилья не стоит путать с рыночной ценой квартиры. Согласно российскому законодательству, кадастровая и рыночная стоимость должны быть максимально приближены друг к другу, но в реальности дело обстоит несколько иначе. Рыночная цена является более гибким показателем, чем кадастровая стоимость, поскольку учитывает влияние спроса и предложения, а также других экономических факторов. Кадастровая стоимость, наоборот, определяется сотрудниками Росреестра один раз в 5 лет и после занесения в государственный реестр не меняется на всем протяжении этого срока. Падение цен на рынке недвижимости, инфляция или появление более востребованного жилья не влияют на размер кадастровой стоимости, уже занесенной в государственный реестр.

Как правило, основанием для переоценки кадастровой стоимости какой-либо квартиры является несогласие её владельца с данными, установленными государственной комиссией кадастра. Тем не менее, для изменения стоимости той или иной квартиры (которую установила кадастровая комиссия), одного лишь несогласия владельца недостаточно. Изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости можно лишь в тех случаях, которые предусмотрены российским законодательством. Чаще всего кадастровую стоимость изменяют по решению суда, если владельцу недвижимости удаётся доказать, что данные Росреестра некорректны (как правило, неоправданно завышены).

Для чего рассчитывается кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость необходима для расчета суммы имущественного налога, который должны уплатить собственники жилья. Налоговая ставка рассчитывается сотрудниками Федеральной Налоговой Службы на основании тех сведений, которые содержатся в государственном кадастровом органе. Именно поэтому некорректная кадастровая стоимость, превышающая рыночную цену данного жилья, является причиной завышенного имущественного налога. Завышенная ставка налога, в свою очередь, влечёт за собой дополнительные финансовые затраты для собственника и связанные с ними проблемы.

Кроме необходимости определения размера имущественного налога, кадастровую стоимость рассчитывают ещё и для следующих целей:

  • для осуществления купли-продажи или других сделок, связанных с этим имуществом (кадастровая оценка указывается в договоре приобретения или отчуждения данного объекта недвижимости);
  • для решения спорных вопросов на суде или в других инстанциях;
  • для вступления в права наследования;
  • для разделения имущества в случае наличия двух или более собственников.

Как осуществляется расчет кадастровой стоимости квартиры?

Ранее оценка квартир осуществлялась сотрудниками БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) по методике, предложенной ещё в 1960 году. Для оценки квартир и других объектов недвижимости в БТИ использовался «инвентаризационный» подход (просуществовавший вплоть до 2012 года), по которому стоимость недвижимого имущества оказывалась предельно заниженной.

Связано это было с тем, что оценка квартир основывалась на следующих составляющих:

  • себестоимости объекта недвижимости (учитывались затраты на стройматериалы);
  • площади жилья;
  • сроке постройки многоквартирного дома, в котором находится данная квартира.

Главным недостатком инвентаризационной стоимости было её полное несоответствие реальному положению дел. Это не устраивало как собственников жилья (чья квартира в судебном порядке могла быть продана за копейки), так и представителей Федеральной Налоговой Инспекции, понимающих, что расчёт имущественного налога по такой мизерной цене имущества является некорректным. Кадастровая стоимость, в отличие от инвентаризационной, максимально приближена к рыночному значению и, чаще всего, соответствует действительности.

Расчет кадастровой стоимости квартиры основывается на следующих факторах:

  • средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в данном городе или регионе;
  • времени сдачи в эксплуатацию жилого здания, в котором находится данная квартира (у старых домов выше степень износа и, как следствие, ниже стоимость);
  • расположении квартиры (учитывается престижность не только дома и этажа, но и района, в котором находится данный объект недвижимости);
  • площади жилья;
  • технических характеристик жилья;
  • экономической ситуации в целом.

В каждом конкретном случае кадастровую стоимость объекта недвижимости определяют сотрудники Росреестра, используя, как правило, усредненные методы оценки. Определением кадастровой стоимости могут также заниматься независимые эксперты, выполняющие задание Росреестра на основе заключенного с ним госконтракта. Кроме того, к услугам независимых экспертов может прибегнуть сам владелец объекта недвижимости, считающий кадастровую оценку некорректной.

