Как составить договор переуступки квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Как составить договор переуступки квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

4 основных этапа оформления договора переуступки прав собственности на квартиру

Переуступкой прав собственности на квартиру называют договор купли-продажи недвижимости, составленный в процессе строительства дома (второе название этого процесса – цессия). Так называемый цессионер, являющийся дольщиком в кооперативном строительстве, передает покупателю право собственности на квартиру по высшей цене, чем он сам ее купил.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Помимо передачи квартиры в собственность, покупатель получает право стать участником строительства, что сулит большие неприятности при банкротстве компании-застройщика. Поэтому, перед заключением договора переуступки необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

Этот материал ознакомит вас с последовательностью действий для оформления договора и другими нюансами данной сделки.

Переуступка прав собственности на квартиру: что нужно учесть перед заключением договора?

В случае, когда вы рискуете стать участником долевого строительства, удостоверьтесь в том, что продавец квартиры оплатил всю свою задолженность компании-застройщику.

Если же долг не уплачен до конца, необходимо заключить специальный договор по переводу долга. Процесс перепродажи жилплощади может проводиться до тех пор, пока строительство жилого дома не закончится и владелец квартиры не получит передаточного акта на квартиру.

Если же переуступка квартиры совершается по предварительному договору купли-продажи, покупатель лишается права на переуступку квартиры третьему лицу.

Другими словами, право требования на жилплощадь остаются у продавца. В 2005 году был принят законопроект, согласно которому при переуступке необходимо заключать договор инвестирования или долевого участия. Поэтому те, кто успел приобрести квартиру до того моменту, не обязаны регистрировать данные договора.

В любом случае, оформляя договор переуступки прав собственности на квартиру, продавец обязан выплатить задолженность за жилплощадь застройщику, либо заключить договор о переводе долга новому собственнику квартиры. Без этих формальностей сделка не считается законной.

Что такое Закон 214-ФЗ О долевом строительстве и каким образом данный акт защищает права участников, вы можете узнать в этой статье.

Как оформить договор переуступки прав собственности на квартиру?

Оформление этого договора переуступки прав собственности занимает немало времени, поэтому будет уместно разделить всю последовательность действий на четыре основных этапа:

  1. Проверка наличия документации у компании-застройщика
  2. Подготовка обеих сторон к сделке (сбор необходимой документации и разрешений)
  3. Оформление договора переуступки прав собственности
  4. Регистрация договора в правительственных органах

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

Что такое переуступка прав собственности?

Проверяем документы у застройщика

Зеленым сигналом к проведению сделки является наличие разрешительных документов у компании-застройщика.

Какие документы необходимо запросить в офисе компании?

  • Свидетельство о регистрации компании
  • Устав и учредительный документ
  • Справка об учете в налоговых органах
  • Кадастровые паспорта на землю (свидетельство об аренде или праве собственности)
  • Разрешение на проведение строительных работ
  • Бухгалтерский отчет за последний квартал
  • Документация о денежных средствах, за счет которых проводится строительство
  • Справка об обязательствах строительной компании (проектная декларация)
  • Проекты на строительство, которые включают права на земельный участок, разрешение на строительство, дата окончания строительных работ, цель проекта, этапы строительства и сдача недвижимости в эксплуатацию

Этап номер 2: готовим покупателя и продавца

Перед проведением сделки обе стороны обязаны выполнить конкретные условия.

Условия для покупателя

  • Если квартира приобретается по ипотеке (либо по другому виду кредитования), необходимо получить и подписать закладную и кредитный договор
  • Покупатель должен получить нотариально заверенное письменное согласие супруга на покупку недвижимости.

Больше информации о том, как купить квартиру в ипотеку, содержится тут.

