Ип сдача в аренду собственного недвижимого имущества

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Ип сдача в аренду собственного недвижимого имущества". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Налог на имущество ИП сдаваемое в аренду

Tania, а вы в курсе, что если вы соберетесь продать эти свои квартиры, которые являются предметами предпринимательской деятельности, то должны будете заплатить НДФЛ с доходов от продажи? Вот, как раз, свеженькое письмо-разъяснение Минфина России от 15.10.18 № 03-04-05/73674 по этому поводу вышло. В нем говориться о том, что индивидуальный предприниматель не освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, которая находится в его в собственности три года и более.

Аргументируется это тем, что согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ и пункту 2 статьи 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимого имущества не будут облагаться НДФЛ, если такое имущество находилось в собственности физического лица в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
С 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но этот срок можно существенно понизить, если в отношении недвижимости соблюдается хотя бы одно из условий:
— право собственности на недвижимость получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, а именно членом семьи или близким родственником;
— право собственности получено в результате приватизации;
— право собственности на недвижимость получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Все перечисленные правила не применяются к доходам от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. А это значит, что индивидуальный предприниматель обязан заплатить НДФЛ с доходов от продажи «рабочей» недвижимости независимо от срока владения этим имуществом.

Ип аренда помещений

Краткое содержание

  • Могу ли я арендовать помещение, как физическое лицо и позже работать в нем же как ИП?
  • Я как ИП,арендную помещение. Должна я платить за аренду в налоговую?
  • Если я ИП и снимаю помещение в аренду (часть) нужнл ли мне заключать договор аренды?
  • Могу ли я как физ лицо сдать в аренду нежилое помещение себе как ип?
  • Нужно ли открывать ип для сдачи помещения в аренду.
  • Можно ли заключить договор аренды на торговое помещение на двух ИП?
  • Можно ли сдавать в аренду помещение в школе физическому лицу не ИП.
  • Аренда помещений
  • Аренда помещения
  • Договор аренды помещения
  • Аренда нежилого помещения
  • Аренда помещение право

Советы юристов

1. Могу ли я арендовать помещение, как физическое лицо и позже работать в нем же как ИП?

1.1. Здравствуйте, да можете ведь ИП это и есть физ лицо.

2. Я как ИП,арендную помещение. Должна я платить за аренду в налоговую?

2.1. Что выходите платить в налоговую? Арендную плату?
Нет, конечно! Налоговая выполняет фискальную функцию и собирает налоги, предусмотренные НК РФ!
Налог за арендную плату пока не предусмотрен.

2.2. Арендодатель платит НДС за сдаваемое помещение, т.е. это не Ваше обязательство.
Однако, аренда является расходами, т.е. включайте в свои расходы.

3. Если я ИП и снимаю помещение в аренду (часть) нужнл ли мне заключать договор аренды?

3.1. Здравствуйте.
Да, в силу ст.420,606 ГК РФ.

4. Могу ли я как физ лицо сдать в аренду нежилое помещение себе как ип?

4.1. Здравствуйте.
Стороны могут заключать договор.

4.2. Самому себе вы не можете сдавать в аренду ничего, вы как физическое лицо и как ИП это одно и тоже лицо.

5. Нужно ли открывать ип для сдачи помещения в аренду.

5.1. Добрый день.
О каком помещении идет речь?

Если помещение не жилое, то нужно.

5.3. Уважаемая Алла! Если нежилое помещение не предназначено для использования в личных целях, сдача его в аренду рассматривается как предпринимательская деятельность. И гражданин должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Если он будет сдавать такое нежилое помещение в аренду без регистрации в качестве ИП, налоговики доначислят ему НДС.
Физические лица, которые сдают в аренду недвижимое имущество систематически, должны быть зарегистрированы в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя. Вопрос: О сдаче физлицом недвижимого имущества в аренду. (Письмо Минфина России от 26.10.2017 N 03-04-05/70443)

[3]

6. Можно ли заключить договор аренды на торговое помещение на двух ИП?

6.1. Здравствуйте! Да можно.

6.2. Пожалуйста это ваше право.

7. Можно ли сдавать в аренду помещение в школе физическому лицу не ИП.