Специалисты компании «Финконсалт-Центр» имеют необходимую квалификацию и многолетний опыт работы, благодаря чему быстро и максимально точно рассчитывают кадастровую стоимость любых объектов недвижимости. Предоставляемый нами отчет о кадастровой оценке жилплощади является официальным документом, имеющим юридическую силу. Полученный в нашей компании отчёт об оценке вашего объекта недвижимости вы сможете использовать в качестве аргумента в арбитражном суде в случае, если будете подавать заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Что будет с должниками за квартиру

В каких случаях требуется пересмотр кадастровой стоимости?

Переоценка кадастровых показателей производится один раз в 5 лет, что, как правило, не отвечает требованиям современной жизни. Меняются цены на рынке недвижимости, со временем стареет и, соответственно, дешевеет жильё, происходит инфляция. Помимо износа здания и различных экономических факторов возникают и другие причины для пересмотра кадастровой оценки имущества.

Чаще всего, пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости требуется в следующих случаях:

  • при общей тенденции снижения цен на недвижимость в данном регионе;
  • при обесценивании жилья на рынке вторичной недвижимости;
  • при явных арифметических и прочих ошибках, которые допустила кадастровая комиссия при оценке данного объекта недвижимости;
  • при завышенной цене жилья, рассчитанной на основе среднерыночных показателей и без учёта индивидуальных особенностей объекта недвижимости.

[2]

Кадастровая стоимость жилья может быть оспорена собственником данного имущества в суде. Для того, чтобы оспорить кадастровую оценку, владелец недвижимости должен подать соответствующее заявление в судебные органы. Судебная проверка оценки жилья станет основанием или для отклонения жалобы, или для вынесения постановления пересмотреть существующее кадастровое значение.

Рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Желание самим разобраться в величине уплачиваемых налогов – вполне обоснованное желание многих собственников квартир. Из чего складывается налог на имущество, на базе чего он исчисляется и можно ли его уменьшить – вот только малая часть вопросов, которые волнуют владельцев.

Налог на квартиру уплачивается с кадастровой стоимости. Это относительно новое положение, которое вступило в силу с начала 2017 года (законопроект был принят еще в 2015 году, но реально ощутить изменения в уплате налога на имущество можно будет в 2017 году). Ранее налог на квартиру рассчитывался с инвентаризационной стоимости, которая определялась БТИ. В ходе проведения технической инвентаризации и изготовления кадастрового паспорта сотрудники БТИ, основываясь на определенных факторах и методах, определяли инвентаризационную стоимость, которая всегда была на порядок ниже рыночной. Соответственно, налог, который платили собственники квартир, был не очень высоким.

Однако государство посчитало, что при расчете налога на имущество по инвентаризационной стоимости бюджет лишается большой доли налогов. Было решено пересмотреть налогооблагаемую базу. В результате такого пересмотра в 2015 году вышло постановление, согласно которому налог на имущество будет рассчитываться с кадастровой стоимости квартиры.

В связи с этим большое внимание было обращено на кадастровую стоимость. Эта величина определяется Кадастром. То есть представители государственной власти или местного самоуправления осуществляют кадастровую оценку квартиры. И именно эта величина и записывается в кадастровый паспорт.

Кадастровая стоимость квартиры не является постоянной величиной. Она может меняться с течением времени и зависит от ряда условий. Переоценка кадастровой стоимости осуществляется с периодичностью раз в три-пять лет, поскольку именно этот отрезок времени является достаточным для того, чтобы произошли какие-либо изменения, влияющие на кадастровую стоимость.

Итак, от чего зависит кадастровая стоимость квартиры? Можно выделить несколько основных факторов:

Для чего нужно знать кадастровую стоимость?

Самое первое и, пожалуй, самое важное, – расчет налога на квартиру по кадастровой стоимости. Каждый собственник хочет понимать, с какой налогооблагаемой базы он уплачивает налог на имущество. Кроме того, произвести необходимые расчеты можно и самостоятельно, если знать алгоритм и основные положения закона. К тому же на сегодняшний день существует достаточное количество интернет-ресурсов, где можно найти калькулятор и рассчитать налог с кадастровой стоимости, а также саму кадастровую стоимость.

Вторая причина, по которой люди интересуются кадастровой стоимостью, – это «точка отсчета» при совершении различных операций с квартирой. Например, если человек хочет купить или продать квартиру, но при этом он не ориентируется в ценах на рынке недвижимости, то справка о кадастровой стоимости конкретного объекта может очень пригодиться. На ее основании можно совершить сделку купли-продажи, однако следует иметь в виду, что рыночная стоимость, как правило, всегда выше кадастровой.

