Как продать кредитную квартиру

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Как продать кредитную квартиру". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как продать купленную в кредит квартиру

Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Продаем квартиру находящуюся в залоге

Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру.
Жизнь на этом не заканчивается, и если заемщик не испортил себе кредитную историю, то возможность получить ипотечный кредит в будущем — остается.
Ну да, не получилось расплатиться по кредиту.
А может, такой вариант развития событий не самый плохой (учитывая, что падение цен только началось)?

Главное — это принять решение о продаже квартиры самому: не дожидаясь реализации квартиры на аукционе.

Казалось бы: «недвижимость — всегда в цене»! А раз так, то продать будет не слишком сложно. Но так только кажется. Цены — падают, и найти покупателя сейчас не так-то просто.

Но дело усугубляется тем, что поскольку квартира находится в залоге банка, встает вопрос о согласии банка на продажу.

Кто-то спросит: «А разве банк может не согласиться»?
Представьте: может!
Заемщик — исправно платит: возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту — тем меньше желания у банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда проценты платить банку будет?
Вот так-то.

Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно»? Дело в том, что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов.

Если такой мораторий предусмотрен банком, банк может на законных основаниях не разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.

Но большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно небольшой срок: полгода — год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с Кредитным договором.

Итак, рассмотрим несколько способов, как это можно сделать, и те «подводные камушки», которые необходимо учитывать:

Заемщик приходит в банк, чтобы сообщить о том, что он хочет продать квартиру и погасить кредит, а ему и говорят:
«Есть желание? Не вопрос! Гасите кредит, после этого снимайте залог, и тогда продавайте квартиру!»

Способ 1.
Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами рассчитаться с друзьями.
«Подводные камушки»: где найти таких друзей?
То есть, в большинстве случаев, такой способ — неприемлемый. Но пишу о нем для тех редких заемщиков, у кого есть такие хорошие друзья.

Способ 2:
Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной задолженности, рассчитаться с банком, снять залог, и продать квартиру покупателю, давшему задаток.
«Подводные камушки»:
У покупателя возникают достаточно большие риски: часть денег уже продавцу отдал, но пока залог не снят и квартира продавцом не продана — покупатель ничего не получил.
А если продавец, решив все свои вопросы с банком, откажется продавать квартиру? Как деньги возвращать? Вот какие мысли будут одолевать любого покупателя при таком способе.
Следовательно, чтобы найти такого покупателя, стоимость квартиры приходится существенно занижать: а это уже — неприятно.
Но этот способ не стоит отметать как негодный. Плюс его в том, что не требуется согласие банка на продажу квартиры. Поскольку, когда заемщик рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей квартирой.

При всех остальных способах, которые я буду называть далее — требуется согласие банка: нет согласия — способ «не работает».

Способ 3:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
Деньги покупателя все время, пока длится государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка. Заметьте: деньги в ячейке — это не деньги на счету в банке. Соответственно, пока банк свою часть денег — часть (в размере остатка ссудной задолженности) на счет не зачислил — он не дает необходимых документов для снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.
«Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры, приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя — минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен согласиться на такой способ решения вопроса.

Способ 4:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через аккредитивный счет. При открытии такого счета указывается кто и при каких обстоятельствах может снять деньги со счета, и в каком размере. То есть, перед сделкой деньги зачисляются на счет в банке. Банк готовит документы для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована — покупатель стал собственником квартиры, банк — получил свои деньги, заемщик-продавец квартиры, получил разницу между ценой квартиры, заплаченной покупателем, и своим долгом банку.
«Подводные камушки»: деньги передаются через банковский счет. Что произошло с деньгами на счетах «проблемных банков» в 1998 году? А если в то время, пока длится гос. регистрация, банк обанкротится?

Способ 5:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет сотрудник банка.
Несмотря на то, что деньги в размере остатка ссудной задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы, необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет в банке.
«Подводные камушки»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается, хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка — не большой: ведь деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.

Читайте так же:  За что платит покупатель при покупке квартиры

Я не случайно перечислил несколько способов: выбор наиболее приемлемого — всегда предмет торга продавца-заемщика, банка и покупателя квартиры заемщика.

С кем вести переговоры.