7.1. Да, сдавать помещение можно физическому лицу, не зарегистрированному в качестве ИП, специальных ограничений нет.
Если сдавать будет школа, т.е. юридическое лицо, то оно будет являться налоговым агентом и обязано будет удерживать и перечислять НДФЛ 13 %

8. Взял в аренду помещение на азс, чтобы сделать магазин, на азс работают операторы, мне нанимать отдельных сотрудников нету смысла, операторы готовы за 1 тыс рублей работать, (по факту просто товар пробивать через мою кассу) выручка планируется маленкая очень тыс 10-15 руб. Как их оформить? Договор подряда с оператором? Оказания услуг с оператором? Договор оказания услуг с ИП заправки?. Трудовой договор не чем платить МРОТ, жду ваших ответов. Ситуация не обычная.

8.1. По трудовому договору надо нанимать. Т.к. фактически они выполняют трудовую функцию (ст. 57 ТК РФ).
Услуги не подойдут.
МОжно не на полную ставку. Тогда сумма в договоре может быть меньше мрот.
Федеральный закон «О минимальном размере оплаты труда» от 19.06.2000 N 82-ФЗ (последняя редакция)

8.2. — Здравствуйте уважаемый посетитель сайта! Да просто заключите договор (трудовой) с продавцами (операторами). чтобы при появлении недостачи, смогли с них её взыскать, на основании статьи 57 ТК РФ. Содержание трудового договора.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

8.3. Вообще-то надо трудовой договор заключать в таком случае, хотя бы на 0,25 ставки, ст.57 ТК РФ.потому как если оформите догвоор ГПХ, то можно подвести это все под скрытый трудовой догоовр.

8.4. Это может быть договор возмездного оказания услуг ст. 779 ГК РФ или иной договор гражданской правового характера. Можете обратиться в личку к юристу за оказанием юридической помощи ст 779 ГК РФ.

8.5. Александр! Удобнее всего заключить с операторами СРОЧНЫЕ ТРУДОВЫЕ ДОГОВОРЫ (см.: ст.59 ТК РФ) по совместительству и на четверть ставки, на треть ставки или ещё как Вам угодно и их устраивает.

8.6. Если на кассе будут товар пробивать, то никакого гражданско-правового договора быть не может. Любая проверка надзорных органов (налоговый орган или трудовая инспекция) привлекут к административной ответственности за нарушение трудового и налогового законодательства (как минимум по ст. 5.27 КОАП РФ).

Читайте так же:  Кто имеет право на бесплатную приватизацию квартиры

8.7. Добрый вечер!
Чтобы не платить подоходный налог с выплат сотрудникам (операторам, которые являются работниками ИП заправки), то заключите договор на оказание услуг согласно ст. 779 ГК РФ с ИП, выплаты в его пользу будут вашими расходами при упрощенной системе налогообложения (если выберите доходы минус расходы).

8.8. Здравствуйте, уважаемый Александр!
Во-первых, не совсем понятно в вашем вопросе, какой статус у Вас (Индивидуальный предприниматель (кратко — ИП) или просто физическое лицо) в предполагаемом «бизнесе».
Во-вторых, если Вы хотите сделать именно магазин на этой АЗС, то Вы должны быть или ИП, или Юридическое лицо (ООО, ОАО и т.д.).
В-третьих, если Вы будете в качестве ИП или Юрлица торговлю
официально осуществлять на АЗС, то Вам потребуется кассовый аппарат и работники, которых Вы можете оформить именно по трудовому договору, в т.ч. как внешних совместителей на основании статей 60.1, 282 Трудового кодекса РФ (об этом почитайте на моей странице в разделе «Мои Публикации» подробную статью » Работа по совместительству и коллизии Трудового кодекса РФ«)
В-четвертых, при оформлении с операторами АЗС возмездного договора, договора поручения, Вы будете рисковать, в т.ч. перед Роспотребнадзором и Налоговой инспекцией, если кто-то напишет жалобу на обслуживание ваших «работников».
Удачи Вам.

9. Приставы арестовали расчетный счет ИП по долгу по кредиту. С этого счета велись расчеты с поставщиками, комиссии банка за аренду оборудования, аренда торгового помещения. Т е полностью ведение бизнеса. Арест расчетного счета блокирует мою работу полностью т к других доходов не имею. Что можно сделать в этой ситуации?

9.1. Похожая ситуация у клиента. Сперва приставу заявление мотивированное и начальнику осп. нам отказали я в суд с иском вышел административным. Но там нужно учесть интересы защищать имеет только лицо имеющее высшее юридическое. Необходима помощь обращайтесь.

10. Открываю ип, у бывшего ип приобретаю оборудование и кассу и перезаключаю договор аренды помещения. Был пивной магазин и мы тоже будем открывать в этом же помещение пивной магазин. Какие разрешения нужно получить или действуют старые разрешения от бывшего ип?