Третья причина, по которой необходимо знать кадастровую стоимость, – это получение кредита в банке, когда квартира является залогом. Банки ориентируются именно на кадастровую стоимость и берут ее в расчет при выдаче кредита тому или иному лицу.

Когда квартира сдается на длительный срок, кадастровая стоимость также может помочь при определении арендной платы.

Однако не всегда кадастровая стоимость устраивает собственника. Если до 2017 года величина налога на имущество была несущественной и собственник практически не ощущал финансовой нагрузки, то с начала 2017 года ситуация несколько изменилась. Как уже говорилось выше, теперь налог с квартиры будет определяться с кадастровой стоимости, поэтому величина налога существенно возрастет. И только сейчас многие собственники квартир могут ощутить неверно произведенную оценку кадастровой стоимости их жилья. В случае если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры была определена некорректно и нуждается в пересмотре, вы вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров или в суд. По негласному правилу, лучше попытаться решить вопрос в досудебном порядке, однако если это не принесет желаемого результата, следует обращаться в суд. Законом не запрещено обращаться сразу в суд, однако практика показала, что более верным решением будет обращение на первом этапе в специальную комиссию. Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо подготовить ряд документов, а также отчет о рыночной стоимости объекта, сделанный независимым экспертом.

[1]

Как определить кадастровую стоимость квартиры

Выяснить данный вопрос можно несколькими способами. Рассчитать кадастровую стоимость квартиры можно самостоятельно, обладая знаниями формул и методик, которые применяются специалистами и оценщиками. Однако далеко не все являются экспертами в данной области, поэтому проще и быстрее всего будет обратиться к другим способам.

Читайте так же:  Подлог документов ответственность статья

Вариант первый. Посмотреть в кадастровый паспорт, в котором всегда указывается кадастровая стоимость квартиры. Такой документ выдается в кадастровой палате при получении общего пакета документов на квартиру. Однако если вы не первый собственник данного объекта недвижимости или же кадастровый паспорт был просто утерян, его можно запросить повторно. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или кадастровую палату и направить соответствующий запрос. Что нужно сделать в рамках данного запроса?

  • подготовить заявление в кадастровую службу (образец такого заявления можно скачать на сайте Росреестра или же получить у сотрудников учреждения);
  • если квартира состоит на кадастровом учете, то достаточно просто предъявить паспорт для получения документа; в противном случае придется сначала поставить квартиру на кадастровый учет, и только затем вы можете узнать ее кадастровую стоимость (по итогам проведения кадастровой оценки);
  • в зависимости от того, была ли осуществлена перепланировка квартиры, может потребоваться ряд дополнительных документов.

Когда вы уточнили список всех необходимых для получения кадастрового паспорта документов, их нужно собрать. Как правило, вопросов такие действия не вызывают, однако если у вас не хватает времени на сбор документов или просто не знаете, с чего начать, вы всегда можете обратиться в компании, которые специализируются на вопросах кадастровой стоимости и оценки. Они помогут не только собрать документы, но и проконсультируют вас по всем интересующим вопросам, чтобы в будущем вы были теоретически и практически подкованы в вопросах кадастровой стоимости. Кроме сбора документов требуется оплатить госпошлину в размере 200 рублей. На этом подготовительный этап завершен. Далее все необходимые действия будет осуществлять кадастровая палата. Сотрудники этого учреждения проверят правильность заполнения и наличие всех документов, после чего все передается в работу. Спустя несколько дней вы получаете кадастровый паспорт.

Второй вариант – воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте Росреестра. Для этого достаточно знать адрес квартиры или найти ее по другим данным. Нужно лишь выполнить пошаговые действия, и система предоставит вам всю необходимую информацию.

Существует еще третий вариант, когда необходимо не только узнать, но и получить справку о кадастровой стоимости. Справка не является официальным документом и не может выступать в его качестве. Однако она является проверенным источником информации о кадастровой стоимости, который можно использовать при совершении различных сделок с недвижимостью. Для этого лучше всего обратиться в кадастровую службу, подготовить заявление по общепринятой форме и сделать запрос. Для этого достаточно предъявить документы на квартиру (свидетельство на право собственности), а также документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ). Получить справку о кадастровой стоимости может как сам собственник, так и его доверенное лицо (для этого необходимо подготовить заверенную нотариусом доверенность).

