Где делается договор купли продажи квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Где делается договор купли продажи квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса: как происходит сделка

Автор: Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения. Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг. Переход права собственности по заверенному у нотариуса договору занимает меньше времени, чем по обычному, но не дает абсолютной гарантии чистоты сделки

Нотариальная сделка купли-продажи (недвижимости) квартиры требуется не всегда. Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.

Когда требуется нотариальная сделка

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

  • касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
  • когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет;
  • недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
  • имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю. Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Рисунок 2. Первая страница нотариально оформленного договора купли-продажи. Источник сайт sitysakh.ru

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», — риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни. Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону. В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

[2]

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Рисунок 3. Табличка нотариус и часы работы. Источник сайт Flamp Новосибирск

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

  • предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
  • документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
  • согласие супруга на продажу;
  • согласие супруга на покупку;
  • разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
  • документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
  • материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
  • кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
  • сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.
Читайте так же:  Уступка доли в ооо другому участнику

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Действие Между родственниками Между посторонними лицами
Удостоверение договоров ценой меньше или равной 1 млн руб.

3 тыс. руб. + 0,2% от суммы

3 тыс. руб. + 0,4% от суммы Удостоверение договоров ценой от 1 млн до 10 млн руб. 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы Удостоверение договоров ценой свыше 10 млн руб. 23 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб. 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Сроки регистрации

Срок проведения регистрационных действий зависит от способа обращения. Заявитель может обратиться непосредственно в Росреестр, МФЦ, отправить документы почтой, через интернет или вызвать специалиста Росреестра к себе. Каждый из этих способов подразумевает свой срок. Подробнее указано в таблице.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дни Действие
3/1 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, свидетельства о наследстве/если документы поданы в электронной форме
5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, свидетельства о наследстве

Таким образом, срок регистрации нотариального договора практически в два раза меньше. Для сравнения: регистрация перехода права собственности по не удостоверенным договорам при обращении в Росреестр составляет 5 дней, для МФЦ – 7.

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

Читайте так же:  Как продать часть земельного участка без дома

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Оформляем куплю-продажу квартиры — познаём азы покупки недвижимости самостоятельно

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры всегда описывают как довольно сложный и затратный по времени процесс. Именно поэтому советуют нанимать риелтора. Объективно: власти очень много сделали, чтобы эту процедуру упростить и сделать доступным для понимания простых граждан.

Безусловно, заплатив определенную сумму, вы получите результат с намного меньшими усилиями. Но для начала прикиньте, сколько стоит ваш рабочий день, сколько раз вам понадобится брать выходной за свой счёт, чтобы заняться оформлением самостоятельно. Сравните полученную цифру с суммой, которую просят за решение проблемы оформления, и уже потом примите решение.

Как оформить покупку квартиры

Раз в нашей статье речь идёт о самостоятельном оформлении купли-продажи, значит внимательное изучение представленного продавцом пакета документов ложится на ваши плечи. Впрочем, если вы обратитесь к посредникам за помощью в оформлении покупки, это всё равно в ваших же интересах, поскольку квартиру нужно обязательно проверить перед покупкой.

Наша цель — сдать документы в Росреестр с первого раза. Для предоставления в орган регистрации необходимы:

  1. Паспорта участников сделки и копии всех страниц основного документа;
  2. Договор купли-продажи в 3 экземплярах (или договор купли-продажи доли);
  3. Свидетельство о государственной регистрации права;
  4. Правоустанавливающий документ: договор приватизации, дарения, наследования, купли-продажи
  5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу. На покупку согласие не требуется, 50% жилплощади будет принадлежать супругу/супруге.
  6. Свидетельство о браке. В случае иного семейного статуса: свидетельство о разводе, смерти мужа или жены;
  7. Согласие органов опеки, если несовершеннолетний или подопечный был прописан, либо имел долю в продаваемой собственности;
  8. Отказы соседей, если квартира коммунальная и продаётся комната лицу, не имеющему доли собственности в данном жилом помещении;
  9. Заявление о регистрации прав на недвижимость от обоих участников сделки – выдадут на месте;
  10. Доверенность, если оба или один из участников сделки доверили её проведение другому лицу.
  11. Квитанцию об оплате пошлины и её копию приложить желательно, но не обязательно.