10.1. Старые разрешения не действуют, так как выданы на другое лицо. Надо получить разрешение на торговлю слабоалкогольными напитками.

11. Я ИП, основной вид деятельности 68.31-налогооблажение по УСН, есть дополнительный 68.20-аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, его ещё не использовала. Планирую заняться субарендой. Вопрос: при сдачи помещений в субаренду УСН платится со всей суммы от арендатора или только с моего дохода? Или налог доходы минус расходы именно для этого вида деятельности 68.20, и сколько он, 13%?

11.1. УСН (доходы)-6%, доходы минус расходы — 15%

12. Может ли третье лицо со своей карты оплачивать аренду помещения за другое лицо с указанием в назначении платежа оплата за ИП Иванова И.И.

12.1. Ольга, добрый вечер!

Действующим гражданским законодательством РФ не предусмотрено запрета на совершение действий по внесению арендной третьим лицом.
Арендатор вправе поручить выполнение обязательства по внесению арендной платы третьему лицу, а арендодатель будет обязан принять такую оплату.
Внимание, здесь стоит обратиться к тексту договора аренды, и посмотреть содержится ли там условие о праве арендодателя отказаться принимать оплату от третьих лиц. Если такого условия нет, то все в порядке.
Вместе с тем, в будущих договорах аренды стоит предусмотреть заранее включение специального условия о возможности внесения арендной платы третьим лицом, и об обязательстве арендодателя принять такой платеж, так все условия будут оговорены заранее, и для Вас будет более приемлемо.
Кроме этого, при совершении платежа третьим лицом необходимо направить арендодателю письмо, в котором сообщается информация об исполнении платежа третьим лицом, с указанием суммы платежа и сведений о плательщике, так арендодатель сможет идентифицировать платеж и не вернет его обратно.
Конечно, если планируется постоянно осуществлять внесение арендной платы от третьих лиц, то лучше заключить между арендатором и третьим лицом договор поручения на исполнение действий по внесению арендной платы за арендатора.

13. Может ли супруг-собственник нежилого помещения (недвижимость куплена в браке. Оформлена на супруга). сдать в аренду (как физлицо) без оформления ИП. помещение супруге являющейся ИП для открытия аптеки?

13.1. Не может. Имущество совместное.
Тут есть другие варианты, в зависимости от того какую цель вы преследуете.
Хотите налоги снизить?

ИП сдача в аренду собственного недвижимого имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

1. ИП сдает помещения в аренду ИП и физическим лицам. Они оплачивают аренду с расчетного счета. ИП сдает в аренду нежилые помещения. Оплата осуществляется в безналичном порядке. Организация выдает клиенту квитанцию на оплату, на основании которой клиент оплачивает услуги в банке.
Будет ли применяться контрольно-кассовая техника (ККТ) после 01.07.2019?
2. ООО (УСН) оказывает услуги организациям и физическим лицам по проектированию.
Будет ли применяться контрольно-кассовая техника (ККТ) после 01.07.2019?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. ИП, сдавая нежилые помещения другим ИП или организациям и получая оплату в безналичной форме, ККТ после 01.07.2019 может не применять.
Исходя из нынешней редакции Закона N 54-ФЗ, при сдаче в аренду нежилых помещений физическим лицам предпринимателю после 01.07.2019 нужно будет применять ККТ как при наличных, так и при безналичных расчетах. Вместе с тем существует проект закона, который в случае принятия может изменить этот вывод.
2. Оказывая услуги по проектированию, ООО на УСН после 01.07.2019 вправе не применять ККТ при безналичных расчетах с ИП и организациями.
При оказании услуг по проектированию физическим лицам после 01.07.2019 организации нужно будет применять ККТ при любых способах расчетов — наличных и безналичных.

Обоснование вывода:

1. Применение ККТ индивидуальным предпринимателем

2. Организация (УСН) оказывает услуги по проектированию организациям и физлицам

2.1. Как уже сказано выше, в соответствии с п. 9 ст. 2 Закона N 54-ФЗ ККТ не применяется при осуществлении расчетов в безналичном порядке между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями, за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением (письмо Минфина России от 19.12.2018 N 03-01-15/92860).
Поэтому, оказывая услуги по проектированию, ООО на УСН как до 01.07.2019, так и после 01.07.2019 вправе не применять ККТ при безналичных расчетах с ИП и организациями*(3). Смотрите также письмо Минфина России от 19.12.2018 N 03-01-15/92860.
2.2. С 01.07.2019 прекращается действие норм, позволяющих:
— не применять ККТ при осуществлении расчетов с физическими лицами, которые не являются ИП, в безналичном порядке (за исключением расчетов с использованием ЭСП) (п. 4 ст. 4 Закона от 03.07.2018 N 192-ФЗ);
— не применять ККТ организациям и ИП, выполняющим работы, оказывающим услуги населению (ч. 8 ст. 7 Закона N 290-ФЗ).
Поэтому при оказании услуг по проектированию физическим лицам после 01.07.2019 организации нужно будет применять ККТ при любых способах расчетов — наличных и безналичных.