Как рассчитать налог на квартиру

Если вы решили проверить правильность начисления налога с вашей квартиры, то для этого необязательно обращаться в какие-либо инстанции. Рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости вполне можно самостоятельно. Для этого необходимо ознакомиться с соответствующей методикой расчета налога, понять нюансы такого начисления и выяснить изменения, которые не так давно были внесены в законодательство.

Итак, начинаем с первого шага – узнаем кадастровую стоимость квартиры. Если она уже определена, то достаточно просто получить соответствующую справку в кадастровой палате или воспользоваться иным способом. После того как кадастровая стоимость стала известна, переходим к следующему шагу – вычисляем величину налога, который вам придется платить ежегодно, до момента следующей кадастровой оценки (напомним, что такая переоценка происходит примерно один раз в период от трех до пяти лет и связана с изменениями факторов, влияющих на кадастровую стоимость).

На втором этапе вычисляем стоимость одного квадратного метра. Для этого необходимо общую (кадастровую) стоимость поделить на площадь квартиры (количество квадратных метров). Полученная величина будет отображать стоимость одного квадратного метра.

Далее обязательно следует учесть следующий факт. Согласно новому постановлению государства, были приняты льготные меры, в рамках которых предусмотрено 20 кв. м, которые не облагаются налогом. Эти бесплатные 20 кв. м вычитаются из любой площади, какой бы она ни была (большой или маленькой). И полученная таким образом оставшаяся площадь (за вычетом этих 20 кв. м) и будет учитываться в налогах.

Рассмотрим эту ситуацию на конкретном примере. Пусть кадастровая стоимость двухкомнатной квартиры определена как 5 млн рублей. Площадь жилья составляет 80 кв. м. Путем несложных математических расчетов выясняем, что стоимость одного квадратного метра равна 62500 рублей. Далее из этой общей площади мы вычитаем «бесплатную» площадь, то есть те самые 20 кв. м, которые государство определило как льготные. В итоге получаем «платную» площадь квартиры, которая равна 60 кв. м. Именно с этой площади и будет начисляться налог на имущество. Зная, что для квартир и других жилых объектов недвижимости государство определило налоговую ставку 0,1% от кадастровой стоимости, вычисляем величину налога, которая будет равняться: 60 кв.м * 62500 рублей * 0,1% = 3750 рублей.

Читайте так же:  Недостойные наследники лишение права наследования судебная практика

По данной формуле мы не можем рассчитать налог на те квартиры, стоимость которых выше 10 млн рублей. Для таких жилых объектов недвижимости, а также торговых центров предусмотрена иная налоговая ставка – 2%. Таким образом, если кадастровая стоимость квартиры составляет, например, 100 млн рублей, а площадь жилья – 200 кв. м, то стоимость одного квадратного метра равна 500 тысячам рублей. Вычитаем льготные 20 кв. м, получаем площадь, с которой берется налог, равную 180 кв. м. Соответственно, с 9 млн рублей будет рассчитываться налог, который будет равен 90 тысяч рублей в год.

Несколько иная ситуация с расчетом налога видится в том случае, когда человек имеет лишь долю в коммунальной квартире. В этом случае «льгота» равняется лишь 10 кв. м (в отличие от 20 кв. м в обычных квартирах). Вся остальная площадь подлежит налогообложению. Самый важный этап в данной процедуре – определить точную площадь, которой владеет конкретный собственник. Для этого нужно из общей площади коммунальной квартиры вычесть все остальные площади (других комнат), затем вычесть еще «льготные» 10 кв. м. Таким образом, путем вычитания из общей площади мы получаем нужную нам площадь, исходя из которой, будет рассчитываться налог.

Налог на квартиру по кадастровой стоимости калькулятор

Многие собственники пытаются вычислить налог с помощью различных онлайн-сервисов на размещенных на них калькуляторах. Это весьма удобный способ узнать налог на свою квартиру, однако далеко не все программы работают четко, поэтому достовернее будет изучить несложные формулы и системы расчетов и самостоятельно вычислить налог с кадастровой стоимости. Также одним из отличных вариантов будет обращение в компанию, которая профессионально занимается кадастровой стоимостью, определением налогооблагаемой базы и расчетом налога. Это позволит избежать путаницы при неверных расчетах и быть уверенным, что вы платите строго тот налог, который соответствует кадастровой стоимости вашей квартиры.

