Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Читайте так же:  Как обжаловать кадастровую стоимость квартиры

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры можно только с помощью пакета документов. Следует отметить, что большинство документов должен предоставить непосредственно владелец недвижимости, поэтому если требуемые бумаги не предоставлены в оговоренный срок, к такому продавцу нужно внимательно присмотреться.

Прежде всего, следует проверить наличие тех или иных обременений (квартира не находится в залоге, не сдана в аренду, не находится под арестом, не является объектом судебного разбирательства, не находится в ренте) на конкретную квартиру. Сделать это можно в онлайн режиме. Для этого достаточно посетить сайт Росреестра и изучить электронную выписку из ЕГРН.

После этого необходимо проверить историю сделок, совершенных с квартирой. Если выписка говорит о том, что квартира неоднократно покупалась-продавалась, это весомый повод насторожиться.

Следующий этап — проверить законность перепланировки (если такая имеется). Проверить это можно без сторонней помощи, достаточно сверить планировку квартиры с техническим планом, показанном в тех.паспорте. Если перепланировка не соответствует техническому плану, значит она не узаконена.

Перед приобретением квартиры также важно проверить наличие:

  • Временно выписанных лиц. К таким лицам относятся заключенные, военнослужащие, пациенты психиатрических больниц и т.д. В любой момент перечисленные лица могут возобновить постоянную прописку, поэтому следует точно знать, нужно ли ожидать гостей. Проверить наличие временно выписанных лиц можно с помощью расширенной выписки из домовой книги, которую может получить только владелец недвижимости в паспортном столе.
  • Прописанные лица. Еще до продажи квартиры в ней никто не должен быть прописан. Чтобы убедиться в этом, необходимо изучить справку с паспортного стола.

Если продавец получил квартиру в наследство, существует угроза появления других претендентов на имущество. В таком случае следует обратиться к нотариусу (который вел наследственное дело продавца) и заказать у него выписку из нотариальной книги. В выписке должно быть четко прописано, что других наследников на квартиру нет.

Продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость приобреталась в браке. Этот документ не нужен, если у супругов имеется брачный договор с разделением имущества.

Юридическая проверка квартиры необходима прежде всего, чтобы обезопасить себя и свое будущее имущество от возможных притязаний третьих лиц. В тех случаях, когда в процессе сделки принимает участие агентство недвижимости, проверка юридических нюансов является задачей последних.

Однако с целью экономии денежных средств, многие отказываются от услуг риелторов. В таком случае покупатель должен уметь разбираться в документах.

Самый быстрый способ проверить объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой — это заказать комплексную проверку недвижимости на сайте rosegrn.su. Подробнее об этой услуге можно прочитать тут

Какие же документы нужно проверить?

Перед фактической передачей денег и подписанием договора очень важно собрать необходимую для совершения операции документацию. Для начала следует проверить документы, подтверждающие права конкретного продавца на квартиру. Главным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте последнего должны присутствовать ссылки на правоустанавливающие документы, которые явились предлогом для регистрации права за конкретным человеком.

Как правило, такими документами являются договоры дарения, купли-продажи или мены. Нужно отметить, что на оборотной стороне перечисленных договоров должна быть печать ФРС синего цвета.

Проверяем паспорт продавца

Указанные в договоре и свидетельстве паспортные данные должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность владельца. Если тот менял паспорт, старые данные должны быть зафиксированы на последней странице нового документа.

При возможности следует снять копию паспортных данных продавца и лично проверить подлинность документа с помощью сайта миграционной службы.

Проверяем свидетельство о собственности на квартиру

Свидетельство о регистрации собственности должно быть на гербовой бумаге, без каких-либо подчисток, дефектов и прочих исправлений. В документе отображается информация о владельце, его паспортные данные, а также площадь и адрес недвижимости. Кроме того, в свидетельстве содержится информация о наличии обременений и ограничений на момент выдачи документа.

Проверяем квартиру на наличие обременений

Информацию о наличии таких обременений, как аренда, залог или арест можно найти только в выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку в бумажном формате можно лично в МФЦ или ФРС. В электронном варианте заказать выписку из ЕГРН можно через официальный сайт Росреестра или у нас на сайте.

Проверяем наличие прописанных лиц

Перед покупкой квартиры продавец обязан выписать всех прописанных лиц. В противном случае, покупатель рискует обзавестись незваными гостями. Также не нужно забывать, что некоторые категории граждан могут быть выписаны только временно. К таким относятся:

  • проходящие срочную службу;
  • осужденные;
  • пенсионеры, временно находящиеся в домах престарелых;
  • находящиеся на лечении в психоневрологическому диспансере;
  • несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.

В паспортной службе можно получить расширенную справку, в которой указывается наличие вышеперечисленных лиц.

