Как правильно провести сделку купли продажи квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Как правильно провести сделку купли продажи квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как происходит купля-продажа квартиры

Как происходит купля-продажа квартиры ? Хороший вопрос.
Сделки купли-продажи недвижимости требуют соблюдение письменной формы, определенной законом и ее нарушение ведет к недействительности (ничтожности) сделки.

Кроме того переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
При этом, регистрация договора купли-продажи отменена ( с 01.10.2013 г)

Статья обновлена 14.10.2019 г
Разберемся подробно

Содержание статьи подробное:

Как происходит купля-продажа квартиры

Квартира — это объект недвижимости.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости должна соответствовать требованию закона, а именно:

  • Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе отчуждение невозможно. Можно это проверить, воспользовавшись он-лайн сервисом Росреестра и узнать кадастровый номер
  • Купля-продажа должна оформляться в письменной форме Договором купли-продажи и ни как иначе.
    Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный — договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
    Если собственниками недвижимости являются несколько человек и за ними зарегистрирована общая долевая собственность — договор купли-продажи НЕ подлежит обязательному удостоверению нотариусом при условии, что в сделке участвуют все собственники и отчуждение оформляется ОДНИМ договором купли-продажи. ( ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости, с изменениями, вступившими в силу 31.07.2019 г.)Если покупателями квартиры являются законные супруги и хотят зарегистрировать за собой право общей долевой собственности — они должны предоставить в Росреестр нотариальный брачный договор об особом режиме собственности на совместно нажитое имущество. ( законный режим собственности супругов — общая совместная собственность)

Расписка о передаче денег не подтверждает факт сделки! И является приложением к письменному договору.

  • В обязательном порядке передача квартиры оформляется Актом приема-передачи, если иное не прописано в договоре купли-продажи.
    • Переход права от Продавца к Покупателю регистрируется в Росреестре по заявлению продавца.
    • Право собственности на Покупателя регистрируется на основании заявления и договора купли-продажи, о чем в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) вносится запись об этом, которая с 02.01.2017 года является единственным доказательством зарегистрированного права.
      ЕГРН ведет Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
    • Покупателю выдается Выписка из ЕГРН о проведенной регистрации права (Свидетельство о регистрации права с 15.07.2016 — отменено!)

    Регистрация сделки до 02.01.2017 года происходила в рамках ФЗ-122
    «О государственной регистрации прав
    на недвижимое имущество и сделок с ним»

    С 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

    Как происходит купля продажа квартиры (сделка)

    • Чтобы при продаже квартиры не были нарушены права членов семьи, несовершеннолетних или недееспособных граждан, для регистрации перехода права Продавец должен предоставить в Росреестр пакет необходимых документов.
    • Подготовка пакета документов для Росреестра требует времени. Поэтому в 90% случаев участники сделки составляют Предварительный договор и оговаривают в нем условия сделки и сроки подписания Договора купли-продажи .
      Чтобы письменные договоренности были выполнены — составляется Соглашение о задатке и по расписке Покупатель передает задаток. Подробнее
    • Затем продавец готовит полный пакет документов для сделки. Подробнее
    • Составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема передачи.

    Как происходит купля-продажа квартиры. Регистрация права собственности

    Регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет Росреестр. Отделы приема-выдачи документов Росреестра постепенно закрываются и работа с заявителями осуществляется теперь через МФЦ, который является посредником.

    Далее:
    За регистрацию права собственности покупатель должен оплатить государственную пошлину

    • Оплачивается госпошлина 2000.0 рублей( на всех покупателей делится равными долями)
    • Документы в Росреестр для регистрации права собственности можно подать через МФЦ

    Как происходит купля продажа квартиры по ипотеке

    Перед подписанием договора купли-продажи, покупатель подписывает Кредитный договор и Закладную. Эти документы подаются в Росреестр в обязательном порядке.

    Перед подписанием Кредитного договора заемщику необходимо, как правило, оформить страховой полис, то есть застраховать свою жизнь и трудоспособность. Некоторые банки требуют страхование титула собственника на первые три года.

    Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

    Участники сделки самостоятельно подписывают договор купли-продажи, конечно при условии если он не подлежит обязательному удостоверению нотариусом.

