Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов?

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?

    Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые — могут использоваться и по иному назначению, например, как слад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения могут быть и в собственности третьих лиц.

    Кто имеет право сдавать в аренду подвалы или другие свободные помещения в многоквартирных домах?

    Из ответа на предыдущий вопрос следует, что такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирном доме, причем собственникам как жилых так и нежилых помещений. Право передать третьим лицам во временное владение и пользование какое-либо «свободное» помещение в доме собственники могут посредством принятия решения общим собранием собственников помещений дома. При этом необходимо квалифицированное большинство голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

    Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?

    Дело в том, что сами собственники и принимают такое решение, а не дают кому-либо согласие. Только общее собрание собственников правомочно это сделать. Председатель правления ТСЖ, или ЖСК либо любое иное лицо не вправе принимать единоличное решение о передаче общедолевого имущества, такое право принадлежит только общему собранию собственников помещений дома.

    Как и кем должны распределяться средства, полученные от аренды подвала?

    Смета доходов и расходов принимается общим собранием членов ТСЖ (если мы говорим о случаях, когда в доме образовано ТСЖ). То есть, как распорядиться вырученными от передачи в аренду общего имущества средствами решает ТСЖ. Деньги могут быть потрачены на благоустройство придомовой территории, установку домофонов, ограждения, текущий ремонт, ну, и т.д. Если в доме выбран такой способ управления как управляющая организация (УК), то условия, на которых УК будет сдавать общее имущество в аренду, цену, срок, и куда потом полученные денежные средства будет тратить должны быть отражены в договоре с данной компанией. Основанием же заключить такой договор будет протокол общего собрания собственников помещений, где и будут отражены все вышеперечисленные условия. В отсутствие решения общего собрания, управляющая организация, обслуживающая ваш дом, не вправе сдавать в аренду кому бы то ни было любое общедолевое имущество.

    Имеют ли право вообще сдавать в аренду подвалы, ведь там находятся общие коммуникации?

    Если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об этом (есть протокол общего собрания), то нет никаких препятствий для исполнения сделки сторонами. Ведь подвал — это собственность домовладельцев и они то, как раз вправе определять судьбу принадлежащего им имущества, в отличие от иных лиц, скажем, администрации города, которая, например, решила сдавать в аренду подвалы в жилом доме, предварительно зарегистрировав за собой право собственности. Такие случаи не редкость.

    Куда обращаться гражданам, если сдаются в аренду помещения в многоквартирном доме без их ведома?

    Только в суд. Если право собственности зарегистрировано за третьим лицом (а, как правило, это так) — с иском о признании права собственности и об истребовании из чужого незаконного владения спорных помещений. Если суд установит, что истребуемое помещение является техническим, то высока степень вероятности того, что помещение вернется во владение домовладельцев данного дома.

    Какие документы необходимо подготовить?

    Необходимо попытаться найти технические документы на дом и посмотреть в экспликации к плану строения назначение спорного помещения. План здания необходимо смотреть «старый», то есть составленный на момент ввода в эксплуатацию здания, или в течение нескольких лет после этого, потому как органы технической инвентаризации могли по простому заявлению администрации города или иных лиц внести в план изменения, касающиеся назначения спорных помещений. Итак, смотрим экспликацию к плану строения. Если самостоятельное назначение не указано (то есть спорные помещения не поименованы как «склад», «магазин», «учреждение» и тому подобное), то нужно озаботиться составлением плана расположения коммуникаций в данном помещении. В составлении такого плана может помочь инженер обслуживающей ваш дом организации. Необходимо получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество о том, кто является на данный момент собственником (или владельцем) спорного подвального помещения. Это, пожалуй, основное.

    Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск).

    Рекомендуемые публикации по теме:

    Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)

    Рубрика «Общее имущество в многоквартирном доме» (публикации, исковые заявления, доводы и проч.)

    Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов?

    По состоянию законодательства на 2010г.

    Собственники жилья обойдутся и без подвалов!