Скажите, Вам нравится работать бесплатно? А тем более, бесплатно решать вопросы, сверх своих профессиональных обязанностей?
Рядовым сотрудникам кредитного отдела — тоже.
Если у заемщика нет возможности платить по кредиту, и приходится продавать квартиру, обращаться в банк за согласием нужно не к рядовым сотрудникам: это не в их компетенции.
Если хотите получить согласие банка, и выработать наиболее приемлемую схему — обращаться нужно к сотрудникам, по должности не ниже начальника отдела.
Если обращаетесь к рядовым сотрудникам — готовьтесь к «стандартному ответу»: «Гасите кредит (интересно из каких денег), снимайте залог, после этого делайте с квартирой то, что считаете нужным».

Чем рискует продавец квартиры, связываясь с ипотекой?

Сегодня молодой семье приобрести квартиру за наличный расчет очень тяжело. На помощь приходит ипотечное кредитование. И если покупатели нормально относятся к ипотеке, то владельцы не хотят связываться с таким явлением. Многим не нужны лишние хлопоты по оформлению, а кто-то не хочет остаться обманутым.

Ипотека для продавца не опасна. Раньше после передачи денег, участники сделки отправлялись в регистрационную палату для оформления. Сейчас ситуация изменилась. Теперь кредитор отдает деньги продавцу после заключения сделки. Но есть поправки: если в течение трех месяцев прежний владелец не получает всей суммы, то сделка признается недействительной.

Сегодня законодательно установлено, что продать квартиру через ипотеку может собственник недвижимости. Рассмотрим процесс продажи пошагово.

  1. Если у продавца имеются сомнения, ему необходимо проконсультироваться со специалистом. Можно обратиться к юристу, который подробно все объяснит.

Убедившись в безопасности процесса, собственник выставит квартиру на продажу. Когда найдутся покупатели, ему надо выяснить, были ли они в банке и одобрен ли им ипотечный кредит. Часто покупатели не понимают всей серьезности ситуации. Они ищут жилье, не проконсультировавшись с кредитным менеджером.

Если покупатели просят документы на квартиру, чтобы предоставить их в банке, нельзя отдавать оригиналы. Финансовому учреждению достаточно копии техпаспорта, чтобы озвучить устное решение.

  1. Банк проверяет документы. Продавец должен принести кадастровую справку о том, что его квартира не в аресте и на ней нет обременения. Поскольку недвижимость будет в залоге, по ряду причин банк может отказать. Например, если квартира в аресте или возраст дома более 50 лет.
  2. Покупатель заказывает оценку. Продавец должен находиться дома во время прихода оценщика. Он сфотографирует все помещения и даст заключение. На цену окажет влияние район, общее состояние дома, этажность и площадь квартиры.
  3. Затем банк рассматривает поданную заявку. Для этого продавцом и покупателем сдаются копии документов. Все займет максимум три дня. Как только будет принято положительное решение, начнется оформление.
  4. Будет составлен договор купли-продажи. Покупатель отдает первоначальный взнос. Затем обе стороны отдают документы в регистрационную палату своего города. По истечении 5 дней бумаги забирают, а в банке на основании договора происходит передача денег собственнику. У бывшего владельца есть в распоряжении еще 2 недели на переезд.

Единственное затруднение это время оформления. Банки могут не укладываться по срокам, что создаст больше неудобств.

Главные правила, которые нужно соблюдать:

  1. никому и ни под каким предлогом не отдавать оригиналы документов на недвижимость;
  2. не доверять продажу посторонним людям;
  3. не соглашаться до полного расчета передавать квартиру в залог;
  4. если владелец сомневается, можно обратиться к риэлтору.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.
Читайте так же:  Кто должен платить налог при продаже квартиры

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Продажа квартиры вместе со старым кредитом

Продаём квартиру вместе с кредитом. Такая схема продажи квартир, находящихся в залоге, применяется во многих странах. И вот, наконец-то, эта схема стала применяться у нас: пока что только в одном банке, но начало положено!

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Продаём квартиру вместе с кредитом: старая схема для Европы, новая для нас

С точки зрения банка: остаток ссудной задолженности равен стоимости предмета залога.
То есть, если заёмщик перестанет платить, банк, выставив квартиру на аукцион, не сможет получить достаточно денег, чтобы погасить свои убытки.
То есть, такой кредит считать хорошим — нельзя.

С точки зрения покупателя:
Покупатель может купить квартиру. Но для этого у него должны быть либо собственные средства, либо может взять кредит в том банке, в залоге которого находится квартира продавца.
Какие сейчас ставки по кредитам? 13 — 17% годовых? А в другом банке покупатель мог бы взять кредит под 12% годовых.