Читайте так же:  Возврат предоплаты при отказе от покупки

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Напомним, что сведения о назначении здания, помещения (жилое, нежилое) содержатся в кадастре недвижимости (п.п. 9, 10 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
*(2) До внесения изменений в Закон N 54-ФЗ аренда нежилых помещений населению также признавалась оказанием услуг населению и не требовала применения ККТ при условии выдачи БСО. Действовавшим ранее Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163, были предусмотрены услуги как по аренде жилого фонда (код 803101), так и по аренде нежилого фонда (код 803102) (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2007 N А21-6296/2006).
*(3) Но в случае расчетов наличными денежными средствами либо с предъявлением электронного средства платежа ККТ должна будет применяться при расчетах между организациями и ИП (письмо Минфина России от 22.01.2019 N 03-01-15/3427).

ИП сдача в аренду собственного недвижимого имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо имеет на праве собственности нежилое помещение и автотранспорт. Это же физическое лицо является ИП и сдает свое имущество в аренду. Денежные средства поступают на расчетный счет предпринимателя. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы».
Если ИП расторгнет договор аренды и захочет продать свое имущество (как физическое лицо), то имеет ли это отношение к его предпринимательской деятельности?
Является ли объектом налогообложения реализация нежилого помещения ИП, используемого в предпринимательской деятельности?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вопрос о налогообложении выручки от реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, при применении УСН с объектом налогообложения доходы, в настоящий момент окончательно не решен.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ.

Обоснование вывода:

Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН

Утрата права на применение УСН

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

14 января 2016 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

ИП сдача в аренду собственного недвижимого имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ИП работает на УСН (объект налогообложения — «доходы»). С 01.01.2018 ИП планирует работать на двух режимах налогообложения — на УСН и на патенте. Вид деятельности — сдача в аренду собственного нежилого недвижимого и движимого имущества (автомобиль). Можно ли перевести на патент только несколько договоров по сдаче собственного нежилого имущества в аренду, а часть оставить на УСН, или переводить на патент можно только целиком весь этот вид деятельности (аренда нежилого недвижимого имущества)? Можно ли по окончании действия патента остаться на УСН, или надо будет с патента обязательно перейти на общую систему налогообложения? Каков порядок определения количества объектов, сдаваемых в аренду, и размера потенциального возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в условиях, когда индивидуальному предпринимателю принадлежит здание (один правоустанавливающий документ) и он сдает в аренду в нем помещения (деятельность осуществляется на территории города Москвы)?

Видео (кликните для воспроизведения).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Количество обособленных объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами.
Размер потенциального возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода рассчитывается по каждому помещению (площади), сдаваемому (сдаваемой) в аренду на основании отдельного договора аренды.
Индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения только в отношении части объектов, сдаваемых им в аренду (в отношении тех объектов (площадей), которые индивидуальный предприниматель укажет в заявлении (заявлениях) на получение патента (патентов)). В отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, связанной с использованием объектов, не указанных в полученном патенте (патентах), индивидуальный предприниматель вправе применять упрощенную систему налогообложения.
После истечения срока действия патента индивидуальный предприниматель вправе продолжать применять упрощенную систему налогообложения (при условии соблюдения ограничений, предусмотренных главой 26.2 НК РФ) и не обязан переходить на общую систему налогообложения.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Арыков Степан

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

19 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Читайте так же:  Оспаривание страховой стоимости имущества судебная практика

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Коды ОКВЭД — аренда нежилого помещения в 2019 году

В каком ОКВЭД содержатся актуальные коды для сдачи в аренду имущества

До 2017 года в отношении кодов ОКВЭД аренды помещений нужно было ориентироваться на классификатор ОК 029-2001, несмотря на существование еще 2 более поздних классификаторов: ОК 029-2007 и ОК 029-2014.