Условия для продавца

  • Необходимо уведомить компанию-застройщика о своих намерениях. В случае игнорирования этого пункта, сделка может попросту аннулироваться. Уведомить застройщика можно следующим путем: прийти в офис компании и написать заявление о намерении продать квартиру до момента окончания строительства
  • Получение разрешения у застройщика на проведение сделки. Обычно, застройщик может потребовать определенной платы за разрешение – примерно 5% от общей суммы сделки. В таком случае вы обязаны перевести эту сумму на лицевой счет компании после проведения сделки
  • Справка об отсутствии долга перед застройщиком. Вы должны удостовериться в том, что не имеете задолженности перед компанией и вправе совершать сделки, касающиеся жилплощади
  • Разрешение супруга на продажу. Собственник квартиры также должен получить нотариально заверенное разрешение супруга на проведение сделки
  • Выписка из ЕРГП. Для того чтобы удостовериться о наличии прав собственности на квартиру, получите соответствующую справку из Единственного регистрационного государственного пункта
  • Запросить разрешение у банка. В случае, если квартира находится под ипотекой или другим видом кредитования, нужно взять письменное согласие банка на проведение сделки. Обычно такое разрешение выдается после полного погашения задолженности.

Порядок оформления договора о переуступке прав собственности на квартиру.

Следующий этап – оформление договора переуступки прав собственности

Данный договор переуступки прав собственности является ключевым документом в этой сделке, поэтому к его оформлению необходимо отнестись со всей серьезностью и ответственностью.

Правильный формат документа можно узнать у юриста, который подскажет некоторые нюансы его составления и необходимые пункты. Регистрировать договор придется в специальном регистрирующем органе.

Внимание: для экономии времени на посещениях юристов, скачайте образец договора переуступки прав собственности на квартиру — по этой ссылке

Заключающий этап: регистрация договора переуступки прав собственности на квартиру

В роли регистрирующего органа может выступать Регистрационная палата, Многофункциональный центр и Кадастровая палата.

Что необходимо для регистрации договора?

  • Подписать договор переуступки всеми участниками сделки в присутствии сотрудника регистрационного органа
  • Предоставить следующий пакет документов: паспорта, удостоверяющие личности (обязательно наличие нотариальной доверенности, если в сделке участвует доверенное лицо); договор, заключенный с застройщиком и его письменное разрешение; согласие супругов обеих сторон на проведение сделки; уведомление об отсутствии задолженности продавца перед компанией-застройщиком; кредитный договор или закладная (в случае квартиры в кредите); согласие банка на сделку, который держит залог на квартиру
  • В этом же регистрационном органе необходимо оплатить государственную пошлину (квитанцию для каждого участника сделки) в специальной кассе приема платежей
  • Подписать заявление, составленное регистратором. В этом заявлении подробно описаны технические характеристики жилплощади, данные об участниках сделки и так далее
  • Получить расписки о получении документов у регистратора. В расписках указана точная дата получения договора, согласно которой необходимо явиться в регистрирующий орган и забрать документы. Срок составления документов достигает 10 дней.
  • Согласно дате, указанной в расписке, забираете договор и проводите процесс купли-продажи квартиры.
Читайте так же:  Забирают ли паспорт при прописке в квартиру

Внимание: не забудьте проверить правильность информации, указанной регистратором в заявлении.

Кто регистрирует право собственности на недвижимость и в каком порядке — читайте в новой публикации.

Советы юриста: ответы на частые вопросы

Почему квартиры в новостройках покупаются по переуступке прав собственности?

Действительно, в наше время 40% долевых участников строительства – это спекулянты, продающие еще не готовую жилплощадь третьим лицам. Более того, сама компания-застройщик может записать квартиру на подставное лицо, которое продаст эту квартиру по завышенной цене.

Почему некоторые компании запрещают совершать сделки по переуступке квартиры?

Причин таких запретов может быть много. Первая версия – это попытка создать соответствующий имидж компании, предоставляющей услуги для покупателей бизнес- и премиум-классов. Поэтому и исключается всякая возможность перепродавать квартиры между физическими лицами.

Вторая версия – это невыгодность. Зачастую стоимость квартиры на конечном этапе гораздо выше, чем жилплощадь, оформленная на перекупщика в самом начале.

Что может гарантировать безопасность сделки?

При составлении договора переуступки прав собственности на квартиру обращайтесь за помощью к квалифицированным юристам и нотариусам, которые подскажут о необходимых пунктах договора.

К примеру, стороны сделки иногда забывают указать самое главное в документе – сумму сделки и дату оплаты. В случае судебного разбирательства такой договор будет непременно аннулирован.

Подводим итоги

Нелишним будет заметить, что проверка документации как продавца, так и компании застройщика – это главный этап подготовки к составлению договора переуступки прав собственности.