    «Чьи подвалы», «Борьба за подвалы» — такими заголовками все чаще пестрят страницы печатных СМИ, и интернет-изданий. А в чем, собственно, проблема, спросим мы, прочитав статью 36 Жилищного кодекса РФ, где четко написано, что если в помещениях подвала находится оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, то эти помещения являются общей долевой собственностью? Все же понятно, тем более есть еще и Постановление Правительства № 491, где указано что же именно включается в состав общего имущества? Но нет, все оказывается не так-то просто и высшие судебные инстанции вот уже «разъясняют» и «растолковывают» как надо понимать простые, на первый взгляд, и логичные нормы права.

    Читайте так же:  Оформление продажи земельного участка в садовом товариществе

    Зачем домовладельцам нужны технические этажи, чердаки, помещения подвалов?

    Этот вопрос чем-то сродни вопросу «а зачем водителю транспортного средства руль, а пилоту — штурвал?» Эффективное и безопасное управление сложным объектом вряд ли возможно без его своевременного и надлежащего обслуживания. На сегодняшний день практически все жилые дома, построенные еще во времена существования Союза ССР имеют подвалы, предназначенные именно для обслуживания жизнедеятельности всего здания. Ведь в этих подвалах находятся стояки (отопления, водоснабжения) с отсечными кранами, трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, а также иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

    Доступ в подвал у обслуживающей организации должен быть обеспечен круглосуточно. Иначе, в случае аварии (например, лопнула труба в одной из квартир) отключать от водоснабжения придется весь дом, а не один подъезд, ведь офисы и магазины, расположенные в подвалах имеют режим работы. В ночное время, в выходные и праздничные дни к стояку с отсечными кранами, располагающимися в данных помещениях попасть не получится. Проблема, однако, кроется еще и в том, что предприниматели — собственники помещений, расположенных в подвалах жилых домов, вообще не склонны на какой-то диалог ни с ТСЖ, ни с обслуживающими дом организациями, целой проблемой является получить доступ к инженерному оборудованию для целей его очередного осмотра, а в случае необходимости ремонта и замены отслуживших свой срок коммуникаций.

    Но и это далеко не все. Все чаще бизнесмены в отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований реконструируют принадлежащие им помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается приращением (самозахватом) свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности. Но, даже все это не особенно смущает органы исполнительной власти, но, что больше удивляет не смущает такое положение вещей и суды, которые все чаще, руководствуясь позицией «сверху» отказывают в удовлетворении законных требований собственников помещений в доме о признании права собственности на технические подвалы.

    Очевидно, что законодатель исходил из того, что управлять домом — это, как минимум иметь возможность доступа к его артериям — инженерным коммуникациям, а иначе зачем вообще было вводить такую фикцию как общедолевое имущество. Но наш российский чиновник привык отовсюду находить возможность выкачать деньги, в том числе от продажи имущества муниципалитету не принадлежащего. Вот и здесь это получилось: подвалы стали распродавать, не различая где технический подвал, а где помещение с самостоятельным назначением. Отчуждение технических подвалов происходит повсеместно и сегодня. И суды, своей практикой, надо сказать, этому потворствуют.

    Истинно российское судебное «зазеркалье»

    Попытки граждан вернуть в судебном порядке помещения технических подвалов все реже имеют успех. Суды встают на сторону приобретателей-предпринимателей и органов власти — продавцов. Особенно вызывает непонимание практика судов относительно сроков исковой давности по делам об истребовании общего имущества собственников из незаконного владения. Ведь требование о «возврате» общего долевого имущества имеет природу иска негаторного, на такие требования не распространяются сроки исковой давности. Но суды так не считают, зачастую отказывают в удовлетворении иска именно по мотивам пропуска срока давности. Такое понимание права применительно к истребованию помещений технических подвалов, чердаков собственниками помещений дома является, на мой взгляд, абсурдом, вызванным нежеланием видеть специфику правоотношений, а также нежеланием замечать перманентный характер нарушений прав домовладельцев предпринимателями, незаконно приобретшими часть общедолевого имущества, но об этом чуть ниже.

