Как не быть обманутым при продаже квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Как не быть обманутым при продаже квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Добрый день, уважаемые гости сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня мы с вами поговорим о том, как проверить недвижимость перед покупкой. Речь пойдет о рынке вторичного жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

В этой статье мы затронем общие вопросы, в т. ч. разберем конкретный пример, т.е. реальную ситуацию, когда люди потеряли квартиру из-за недостаточной проверки юридической чистоты документов.

А в последующем, мы разберем несколько этапов, пошагово расскажем о том, как поверхностно либо более детально, глубоко проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости.

Учитывая, что сумма сделки не маленькая и приобретаем недвижимость мы не так часто, следует очень внимательно отнестись к данному мероприятию. Почти каждая десятая сделка оспаривается, либо является конфликтной.

Может оказаться так, что через год или лет пять, к примеру, объявится человек, имеющий законное право на проживание в приобретенной вами жилплощади, либо, не дай Бог, вообще на собственность в этой квартире. И, как следствие, — судебный процесс, который затягивает состояние подвешенности и неопределенности на два, а то и три года.

Проверка квартиры на чистоту.

Как проверить квартиру в Росреестре онлайн, читайте тут.

Так как большая часть покупателей думает, что их это не коснется, мы для начала, до того момента, как приступим к основным шагам по проверке, расскажем о реальной истории, произошедшей в Свердловской области относительно недавно.

Новость можно прочитать на сайте интернет-газеты «Знак». Здесь непосредственно все расписано, в принципе. Данной ситуации посвящено две статьи с картинками различными, в т. ч. и той самой доверенности.

Определение суда апелляционной инстанции было принято 10 февраля 2016 года. С текстом можно подробно ознакомиться, перейдя по ссылке. Как же, все-таки, развивалась история?

В феврале 2014 года семья на сайте агентства недвижимости (не будем говорить какого) обнаружила объявление о продаже двухкомнатной квартиры.

Семье эта квартира понравилась, очень понравилась. Они продали свою комнату, взяли ипотеку в банке на два миллиона рублей и стали счастливыми обладателями квартиры.

[3]

После того, как они ее отремонтировали и въехали в нее, прошло где-то полгода, это в декабре 2014 года, в суд поступает исковое заявление о признании договоров купли-продажи недействительными (их там была целая цепочка).

О признании недействительным зарегистрированного права за данной семьей, а также об истребовании данной двухкомнатной квартиры из чужого незаконного владения, т. е. у семьи.

[2]

Оказалось, что истцом выступает племянник, который вступает в наследство вслед за умершей тетей. Умерла она, кстати, в январе 2012 года. А в мае 2013 года, т. е. спустя полтора года, эту двухкомнатную квартиру по доверенности продают будущему продавцу.

Продают ее по доверенности, которая была выдана в 2013 году, т. е. после смерти тети, причем доверенность удостоверена нотариусом, который умер еще до смерти тети в 2011 году.

Суд, естественно, признает договоры купли-продажи недействительными, право собственности недействительным, и истребует изъять эту двушку из чужого незаконного владения, т. е. из пользования семьи.

При этом он отмечает следующее, что просто заказать выписку из единого государственного реестра прав — этого не достаточно. Он говорит, что необходимо предпринимать определенные действия, для того, чтобы доказать, что ты добросовестный приобретатель.

Вот так жестоко может обернуться купля-продажа недвижимости для тех, кто сам не контролирует и просто доверяется третьим лицам.

При этом схем обмана и мошенничества при купле-продаже огромное количество. Гарантировать юридическую чистоту приобретаемой квартиры вам не сможет никто.

Законные способы по проверке чистоты такие же, как у третьих лиц, так и вас самих. Есть определенный набор законных способов, которыми оперируют те или иные лица. При этом должная оплата услуг третьих лиц не гарантирует, что такая проверка будет проведена вообще, либо будет проведена нормально.