Не нужно забывать

При покупке квартиры также следует иметь технический и кадастровый паспорт, заверенную у нотариуса справку о согласии супруга на продажу (если продавец на момент приобретения недвижимости состоял в браке). Кроме того, если квартира была оформлена по наследству, нужно убедиться, что продавец был единственным наследником.

Читайте так же:  Что значит ограничение на регистрационные действия автомобиля

Не стоит приобретать квартиру, если по ней имеется задолженность по водоснабжению, электричеству, газу и т.д.

Как проверить недвижимость перед покупкой

«При покупке готового загородного дома целесообразно запросить документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения», – напоминает старший юрист практики недвижимости и строительства PwC Legal PwC Legal Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 5-го декабря × Александр Маслов.

Если земельному участку или дому не присвоен адрес, можно обратиться в территориальный уполномоченный орган власти, там получить распорядительный акт о его присвоении, а затем с этим актом прийти в МФЦ или Росреестр и внести сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие присвоенного адреса не влечет негативных последствий для покупателя и не влияет на возникновение права собственности.

Таунхаус – малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом. Покупка таунхауса аналогична покупке дома на земельном участке, однако следует обратить внимание на следующее. И земельный участок, и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность. При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома». Если земельный участок, на котором возведен таунхаус, относится к «малоэтажному строительству», дом будем считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как квартира с индивидуальным входом.

Покупателю стоит иметь у себя оригиналы (по возможности) или копии всех указанных в этой статье документов.

Если вы будете заключать договор долевого участия, помните: он обязательно регистрируется в Росреестре. Только после его регистрации у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве). Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, запросите у него поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками. Также убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация. Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Безопаснее заключить не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, но по некоторым оценкам жилье по нему обойдется дороже (см. «Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье»). Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан. Все застройщики перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами.

При покупке недвижимости в ипотеку юридическую проверку и составление договора купли-продажи бесплатно осуществляет банк. Поэтому многие покупатели, даже имея на руках всю необходимую сумму, берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее по прошествии года с даты регистрации перехода права собственности – поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК). В случае возникновения судебного спора банк окажет помощь покупателю, а сумма процентов по ипотеке за год будет ниже стоимости услуг риелторов.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен. Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки. Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

1. Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

2. Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

3. Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

4. «Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

5. Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Читайте так же:  Строительные снипы и нормы для частного дома

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании Чистые Пруды посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо в поле «добавить комментарий», которое расположено ниже этой статьи. Вам ответит наш специалист в течение 1 дня.

Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно

Приобретая жилье, гражданин должен проверить правовой статус нового дома или квартиры. Много нюансов могут влиять на расторжение договора.

В этой статье мы расскажем, как проверить юридическую чистоту жилья, на что обратить внимание, что не забыть.

Содержание статьи:

Документы, которые необходимо запросить у продавца квартиры или дома

Прежде всего, юридическую силу имеют документы.

Вы, как покупатель, имеете полное право попросить продавца предоставить для ознакомления и изучения такую документацию:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы. Например, это может быть договор купли-продажи, завещание, дарственная, пр. По сути, вы можете ознакомиться только со свидетельством. В тексте любого свидетельства обозначаются документы, являющиеся основанием для регистрации прав.
  2. Выписка из ЕГРП. С ее помощью можно выявить, действительно ли гражданин является собственником реализуемой жилплощади, а также главные параметры жилья. При этом можно попросить его предоставить как простую выписку, так и расширенную. Безусловно, второй вариант лучше. Там более подробно все расписано.
  3. Выписка из домовой книги. Она будет гласить об отсутствии или наличии зарегистрированных граждан. Ее можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире или доме, были сняты с регистрационного учета.
  4. Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Можно сделать запрос в МФЦ или обратиться в управляющую компанию, ТСЖ.
  5. Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Будет говорить о вменяемости и дееспособности продавца.
  6. Доверенность, если интересы и права представляет третье лицо.
  7. Личные документы продавца — паспорт.
  8. Завещание. Не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение 3 лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Если необходимо, вы можете просить продавца жилья предоставить и другие бумаги. Главное, чтобы у вас не возникало сомнений.

Ну, а если уж они появились, то можно попросить их принести к нотариусу, юристу. Они помогут определить — подлинный ли документ, есть ли подвох со стороны продавца, если вы приобретете квартиру или дом именно у него.

Проверка продавца – как быть, если недвижимость продается по доверенности?

Вы можете уделить особое внимание личным документам продавца, чтобы избежать недоразумений.

Следуйте таким рекомендациям:

  1. Сверьте паспортные данные. Они должны быть указаны одинаковые — в свидетельстве о праве собственности, в договоре и в паспорте. Если гражданин менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа, удостоверяющего личность. Можно посмотреть и их.
  2. Попросите у продавца копию паспорта и самостоятельно проверьте подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
  3. В случае, когда права продавца представляет доверенное лицо, попросите доверенность. Она должна быть заверена нотариально. В ней должно быть обозначено, какими правами обладает доверитель, может ли он распоряжаться имуществом без согласия продавца. Нередко недвижимость продается по доверенности, и владелец не принимает участия в сделке или вообще не в курсе происходящего. Лучше свяжитесь напрямую с собственником для подтверждения факта купли-продажи жилья.
  4. Проконсультируйтесь с юристом, предоставляя копии документов продавца.