    Чьи подвалы или «власть не допустит передела собственности»

    Думается, что такая позиция судов продиктована прежде всего экономическими причинами: если истребовать у приобретателя имущество, то он взыщет убытки с продавца — администрации муниципального образования (если продавец, например МО Город..). Если посчитать сколько средств придется вернуть предпринимателям по всем таким незаконным сделкам, то может существенно пострадать бюджет. Ну что ж, мы живем в России, а это значит, что за все деяния чиновников всегда платит и расплачивается гражданин, чиновник же не только не в тюрьме, но и вполне себе доволен и счастлив, да и нередко еще отмечен повышением по службе и прибавкой к жалованью.

    Не без ушлого чиновника

    Нередкостью становится и практика внесения чиновниками помещений подвалов и иных технических помещений в реестры права собственности «задним числом». Обрадовавшись судебной практике отказов в иске по мотиву пропуска сроков исковой давности, чиновники быстро сориентировавшись, стали продавать технические подвалы предпринимателям с еще большим усердием. К примеру, живут себе люди в жилом доме, пользуются подвалом и вдруг, оказывается, что уже лет как 10-15 собственником помещений подвала является какой-нибудь предприниматель Пупкин, да еще и ряд сделок для «добросовестности» покупателя со спорным имуществом совершен. Как регистрируют право и получают свидетельства о праве собственности — вопрос технический, потому мы в рамках данной темы не будем отвлекаться на нюансы, важнее отметить следующее: срок исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. А право нарушено было тогда когда помещения подвала выбыли из владения собственников, а не когда состоялась регистрация права органом, осуществляющим госрегистрацию перехода прав на объекты недвижимого имущества.

    Итак, законодательство, арбитражная практика

    [2]

    Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов?

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • Как вернуть подвалы собственникам?

    В настоящее время в подвальных помещениях жилых домов, особенно расположенных вдоль центральных магистралей города, находится и функционирует огромное множество разного рода заведений — от кафе и магазинов, до офисов и складов. Еще в 90 годах прошлого столетия началось отчуждение помещений подвалов, собственниками которых стали предприниматели и организации.

    И далеко не всегда данные сделки являлись законными, ведь еще в декабре 1992 года был принят закон «Об основах федеральной жилищной политики», статья 8 которого предусматривала, что в кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. Напомним, что под «кондоминиумом» понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в долевой собственности собственников жилья.

    Читайте так же:  Договор безвозмездного пользования автомобилем между юридическими лицами

    Законодательством был установлен запрет на отчуждение не любого помещения подвала, а только того, которое является техническим, а значит, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме.

    В 1995 году в части первой Гражданского кодекса РФ появилась норма статьи 290, где указывалось, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    А в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где статья 36 уже содержала более подробный перечень имущества, которое является в силу закона общей долевой собственностью домовладельцев, где также назывались технические подвалы.

    Что такое технический подвал? Как определяется назначение помещения?

    Конституционный Суд РФ в определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

    Из данного суждения следует, что наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. Назначение помещения должно определяться по технической документации на здание. Так, например, достаточно взглянуть на более раннюю экспликацию к плану строения (составленную, скажем, на дату ввода дома в эксплуатацию) где будет указано назначение спорного подвального помещения. Если в плане строения отсутствуют сведения о том, что спорное помещение, имело назначение, к примеру, «магазин» или «склад», или «контора» и т.д., то очевидно, что самостоятельного назначения оно не имело. При наличии доказательств того, что в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, вероятность истребования спорного подвального помещения в судебном порядке у владельца весьма высока.

    Количество сделок с истребуемым помещением

    Существует заблуждение относительного того, что если первый приобретатель части подвала перепродал его, то последний законный владелец — собственник является добросовестным приобретателем и вернуть подвал будет невозможно. Это не так. Сделок может быть десяток и более, однако, учитывая, что спорная часть подвала выбыла из владения помимо воли всех собственников помещений в доме, то добросовестность нынешнего владельца помещений не имеет никакого правового значения.