С точки зрения продавца:
Квартира в залоге банка. Круг покупателей — значительно уже, чем, если бы квартира продавалась свободной от обязательств, да и сам факт залога приводит к тому, что стоимость квартиры должна быть ниже стоимости аналогичных квартир, не обременённых залогом.

Как видно из примера, ситуация плоха для всех сторон возможной сделки:

  • у банка — необеспеченный кредит;
  • потенциальный покупатель — должен или рисковать, чтобы купить квартиру, или делать лишние действия по снятию чужого залога, не может купить квартиру с кредитом другого банка;
  • продавец — вынужден продавать квартиру дешевле, чем продаются аналогичные квартиры, не обременённые залогом.
Читайте так же:  Снижение административного штрафа для юридических лиц

А как превратить недостатки в достоинства?
Как сделать «плохой кредит» хорошим?
Как сделать так, чтобы покупателю было выгодно купить квартиру, находящуюся в залоге?
Как сделать так, чтобы продавец получил бы за свою квартиру не меньше денег, чем стоят аналогичные квартиры, не обременённые залогом, а больше?

Такой способ есть. Как человек, который занимается продажей квартир (в том числе и находящихся в залоге банков), я по своей работе часто общаюсь с потенциальными покупателями. И многие покупатели высказывают одну простую мысль, что с удовольствием купили бы квартиру… вместе с кредитом, то есть, платили бы по тем ставкам, по которым платит банку продавец квартиры.
Ну разве не наглецы, а? Не только купить квартиру дешевле, чем покупал её продавец, но ещё, и расплачиваться по кредиту по тем ставкам, которые у продавца, и которых сейчас нет на рынке!
А другой стороны, ну и что, что покупатель хочет купить квартиру, да ещё и кредит получить на «эксклюзивных» условиях, может от этого всем хорошо будет?
Давайте посмотрим.

Это не моё изобретение: идеи — витают в воздухе: бери и пользуйся!
И ведь пользуются: такая схема продажи квартир, находящихся в залоге, применяется во многих странах. И вот, наконец-то, эта схема стала применяться у нас: пока что только в одном банке, но начало положено!

[1]

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Как продать ипотечную квартиру: все способы

Видео (кликните для воспроизведения).

Во многом подходящий способ зависит от условий по договору ипотеки. Банковские компании в целях обезопасить себя от непредвиденных рисков учитывают различные возможные ситуации. Поэтому в условиях может быть указано, что продажа возможна только с начислением неустойки или, например, квартиру нельзя даже сдавать в аренду, а в случае нарушения текущих правил, недвижимость переходит в собственность банка.

Поэтому для начала рекомендуем заемщику изучить индивидуальные и общие условия договора. А также проконсультироваться непосредственно с банковским менеджером. Потому что в любом случае финансовой организации будет выгодней, чтобы вопрос клиента был решен, чем обременять заемщика долгами и решать вопросы через суд.

Поэтому способы продажи недвижимости существуют, и их несколько:

  • досрочное погашение кредита;
  • продажа квартиры с погашением долга в процессе сделки;
  • передача квартиры вместе с обязательствами по кредиту;
  • продажа жилья через банк.

В зависимости от ситуации любой из этих видов передачи прав будет приемлем как для заемщика и покупателя, так и для банка. Рассмотрим каждый пункт более подробно.

Досрочная уплата ипотеки

Такой вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, подразумевает под собой отсутствие участия банка. Покупатель и продавец самостоятельно договариваются о сделке. Банковская организация в этой операции не участвует. Для финансовой компания это выглядит, как полное досрочное погашение кредита заемщиком.

Схема действия того, как продать квартиру, имеющую договор ипотеки, может быть следующей:

  1. Покупатель и продавец договариваются о стоимости недвижимости.
  2. Затем человек, который покупает квартиру, находящуюся в ипотеке, передает деньги под расписку.
  3. Продавец обращается в банк и составляет заявление на полное досрочное погашение, вносит денежные средства на счет для погашения.
  4. Возможно, что условиями договора предусмотрено закрытие не в день поступления денег на счет, а через 30 дней после написания заявления или в дату, указанную в графике.
  5. Необходимо дождаться момента закрытия сделки с банком, а также попросить финансовую организацию как можно быстрей снять обременение.
  6. После закрытия кредита обременение может сниматься в течение 5 рабочих дней.
  7. Далее покупатель и продавец обращаются за перерегистрацией недвижимости.