С 2017 года применение классификаторов ОК 029-2001 и ОК 029-2007 прекращено. И единственным применяемым для определения ОКВЭД документом стал перечень видов деятельности, содержащийся в справочнике ОК 029-2014, в соответствии с которым уже с 11.07.2016 при регистрации юрлиц и ИП начали заноситься коды в ЕГРЮЛ и ЕГРИП (письмо ФНС России от 24.06.2016 № ГД-4-14/[email protected]).

Таким образом, в 2019 году определение ОКВЭД, относящегося к аренде помещений, возможно только по классификатору ОК 029-2014.

О последствиях, которые может иметь для налогоплательщика наличие недостоверных данных в ЕГРЮЛ, читайте в материале «ФНС России борется за достоверность ЕГРЮЛ».

Какие коды ОКВЭД соответствуют деятельности по аренде жилых помещений

Согласно классификатору ОК 029-2014 коды ОКВЭД сдачи в аренду имущества таковы:

  • 68.2 (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Этот код имеет 2 разновидности, соответствующие жилым (68.20.1) и нежилым (68.20.2) помещениям.
  • 68.3 (операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), в котором присутствует код, отвечающий деятельности агентств недвижимости (68.31), занимающихся, в частности, посреднической деятельностью по аренде недвижимости (68.31.2). Последний код делится на 2 разновидности, относящиеся к жилым (68.31.21) и нежилым (68.31.22) помещениям.
  • 68.32 (управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), куда входит деятельность по сбору арендной платы.

По классификатору ОК 029-2014 деление по видам деятельности стало более конкретным по сравнению с ранее применявшимся классификатором. Но при этом сохранено деление на ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещенийи ОКВЭД по сдаче жилой недвижимости.

Есть ли коды ОКВЭД для сдачи нежилых помещений в субаренду

Особые коды ОКВЭД для сдачи в аренду помещений на условиях субаренды в классификаторе не выделены. В такой ситуации придется использовать коды, указанные для сдачи в аренду. При этом деление кодов аренды на относящиеся к жилым и нежилым помещениям в справочнике присутствует.

О том, в чем заключаются отличия аренды от лизинга, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

При ведении в 2019 году бизнеса, связанного с деятельностью по предоставлению в аренду недвижимости, необходимо использовать код ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещений или жилой недвижимости, указанный в классификаторе ОК 029-2014.

Приобретение индивидуальным предпринимателем патента для сдачи недвижимости в аренду

В 2019 году доход от сдачи в аренду недвижимого имущества продолжают облагать налогами. Владельцам помещений требуется декларировать выручку по форме 3-НДФЛ либо регистрировать предпринимательство. Если сотрудничество приобрело системный характер, придется озаботиться постановкой бизнеса на учет и выбором режима (постановление ВС РФ № 23 от 18.11.04). Чиновники настойчиво рекомендуют обратить внимание на патент. Насколько привлекательно решение на самом деле, решили разобраться независимые специалисты.

Правовое обоснование

Патентная система налогообложения подробно описана главой 26.5 НК РФ. Плательщики делают свой выбор самостоятельно. Принудить бизнесменов к переходу на режим нельзя. Помимо статей Налогового кодекса РФ, юридическая регламентация осуществляется:

  1. Распоряжением ФНС РФ № ММВ-7-3/[email protected] от 11.07.17. Приказом утверждена форма заявления о покупке патента, а также методические рекомендации по ее заполнению.
  2. Письмом налоговой службы № СД-4-3/[email protected] от 10.04.17. Ведомство разъяснило порядок постановки на учет в Москве, Севастополе и Петербурге.
  3. Приказом ФНС РФ № ММВ-7-3/[email protected] от 26.11.14. Документ вводит единый бланк для оформления патента (26.5-П).

Большое значение приобрели обзоры судебной практики. Так, ценная информация для плательщиков ПСН содержится в письме ФНС РФ № КЧ-4-7/14643 от 30.07.18. Поскольку при приобретении патента на аренду недвижимости необходимость формирования отчетности отпадает, пояснения Минфина РФ заметного влияния на отношения не оказывают. Министерство вносит свою лепту лишь в части организационных вопросов, определения статуса предпринимателей на ПСН и правил отчисления страховых взносов. Примером может служить ведомственное письмо № 03-11-09/57325 от 06.09.17.

Особое внимание юристы обращают на региональную специфику ПСН. Так, в Москве патенты выдаются в соответствии с законом № 53 от 31.10.12. Документ устанавливает виды облагаемой режимом деятельности, а также сумму потенциального дохода.

Право на покупку патента

Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:

  • среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
  • заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.

Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н от 22.10.12.