Прочие документы для регистрации не нужны.

Чтобы правильно оформить покупку, приобретатель, тем не менее, обычно запрашивает следующие бумаги, помогающие ему оценить риски при покупке квартиры:

При необходимости сначала оформляется Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Он подписывается для того, чтобы участники договора соблюдали достигнутые договоренности: продавец – вовремя выписался из жилья, покупатель – не передумал покупать. В нём может быть прописано внесение авансового платежа или задатка. Читайте как должна быть оформлена расписка в получении задатка здесь.

Процедура оформления сделки

Когда все документы собраны, покупатель и продавец могут заключать Основной договор.

По закону он подписывается в простой рукописной форме. Заверить договор купли-продажи нотариально следует только для того, чтобы вдвоём (продавец и покупатель) не ездить на сдачу договора на регистрацию. После нотариального заверения это может сделать любой из участников процесса, нотариус в том числе.

Необходимо определиться со способом передачи средств за объект. Раньше чаще использовалась закладка ячеек. Теперь все большую популярность приобретает расчёт через аккредитивный счёт в банке.

Регистрация происходит в местном отделении Росреестра. В регионах, где работают МФЦ, это можно сделать в районном МФЦ.

Участники сделки подписывают договор купли-продажи в присутствии регистратора, заполняют заявление и сдают необходимые документы. Взамен им выдаётся расписка с описью принятых документов, их копий и датой получения свидетельства собственника квартиры.

Срок оформления (регистрации договора купли-продажи) – максимум 18 календарных дней. В Москве – не более 12 календарных дней.

Сколько стоит оформление покупки

Стоимость регистрации права собственности на квартиру – 2000 рублей для физических лиц. Оплачивает пошлину обычно продавец. Возможны иные договоренности.

Если требуется независимая оценка стоимости, её цена зависит от метража, тарифов оценщика, срочности выполнения оценки. Несрочное выполнение заказа по оценке однокомнатной квартиры – около 4000 рублей.

Возможно нанять агента по недвижимости на проведение части сделки, например, документальное сопровождение.

Как оформить квартиру после покупки

После того, как покупатель получил свой заверенный экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности, остаётся сделать следующее:

  • Переоформить лицевой счет по квартплате на себя.
  • Прописаться (если это необходимо).
  • Перевести городской телефон (если есть) на себя.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что самостоятельное проведение и оформление сделки купли-продажи недвижимости – достижимая задача для человека, не имеющего юридического образования и каких-либо особых навыков.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Читайте так же:  Работа во внеурочное время трудовой кодекс

Как купить квартиру — пошаговая инструкция для самостоятельных покупателей

В интернете есть множество статей по вопросу покупки квартиры. Однако большинство из них написаны агентствами недвижимости, рекламирующими свои услуги.

В статье ниже рассмотрим все моменты покупки квартиры с независимой точки зрения, на какие нюансы обратить внимание на каждом этапе, как избежать возможных трудностей.

Этапы покупки квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

Сколько времени может уйти на приобретение квартиры? Покупка жилья, от поиска подходящего варианта и до получения свидетельства прав собственности, может занять от трёх до шести месяцев. Иногда можно уложиться и в полтора или растянуть «удовольствие» до года. Всё зависит от того, насколько срочно вам нужно приобрести жилплощадь, а продавцу — реализовать свою недвижимость.

Поиск квартиры — это первый этап. Куда обращаться? Тут покупателю предоставляется выбор: провести сделку своими силами или обратиться к посредникам, но тогда стоимость квартиры будет включать и работу агента. Однако в этом случае, вы лишите себя множества возможных проблем, связанных с оформлением документации.