Расчет налога на имущество профессионалами

Расчет кадастровой стоимости квартиры: методика рассчета

Понятие кадастровой стоимости жилой площади появилась относительно недавно. Кадастровая стоимость квартиры – это некий эквивалент стоимости недвижимости. Как правило, кадастровая величина отличается от рыночной стоимости квартиры и зависит от особенности и критерии в квартиры, это ее расположение, площади, состояние, типа и так далее.

Расчет кадастровой стоимости квартиры

Облагаться налогом будет следующее имущество:

  • жилое помещение;
  • квартира или доля в ней;
  • жилой дом, коттедж, дачный домик;
  • личное подсобное хозяйство;
  • гараж или место на парковке;
  • объект незавершённого строительства;
  • другие здания строения и сооружения.

Налог должны уплачивать физические лица, индивидуальные предприниматели на спецрежимах по отношению к тому имуществу, который они не используют в предпринимательской деятельности. А индивидуальные предприниматели на ОСН платят налог в отношении любого имущества, которое относится к праву собственности предпринимателя.

[3]

Кадастровая стоимость жилой площади берется за основу при расчете налога, который вам нужно каждый год оплачивать за недвижимость, которая находится в вашей собственности. Кадастровая стоимость рассчитывается кадастровой службой по определенным алгоритмам и заранее собранным данным.

Для чего используется кадастровая стоимость квартиры

Обладать знанием о кадастровой стоимости квартиры нужно в определенных случаях:

  1. это при вступлении в наследство;
  2. если вы собираетесь брать ипотеку в банке;
  3. при обмене и дарении квартиры;
  4. если вы собираетесь купить или продать квартиру.

Кадастровая стоимость квартиры вычисляется, учитывая следующие параметры недвижимости:

  • сам земельный участок, где расположен дом;
  • тип квартиры, насколько она изношена;
  • ее площадь и размер;
  • регион расположения квартиры.

Оценкой жилья сейчас занимается БТИ, это бюро технической инвентаризации.

БТИ обязана всё проверить, составить свое решение и отправить его в кадастровый фонд.

Видео (кликните для воспроизведения).

В кадастровом фонде информация обновляется один раз в пять лет.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Рассмотрим вопрос о том, как же вычислить кадастровую стоимость квартиры.

С этой целью делается конкурс для привлечения оценщиков. После проверки всех оценщиков властями региона составляется и подписывается акт.

После этого акт нужно выложить в средства массовой информации и передать в

Росреестр и внести в сведения государственного кадастра недвижимости.

Оценщики должны учитывать специальные характеристики жилых объектов недвижимости. Это присутствие рядом инфраструктура, сколько в доме этажей, тип дома, дата последнего капитального ремонта. Также нужно рассчитать и учитывать среднюю рыночную цену на жильё в конкретном районе.

Методики расчета

Кадастровую стоимость жилой площади можно уточнить на официальном сайте Росреестра. Однако такой способ может дать не совсем актуальные данные, так как представленная там информация может быть устаревшей или ещё не внесли новые данные.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, нужно зайти на сайт Росреестра, далее выбрать меню адрес, потом ГКН. В поле ввести адрес квартиры и нажать на кнопку о формировании запроса. Далее нажимаем на адрес. Если вышло пустое поле, либо данные ещё не успели внести или их нет вообще. Если же такой адрес есть, то вы увидите нужно информацию по объекту недвижимости.

Читайте так же:  Может ли единственный учредитель выйти из ооо

Информация о квартире обычно находится в электронном кадастровом паспорте, так как его делают после оценки недвижимости и внесение данных в Росреестр. В кадастровом электронном паспорте указывают стоимость квартиры, ее площадь, планировку, наличие балкона и лоджии, этаж, и другие важные технические данные.

Через сайт кадастр-онлайн можно заказать такой паспорт, для этого нужно заполнить все данные о интересующей вас в квартире или доме, указать свою электронную почту и оплатить пошлину в размере 200 рублей. При осуществлении этой процедуры на странице будут видны подсказки, и если что-то не будет получаться, то можно обратиться в службу поддержки.