Вы должны быть уверены в физических и юридических лицах, с которыми сотрудничаете. Также не забывайте об услугах нотариуса. Конечно, они работают не бесплатно; однако, стоимость услуг юриста – это мизер по сравнению с теми деньгами, которыми вы рискуете в ходе сделки.

Конечно, лучше успеть приобрести квартиру напрямую у застройщика, что будет гораздо выгодней. Но при проведении сделки со спекулянтами будьте начеку: даже наличие законов о защите прав покупателя не гарантирует вашу безопасность. Удачи!

В каком порядке осуществляется переуступка прав собственности на квартиру, вы можете узнать в следующем видео-интервью:

Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья (договор цессии)

уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья

[дата и место заключения договора]

гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], код подразделения [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны

и гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], код подразделения [вписать нужное], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Цедент передает, а Цессионарий принимает право требования по договору о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное], заключенному между [краткое наименование общества] и гр. РФ [Ф. И. О.] [число, месяц, год] по передаче одной [указать количество комнат, например, однокомнатной]-комнатной квартиры N [вписать нужное] общей площадью [цифрами и прописью] кв. м, расположенной на [указать этаж] этаже жилого дома N [вписать нужное] по улице [указать название улицы] в городе [указать название города].

2. Цедент обязуется при подписании настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.

2. Цедент обязуется в течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.

3. Цедент отвечает перед Цессионарием за действительность переданного ему требования, но не отвечает за исполнение этого требования [краткое наименование общества должника].

4. Цедент (Вариант: Цессионарий) обязуется в срок до [число, месяц, год] уведомить [указать, каким образом, например, письменно, путем направления заказного письма с уведомлением] [краткое наименование общества должника] о состоявшейся уступке права требования по договору о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год].

5. Точная характеристика указанной квартиры (адрес, площади, кадастровый номер) будет установлена [наименование организации, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимости] в техническом паспорте на квартиру после ввода дома в эксплуатацию и указана в передаточном акте, который оформляется между Цессионарием и [краткое наименование общества].

6. За передаваемое по настоящему договору право требования Цессионарий оплатил Цеденту сумму в размере [сумма цифрами и прописью] руб. наличными деньгами до подписания настоящего договора.

7. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, а также права собственности на квартиру, регистрацией товарищества собственников жилья (ТСЖ), несет Цессионарий.

8. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

9. В соответствии со ст.ст. 389, 433 ГК РФ подлежит государственной регистрации в [указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] и считается заключенным с момента такой регистрации.

10. Настоящий договор составлен и подписан в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах [указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] по адресу: [вписать нужное], а два других передаются Цеденту и Цессионарию.

Договор переуступки права требования квартиры образец

Образец договора переуступки права требования на квартиру (договор цессии), его составляющие и особенности оформления, которые снизят ваши риски.

Для покупки квартиры в новостройке существует два варианта: купить ее непосредственно у застройщика либо у инвестора.

Во втором случае сделка будет оформляться через договор цессии – это частный вид договорных отношений (продавец – цедент, покупатель – цессионарий).

Читайте так же:  Что дают при выписке из квартиры

Если дом уже сдан, то продажа квартиры осуществляется по договору купли-продажи, а это предмет другого разговора.

Настала очередь рассмотрения образца договора уступки права требования квартиры.

Понятие договора переуступки права на квартиру

Это специфический договор, по которому, передается не право собственности на квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Договор этот еще носит название — договора цессии, где, сторона, передающая право требовать квартиру — цедент, а приобретающая это право — цессионарий.

Согласно ГК РФ и закону 214-ФЗ, заключая договор уступки требования, покупатель приобретает право на получение квартиры и обязанность оплатить ее стоимость.

Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке

При заключении договора цессии

Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Такой договор не подлежит обязательной регистрации, что дает поле для деятельности мошенникам.

Перед заключением договора переуступки права на квартиру:

  1. убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
  2. изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
  3. проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.

Важно проверить, не приобретался ли данный объект по ипотеке, т.к. если это так, вам придется переводить долг на себя или выплатить кредит, чтобы приобрести объект.

Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.