Обезопасьте себя заранее, до подписания договора, учитывая наши советы.

Проверка истории недвижимости и даты государственной регистрации договора

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сокращенно ЕГРП, имеется вся необходимая информация про историю объекта недвижимости. Там можно ознакомиться со всеми переходами прав собственности, сведениях о бывших и нынешних владельцах жилья.

Поэтому, для того чтобы проверить историю недвижимости, вы должны попросить продавца предоставить вам выписку ЕГРП.

Важно: выписка ЕГРП должна быть актуальна на момент покупки жилья. Старая выписка может содержать неверные данные. Выписка актуальна всего лишь 2 недели.

В выписке также будут указаны все имущественные споры из-за жилья. Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Так что, если в течение прошлых этих лет не возникало конфликтов, то можно не сомневаться в чистоте истории недвижимости.

Покупателю следует узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца.

Может быть несколько вариантов:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Договор мены.
  3. Договор дарения.
  4. Свидетельство о праве на наследство.
  5. Договор ренты.
  6. Решение суда, вступившее в законную силу.

Любой из перечисленных документов должен быть оригинальным. Если продавец его не предоставил, то информацию можно найти в выписке ЕГРП. Там же обратите на дату регистрации договора, дату вступления договора в силу.

[3]

Если у вас вызывает подозрения поспешная продажа жилья, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником, то стоит хорошо подумать о заключении сделки.

Читайте так же:  Частичный отказ от иска в гражданском процессе

Многие граждане связывают еще историю недвижимости с наличием коммунальных задолженностей. Для того, чтобы проверить, чиста ли квартира или дом перед компаниями ЖКХ, стоит запросить соответствующие справки у продавца квадратных метров.

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т.д. Такая справка должна быть тоже свежей.

Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

В противном случае, оплачивать долги по коммуналке придется новому собственнику.

Проверка качества жилья – что важно перепроверить перед покупкой?

Для проверки качества приобретаемого жилья, вы должны ознакомиться с техническими документами.

Попросите собственника предоставить бумаги из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире или доме не было незаконных перепланировок или переустройств.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, любые перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. Для узаконивания необходимо подготавливать проект, заверять его в надзорных службах. Если продавец этим не занимался, то это обязательство ляжет на плечи нового владельца.

Учитывайте серьезные перестройки и грубые нарушения, из-за которых проект может обойтись в большую сумму денег.

Например, снос несущей стены. Сложно будет узаконить такой проект.

Но если, допустим, был объединен санузел, то это — не сильное изменение в техническом плане.

Проверка на обременения и претендующих на жилье третьих лиц

На приобретаемом жилье могут быть обременения.

Перечислим некоторые из них:

  1. Ипотечное жилье.
  2. Квартира, дом находятся в залоге.
  3. Арест, наложенный судебными приставами в связи с наличием долгов.
  4. Наличие наследников, которые могут оспорить сделку и претендовать на квадратные метры.
  5. Жилье находится в аренде.

Конечно же, продавец может умолчать об этих обременениях. Но можно и обезопасить себя.

Для того, чтобы проверить жилье на обременения, следует запросить у собственника выписку из ЕГРП. Выписка содержит все необходимые сведения для того, чтобы хотя бы частично убедиться в чистоте приобретаемой недвижимости.

Отдельно рассмотрим, как проверить наличие прописанных лиц.

Все зарегистрированные лица в продаваемом жилье имеют право проживать в нем. Перед тем, как продать недвижимость, продавец должен выписать всех граждан. Однако не всегда это получается.

Некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться — и заявить о праве проживать там.

Например, это могут быть:

  1. Осужденные и временно выписанные в места изоляции граждане.
  2. Люди, находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер.
  3. Срочники в армии.
  4. Несовершеннолетние дети.
  5. Пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку из администрации или выписку из домовой книги.

Все сведения об отсутствии прописанных лиц необходимо будет указать в договоре купли-продажи квартиры.

Отметим также еще один нюанс. Если собственник состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ проверки наличия третьих лиц – расширенная выписка из домовой книги. В ней обозначаются все зарегистрированные граждане.

Теперь, вооружившись знаниями, вы можете проверять недвижимость, ее статус — и смело заключать договор купли-продажи.

Если же у вас остались сомнения, то стоит обратиться к профессиональным юристам. Они подскажут, как изменить условия в договоре в вашу пользу на законных основаниях и избежать проблем в будущем с новым жильем.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

[2]

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

Читайте так же:  Срок оформления наследства после подачи заявления

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

[1]

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если у Вас есть вопросы о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту, оставьте мне заявку на бесплатную консультацию:

Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here