После проведения оплаты к вам на почту придет письмо с данными для доступа в личный кабинет. Также в письме будет указана ссылка для активации и входа в личный кабинет с помощью логина и пароля, который вы получите в письме. Нажав на кнопку войти, вы окажетесь в личном кабинете. Если в дальнейшем вы планируете пользоваться этим сервисом, то нужно сохранить для входа логин и пароль от этого аккаунта.

Подготовка кадастрового паспорта составляет до 12 часов. Далее его пришлют вам на электронную почту, которую вы указали при регистрации. Иногда письмо может попасть в папку со спамом, поэтому ей тоже нужно проверять. Если при регистрации Вы указали номер телефона, то он вам может прийти SMS о готовности вашего Вашей заявки. Кадастровый паспорт приходит вам в формате HTML. Его открывает любой интернет-браузер.

Еще один способ определения кадастровой стоимости жилой площади – это по бумажному кадастровому документу. Его выдает БТИ. Если он у вас уже есть, и при этом устарел, то можно заказать его в электронном виде, как описывалось во втором способе, и распечатать на принтере.

Если вам срочно нужно для банка или другого учреждения предоставить официальный документ с печатью, о том, сколько составляет кадастровая стоимость вашей квартиры, то необходимо заказать кадастровую справку. Для этого в вашем городе нужно обратиться в Федеральную Службу кадастра и картографии, как правило, располагается она в администрации города.

Нужно прийти к ним и написать заявление. В кадастровой службе нужно предъявить свой паспорт, документ о праве собственности на квартиру, план, документ о праве собственности на квартиру, план квартиры по этажам из технического паспорта, и экспликация, то есть подробная информация о жилье, адрес дата выдачи, когда была последняя оценка, какова площадь, расположение комнат и санузла.

Эту информацию можно уточнить в кадастровом паспорте. Если вы являетесь представителем пожилого человека или инвалида, то нужно предъявить его паспорт и нотариально заверенную доверенность на вас. Кадастровую справку подготовят и выдадут вам через несколько дней.

Некоторые хотят посчитать кадастровую стоимость квартиры сами. Однако сделать это самому практически невозможно. Специально для этого были открыты государственные службы с большим количеством работников. А так как нормативы для расчета кадастровой стоимости жилой площади часто меняются, и если у вас нет доступа к специальным документам, то вы точно не сможете самостоятельно с этим справиться.

Что вы можете сделать самостоятельно, так это рассчитать сумму налога для ежегодной выплаты, который зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Рассчитать налог можно исходя из следующей информации. Если кадастровая стоимость жилой площади составляет до 300000 рублей, то ставка 0,1%. Если кадастровая стоимость квартиры от 300000 до 500000 рублей. То ставка составляет 0,3%. При кадастровой стоимости жилой площади свыше 500000 рублей ставка составляет до 2%.

Сколько составляет кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость жилой недвижимости обычно ниже рыночной, и в разных регионах России она различна. В зависимости от того, где находится квартира, примерно кадастровая стоимость в России может составлять от одного до трех миллионов рублей. Однако в столицах России и в столицах регионов стоимость может превышать 4 миллиона рублей.

Узнать кадастровую стоимость квартиры важно, чтобы потом рассчитать сумму налога на недвижимость. И если вы считаете, что вам установили завышенную кадастровую стоимость, и соответственно получилось высокая сумма налога, нужно обращаться в суд и пересматривать кадастровую стоимость.

Такой порядок сложился недавно, после принятия в России нового налога на имущество. Согласно закону в качестве налогооблагаемой базы будет считаться кадастровая стоимость квартиры, которая рассчитывается при участии независимых оценщиков, им эту работу заказывают исполнительные органы субъектов нашей страны. Также нужно иметь в виду, что при этом сохраняется и земельный налог.

Платить налог на имущество граждане России от кадастровой стоимости начали с 2016 года. При этом предусмотрен поэтапный переход для регионов, в течение этого времени каждый год сумма налогов будет повышаться на 20%. То есть полную сумму налога граждане нашей страны будут платить, начиная с 2020 года. Также важно, что налог рассчитывается для всего объекта недвижимости, если у квартиры несколько владельцев, то они платят налог в зависимости от размера их доли.
Читайте так же:  Заочное решение в арбитражном процессе

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2019. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Основные изменения в законодательстве

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной. Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Особенности сделок купли-продажи

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  • Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  • Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.
  • Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  • Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

Видео (кликните для воспроизведения).

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Методика расчета кадастровой стоимости квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here