Согласно 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ:

  • документальное удостоверение прав требования покупателя (обязательно);
  • основной договор не должен ограничивать право на уступку требования;
  • необходимо заручиться согласием застройщика (если это закреплено в основном договоре) перед оформлением договора;
  • необходимо в обязательном порядке сообщить застройщику о заключении договора;
  • необходимо зарегистрировать договор;
  • после подписания и регистрации договора все права и обязанности продавца переходят к покупателю, равно как и возможные риски.

Вариантов мошенничества с договорами переуступки права требования достаточно. Чтобы оградить себя от основной их массы, постарайтесь оформлять договор переуступки права требования квартиры в новостройках, возводимых, согласно ФЗ №214.

Образец договора переуступки права требования на квартиру

Переуступка, цессия по договору долевого участия:

Переуступка, цессия по договору займа:

Переуступка, цессия по договору инвестирования в недвижимость:

[1]

Что должно содержаться в договоре цессии:

  1. Обязательными для включения в договор уступки права требования (образец) являются характеристики объекта сделки и сумма сделки. Также обратите внимание на необходимость уведомления застройщика и не находится ли продаваемый объект в залоге;
  2. Законодательством четко прописан срок, к который возможно совершение сделок цессии – это период с момента заключением договора и до момента передачи недвижимости в собственность на основании акта приема-передачи;
  3. На пункт, в котором прописывается цена договора, следует обратить пристальное внимание. Согласно законодательства, при заключении договора цессии, покупатель получает не только права, но и обязанности (в том числе и долговые) продавца. Следует учитывать, что в договоре цессии сумма указывается полностью, с учетом выгоды продавца. Однако, в случае возникновения сложностей с застройщиком, за исходные данные будет приниматься сумма из основного договора (которая скорее всего будет значительно меньше).

Договор переуступки права требования квартиры (образец) включает список документов, которые должны быть у покупателя после регистрации сделки, это:

  • оригинал основного договора и всех дополнительных соглашений, если таковые имели место быть;
  • официальная переписка с застройщиком;
  • финансовые документы, подтверждающие расчеты покупателя и застройщика

Дополнительно рекомендую проверить финансовую состоятельность застройщика.

Образец договора уступки прав на квартиры (цессии) включает все основные моменты, прописанные в законодательстве

После его государственной регистрации составляется акт приема-передачи вышеуказанных документов.

И еще несколько советов:

  • обращайте пристальное внимание на разницу между первоначальной ценой и ценой договора – она не должна быть слишком маленькой;
  • с даты заключения первоначального договора прошло более полугода – очень внимательно изучите документацию застройщика;
  • если по данному объекту большое количество квартир предлагается по договору цессии – обратите еще раз внимание на ход строительства и финансовое благополучие застройщика;
  • если вы не первый в цепочке договоров – возможно вы стали жертвой мошенников, проверьте все еще раз;
  • если вы собираетесь приобрести жилье по договору уступки прав требования у юридического лица – обратитесь за помощью к независимым экспертам.

В любом случае, нюансов может быть много в каждой конкретной ситуации, поэтому, надежнее всего посоветоваться со специалистом.

Для этого вы можете бесплатно задать вопрос юристу, который проконсультирует по содержанию договора переуступки права требования или проанализирует договор, который вы предоставите (в момент проведения акции бесплатно).

Сегодня мы разобрали образец договора уступки права на квартиру, особенности составления, оформления и некоторые важные нюансы.

Как купить квартиру по договору переуступки?

В популярных ЖК самые востребованные «однушки» и «двушки» могут раскупать на стадии строительства. Так что купить квартиру в некоторых новостройках прямо перед сдачей дома в эксплуатацию получится только по договору переуступки, или цессии. Какие риски связаны с покупкой по переуступке, как заключается сделка и какие документы должны собрать продавец и покупатель, рассказывает директор по продажам «НДВ — супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне. Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Читайте так же:  Завершение процедуры реализации имущества при банкротстве

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье. Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки. Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети. Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя. В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д. Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны. По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Видео (кликните для воспроизведения).

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

Документы

Где получить?

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса

Заверить у нотариуса

Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку

В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит

Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:

— сведения о доходах,

— копию трудовой книжки,

— справку о том, что не состоите на учете у психиатра.