С чего начать? Если решили искать квартиру самостоятельно, то вас ждёт широкий фронт работы. Нужно «перелопатить» множество источников — от печатной продукции (как рекламных газет, так и специализированных каталогов) до всевозможных сайтов — бирж недвижимости в интернете. Плюсом последнего является большой выбор квартир и постоянно обновляемые объявления.

Осмотр квартиры

Наконец выбор сделан, вы нашли свой будущий дом, что дальше? Следующим шагом будет осмотр квартиры.

Для начала необходимо связаться с продавцом и уточнить следующее:

  • Актуальность сделки (возможно, квартира уже была продана);
  • Стоимость (совпадает ли цена в объявлении с действительной);
  • Если всё в силе, предварительно договориться о просмотре квартиры.

В назначенный день просмотра стоит ещё раз связаться с продавцом и уточнить время.

Если квартира продаётся через риелтора, он, возможно, захочет встретиться с вами перед показом квартиры, чтобы убедиться в ваших намерениях (а также уберечь продавца от подозрительных лиц).

Посредник может обратиться с просьбой, подписать лист просмотра для исключения проведения сделки купли-продажи без ведома агентства.

Непосредственно при просмотре жилья внимание стоит обращать на следующее:

  1. Подъезд — хоть и не является частью квартиры, но по нему можно составить общее впечатление о соседях и работе ЖКХ в доме.
  2. Этажность квартиры — если это первый этаж, обратить внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости.
    Если квартира находится на последнем этаже, обязательно проверьте отсутствие потёков на стенах. Новые обои или большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль.
  3. Расположение объекта, если квартира угловая в доме, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
  4. Ремонт — если в квартире с виду хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.
  5. Коммуникации и сантехника — особенно важно для «вторички». Обязательно осмотрите состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда из сливных отверстий раковин и ванн исходит запах канализации, причём он появляется с определённой периодичностью. Поэтому не помешает пообщаться с соседями и уточнить у них всевозможные скрытые «сюрпризы».
  6. Вид из окна — нет ли свалок возле дома или прочих нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днём.

Ведение переговоров

Итак, вас всё устраивает, настало время для переговоров с продавцом. Выявленные изъяны могут убедить продавца снизить стоимость квартиры. Обычно удаётся скинуть 10, максимум 15 процентов.

Если покупатель готов приобрести квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить предварительный договор задатка.

Это соглашение показывает не только серьёзность намерений покупателя, но и ограничит продавца в дальнейшем поиске покупателей, так как в случае изменения условий сделки (также и отказа от продажи) со стороны продавца обяжет его выплатить сумму задатка в двойном размере.

При нарушениях условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остаётся у продавца.

Задаток при покупке жилья это не единственный вариант «застопорить» квартиру, альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки сумма, в любом случае, возвращается покупателю, то есть такие способы менее надёжны, чем задаток.

Проверка документов

Если вы знаете какие документы нужны при покупке, то самое время ими заняться (хотя ничто не запрещает делать этого и при первой встрече с продавцом). Но всё-таки проверку всего пакета настоятельно рекомендуется делать через независимого эксперта.

При проверке документов стоит убедиться в следующем:

  • Подлинность документов, устанавливающих право собственности продавца на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и прочее).
    Если вместо оригиналов документов собственник предоставляет копии, то это должно насторожить.
  • Отсутствие обременения — есть ли судебные запреты, аресты, наложенные на жильё и прочее.
  • Записи в домовой книге на предмет выписавшихся жильцов.
  • Если владельцев квартиры несколько, наличие документа, по которому остальные жильцы согласны на продажу. По закону, такой документ должен быть утверждён нотариально.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из владельцев жилья является несовершеннолетний.

Страхование сделки

Страхование купли-продажи — не самая популярная практика в нашей стране, однако имеет место быть. Такой вид страхования называется титулярным и защищает владельца квартиры (покупателя) в случае утраты права на недвижимость. Проще говоря, если договор будет признан недействительным, то покупателю выплачивается страховая сумма.