    Каждый участник сделки собственноручно пишет фамилию, имя и отчество полностью и рядом ставит свою подпись. И договор при этом вступает в законную силу.
    Затем каждый участник сделки, в присутствии специалиста МФЦ, подпишет заявление в Росреестр и еще раз тем самым подтвердит свое решение о продаже или покупке квартиры.
    Заявление вам подготовит специалист, вам необходимо его проверить на отсутствие ошибок и подписать.

    Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры на вторичном рынке

    Купить жильё на вторичном рынке – значит приобрести жилье у реального хозяина, который уже какое-то время владел ей. У таких квартир может быть как один владелец, так и целая цепочка собственников. Чем больше людей владело недвижимостью, тем больше рисков несет в себе покупка «вторички».

    Некоторые люди хотят купить только новое жилье, но есть и такие, кому важно приобрести недвижимость в проверенном доме определенного года застройки, или в конкретном районе у настоящего хозяина. Рассмотрим особенности покупки жилья на вторичном рынке.

    Риски покупателя

    Основной риск покупателя такой недвижимости – это отмена сделки и возврат имущества продавцу. И если квартиру вернуть назад реально, то деньги могут быть потрачены. Тогда взыскивать их придется в течение нескольких лет.

    Чтобы сделать риски минимальными, покупателю следует:

    1. Проявить бдительность при выборе квартиры, чтобы не приобрести жилье с обременениями или притязаниями третьих лиц.
    2. Включить в договор купли-продажи условия, защищающие интересы продавца.

    При выборе на вторичном рынке нужно учитывать не только внешний вид жилья, расположение дома и удобство района, но и «чистоту» объекта.

    Убедиться в том, что вы покупаете не «кота в мешке», а реальное жилье, помогут следующие действия:

    1. Проведите подробный опрос продавца. Задать нужно как минимум следующие вопросы:
    • почему он решил продавать;
    • кто в ней жил до продажи;
    • есть ли зарегистрированные жители;
    • когда и на каком основании продавец приобрел жилье;
    • состоит ли продавец в браке и есть ли у него дети;
    • сколько собственников, есть ли среди них дети;
    • нет ли обременений в виде арестов или ипотек;
    • нет ли недовольных наследников и законных пользователей.
    Читайте так же:  Уголовная ответственность за оскорбление личности

    Похожие вопросы можно задать соседям, если есть такая возможность.

    1. Попросите у продавца документ-основание, по которому он приобрел недвижимость. Если это ДКП с ипотекой, нужно убедиться, что ипотека погашена и претензий у банка нет. Если обычный ДКП – что квартира полностью оплачена и не состоит в залоге у предыдущего продавца. Документ о приватизации автоматически создает множество собственников на стороне продавца, среди которых могут быть дети. Если свидетельство о праве на наследство, нужно учесть возможное существование иных наследников.
    2. Закажите из ЕГРН расширенную выписку на жилье. Из нее вы узнаете, сколько собственников, нет ли обременений и другую ценную информацию.
    3. Если за продавца действует представитель, доверенность должна быть нотариальной. Действительность доверенности можно проверить на сайте.
    4. Обязательно проверьте с помощью технического паспорта, проведены ли работы по перепланировке или переустройству. Если в техпаспорте показана ванна, а стоит душевая кабина – это может быть перепланировкой.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Вопросы к продавцу и документы

    Если продавец состоит в браке, обязательно возьмите согласие супруга на продажу. Выяснить, что недвижимость приобретена именно в период брака, поможет простое сопоставление дат. Сравните дату бракосочетания (указана в штампе в паспорте или на свидетельстве о браке), дату приобретения недвижимости и дату государственной регистрации.

    1. Если дата бракосочетания ранее даты покупки и регистрации собственности – согласие брать обязательно.
    2. Если дата покупки и регистрации раньше даты заключения брака – согласие не нужно, поскольку жильё является личной собственностью продавца.
    3. Если продавец сначала оформил договор купли продажи, потом женился, а после этого зарегистрировал собственность – лучше возьмите у супруги согласие, чтобы подстраховаться.

    Согласие оформляется нотариально. Отсутствие согласие грозит отменой сделки по иску недовольного супруга.

    Если собственников несколько, у всех них есть право преимущественной покупки квартиры. Это значит, что продавец должен их уведомить о продаже. Уведомление составляется письменно, а при регистрации права собственности в Росреестр предоставляются доказательства отправки таких уведомлений. Отказы собственников оформляются нотариально. Молчание собственника в ответ на уведомление грозит иском о переводе прав покупателя на недовольного собственника.