Плюсы такой операции в том, что она может быть выгодна всем сторонам, кроме, разве что, банка. Ведь покупатель может взять квартиру по ценам ниже рыночной, так как у недвижимости имеется обременение, и операции выглядят сложнее, чем обычная сделка купли-продажи.

Заемщик способен выгодно решить вопрос с долгами перед банковской организацией, ведь продажа ипотечной квартиры часто связана с тем, что у клиента нет возможности выплачивать ежемесячные платежи. Рассмотрим альтернативные варианты того, можно ли продать квартиру, находящуюся под ипотекой.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В этом варианте продажа квартиры, находящейся в ипотеке, осуществляется с участием банка. Заемщик таким образом может продать ипотечную квартиру и купить другую. В этой сделке он принимает более пассивное участие. Главная задача – найти покупателя, который готов приобрести недвижимость, имеющую обременение. Ход процедуры будет следующий:

  1. Покупатель обращается в банк и составляет предварительный договор купли-продажи на квартиру, которая находится в ипотеке.
  2. Вносит денежные средства в одну ячейку для погашения задолженности перед банком, в другую – оставшуюся стоимость недвижимости для продавца.
  3. Банк снимает обременение с жилья.
  4. Формируется договор купли-продажи.
  5. Стороны подписывают документы, открывается доступ к банковским ячейкам.

Это более безопасный метод того, как продать квартиру с обременением, так как правила использования банковских ячеек позволяют формировать условия, при которых доступ к хранилищу открывается. Например, если с квартиры не снято обременение, то забрать деньги может только покупатель.

Если произошла перерегистрация прав, то денежными средствами могут воспользоваться только банковская организация и продавец. Но стоит не забывать, что при покупке квартиры в ипотеку с использованием ячеек, ответственность за мошеннические операции кредитная организация на себя брать не будет, и стоит быть предельно внимательным.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Продавать жилье можно не только физическому лицу, но и юридическому. В первом варианте продавец должен найти человека, который будет готов переоформить ипотеку на себя. В этом случае действия схожи с обычным ипотечным договором.

Потенциальный покупатель обращается в банк с документами для оформления кредитования на недвижимость. Банковская организация рассматривает пакет и выносит решение о возможности сделки. Если ипотека одобрена, то собственником квартиры становится новый заемщик. Но при этом у него возникают долговые обязательства перед банковской организацией.

Во втором случае в роли покупателя выступает другой банк. Такая услуга носит название «рефинансирование». Таким образом, клиент может снизить процентную ставку или изменить условия договора на более выгодные для себя. Например, увеличить срок кредита, что приведет к уменьшению ежемесячных выплат. Процедура аналогична оформлению новой ипотеки.

Читайте так же:  Договор товарищества между физ лицами

Продажа ипотечного жилья банком

Возможен еще один вариант того, как продать квартиру вместе с ипотекой. Чаще всего такая ситуация возникает, если заемщик переходит в разряд должников и не может вносить ежемесячные платежи. Банк по решению суда или на основании договора начинает самостоятельно продавать недвижимость.

Банковская компания находит покупателя и действует через ячейку. От собственника ничего, кроме подписи необходимых документов, не потребуется. Человек приобретает недвижимость путем внесения денег в хранилище и подписи договора купли-продажи с кредитно-финансовой организацией. Перерегистрацию прав собственности на себя принимает также банковская компания.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Операция по продаже ипотечной недвижимости носит характер более сложной сделки, так как помимо документов, которые касаются непосредственно жилья, необходимо еще и подготавливать документацию по кредиту и залогу. Поэтому в зависимости от типа сделки может понадобиться следующий комплект:

  • договор купли-продажи;
  • справка о снятии обременения;
  • закладная по кредиту;
  • справка о сумме задолженности перед банком;
  • справка о закрытии кредитного договора;
  • договор об использовании банковских ячеек;
  • расписка между продавцом и покупателем;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • справки о доходах.

Главный принцип в продаже ипотечной недвижимости – не пытаться скрыть факт того, что жилье находится под обременением. При этом о своем намерении следует обязательно оповестить кредитора. И более того, банковские специалисты проконсультируют своего клиента о возможных вариантах продажи.