Порядок приобретения патента

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

  • лично;
  • почтой;
  • доверенным представителем;
  • телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

[1]

Сроки действия и стоимость

Объем налоговых обязательств при переходе на патентный режим определяет инспекция ФНС РФ. На расчет стоимости влияют несколько факторов:

  1. Период аренды. Патенты имеют ограниченный срок действия. Минимум установлен на отметке в 1 месяц, а максимум – 1 год. Временные границы вводит п. 5 ст. 346.45 НК РФ.
  2. Количество и площадь помещений. В рамках режима действует правило «один объект – один патент». В пользу такого подхода Минфин России высказался в письме № 03-11-09/18174 от 22.05.12. Уточнения и дифференциация устанавливаются на региональном уровне. Ярким примером является московский закон № 53. Нормативный акт утверждает потенциальную доходность по типу объекта. Законом Москвы № 62 от 20.11.13 введено деление по площади. Менять расчетные показатели разрешено и с учетом места расположения недвижимости (№ 244-ФЗ от 21.07.14).
Читайте так же:  Можно ли оформить доверенность на продажу квартиры

Налогоплательщикам предоставлена возможность оценить размер отчислений заблаговременно. На сайте ФНС РФ действует бесплатный онлайн-сервис. Программа рассчитывает стоимость патента по характеристикам объекта.

Внести денежные средства предприниматели могут единовременно либо в рассрочку. По патентам со сроком менее полугода оплата производится до истечения действия. В остальных случаях исполнить обязательства перед бюджетом можно по частям. Не менее 1/3 вносят не позднее 90 суток после перехода на ПСН и 2/3 – до завершения налогового периода (ст. 346.51 НК РФ).

[2]

Сравнительный анализ

Оценить преимущества и недостатки режима можно, сопоставив разные варианты налогообложения. С минимумом формальностей собственники недвижимости столкнутся в трех случаях:

Простота ПСН обманчива, а заявления о минимальной фискальной нагрузке – недостоверны. Потенциальный доход, с которого рассчитывается цена патента, нередко завышен. Фактические поступления могут оказаться в разы ниже. Необходимость уплаты страховых взносов и запрет уменьшения на них стоимости патента также является существенным недостатком. Минусом следует считать утрату права на вычет по НДФЛ в случае продажи недвижимости. Воспользоваться льготой предприниматели на патенте не могут даже при владении объектом свыше 5 лет (ч.4 п.2 ст. 220 НК РФ). Режим явно проигрывает упрощенной системе.

Напомним, что переходя на УСН, предприниматель делает отчисления в бюджет с фактической выручки или чистой прибыли. При этом сумму единого налога разрешают уменьшать на взносы во внебюджетные фонды. Декларацию же плательщикам надлежит сдавать всего 1 раз в год.

Проигрывает ПСН и по уровню риска. Жесткие ограничения по численности персонала и размеру дохода создают немало проблем. Ситуации, при которых предприниматели теряют право применения патента, встречаются часто. В этом случае обязательства перед бюджетом приходится пересчитывать с начала налогового периода.

Таким образом, переход на ПСН становится выгодным решением лишь при внушительной арендной плате. Если недвижимость приносит небольшой доход, имеет смысл проанализировать альтернативные схемы обложения.

ИП на УСН и сдача в аренду коммерческой недвижимости супруги

Тему статьи предложила главный бухгалтер ООО «Ронта» Юлия Сергеевна Пьяных, г. Волжский Волгоградской обл.

Ситуация 1. Нежилое помещение приобретено в браке

Это самый оптимальный вариант. В таком случае помещение является общей совместной собственностью супругов, несмотря на то что зарегистрировано оно на жену пп. 1, 2 ст. 34 СК РФ . И муж-предприниматель вправе распоряжаться помещением, в том числе сдавать его в аренду в рамках коммерческой деятельност и п. 2 ст. 209, ст. 608 ГК РФ . При этом супругам нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче имущества от жены к мужу, поскольку у них одинаковые права на помещени е Постановления АС ДВО от 19.01.2017 № Ф03-5944/2016 ; ФАС ЗСО от 11.04.2014 № А81-271/2013 .

Однако муж должен заручиться нотариально заверенным согласием жены на распоряжение недвижимость ю п. 3 ст. 35 СК РФ; Письмо Минфина от 26.04.2013 № 03-11-11/14657 . Ведь без такого согласия договор аренды (если он заключается на срок более 1 года) просто не зарегистрируют в органе Росреестр а п. 2 ст. 609 ГК РФ . Кроме того, жена может через суд признать договор аренды недействительны м п. 3 ст. 35 СК РФ .