    [1]

    Если продается доля, или целая квартира, но собственников несколько, договор обязательно удостоверяется нотариально. Несоблюдение этого требования влечет признание сделки недействительной в суде.

    Если собственник– несовершеннолетний, то нужно соблюсти два условия. Во-первых, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу. Во-вторых, сделка должна быть удостоверена нотариально. Несоблюдение этих условий влечет отмену сделки по иску заинтересованных лиц.

    Если квартира получена по наследству, сравните дату получения наследства и дату ее продажи. Если прошло уже как минимум три года, то риск оспаривания вашей сделки недовольными наследниками стремится к нулю. Если же продавец продает жилье сразу же после вступления в наследство, нужно проявить большую бдительность.

    Порядок оформления договора

    Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Нотариальная форма договора обязательна только если квартира:
    • находится в долевой собственности,
    • принадлежит несовершеннолетнему.

    В иных случаях обращаться к нотариусу не нужно, но если стороны желают, то могут удостоверить любой другой ДКП. В любом случае нотариальная форма значительно снижает риски покупателя.

    Чтобы оформить договор купли-продажи, можно обратиться к юристу по недвижимости или риелтору, а можно и составить его самостоятельно. В договоре указываются:

    1. Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
    2. Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
    3. Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
    4. Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
    5. Обязательства продавца. Продавец передает недвижимость по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
    6. Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Прописать это в договоре можно так:

    «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

    Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

    1. Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
    2. Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты. Если жильё продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге. Покупателю оно невыгодно, ведь после оплаты придется вновь встречаться с продавцом, чтобы он подал заявление о снятии залога в Росреестр. Чтобы залог не возник, нужно прописать в договоре следующее:

    «Залог по смыслу ст. 488 ГК РФ не возникает. С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате»

    1. Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора. Чтобы покупателю обезопасить себя, можно включить в договор следующее условие:

    «Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

    1. Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть объект продавцу, то применяется правило из договора.
    Читайте так же:  Индивидуальное отопление в многоквартирном доме законодательство

    Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Каждое юридическое действие после подписания договора нужно оформлять отдельным документом.

    Квартира передается от продавца к покупателю по передаточному документу. Чаще всего это передаточный акт (акт приема-передачи). В акте указывается техническое состояние помещения на момент передачи:

    • перепланировки;
    • состояние сантехники, электрики, газового оборудования;
    • состояние стен, полов, потолков;
    • состояние окон и дверей;
    • необходим ли капитальный ремонт;
    • если у сторон претензии.

    Обязательно сохраняйте платежные документы:

    • расписка о приеме наличных денег;
    • соглашение с нотариусом об использовании депозита;
    • соглашение об эскроу;
    • соглашение об аккредитиве и распоряжение о перечислении средств;
    • договор банковской ячейки;
    • выписка о переводе средств (если оплата безналом

    Долг за капремонт следует за квартирой, чтобы не столкнуться с большими долгами после, попросите справку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту.Можно просить такой же документ по коммунальным платежам, но долг следует за физлицом, на вас не перейдёт.

    Дополнительно могут понадобиться, в зависимости от ситуации:

    • согласие супруга;
    • разрешение органа опеки;
    • отказы сособственников от покупки и уведомления.

    Все эти документы нужно принести в подлинниках и копиях в Росреестр на регистрацию.

    Регистрация права собственности

    Только после регистрации права собственности покупатель становится полноправным владельцем недвижимости – может ее покупать, продавать, дарить, завещать.

    Регистрация не занимает много времени. Всего 3-5 рабочих дней, и можно получать договор с отметкой Росрееста о регистрации.

    Зарегистрировать право можно на основании договора и всего пакета документов по сделке через:

    • непосредственно офис Росреестра;
    • офис МФЦ, который поддерживает такую услугу;
    • нотариальную контору за дополнительную плату.

    Вне зависимости от того, куда подать документы, регистрация приобретет юридическую силу с момента внесения записи в ЕГРН.

    По результатам регистрации выдается договор с отметкой о регистрации, передаточный акт и выписка из ЕГРН со сведениями о новом собственнике.