    Исковая давность

    Есть и другое заблуждение. Оно касается пропуска сроков исковой давности. Иногда можно услышать, что раз помещение впервые было продано, скажем, в 1996 году, то по прошествии 14 лет вернуть подвал уже нельзя, ведь срок давности составляет 3 года. Но, напомним, что 3 годичный срок исковой давности начинает течение в данном случае не с момента исполнения сделки, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что помещение выбыло из владения собственников. При этом, очень важно понимать, что доказать тот факт, что истец узнал об этом гораздо раньше чем заявляет, должен как раз ответчик. Истец же (если речь о физическом лице) может пояснить суду, что узнал о факте выбытия спорного помещения, например, месяц назад.

    Кто истец? Какие требования заявлять в иске?

    Истцом в суде может быть любой собственник помещения в доме, где находится спорная часть технического подвала. В данном случае, спор будет разрешаться в суде общей юрисдикции, т.е. в районном суде. Если же истцом выступает ТСЖ (или ЖСК) то, во-первых, надо отметить, что необходимо решение общего собрания собственников, которым ТСЖ наделено полномочиями на подачу иска и, во-вторых, если ответчик является предпринимателем или юридическим лицом, то спор будет разрешать уже арбитражный суд. В просительной части искового заявления стоит указать: «прошу признать право собственности на спорное помещение и истребовать помещение из незаконного владения ответчика в пользу собственников помещений многоквартирного дома. «. Удовлетворение судом данного требования будет являться основанием для прекращения права собственности нынешнего владельца — собственника спорного помещения.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 29.06.2010

    Рекомендуем по данной теме публикации:

    • Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)
    • Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика
    • Рубрика «Общее имущество в многоквартирном доме»
    • Рубрика «Истребование имущества из чужого незаконного владения»
    • Исковое заявление об истребовании помещения подвала жилого дома из чужого незаконного владения

    Как выгнать «чужаков» из подвала? И можно ли вернуть общедомовое имущество

    Это обсуждали эксперты на «круглом столе» «Захват властью объектов общей долевой собственности владельцев многоквартирных домов».

    Приватизировав квартиру, вы становитесь хозяином не только личных квадратных метров, но и части общедолевой собственности: лифта, крыши, подвала, лестничных пролётов, которые будут освещать, ремонтировать, мыть за ваш счёт. Загоняя москвичей «пряниками» и подложными протоколами общих собраний в товарищества собственников жилья, агитаторы говорили: «Став хозяевами, сможете зарабатывать, сдавая чердаки и подвалы в аренду. А заработанное можно будет истратить на общее благо по собственному усмотрению. Эти права прописаны в законах».

    Что на деле?

    На деле оказалось, что чердаки, подвалы и прочие технические помещения заранее были оформлены в муниципальную собственность и давно сданы под сауны, турфирмы, брачные агентства и магазины. И деньги от аренды идут не в ТСЖ, а в бюджет города. Проблема не только в том, что у жильцов отняли право распоряжаться общедолевой собственностью, но ещё и в том, что арендаторы прорубают двери в несущих стенах, углубляют подвалы, делая опаснейшие подкопы под фундамент, не подпускают жильцов к техническим приборам, расположенным в подвалах.

    Читайте так же:  Может ли адвокат быть учредителем ооо

    — По сути, незаконная приватизация технических помещений дома — захват общего имущества жильцов, — говорит один из активистов ТСЖ «Рождественский бульвар, 10/7». — Все наши подвалы с тепловыми задвижками, вентилями, насосами оказались в собственности города, теперь её арендует пищевое производство. На все обращения власти и правоохранительные органы отвечают нам отписками.

    Осенью прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин, вникнув в болезненную тему ТСЖ, дал поручение подчинённым разработать в двухмесячный (!) срок план конкретных мероприятий по решению проблем. Прошёл год — ничего не сделано. А в ТСЖ «Развилковское» (Московская обл.) подвал объявили бесхозным, поскольку чиновники не обнаружили его в Госреестре собственности. И он тут же был приватизирован в обход закона и мнения правления ТСЖ. Жильцам дома пришлось судиться. К чести районного суда, он принял сторону закона.

    Почему наказание символическое?