Считается, что самый надежный способ не быть обманутым, это обратиться к нотариусу, чтобы тот провел сделку. Однако и тут есть определенные риски, об этих рисках пишет федеральная нотариальная палата на своем сайте.

Даже при высоком профессионализме нотариуса, случается, что по его вине происходят ошибки, которые приводят к финансовым потерям у граждан и предпринимателей.

При этом описываются конкретные случаи, например, один из них, когда в результате технической ошибки, допущенной нотариусом, объект недвижимости был реализован по цене ниже, чем было предусмотрено первоначальной стоимостью, поскольку покупатель отказался переподписывать уже заключенный договор купли-продажи. А нотариус, соответственно, вслух не зачитал его перед подписанием.

Нотариус, пожалуй, единственное лицо, которое свою ответственность страхует. Поэтому, граждане, которые понесли убытки в результате потери или тех или иных действий нотариуса, могут возместить свои убытки за счет данной страховки.

Нотариальные услуги, естественно, не бесплатны, за них придется заплатить. С января 2015 года, нотариальные тарифы существенно понизили, чтобы упростить доступ граждан к получению данных услуг.

Сведения о нотариальных тарифах можно получить на сайте федеральной нотариальной палаты, именно нотариальных тарифов за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости. Следует обратить внимание, что помимо того, что удостоверяется сделка, еще оказываются услуги технического и правового характера. Например, подготовка договора купли-продажи, подача документов в регпалату и т. д.

Вообще, нотариальный тариф подразделяется, в зависимости от того, между кем происходит сделка, и на какую сумму. Если сделка происходит между родственниками, тариф значительно ниже.

А вот если сделка происходит между другими лицами, т. е. лицами, не находящимися в родстве, то сумма будет повыше.

Давайте возьмем пример, когда квартира стоит 2,5 миллиона рублей. При купле-продаже, удостоверении сделки квартиры стоимостью 2,5 миллиона рублей, лицам придется заплатить 10 тысяч рублей плюс тариф за оказание услуг технического и правового характера. Для примера, 5 тысяч рублей.

Помимо нотариуса, застраховать убытки можно также в любой страховой компании. Но, опять же, если вы готовы понести какие-то определенные расходы на проверку юридической частоты квартиры, дабы быть убежденными, что у вас все будет нормально, и в дальнейшем квартиру не заберут.

На этом мы с вами закончим нашу первую статью о проверке юридической чистоты квартиры.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=DhEsWrjCgXI

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Читайте так же:  Парковка около дома правила

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как купить квартиру без обмана?

Для многих продажа квартиры, в первую очередь, ассоциируется с риском быть обманутым, а также боязнью запутаться в огромном количестве различных бумаг и юридических сложностей. Спешим обрадовать вас, что это не так сложно, как кажется, если подойти к вопросу оформления сделки купли-продажи с умом.

Большинство продавцов и потенциальных покупателей квартир предпочитают переложить все юридические операции на третьих лиц, воспользовавшись услугами квалифицированных специалистов. Это может быть маклер, а может юрист из риэлторской конторы.

Преимущество маклера – меньшая стоимость услуг. В свою очередь, риэлторская контора предоставляет юристов высокого уровня, чья квалификация официально подтверждена, в то время как маклеру придется поверить на слово.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как купить квартиру без риска

Говоря о нивелировании рисков, мы рекомендуем не ввязываться в куплю/продажу квартиры без посредников. Разумеется, такой подход существенно экономит деньги каждой из сторон. Но эта экономия может быть чревата наступлением печальных последствий. Статистика показывает высокий уровень мошенничества при оформлении сделок купли-продажи недвижимости.

Конечно, лучше не пожалеть денег и обратиться за помощью опытного риэлтора. Тем не менее, если вы все же решились на оформление сделки самостоятельно, вам следует обратить внимание на следующие нюансы, чтобы максимально сильно снизить риски.

Велика вероятность, что недобросовестный продавец постарается утаить информацию о наличии «лишних» людей в квартире. Эту информацию вы можете уточнить самостоятельно через выписку из домовой книги.