    1. При оформлении договора купли-продажи не соглашайтесь прописывать в нем заниженную цену недвижимости. Это выгодно только продавцу.
    2. Если есть сомнения в чистоте сделки – доверьтесь нотариусу. Удостоверяя сделку, нотариус проверит, что ничьи права не нарушены. В случае ошибки вы сможете взыскать убытки с нотариуса.
    3. Залог до полной оплаты – гарантия оплаты в срок. Негативных правовых последствий при условии своевременной оплаты он не несет.
    4. Не покупайте квартиру до тех пор, пока продавец не снимет с учета всех прописанных.

    Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

    Автор: Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 14 ноября 2017. Время чтения 8 мин.

    Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

    Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

    Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

    Продажа квартиры: с чего начать

    Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

    Условно продажу можно разделить на два этапа:

    • подготовительный:
      • сбор документов;
      • косметический ремонт;
      • освобождение помещения от вещей;
      • реклама;
      • показ квартиры потенциальным покупателям.
    • основной:
      • заключение предварительного договора;
      • получение задатка;
      • оформление основного договора, его регистрация;
      • передача квартиры и ключей;
      • получение оставшейся суммы;
      • расчеты с налоговой.

    Пошаговая инструкция

    Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.

    К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

    Подготовка документов

    Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

    Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

    Документы, необходимые сразу Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
    Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
    Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет Справка формы 9
    Кадастровый паспорт на квартиру Справка о расчетах с коммунальными службами
    Технический паспорт
    Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
    Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

    Стоимость квартиры

    Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

    • использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
    • изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.
    Читайте так же:  Проверка налогов по инн физического лица

    Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

    • площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
    • количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
    • этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
    • наличие ремонта;
    • адрес дома и район;
    • наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
    • состояние дома;
    • юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

    Предпродажная подготовка

    Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

    Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

    Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

    Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU

    Поиск клиентов и презентация

    Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

    В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

    При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

    Оформление сделки

    Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

    [2]

    Составление предварительного договора купли-продажи

    Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

    Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

    По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

    Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

    Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

    • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
    • цена;
    • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
    • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
    • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
    • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
    • ответственность сторон за нарушение обязательств.

    Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

    Расчеты за квартиру

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

    Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

    Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

    После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

    Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК

    Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

    Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

    Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

    Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

    В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

    Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

    Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

    Срок, рабочие дни Действие
    7 Регистрация при обращении в Росреестр
    9 Регистрация при обращении в МФЦ
    5 После вступления в силу судебного решения
    3 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
    5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
    5 Регистрация ипотеки через Росреестр
    7 Регистрация ипотеки через МФЦ

    Передача квартиры и получение денег

    После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

    Читайте так же:  Можно ли зарегистрировать ребенка без паспорта отца

    Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

    На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

    Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

    Типичные ошибки при продаже своей квартиры

    При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

    1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
    2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
    3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.

    Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

    7 пунктов, которые помогут составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

    Закон не обязывает участников сделки в обязательном порядке обращаться к специалистам по недвижимости, риелторам или юристам для сопровождения сделки. Стороны могут сами все сделать:

    • собрать необходимые документы;
    • согласовать условия сделки;
    • подготовить договор и передаточный акт;
    • сдать документы на регистрацию;
    • провести полный расчет.

    Однако, несмотря на всю внешнюю простоту процедуры, при оформлении сделки участники, не имеющие профильной подготовки, несут определенные риски.

    Риски покупки без риелтора и посредников

    Во-первых, риск некорректной подготовки документов. Обязательные требования к документам на квартиру следующие:

    • бумаги должны быть действующими, актуальными на момент сделки;
    • информация в документах должна быть реальной и соответствующей действительности;
    • документы должны быть оформлены в соответствии с законом и содержать все необходимые реквизиты.

    Если, например, справка о прописанных выдана несколько месяцев назад, скорее всего, сведения в ней уже не соответствуют действительности. В квартире могли прописать кого-то еще или выписать человека.

    Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам не должна быть старше месяца, поскольку в соответствии с действующим законодательством плата за квартиру начисляется ежемесячно.

    Согласие супруга на продажу (покупку) квартиры должно быть оформлено нотариально, в противном случае оно является недействительным.