    По логике отвоевать право на чердак в суде просто и для всех остальных. На деле в суд требуется отнести кучу документов, которые добыть сложно. У огромного числа домов нет надлежащих техпаспортов! Чтобы доказать, что помещение является техническим, требуется оплатить экспертизу. Заключение вправе давать ГУП «МосжилНИИпроект». Но, даже имея на руках доказательства, по судам приходится мотаться не один месяц. Проиграв несколько судов, районные чиновники обратились в правительство Москвы с просьбой «оказать меры воздействия на НИИ во избежание выбытия арендных площадей». И «во избежание выбытия» ценными признают даже. вентили и трубы. Их признают движимым имуществом, а потому подвалы как технические помещения товариществам не положены. А в Ярославской области один чиновник на требование жителей обеспечить доступ к общедомовым приборам, который перекрыли арендаторы, посоветовал вынести счётчики. за пределы здания.

    И в борьбе за «прихватизированное» у властей масса средств. Недавно ТСЖ «Страховое общество «Россия», расположенное в доме, являющемся архитектурной жемчужиной столицы, попыталось вернуть чердак. До суда управа Красносельского района решила не доводить. Товарищество начали ликвидировать как. незаконно созданное самой же управой. Почему создатели липовых ТСЖ не боятся ответственности? Потому что их рассматривают мировые суды, определяющие символические наказания. Недавно вот судили сотрудницу ГУ ИСа, подделавшую семь протоколов общих собраний собственников жилья в Тушино. Наложенный на неё штраф в 40 тыс. руб. «скостили». из-за срока давности, поскольку с момента её «проказы» прошло два года.

    — В Жилищном кодексе РФ прописано, что является общедолевой собственностью. Однако вся проблема — в неисполнении законодательства, его постоянном игнорировании, — констатирует Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве.

    Но если это делают те, кто должен отвечать за соблюдение закона?

    Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов?

    Вопрос «Самозахват технического этажа» (Форум: Все обсуждения одним списком, просмотров: 161, ответов: 1, последний ответ 19.10.2019)
    тсж глобус тсж глобус , IP-hash: 6bd0226cc

    , 15.10.2019 16:19

    Вопрос «В чьей собственности крыльцо встроенного нежилого помещения?» (Форум: Правовые вопросы ТСЖ и ЖКХ, просмотров: 178, ответов: 1, последний ответ 12.10.2019)
    Алла Соловей, IP-hash: a2696bb0f

    , 12.10.2019 01:05

    Учимся правильно жаловаться на коммунальщиков (Форум: Правовые вопросы ТСЖ и ЖКХ, просмотров: 12461, ответов: 8, последний ответ 19.04.2019)
    Дмитрий , IP-hash: 942775ced

    [3]

    , 03.12.2009 11:24

    Взаимоотношения (Форум: Финансовые вопросы ТСЖ и ЖКХ, просмотров: 185, ответов: 0)
    Игорь Рябов, IP-hash: 9b901c096

    , 23.01.2019 10:52

    Бизнес на отоплении: экономия и комфорт. (Форум: Новости о ТСЖ и ЖКХ, просмотров: 285, ответов: 0)
    Леонид , IP-hash: 740c8b2f8

    , 22.01.2019 21:06

    Вопрос «Общедомовой счетчик стоит, а выставляют по нормативу» (Форум: Финансовые вопросы ТСЖ и ЖКХ, просмотров: 960, ответов: 1, последний ответ 31.01.2018)
    Елена Чурина, IP-hash: 4f3f4584a

    , 13.09.2017 22:29

    Вопрос «ТСЖ препятсвует проходу на наш земельный участок в частном секторе.» (Форум: Все обсуждения одним списком, просмотров: 1224, ответов: 3, последний ответ 22.11.2017)
    Сергей Хренов, IP-hash: c6e8397a4

    , 12.11.2017 06:10

    Сдача в аренду общего имущества жилого дома. (Форум: Разное, просмотров: 506, ответов: 0)
    klorok , IP-hash: 232813ffe

    , 10.11.2017 13:12

    Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

    Опубликовано 24 Июл 2013 — 13:27 пользователем Ольга

    Большинство подсобных помещений, по закону принадлежащих собственникам жилья, сегодня им недоступны.