Если ИП-упрощенец собирается сдавать недвижимость в аренду, то ему надо дополнить коды видов его деятельности в ЕГРИП кодом 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Тогда с арендных доходов он будет уплачивать налог при УСН. Иначе налоговики при проверке могут обложить арендную плату НДФЛ как доход обычного физлиц а Письмо Минфина от 13.08.2013 № 03-11-11/32808 .

Полученные в период брака доходы от предпринимательской деятельности — тоже общая собственность супруго в п. 2 ст. 34 СК РФ . Тем не менее ИП как арендодатель помещения, принадлежащего жене, всю сумму арендной платы учитывает в «упрощенных» доходах. Это нам подтвердил и специалист Минфина.

Учет предпринимателем платы за сдачу в аренду недвижимости, принадлежащей супруге

КОСОЛАПОВ Александр Ильич
Государственный советник РФ 1 класса

— Если у предпринимателя имеется нотариально заверенное согласие супруги на распоряжение их совместной собственностью — нежилым помещением и в договоре аренды в качестве арендодателя указан сам ИП, тогда для целей применения УСН он учитывает в доходах всю сумму арендной платы, полученную от арендатора.

Теперь о налоге на имущество физических лиц. По НК РФ, если имущество находится в общей совместной собственности супругов, налог рассчитывается для каждого в равных доля х п. 3 ст. 408 НК РФ . Но на практике уведомление об уплате налога в полной сумме приходит только тому супругу, на которого зарегистрирована недвижимость. Между тем предприниматели на УСН освобождены от уплаты налога по имуществу, которое используется в предпринимательской деятельност и п. 3 ст. 346.11 НК РФ .

Мы спросили у специалиста ФНС, может ли супруга предпринимателя, на которую оформлена недвижимость, уменьшить сумму налога, подав в инспекцию заявление о пересчете и документы, подтверждающие, что помещение ее муж использовал в бизнесе?

Расчет налога на имущество физлиц по сдаваемой ИП в аренду недвижимости жены

ХРИТИНИНА Ольга Витальевна
Начальник отдела налогообложения имущества юридических лиц Управления налогообложения имущества ФНС России

— Действительно, применение предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности (за некоторым исключение м) п. 3 ст. 346.11 НК РФ .

Однако это освобождение предоставляется только тем физическим лицам, которые, будучи собственниками имущества, а значит, и плательщиками налога, одновременно являются предпринимателями, использующими это имущество в предпринимательской деятельности. Об этом говорится и в Письме Минфина России от 26.06.2017 № 03-11-11/39935 (предпоследний абзац).

Читайте так же:  Как получить долю в ипотечной квартире

Таким образом, если право собственности на недвижимость зарегистрировано на супругу предпринимателя и при этом в предпринимательской деятельности этот объект используется супругом, то освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц супруге не предоставляется (даже при наличии ее нотариально заверенного согласия на распоряжение этим объектом).

Доходы от продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, освобождаются от НДФЛ, если она была в собственности 5 лет и боле е п. 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ .

Если супруги решат продать нежилое помещение, то жене (напомним, недвижимость зарегистрирована на нее и она не ИП) не придется платить НДФЛ с вырученного дохода и подавать декларацию, при условии что помещение приобретено до 01.01.2016 и находилось в собственности 3 года и боле е п. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ . Если менее 3 лет, то декларацию подать нужно, но при этом можно заявить вычет из доходов: либо в сумме расходов на приобретение недвижимости, подтвержденных документально, либо в сумме 250 000 руб. (если нет документов, подтверждающих покупк у) подп. 2 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ .

Ситуация 2. Нежилое помещение приобретено до брака

В этом случае помещение — личная собственность жены п. 1 ст. 36 СК РФ . И чтобы муж-ИП мог законно сдавать его в аренду, нужны основания.

Рассмотрим все возможные варианты, а также их плюсы и минусы.

Вариант 1. Жена передает мужу-ИП помещение в безвозмездное пользование по договору ссуд ы п. 1 ст. 689 ГК РФ .

С налоговой точки зрения это вряд ли устроит супруга-упрощенца. Ведь тогда у него возникает внереализационный доход, равный рыночной стоимости аренды идентичного помещения. Доход надо учитывать последним числом каждого месяца, в котором ИП использует имуществ о п. 1 ст. 248, п. 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 22.12.2005 № 98; Письмо Минфина от 25.08.2014 № 03-11-11/42295 . Рыночную стоимость аренды можно подтвердить одним из следующих документов:

• или справкой, составленной ИП на основе доступной информации об арендной плате за такое же имущество (например, из СМИ);

• или отчетом независимого оценщика.