    Во-вторых, риск некорректного оформления документов – договора и передаточного акта. Оба эти документа должны отвечать требованиям:

    Кроме того, сторона, не принимавшая участия в составлении текста сделки, рискует не включить в него условия, которые защитили бы ее интересы в спорных ситуациях. Например, если оплата в рассрочку, продавцу следует предусмотреть в договоре штрафные санкции для покупателя на случай просрочки очередного платежа и залог квартиры до момента полной оплаты.

    В-третьих, сделка рискует сорваться, если одна из сторон уклоняется от регистрации.

    В случае, если продавец или покупатель не являются для подачи документов на регистрацию в Росреестр, то придется тратить время и деньги на решение вопроса через суд.

    Наконец, покупатель рискует получить квартиру с недостатками, а продавец – не получить оплату. Все эти риски может предусмотреть опытный специалист, но если было принято решение отказаться от его услуг, то максимальную бдительность нужно проявлять самостоятельно.

    Как правильно написать текст сделки?

    Любой договор купли-продажи квартиры содержит как минимум следующую информацию:

    • кто является покупателем и продавцом – стороны;
    • какая недвижимость продается – предмет;
    • условия, на которых продается объект – существенные и дополнительные условия.

    Только если прописаны все необходимые условия, договор считается заключенным.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Информация о сторонах прописывается в шапке, сразу же после наименования договора, даты и места его составления.

    «Мы, гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

    гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

    Укажите в тексте контактный номер каждого из участников сделки, чтобы использовать его для связи в качестве официального номера.

    Это самый важный элемент. Чтобы правильно прописать условие о квартире, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, техническим документам. Указываются:

    • адрес;
    • площадь помещения – общая и жилая;
    • количество жилых комнат;
    • этаж, на котором расположена недвижимость;
    • кадастровый (условный) номер.

    Очень важно указать данные так, как они прописаны в документах. Если, например, в выписке из ЕГРН (свидетельстве) адрес указан: «город Н-ск, улица Цветочная, дом 14, квартира 35», то именно так и нужно писать.

    «Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: город ___________, улица _________, дом ___, корпус ____, квартира ___. Указанная квартира расположена на ______ этаже ______-этажного панельного (кирпичного) дома, состоит из ____ жилых комнат, имеет общую площадь _____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _____ кв. м. Кадастровый номер квартиры ___________.

    Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от ____________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ___________(серия, номер свидетельства, кем и когда выдано), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _______ (дата регистрации) сделана запись регистрации № ___________ (номер госрегистрации).»

    Существенные условия

    К существенным условиям договора купли-продажи, помимо перечисленных сторон и предмета, относятся:

    • цена;
    • срок и порядок передачи жилья;
    • срок и порядок оплаты;
    • перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем (если есть).
    Читайте так же:  Фальсификация документов в гражданском процессе

    Цена объекта указывается цифрами и прописью. Уделите этому особое внимание. Если будет расхождение между цифровым и письменным выражением цены, суд отдаст предпочтение тому, что написано прописью.

    Укажите полную цену. Не поддавайтесь уговорам продавца занизить ее – это выгодно только продавцу. В случае судебного спора вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в соглашении.

    Срок и порядок передачи жилья отвечает на вопрос «как покупатель получит квартиру по договору». Порядок передачи может быть любым удобным для сторон, главное – описать его достаточно подробно.

    Срок и порядок оплаты зависит от договоренностей сторон.

    Варианты оплаты могут быть разными:

    • наличными или банковским переводом;
    • сразу или с использованием отсрочки, рассрочки;
    • в руки продавцу или с использованием посредника: банковская ячейка, аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса.

    Помните, что с момента, как договор подписан, покупатель обязан вносить оплату именно так, как написано в тексте соглашения.

    Например, если указана оплата наличными, а покупатель осуществил оплату банковским переводом – формально это нарушение условий.

    Если указан только срок передачи денег, то оплатить квартиру можно любым способом.

    Это условие вполне законно, однако небезопасно для сторон. Почему – читайте по ссылке.

    Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем

    Если случается, что в квартире прописаны лица, сохраняющие право проживания после смены собственника, список таких лиц нужно отразить в тексте сделки. К ним относятся:

    • пользователи по завещательному отказу;
    • наниматели по договору найма, то есть аренды.

    Существенный риск для покупателя состоит в том, что нет открытых реестров, в которых содержался бы список пользователей квартиры. Договор найма на срок более года нужно регистрировать в Росреестре, однако есть способы обойти эту процедуру – например, заключить сделку на 11 месяцев.