Еще один риск связан с расчетом. Как правило, финансовые операции при купле-продаже недвижимости без посредников происходит посредством наличного расчета. Это, безусловно, экономит время. Но цена этому – повышенный риск потерять все деньги.

Особенно бдительным нужно быть в случаях, когда продавец говорит об очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать вам существенную скидку. Именно такое предложение является главным индикатором недобросовестного продавца.

Также следует обратить внимание на ряд других важных нюансов. Один из них – оформление документов. Здесь как никогда актуально прозвучит пословица «доверяй, но проверяй». Именно так вам следует относиться к продавцу жилья. Цена вопроса слишком высока, чтобы доверять своему партнеру по сделке на слово.

Итак, следует проверить бумаги на выявление следующих аспектов:

  • Наличие всех операций, имеющих прямое отношение к распоряжению квартиры. Это можно сверить по выписке из ЕГРП. В этом же документе отображаются все обременения, наложенные на данную квартиру (в том числе и аресты). Обязательно удостоверьтесь в том, что на данный момент в отношении данного жилья нет никаких незавершенных судебных споров. Выписка из ЕГРП не является бесплатной и выдается владельцу квартиры, членам его семьи или другим заинтересованным лицам. Чтобы ее получить, нужно подать соответствующее заявление. Его можно предоставить лично, с помощью МФЦ или почты;
  • Далее пристально изучите расширенную выписку из домовой книги. Акцентируем внимание, требовать нужно именно расширенную выписку, так как в ней содержится список лиц, зарегистрированных в данной квартире. Зачем это нужно? Чтобы удостовериться, что вы будете являться единственным собственником.

Довольно часто недобросовестный продавец предпочитает намеренно скрыть информацию о членах семьи или 3-х лицах, которые хоть и не проживают сейчас в продаваемой квартире, но были когда-то там зарегистрированы.

Вы купили квартиру, а некоторое время спустя, к вам домой на законных основаниях вселяется, допустим, сын продавца, ранее пребывавший в тюрьме. Выясняется, что он был зарегистрирован, а вас решили об этом не информировать.

Как проверить документы перед покупкой квартиры, читайте тут.

Есть ли выход из данного положения? Есть, и он заключается в подаче иска о возврате денег продавцом. С вероятностью 100%, иск будет удовлетворен, однако, не спешите радоваться. У недобросовестного продавца полной суммы уже нет, как нет и имущества, которое можно было бы конфисковать.

Вместо этого, приставы назначат ежемесячные взыскания с зарплаты злоумышленника. Как вы сами понимаете, полная сумма набежит через очень долгое время;

  • Также непременно следует проверить документы самого продавца. Имеется в виду его паспорт и сведения, которые содержатся в паспортном столе. Это нужно для того, чтобы удостовериться, что человек вообще имеет право продавать жилье.

Достаточно часто встречается такая ситуация, когда продавец является недееспособным человеком. Что происходит в таком случае: вы покупаете квартиру, регистрируетесь, оформляете все юридические документы и уже даже ввозите в новый дом свои вещи, как вдруг вам письмо с приглашением в суд.

Оказывается, что продавец был недееспособным человеком и в момент продажи не отдавал отчет своим действиям. В результате, сделка признается недействительной, а возврат денег невозможен;

  • Отдельно следует рассмотреть ситуацию, в которой дела продавца ведет его представитель. В таком случае, запросите и внимательно изучите доверенность. Бывает так, что некоторые собственники лимитируют своих представителей в их полномочиях. К примеру, бывает, что представитель уполномочен проводить переговоры и подписывать договора, однако, финансовые операции находятся за рамками его полномочий;
  • Справка из БТИ. Также достаточно важный документ, указывающий на правомерность перепланировки квартиры, если таковая была. Бывает так, что продавец «забывает» зарегистрировать перепланировку в БТИ, что, в последствии, обязательно обернется штрафом, но не для него, а для вас, как текущего собственника (имеется в виду после купли-продажи).