Как банки относятся к подобным сделкам

Не стоит полагать, что банковские компании выступают против таких операций и будут всячески им препятствовать. Также досрочное закрытие кредитного договора не оказывает никакого влияния на кредитную историю.

Куда более страшней ситуация, когда заемщик переходит в категорию должников в связи с тем, что у него ухудшилось финансовое положение и он больше не может вносить необходимую сумму для погашения ежемесячных платежей.

Продаваемая правильно квартира в ипотеке будет иметь только одобрение со стороны банка. Специалисты кредитной организации действуют, исходя из условий ипотечного договора. Законодательством отменены любые моратории на погашения займов для физических лиц. Поэтому продать квартиру тем или иным способом можно на любом этапе ипотеки.

Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

В последние годы все большее количество покупателей предпочитает приобретать жилье при помощи ипотечного кредита. С точки зрения продавца такая схема не слишком удобна, однако повышенный уровень надежности и возможность реализовать квартиру в рекордные сроки сполна компенсируют возможные неудобства. Рассмотрим пошаговую инструкцию продажи жилья через ипотеку.

Шаг 1: Оценка квартиры

Прежде чем что-то продавать, нужно понимать, сколько оно стоит. Относительно квартиры, это особенно актуально. Главная задача в том, чтобы определить реальную рыночную стоимость, так как основываясь именно на этих цифрах банк будет предоставлять конкретную сумму кредита.

Выделяют два основных варианта оценки: это можно сделать самостоятельно или обратиться к специалистам. Первый способ значительно дешевле, а второй надежнее, быстрее и проще. Банк предпочитает основываться на реальных отчетах об оценке, а не на тех цифрах, которые указывает продавец, однако заставить заказать такой отчет он не могут.

Самостоятельная оценка квартиры

Если нет желания тратиться на услуги оценщиков, а банк не требует отчет в обязательном порядке, то можно самостоятельно оценить квартиру. Это не так сложно, как может показаться. Для оценки необходимо открыть любой сайт, на котором продаются квартиры. Нужно отсортировать все предложения так, чтобы оставшиеся варианты максимально были похожи на продаваемое жилье. Если таких аналогов нет, можно несколько расширить поиск.

Далее, уже на основании существующих предложений, нужно выделить среднюю цену за квадратный метр жилья. При необходимости, эту цену можно скорректировать в большую или меньшую сторону для того, чтобы более точно определить реальную стоимость квадратного метра именно целевой квартиры, однако зачастую бывает достаточно получить просто усредненные данные.

Полученная цифра умножается на площадь собственности продавца и появляется понимание, сколько может стоить такая квартира.

Обращение в оценочную компанию

Этот вариант значительно проще, и он более приоритетный для Сбербанка, ведь доверия к официальному отчету лицензированной оценочной компании значительно больше, чем к самостоятельным расчетам продавца. Для того, чтобы получить такой документ нужно:

  1. Выбрать оценочную компанию. Рекомендуется подбирать такую, которая аккредитована в Сбербанке. Так финансовой организации будет проще «согласиться» с указанными в отчете цифрами.
  2. Обсудить с представителями компании условия сделки. Очень важно дать понять, для чего конкретно будет использован отчет. Также не лишним будет прочитать все условия договора на обслуживание.
  3. Подписать договор на обслуживание, и оплатить услуги компании. Оплата может производиться наличным или безналичным образом, в зависимости от того, какие были достигнуты договоренности.
  4. Получить готовый отчет. Обычно его готовят около недели. Нужно ожидать, что представитель компании будет осматривать жилье и делать фотографии. Это необходимо для отчета. Более того, этот документ может быть признан недействительным, если представитель компании лично не посещал объект оценки.
  5. Предоставить отчет покупателю и/или банку. Рекомендуется уточнить, что отчет необходим в трех экземплярах. Один забирает продавец, на всякий случай, один передается в Сбербанк, а еще один – покупателю.

Шаг 2: Поиск покупателя и осмотр жилья

После того, как цена квартиры станет известна, можно начинать поиск потенциального покупателя. Ранее это делать не было смысла, так как обычно покупатели предпочитают знать конкретные цифры, чтобы на что-то ориентироваться. Как и в случае с оценкой жилья, искать покупателя можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости (или частного риэлтора).

Самостоятельный поиск покупателя

Сейчас существует огромное количество всевозможных ресурсов, на которых можно разместить объявление о продаже квартиры. Например, всем известный Avito, но помимо него есть множество местных газет объявлений и других аналогичных сайтов. Если разместить свое предложение везде, где только возможно, вероятность того, что покупатель найдется в рекордный срок очень велика.