    Пользователи по завещательному отказу должны быть упомянуты в свидетельстве о праве на наследство, по которому продавец получил жилье, однако нотариус может просто не прописать этот факт по ошибке.

    Косвенно вычислить пользователей можно по справке о зарегистрированных лицах, однако не все из них могут быть прописаны в квартире.

    [3]

    Чтобы снизить риск, требуйте от продавца дополнительной гарантии, что в квартире нет посторонних пользователей.

    На что обратить внимание?

    Составляя простой договор купли-продажи, нужно обратить внимание на следующие моменты:

    1. Правильность указания данных сторон и описания жилья.

    Это ключевой момент, ведь если в данные закралась опечатка, то регистрация сделки может затянуться на несколько месяцев. Это не означает, что договор будет отменен, просто вы рискуете потерять много времени на формальности.

    1. Цена должна соответствовать действительности.

    Не поддавайтесь на уговоры продавца занизить цену. Да, так он освободится от налога, но вы как покупатель рискуете не вернуть полностью все деньги, которые уплатите, в случае судебного спора.

    1. Как правильно подписать и оформить передачу объекта?

    Если прописано, что передаточный акт не нужен – то квартира передается в момент подписания и сам ДКП в таком случае служит передаточным документом.

    Проверьте, соответствует ли это вашим целям, и если нет – настаивайте на окончательном осмотре и оформлении отдельного документа о передаче.

    1. Как осуществляется оплата?

    Продавая квартиру, проверьте, насколько четко прописаны сроки оплаты. Если вы остановитесь на расплывчатой формулировке, то рискуете не взыскать деньги быстро в случае неоплаты.

    1. Гарантирует ли продавец свободу квартиры от третьих лиц.

    Если такой гарантии нет, то в случае выявления каких-либо лиц, имеющих притязания на жилье, вы не сможете потребовать от продавца возмещения причиненных вам убытков.

    1. Возникает ли залог продавца на объект?

    Если вы оплачиваете жилье в рассрочку или с отсрочкой, в силу закона возникает залог продавца на квартиру до полной ее оплаты. Это значит, что если вы не внесете полностью оплату, продавец будет вправе изъять и реализовать недвижимость через суд.

    Чтобы залог не возникал, достаточно указать:

    «С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца.»

    1. Нет ли в договоре необоснованной ответственности.

    Некоторые стороны, пользуясь неосведомленностью своего контрагента, могут внести в текст условия о материальной ответственности за незначительные нарушения. Внимательно перечитайте документ. Если встречаются формулировки, например «обязуется оплатить неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки» — скорее всего, это излишняя ответственность.

    Основания и сроки для расторжения договора в этой статье.

    Видео, которое поможет составить договор самостоятельно:

    Когда следует обратиться к специалисту?

    Если в вашей сделке один продавец и один покупатель, пусть даже состоящие в браке, а оплата производится за счет собственных средств покупателя – это достаточно простая сделка. Вы можете оформить документы самостоятельно.

    Если же в вашей сделке встречается хоть одно из следующих условий:

    • несовершеннолетний продавец или прописан ребенок;
    • объект находится в долевой собственности;
    • квартира приобретается в долевую собственность;
    • оплата за счет ипотеки, льгот и субсидий (в том числе жилищный сертификат);
    • продается жилье, полученное по наследству;
    • помещение обременено залогом, арестом или правами третьих лиц;
    • вместо одного из участников действует представитель по доверенности;
    • альтернативная сделка (цепочка сделок);
    • нужен задаток (аванс) и предварительный договор купли-продажи;
    • или если недвижимость в принципе проблемная, с неясной историей, а также, если вы просто не уверены в своих силах – лучше обратиться к опытному специалисту.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Юрист или риелтор поможет проверить квартиру, составит документы с учетом ваших интересов и укажет на все возможные подводные камни.

    1. Стороны могут прописать в договоре любые условия, которые посчитают нужными.
    2. Отражайте в договоре только достоверную информацию о датах сделки и о цене квартиры.
    3. Если вы сомневаетесь в своих силах – доверьте проведение сделки специалисту.
    4. Для повышения безопасности сделки обратитесь к нотариусу, который сам составит текст договора и проверит соблюдение прав третьих лиц.
    Как правильно провести сделку купли продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here