То есть предпринимателю, по сути, придется дважды учитывать доход от сдачи помещения в аренду. На фоне такого минуса совсем неубедительно выглядят плюсы этого варианта:

• долгосрочный договор передачи помещения в безвозмездное пользование не нужно регистрировать в Росреестре;

• у супруги предпринимателя не будет доходов, облагаемых НДФЛ;

• если ИП применяет «доходно-расходную» УСН, он может учесть в расходах затраты на содержание и ремонт полученного в ссуду помещени я подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; ст. 695 ГК РФ .

Может, браки и заключаются на небесах, но права собственности супругов регулируются вполне земными законами

Вариант 2. Супруги заключают у нотариуса брачный догово р ст. 41 СК РФ , в котором прописывают, что на добрачное имущество в виде такого-то помещения распространяется режим общей собственност и п. 1 ст. 42 СК РФ . После чего муж-ИП может распоряжаться этим помещением так же, как приобретенным в браке (см. ситуацию 1).

Но риски возникают у супруги ИП, которой надо знать следующе е ст. 43 СК РФ :

• чтобы изменить или расторгнуть брачный договор, нужно согласие мужа;

• нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения брачного договора. Иначе муж через суд может потребовать исполнить договор. В нашем случае — потребовать, чтобы помещение было перерегистрировано в общую совместную собственность.

То есть этот вариант подойдет супругам, которые всецело доверяют друг другу.

Вариант 3. Супруга ИП тоже регистрируется как предприниматель и сдает помещение от своего имени. Как правило, в этом случае для применения выбирается упрощенная либо патентная система налогообложения.

У этого варианта есть два не очень приятных момента.

1. Даже при нулевом доходе ИП должны платить за себя фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страховани е п. 1 ст. 430 НК РФ .

Вид взноса Сумма в 2018 г., руб.
Фиксированный взнос на ОПС 26 545
Дополнительные пенсионные взносы для ИП, чей доход за год превысил 300 000 руб. 1% от годовой суммы дохода, превышающей 300 000 руб., но не более 185 815 руб. ((26 545 руб. x 8) – 26 545 руб.)
Фиксированный взнос на ОМС 5 840

И если ИП на упрощенке могут либо учесть в расходах всю сумму взносов за себя — при «доходно-расходной» УСН, либо уменьшить на нее налог — при «доходной» УСН подп. 7 п. 1 ст. 346.16, п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ; Письма Минфина от 23.09.2016 № 03-11-11/55767 , от 24.03.2016 № 03-11-11/16418 , то ИП, применяющие патентную систему, страховые взносы никак не учитывают.

О преимуществах и недостатках ведения бизнеса без образования юридического лица читайте:

2. Если после утраты статуса ИП супруга решит продать нежилое помещение, то она не сможет воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ. Ей придется заплатить налог со всей суммы, вырученной от продажи. При этом срок владения недвижимостью значения не имеет.

А все потому, что освобождение от НДФЛ не применяется к недвижимости, которую гражданин в свою бытность ИП использовал в предпринимательской деятельности. Такова устойчивая позиция Минфин а Письма Минфина от 25.07.2017 № 03-04-05/47264 , от 24.05.2017 № 03-04-05/31781 .

Чего точно не стоит делать владелице нежилого помещения, купленного до брака, так это сдавать его в аренду в статусе физлица.

При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаютс я п. 12 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23 .

Допустим, что НДФЛ с владелицы помещения удерживают арендаторы как налоговые агенты. Однако предприниматели, не заявлявшие в ИФНС о применении спецрежима, должны платить не только НДФЛ, но и НДС п. 1 ст. 143 НК РФ . Если женщину признают ИП, то налоговики выделят НДС расчетным путем исходя из размера арендной плат ы п. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33 . Кроме того, они начислят пени и штраф за неуплату НДС ст. 122 НК РФ , а также штраф за неподачу деклараций по этому налог у п. 1 ст. 119 НК РФ .

Видео (кликните для воспроизведения).

А во-вторых, какой смысл отдавать в бюджет 13% НДФЛ, при этом рискуя навлечь на себя налоговые неприятности, если можно совершенно легально платить с дохода в виде арендной платы, к примеру, 6% как ИП на «доходной» упрощенке?

Ип сдача в аренду собственного недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here