    «Чердаки и подвалы, ныне принадлежащие городу, будут возвращены собственникам квартир в жилых домах», — пообещал на пресс-конференции в марте руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Андрей Цыбин. «Речь идет о тех помещениях, — уточнил он, — в которых размещено инженерное оборудование, необходимое для жизнеобеспечения дома, но которые ранее были оформлены в городскую собственность и заняты арендаторами». В мае вышел приказ руководителя департамента имущества Москвы (N 326) о создании межведомственных окружных комиссий по выявлению спорного общедомового имущества, на которое зарегистрировано право собственности города. Как правило, это чердаки и подвалы, которые можно с выгодой сдать в аренду.

    Берите что дают

    По оценкам экспертов, сегодня больше 80 процентов подвалов, которые по Жилищному кодексу РФ относятся к общему имуществу дома (как и чердаки), находятся в собственности Москвы. Начиная с 90-х годов город планомерно забирал себе все ликвидные нежилые помещения.

    — Делалось это в нарушение федерального закона, где сказано, что вместе с приватизацией квартиры каждый гражданин получает право собственности на часть общего имущества, — говорит уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский. — Это нежилые помещения, где стоит оборудование, обслуживающее дом: насосы, щитовые и прочее. Но — за спиной жителей! — эти объекты были оформлены в собственность города. Чердаки и подвалы нередко продавались или сдавались в аренду посторонним организациям. Что там за производство, каким там бизнесом занимаются, платят ли за отопление и электроэнергию или расходы ложатся на жильцов.

    Когда создавались товарищества собственников жилья (ТСЖ), люди рассчитывали, что смогут эти нежилые «квадраты» использовать в своих нуждах. Но при этом до сих пор в судах, где рассматриваются такие иски, юристы департамента имущества стоят против жителей так, как будто они обороняют Москву от нашествия завоевателей. В связи с этим руководители сорока трех ТСЖ направили мэру Сергею Собянину обращение, где привели конкретные факты, связанные с захватом общей долевой собственности. Они предложили провести массовую инвентаризацию жилых домов, а пока объявить мораторий на любые сделки с нежилыми помещениями. И вернуть незаконно отчужденную собственность во внесудебном порядке.

    Читайте так же:  Нужно ли приватизировать землю под многоквартирным домом

    И вот в начале июня собралась первая межведомственная комиссия по выявлению спорного имущества собственников помещений многоквартирных домов в Центральном административном округе. «Причем речь шла не обо всех нежилых помещениях, оформленных в собственность Москвы, — рассказал «РГ» сопредседатель общественного движения «Жилищная солидарность» Вячеслав Гуменюк, — а только о тех, «использование которых невозможно в силу объективных причин», то есть непригодных. Как в поговорке: «На тебе, боже, что нам негоже». Например, комиссия решила вернуть ТСЖ «Хоромы» разбитый в кирпич подвал. И другой, еще в худшем состоянии — товариществу «Фурманный, 6». Пришлось городу смириться и с потерей подвала ТСЖ «Зеленый двор на Мясницкой» — жильцы выиграли уже второй суд. А вот товариществу «На Фадеева» отличное помещение подвала с трехметровыми потолками не отдали — там арендует компьютерный центр. Что остается? Судиться.

    Разбой в галстуках

    Председатель правления ЖСК «ГАБТ Лира» Нелли Романовна Головина готовится к суду. Их кооперативный дом в центре Москвы в 1-м Смоленском переулке был заселен в 1967 году. Специально для музыкантов, танцовщиков, художников Большого театра проектом были предусмотрены творческие мастерские в цокольном этаже.