Чтобы этого избежать, запросите у собственника выписку из реестра в БТИ и детально изучите все сведения о квартире. Это крайне важно, особенно, если вы допускаете перепродажу данной недвижимости.

На этом осмотр документов окончен. Далее переходим к осмотру внешнего вида квартиры. Предварительно подготовьтесь, составив список возможных проблем, а затем по списку проинспектируйте квартиру. В этот список могут войти плохо закрывающаяся дверь, подтеки и т. д.

Также обратите внимание на ценник. Вы должны хотя бы примерно представлять среднестатистическую стоимость квартиры по заданным параметра в вашем регионе. Эта информация добывается достаточно просто, путем анализа соответствующего рынка недвижимости.

Соответственно, если квартира выглядит дороже, чем стоит, следует начать искать подвох. Разумеется, может быть и так, что вам повезло, и собственник действительно не разбирается в ценах и не слишком заморачивался над вопросом формирования стоимости, так как ему срочно нужны деньги. Но куда чаще встречается ситуация, когда такая завлекающая цена является ловушкой мошенников.

Читайте так же:  Сколько нужно хранить первичные бухгалтерские документы

Далее мы рассмотрим 3 ситуации, при которой происходит продажа квартиры на нестандартных условиях. Это может быть переуступка прав, наследство и долевая собственность. Рассмотрим каждый из вариантов детальнее.

  • Переуступка права. В данном случае, продажа может быть произведена на базе двух договоров: договоре долевого участия в строительстве и, собственно, предварительном договоре купли-продажи. Специалисты твердят, что «безопаснее» является договор долевого участия в строительстве.

Однако данный договор подразумевает уступку прав исключительно с согласия застройщика. А если недвижимость была куплена в ипотеку, то нужно получить разрешение еще и от финучреждения, предоставившего данный кредит.

Если же договор переуступки был подписан, а застройщик не выполнил свои обязательства – первоначальный владелец не может быть ни в чем обвинен. Уступка права должна быть законно зарегистрирована. Этого можно не делать только в случае наличия предварительного договора купли-продажи;

  • Жилье, полученное по наследству. Согласно законодательству, наследование может быть произведено в соответствии с законом или завещанием. Отметим, что «негласный» приоритет закреплен именно за вторым вариантом.

Базой для мошеннических схем здесь является именно подделка завещания. Согласно российскому закону, существует две базовые очереди. Первая очередь состоит из близких родственников усопшего – детей, супругов или родителей. Вторая очередь является «внеплановой» и формируется по праву представления. Именно эти наследники и имеют приоритет.

Кроме того, существует «завещательный отказ», подразумевающий волю умершего обязать, к примеру, сына обеспечить мать жильем до ее смерти. Сын в такой ситуации, хоть и является владельцем квартиры, не может ее продать, потому что его мать пользуется законным правом пользования данного жилья, согласно завещательному отказу ее покойного супруга.

Главная проблема при оформлении сделки на приобретение такой квартиры – резкое появление одного или даже нескольких наследников, которых забыли включить в очередь.

Застраховаться от такой проблемы нельзя, так как у нотариуса нет полномочий проверить всех родственников умершего, он может лишь зафиксировать граждан, которые обратились за наследством.

Еще один аспект, достойный внимания, это ситуация, при которой продавец квартиры уже после продажи признается «недостойным» наследником. Ситуации бывают разные, однако, на практике бывали случаи, когда человек заполучал право наследства путем махинации.

Разумеется, если таковая вскрывается, суд признает его «недостойным» и аннулирует сделку. Что остается вам? То же самое, что и в случае с недееспособным продавцом, подавать иск о возвращении средств;

  • Жилье, находящееся в общей собственности. Действующее законодательство располагает общей долевой и общей совместной собственностью. Главный нюанс сделок с таким имуществом заключается в том, что распоряжаться совместной собственностью продавец может только после согласия каждого из других собственников.

Может быть оформлено как нотариально заверенное согласие, так и личное участие всех собственников, где каждый расписывается за себя в договоре купли-продажи.