Пенсионный фонд, на руках

Районное БТИ или МФЦ

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

Документы

Где получить?

Согласие застройщика на сделку

Заверить у нотариуса

Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетов

Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносов

Заверить у нотариуса

Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрирован

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке

Заверить у нотариуса

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Договор переуступки права требования на квартиру

Договор переуступки права собственности на квартиру, что это такое, особенности оформления при передаче недвижимости в новостройке, опасные моменты договора цессии для покупателя.

Договор переуступки заключается с:

[3]

  • Дольщиками, заключившими ДДУ по ФЗ №214;
  • Инвесторами, заключившие договор инвестирования в строящуюся недвижимость;
  • Владельцами пая в ЖСК.

Все перечисленные владельцы прав требования у застройщика оплаченного жилья отличаются только тем, что двойных продаж можно избежать только при переуступке права по ДДУ.

Договор переуступки права требования на квартиру

Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.

Договор цессии заключается только в случае, если квартира не в собственности и дом не не сдан госкомиссии.

Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).

Читайте так же:  Какие болезни передаются по наследству

Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.

Оформление договора переуступки прав собственности на квартиру
В договоре указываются и передаются:

  • права, которые принадлежат бывшему владельцу;
  • документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.

Список передаваемых документов:

[2]

  1. Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
  2. Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
  3. Ранее подписанные договоры об уступке прав.

Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.

Схема переуступки права требования по договору

  1. Заключение договора долевого участия, инвестирования или вступление в ЖСК;
  2. Внесение платежей за приобретаемую недвижимость;
  3. Принятие решения владельцем о передаче (уступке) прав на квартиру другому лицу;
  4. Заключение договора цессии (уступки прав) с любым желающим стать собственником квартиры после сдачи дома.

Существенные условия, указываемые в договоре уступки права требования:

  1. Предмет сделки, информация об объекте недвижимости — этаж, этажность, площадь, количество комнат, высота потолков, состояние (черновая, чистовая отделки или без отделки);
  2. Стоимость — цена квартиры в договоре цессии, обычно на несколько порядков выше, чем на этапе «котлована»;
  3. Срок действия договора — ограничен моментом приема дома госкомиссией и подписанием акта приема-передачи новым собственником;
  4. Права и обязанности сторон — обязанности по передаче документов бывшим владельцем и список этих документов).

Проверяйте документы, подписывая договор, следует строго иметь на руках весь необходимый перечень документов.

Перечень документов после сделки по переуступке:

  • договор цессии, подписанный всеми сторонами;
  • документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
  • все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
  • согласие на переуступку третьей стороны (девелопер) в письменном виде;
  • документ, подтверждающий передачу вам этих документов — акт;
  • документ, подтверждающий согласие банка на переуступку, если использовались кредитные средства;
  • договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал);
  • согласие супруга (-и) на переуступку, если продавец в браке приобретал право.

В договоре цессии указывается дата и номер договора, по которому происходит передача прав (обычно реквизиты указаны в шапке договора долевого участия, инвестирования и тд.).

Алгоритм оформления договора цессии

  1. Проверка документов — покупатель проверяет документы застройщика, личность продавца, объект недвижимости;
  2. Письменное уведомление застройщика — письменное согласие девелопера на переуступку прав новому владельцу;
  3. Одобрение кредитной организации — только в случае, если бывший владелец использовал заемные средства на приобретение недвижимости, ему надо получить согласие банка;
  4. Согласие супруга — получение нотариального согласия супруга, если право приобреталось в браке;
  5. Составление договора цессии — составление и подписание договора уступки, регистрация его в органе Росреестра (в случае с ДДУ).

При регистрации договора цессии необходимо оплатить госпошлину, сделать ксерокопию квитанции и предоставить сотруднику регистрирующего органа.

После государственной регистрации договор приобретает законную силу и прежний владелец лишается всех прав на недвижимость в пользу нового собственника.

Риски, связанные договором уступки права требования

Подписывая договор уступки прав на квартиру, вы должны помнить, часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве.

Внимание: это не закономерность, но такое случается, так что будьте внимательны, следите за обстановкой на рынке недвижимости и кропотливо изучайте интересующий вас ЖК или ЖД.