    — Поздно вечером — это был февраль 2008 года, — рассказывает Нелли Романовна, в прошлом солистка балета Большого театра, — звонит мне женщина с первого этажа: «Нас, кажется, грабят. Из мастерских что-то выносят». Оказывается, явились новые арендаторы — и учинили такой культурный разбой в галстуках. Показали бумагу, где собственником наших творческих мастерских значится департамент имущества города. Оказывается, еще в 2002 году было распоряжение мэра, по которому все подвалы забирались «под социальные нужды». Так у нас так и использовались»!

    Первый арбитражный суд жильцы-собственники выиграли. Судья руководствовался здравым смыслом: с какой стати у кооперативного дома, построенного на средства жильцов, объявился сторонний собственник? Но потом пошли апелляции, кассации — и все последующие решения суды выносили в пользу города-собственника. Теперь он сам сдает творческие мастерские в аренду, а состарившиеся члены кооператива (в доме много пенсионеров) должны платить огромные суммы за жилищно-коммунальные услуги. Причем и за арендаторов — тоже.

    Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве:

    — Ко мне и сейчас идут жалобы, что практика оформления в собственность города нежилых помещений с последующей продажей их частным лицам продолжается. Речь идет о технических подвалах, чердачных, колясочных и других помещениях. Но, забирая себе самые ликвидные нежилые помещения в многоквартирных домах, город тем самым подрывает материально-техническую базу собственников жилья и лишает их стимулов для развития самоуправления. Хозяин в доме не появится, если собственников лишают возможности содержать хозяйство и получать от него доход. Считаю, что правительству Москвы нужно принять специальное постановление и прописать механизм взаимодействия города-собственника и частных собственников помещений в многоквартирных домах по решению вопросов использования, владения и распоряжения нежилыми помещениями, в силу закона относящихся к общему имуществу дома.

    В помощь жильцу-собственнику

    Что необходимо предпринять, чтобы вернуть собственникам общее имущество, нам рассказала москвичка Маргарита Чуканова. Она сейчас занимается оформлением чердака и подвала в доме на Нижней Первомайской, 48/9.

    1 Чтобы узнать, кто владеет помещением, надо заказать справку в Росреестре (200 руб.). Там ответят: либо нет сведений о собственнике (значит, общедолевая), либо собственник — Москва. Выяснилось, наш чердак не внесен в техдокументацию. Пришлось вызывать специалиста из БТИ и вносить сведения в поэтажный план и экспликацию. Оказывается, в чердаке площади — тысяча кв. метров. Там телефонное и телевизионное оборудование, Интернет. Сейчас договор аренды с организациями заключает управляющая организация. Минимальная ставка — 5 тысяч рублей за кв. метр. Но они пока идут не жильцам.

    [1]

    2 С подвалом — сложнее. Город не успел оформить его на себя, но при этом уже пять лет, не поставив никого в известность, сдает его в аренду автошколе. Инициативная группа дома обратилась в Москомимущество округа, заявив о незаконности использования подвала только одним из 80 общедолевых собственников. Но мы подготовили общее собрание, которое состоится 30 июня. Если оно проголосует за включение подвала в общедолевую собственность, сами сдадим помещение автошколе.

    3 Если нежилые помещения были оформлены в собственность города, надо писать претензию в департамент имущества. Не отвечает — подавать в суд иск о признании имущества общедомовым.

    4 Иногда жители спрашивают: зачем нам нужен подвал? А это ведь возможность облегчить коммунальные платежи! В доме на Нижней Первомайской живут в основном пенсионеры, тарифы каждый год растут. Подвал же можно сдать в аренду, торец здания — под рекламу. И чердак пригодится.

    Записаться на прием к руководителю департамента ЖКХ и благоустройства и его заместителям можно по телефону: (495) 957-96-06 (ежедневно с 14.00 до 16.00 (по пятницам — с 14.00 до 15.00).

    ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

    Pavel L Photo and Video / Shutterstock.com

    По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – закон о регистрации недвижимости).

    Читайте так же:  За какой срок выписывают из квартиры

    Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» (далее – НП «ЖКХ Контроль»), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

    Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

    Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

    Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала «Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома» Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
    Получите полный
    доступ на 3 дня бесплатно!

    Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

    Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

    Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

    В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП «ЖКХ Контроль» межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

    Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

    В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

    Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here