Чаще всего, речь идет о покупке квартиры, находящейся в собственности двух супругов. Или когда продавцом является муж, а его супруга лишь прописана. Тем не менее, собственность была приобретена в браке, а потому без разрешения его благоверной, акт продажи будет признан недействительным.

Отметим, что другой собственник, без чьего согласия была произведена продажа, может оспорить данное решение в течение одного года после того, как они должны были узнать о совершении сделки.

Отдельно следует рассмотреть ситуацию, при которой один из собственников — ребенок. Здесь нужно не его согласие, а разрешение органа опеки и попечительства. А для того, чтобы это разрешение было выдано, родители или опекуны ребенка должны обеспечить его условиями для проживания, не уступающими тем, которых он лишится в случае продажи жилья.

Если это условие не будет соблюдено, продажа также может быть осуществлена, но у ребенка останется право пользования данной квартирой, даже если та является собственностью других лиц.

Разумеется, всех неожиданных ситуаций не предугадать. Важно, в случае возникновения каких-либо форс-мажоров, оперативно на них реагировать и не теряться.

Со своей стороны, рекомендуем вам решать все проблемы поочередно, по мере их поступления. Если вы удостоверитесь в правильности всех документов, то вам уже будет гораздо спокойнее.

Но напоследок мы еще раз рекомендуем обратиться к профессионалам и заплатить не только за их услуги, но и за собственное свободное время, нервы и душевные силы.

Как купить квартиру чтобы не обманули: видео

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Продаем квартиру: как не стать жертвой мошенников

Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости. Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются. Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.

Покупатели-мошенники: как избежать обмана?

Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру. Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.

Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

Читайте так же:  Как забрать свое имущество с чужой территории

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Мошенничество при заключении сделки

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)

Как обманывают продавцов квартир

Существует несколько схем, которые продавцы квартир используют для обмана покупателей. Они хорошо известны многим. Однако рынок недвижимости не стоит на месте, а постоянно развивается. Это значит, что появляются новые способы обмана. Чтобы снизить риск стать жертвой обстоятельств, рекомендуется заранее знать эти схемы.

Расписка за фактически неполученные деньги

Это довольно популярная схема, к которой прибегают продавцы жилья. Используется, когда квартира приобретается в ипотеку. Один из обязательных документов – это расписка в получении денежных средств. Однако далеко не всегда есть деньги на первоначальный взнос при одобренной ипотеке.

Таким образом, стоимость квартиры искусственно завышается по просьбе покупателя. При этом продавец требует написать расписку, что ему будет переведена на счет или передана наличными сумма, на которую завысили стоимость объекта. Как правило, сумма составляет не более 990 тысяч рублей, так как за более крупные суммы предусмотрена уже уголовная ответственность.

Все делается по обоюдному согласию, чтобы заемщик смог предъявить документы в банк. Но, после получения расписки (обычно через несколько дней) мошенники отказываются от продажи недвижимости и просят вернуть деньги в соответствии с распиской.

Покупателю приходится возвращать деньги, ведь на расписке его подпись. Если продавец обратится в суд, то закон будет на его стороне. Рассказав все, как есть, заемщика могут привлечь к ответственности за попытку обмануть кредитора.

Обезопасить себя возможно двумя способами:

  • получить дополнительно расписку с продавца, что он, фактически, не получает деньги в виде первоначального взноса;
  • работать исключительно через агентства недвижимости и составлять к предварительному договору купли-продажи дополнительное соглашение, которое не передается в банк.

Списание средств с карты под предлогом предоставления аванса

Иногда люди находят объявления в газете, после чего звонят потенциальным продавцам. При этом они утверждают, что их вариант им полностью подходит, но они боятся, что жилье будет продано другим. Чтобы зарезервировать его, мошенники просят назвать номер карты и три последних цифры на обороте банковской карты. Довольные продавец сообщает и ждет аванса. Но, фактически, получает только смс от банка о списании денежных средств.