Главный риск в том, что передав вам права и обязанности, первоначальный их обладатель не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика.

Купив квартиру по переуступке прав, принимаете на себя все обязанности и риски

Т.е., в случае заморозки стройки, именно вам придется судиться за выплаченные деньги и получение неустойки за просрочку сдачи дома. И не факт, что деньги к вам вернутся.

Есть возможность указать в договоре, что в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, первоначальный обладатель прав на жилье, будет нести ответственность перед вами. Но процент таких сделок крайне мал, мало кто пойдет на такое.

Также, договор уступки права требования может быть признан недействительным, если права на застройку квартиры были переданы по заведомо заниженной цене, или это произошло менее чем за год, до возбуждения дела о банкротстве застройщика.

Выполнение простых проверочных мероприятий, тщательная подготовка, привлечение грамотных юристов, позволит вам заключить договор и купить квартиру по переуступке прав, без риска для своих денег и нервов в дальнейшем.

Сегодня вы узнали о некоторых нюансах, рисках и алгоритме оформления договора переуступки права собственности (цессии) на квартиру в новостройке.

Оформление переуступки квартиры в строящемся доме

При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье.

При этом покупатель обладает правом реализации квартиры в строящемся доме. При возникновении указанной ситуации, то есть, при передаче права требования, происходит процедура, именуемая переуступкой, либо цессией.

Специфика приобретения недвижимости

Переуступка квартиры в строящемся доме – явление достаточно редкое. Сделка такого рода – в некоторой степени сложный процесс, регулируемый нормативно-правовыми актами.

При проведении указанной процедуры самостоятельно необходимо знать некоторые ее нюансы и особенности.

Юридические аспекты

В настоящее время сделка по переуступке прав собственности на квартиру в недостроенном доме регулируется настоящим Гражданским Кодексом, а также Федеральным законом № 214, защищающим права покупателей от возможных притязаний со стороны недобросовестных застройщиков.

Это обусловлено тем, что еще в недавнем прошлом покупка недостроенного объекта несла для покупателя определенный риск.

Для оформления сделки подобного рода существует два типовых образца договоров – старый и новый. Единственное отличие указанных документов – сроки, в соответствии с которыми покупатель вступает в права собственности.

Согласно старому договору продажа квартиры, то есть, передача на нее права собственности, может быть осуществлена на любом этапе, как при строительстве, так и при сдаче объекта в эксплуатацию.

Читайте так же:  Договор хранения с правом пользования имуществом

Что касается нового документа, то в таком случае произвести уступку можно исключительно до того времени, когда всеми заинтересованными сторонами будет подписан акт, либо иной договор о передаче объекта.

Также существуют еще некоторые особенности проведения сделки. Так, например, данная процедура может быть осуществлена только при наличии согласия со стороны застройщика.

Еще один важный момент: в том случае, если сделка проводится одним из супругов, необходимо наличие согласия второго, заверенная нотариальным способом.

Образец согласия супруга на переуступку прав собственности представлен здесь.

Переуступка квартиры в строящемся доме

По своей сути переуступка требования, то есть, переуступка квартиры в строящемся доме, представляет собой процедуру, когда все права и обязанности перед застройщиком покупателя, переходят лицу, осуществившему приобретение объекта, находящегося на стадии строительства.

В том случае, если покупатель планирует приобретение первичного жилья при использовании ипотеки, есть некоторые особенности в проведении данной сделки.

По ипотеке

При передаче банком заемщику ипотечного кредита, заимодавец должен полностью удостовериться в платежеспособности лица, которому была выдана определенная сумма.

В том случае, если у заемщика возникнут сложности с выплатой оговоренных ранее сумм, банк оставляет за собой право реализации недвижимости, принадлежащей упомянутому выше лицу, и являющейся залогом.

В ситуации, когда ипотека необходима для приобретения квартиры в строящемся доме, заимодавец подвергает себя достаточному риску ввиду того, что залоговой собственности, то есть, непосредственно жилья, еще нет как такового.

Однако, выдача ипотеки все же возможна, если заемщик предоставит банку ряд определенных документов, являющихся в большинстве случаев обязательными. В указанный список входят, к примеру, документы о том, что строительство практически завершено.

Необходимым условием является наличие договора между застройщиком и банком-заимодавцем.