Нужно учитывать тот факт, что некоторые объявления платные, а также, чтобы «поднять» объявление в ленте нужно будет отдельно доплатить. Однако это сравнительно небольшие расходы. Вся подобная «реклама» вряд ли обойдется дороже 500 рублей (многое зависит от региона проживания).

Читайте так же:  Как узнать была ли перепланировка в квартире

Поиск покупателя при помощи агентства недвижимости или риэлтора

Если самостоятельно заниматься поиском потенциального покупателя нет времени или желания, всегда можно заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором. Они будут выполнять эту работу самостоятельно, однако эта услуга достаточно дорогостоящая. Примерные расценки варьируется от 2 до 5% от стоимости квартиры.

Осмотр квартиры

Вне зависимости от того, каким образом будет найден покупатель, следующим этапом будет осмотр жилья. Практически все потенциальные покупателю первым делом стремятся провести осмотр квартиры, ведь именно от этого зависит, тратить ли дальше время и силы на оформление кредита или лучше поискать другое жилья.

Осмотр квартиры – это достаточно простой шаг, при котором покупатель просто ходит по помещениям и уточняет те или иные моменты. Однако если жилье планируется продавать вместе с мебелью и техникой, осмотр можно совместить с описью имущества.

В последнем случае составляет опись, на имущество клеят инвентарные номера и все это описывается максимально детальным образом. Такая опись скрепляется подписями покупателя и продавца. Она является дополнением к договору купли-продажи, однако так как его еще не существует, скорее всего впоследствии придется еще раз проводить осмотр или просто заменить эту опись на точно такую же, но уже с указанием номера договора и других его данных.

Шаг 3: Переговоры со Сбербанком

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей. Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья».

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Заявление покупателя

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

  • На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
  • В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
  • В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

Решение банка

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней. На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

[3]

Шаг 4: Предоставление документов

Продавец обязан предоставить документы на квартиру. Это нужно как банку, так и потенциальному покупателю. Список может быть достаточно обширным, все зависит от особенностей сделки:

Шаг 5: Оформление и подписание предварительного договора купли-продажи

При обычной покупке-продаже квартиры, без банка, предварительный договор, строго говоря, не нужен. Он нигде не регистрируется и никем не заверяется, потому имеет лишь весьма условную юридическую силу. Проще и быстрее все обсудить и сразу составить основной договор. Однако банку нужен именно предварительный для того, чтобы начать рассматривать заявку на выдачу кредита.

Содержание предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи обязан включать в себя следующие пункты:

  • Данные сторон сделки.
  • Информация о квартире.
  • Условия сделки.
  • Цена жилья с отдельным указанием суммы первоначального взноса.
  • Условия расторжения сделки.
  • Дата и подпись.

Образец предварительного договора

Шаг 6: Оформление и подписание основного договора купли-продажи

После того, как будет подписан предварительный договор, банк рассматривает заявку и, в случае одобрения, потребуется заключать основной договор купли-продажи. Дополнительно рассказывать о содержании этого документа нет смысла, так как он, по сути, будет полной копией предыдущего.

Образец основного договора

Шаг 7: Передача права собственности и окончательный расчет

После подписания документов, покупатель должен будет оформить право собственности на квартиру. В данном случае у продавца нет никакого риска, ведь значительная часть оплаты пойдет с банковского счета, а отказаться покупатель уже не сможет, иначе договор купли-продажи потеряет силу и, как следствие, продавец с легкостью оспорить его в суде, вернув себе жилье.

Подписание акта приема-передачи

При завершении сделки стороны подписывают акт приема-передачи. Этот документ фиксирует факт передачи права собственности от одного владельца к другому. Нередко акт также включает в себя пункт об оплате, однако чаще для фиксации факта передачи суммы составляется отдельный документ: расписка.

Расписка о получении средств

Передача денег подтверждается распиской. Следует учитывать тот факт, что покупатель выплачивает продавцу только часть суммы (первоначальный взнос). Это можно сделать как в наличном, так и безналичном виде. Данная расписка очень важна для банка, так как она является доказательством выполнения клиентом своих обязательств. Остальную часть суммы продавец получает от банка, безналичным переводом на указанный счет (или новый счет, специально для этого открытый).

[2]

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Как продать кредитную квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here