На самом деле, чтобы зачислить деньги на карту, не нужно знать цифры с другой стороны карты. Необходимы только сам номер карты и ФИО клиента, чтобы удостовериться, что данные были введены правильно.

Стоит отметить, что эта схема характерна для многих сфер. Обезопасить себя можно следующим образом:

  • не предоставлять реквизиты своей банковской карты;
  • выполнять все в соответствии с законом и только после подписания предварительного договора купли-продажи.

Заплатили меньше или фальшивыми купюрами

Некоторые мошенники просят осуществлять взаиморасчеты без присутствия в банке или в агентстве недвижимости. Они предлагают передать денежные средства наличными и потом поехать в Росреестр для переоформления права собственности. Практика показывает, что довольно сложно самостоятельно пересчитать вручную большую сумму. Есть риск ошибиться. Более того, проверить подлинность купюр без применения специальной техники невозможною таким образом, продавец сам себя ставит в заведомо невыгодное положение.

Читайте так же:  Как продать часть земельного участка без дома

Соглашаться на такое является абсурдом, но иногда люди, желающие сэкономить на риелторе и банковском обслуживании, соглашаются на них. Более того, ими движет желание как можно быстрее завершить сделку.

Если после сдачи документов в Росреестр продавец успевает обнаружить обман, он может обратиться в эту организацию, чтобы потребовать прекратить работу. Однако деньги, затраченные на госпошлину он теряет. Но регистрация права собственности происходит довольно быстро, поэтому не всегда удается все обнаружить своевременно. Тогда нужно признавать сделку ничтожной в судебном порядке.

Вот как можно обезопасить себя:

  • осуществлять взаиморасчеты исключительно через банк безналичным способом;
  • проводить оплату в отделении банка или в агентстве недвижимости, чтобы проверили правильность купюр;
  • арендовать банковскую ячейку для предоставления взаимных гарантий.

Как остаться без квартиры при залоге

Иногда необходимо срочно получить кредит. Обращаясь в банк, требуется предоставить большое количество различных документов. При этом величина отказа будет довольно большой, если нужна действительно большая сумма. А на проверку уходит несколько дней. Можно подать заявки сразу в несколько банков, но это, все равно, займет не один день на сбор и проверку документов. Поэтому иногда приходится обращаться в небольшие компании или к частным инвесторам, предлагая им в качестве обеспечения собственное жилье.

Далее возможно следующее:

  • вместе с договором и рядом других документов заемщику предоставляют договор дарения жилья (не читая бумаги, многие автоматически подписывают все и остаются без жилья);
  • подписание кредитного договора, а не договора займа (в первом случае возможно отчуждение недвижимости при возникновении просрочки).

Таким образом, необходимо внимательно изучать условия сотрудничества с кредиторами. Не стоит идти к частным непроверенным инвесторам. Они постараются все свои издержки списать на заемщика. Банки или МФО работают строго в соответствии с действующими законами, поэтому вероятность обмана клиента в них отсутствует.

Многие, читая данную статью, уверены, что их не обманут. Однако нужно помнить, что методы воздействия на потенциальную жертву могут быть различными. При этом есть довольно большой риск встретить мошенников в реальной жизни.

[1]

Чтобы снизить вероятность обмана необходимо:

  • внимательно читать все договоры и другие бумаги, которые подписываются;
  • при сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам, которые будут их курировать;
  • осуществлять взаиморасчеты только в банке при проверке купюр;
  • не соглашаться на сомнительные схемы.

Все эти правила знают все, однако некоторые по-прежнему становятся жертвой мошеннических действий. В некоторых случаях возможно лишиться жилья и денег. При этом что-то доказать в судебном порядке будет довольно проблематично.

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

    На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант — заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Читайте так же:  Ответственность тсж перед собственниками

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры
  • Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

    Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

    И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

    Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

    «Особенные» варианты продажи квартиры

    Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

      Продажа квартиры по переуступке права(Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

    Покупка квартиры, полученной по наследству(Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

    Покупка квартиры, находящейся в общей собственности(Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

    Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

    Как не быть обманутым при продаже квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here