В противном случае взять ипотеку на приобретение квартиры в недостроенном дому будет практически невозможно.

От застройщика

Наиболее важным нюансом при проведении сделки переуступки является то, что покупатель приобретает не готовое жилье, а исключительно право требования.

Согласно этому договору переуступки, все права и обязанности переходят на лицо, являющееся покупателем с момента его подписания:

  • при покупке квартиры в доме, который на момент совершения сделки находится на стадии строительства, застройщик принимает активное участие в проведении процедуры;
  • для того, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, покупателю необходимо затребовать у застройщика документы, способные подтвердить строительство.

Также, если цена на строящееся жилье будет несколько увеличена продавцом относительно первоначальной, застройщик вправе получить пять процентов от разницы.

Как оформить?

Для оформления сделки по переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в строящемся доме, необходимо составление договора цессии.

Согласно указанному документу все права, которые находились у первоначального инвестора, будут переданы покупателю.

После того, как строительство дома будет завершено фактически, лицо, обладающее правом требования, становится полноценным собственником новой квартиры.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке? Узнайте здесь.

Подготовка документов

В пакет документов, которые необходимы для совершения сделки, входят следующие:

  • согласие застройщика на переуступку прав, оформленное в письменной произвольной форме;
  • документы, способные подтвердить личности сторон, участвующих в сделке;
  • непосредственно сам договор;
  • документы, подтверждающие право инвестора на недостроенное жилье;
  • договор об участии в строительстве.

Образец договора долевого участия в строительстве можно скачать тут.

Договор цессии

Договор уступки прав, то есть, цессия, подразумевает составление его согласно следующему образцу:

  • полное юридическое наименование документа, а также дата и конкретное место его составления;
  • полные данные о сторонах, участвующих в сделке согласно документам, удостоверяющим личности;
  • полное наименование предмета составленного договора;
  • перечисление обязанностей и прав сторон;
  • денежная сумма, фиксированная и оговоренная сторонами заранее;
  • перечисление пунктов ответственности сторон, наступление которой возможно при нарушении некоторых условий договора, оговоренных ранее;
  • подписи сторон.

Образец договора переуступки прав собственности можно скачать здесь.

Можно ли самостоятельно?

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Возможно ли это? Насколько сложна процедура?

Переуступка прав собственности не является излишне сложной задачей и проведение ее вполне допустимо без помощи юристов.

Однако, существует ряд определенных рисков, которые могут нанести покупателю строящегося жилья ощутимый финансовый урон.

Соответственно, для того, чтобы провести сделку наиболее грамотно, а также обезопасить в себя в значительной мере, рекомендуется все же получить консультацию грамотного специалиста.

Особенности расчета

Наиболее важным нюансом при произведении расчетов, согласно которым определяется окончательная стоимость сделки, является проверка, которую покупателю необходимо провести в отношении продавца.

А именно: в том случае, если первоначальный инвестор задолжал застройщику какую-либо сумму и умолчал об этом, долг автоматически списывается на покупателя.

При проведении окончательного расчета, то есть, передаче денег от покупателя к продавцу, первому необходимо максимально обезопасить себя, чтобы избежать потери денежной суммы.

Для этого осуществлять передачу финансовых средств следует исключительно тогда, когда вступит в силу договор уступки.

Подводные камни

При проведении такого рода сделки, как переуступка, покупателю необходимо знать следующее: в том случае, если застройщик объявит о банкротстве и, соответственно, строительство будет приостановлено на неопределенный срок, в минусе останется исключительно лицо, которое приобрело право на жилье.

Лицо же, которое уступило свое право требования, не несет никакой ответственности за наступление ситуации подобного рода.

Что такое переуступка прав аренды? Читайте тут.

Допускается ли переуступка квартиры в новостройке по ипотеке? Подробная информация в этой статье.

Как обезопасить себя?

Для того, чтобы максимально обезопасить себя, а также снизить риск возможных убытков, сторонам необходимо следовать исключительно одному основному правилу: как можно более тщательно проверять документацию, а также пункты договора уступки.

На видео о рисках приобретения жилья по переуступке в новостройке

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48
Видео (кликните для воспроизведения).

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как составить договор переуступки квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here