Договор страхования сделки рекомендуется заключать в следующих случаях:
  1. Продавец не является хозяином квартиры (например, продаёт жильё по доверенности). Купля-продажа может быть аннулирована, если собственник отказался от купли-продажи до момента заключения договора, а доверенное лицо всё равно провело сделку.
  2. Участвует несовершеннолетнее лицо. Если орган опеки и попечительства докажет, что вследствие подписания договора жилищное положение ребёнка ухудшилось, то договор будет разорван.
  3. Договорная стоимость квартиры ниже рыночной. Часто бывает такое, что во избежание уплаты дополнительных налогов продавец указывает низкую стоимость в договоре, а остальное покупатель выплачивает в «конверте». После этого сделка может быть аннулирована, а покупателю вернут лишь сумму, предусмотренную договором.

Регистрация купли-продажи

Процедура покупки квартиры невозможна без государственной регистрации сделки, которая осуществляется в Росреестре (Федеральной службе гос. регистрации). Срок регистрации может занять до 1 месяца, хотя официально этот он должен быть не больше 20 календарных дней.

Читайте так же:  Порядок получения кадастрового паспорта на земельный участок

Передача ключей новому собственнику происходит после завершения регистрации и оплаты покупателем оговоренной в договоре суммы.

Что делать после покупки

Даже после приобретения квартиры этапы сделки для покупателя ещё не окончены.

Первое, что необходимо — это договориться с продавцом о порядке въезда/выезда из квартиры. Обычно этот процесс занимает не более 2 недель, хотя сроки могут быть оговорены в индивидуальном порядке.

В дальнейших процессах продавец уже участия не принимает. Действия продавца продиктованы его же интересами. Что же ему нужно сделать?

  1. Обойти все коммунальные инстанции (ЖЭК, водоканал и пр.), чтобы переоформить на своё имя лицевые счета в этих организациях и заключить с каждой организацией новый договор.
  2. Зарегистрироваться по новому месту проживания. Делается это в паспортном столе. Данный пункт пропускается, если квартира приобреталась не для проживания, а, например, для вложения средств.
  3. В налоговой службе получить налоговый вычет..

Рекомендуется также заранее сделать по несколько копий всех правоустанавливающих документов.

Прописка после покупки жилья

Чтобы прописаться в новой квартире, необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорт (если прописываются несовершеннолетние — свидетельство о рождении);
  • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи);
  • Свидетельство о праве собственности.

С этим пакетом необходимо обратиться в паспортный стол по месту новой регистрации и сдать вместе с заявлением о прописке, которое необходимо заполнить непосредственно в учреждении.

Сотрудник паспортного стола возьмёт паспорт (и вышеуказанные документы) и назначит дату его получения с новой регистрацией. Обычно этот срок не занимает более недели (максимум две).

Если вы не меняли город проживания в связи с переездом, то можно предварительно не сниматься с учёта по предыдущему месту жительства, а выполнить эту процедуру вместе с пропиской в новой квартире. Желаем вам уютных покупок!

[1]

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

7 пунктов, которые помогут составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Закон не обязывает участников сделки в обязательном порядке обращаться к специалистам по недвижимости, риелторам или юристам для сопровождения сделки. Стороны могут сами все сделать:

  • собрать необходимые документы;
  • согласовать условия сделки;
  • подготовить договор и передаточный акт;
  • сдать документы на регистрацию;
  • провести полный расчет.

Однако, несмотря на всю внешнюю простоту процедуры, при оформлении сделки участники, не имеющие профильной подготовки, несут определенные риски.

Риски покупки без риелтора и посредников

Во-первых, риск некорректной подготовки документов. Обязательные требования к документам на квартиру следующие:

  • бумаги должны быть действующими, актуальными на момент сделки;
  • информация в документах должна быть реальной и соответствующей действительности;
  • документы должны быть оформлены в соответствии с законом и содержать все необходимые реквизиты.

Если, например, справка о прописанных выдана несколько месяцев назад, скорее всего, сведения в ней уже не соответствуют действительности. В квартире могли прописать кого-то еще или выписать человека.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам не должна быть старше месяца, поскольку в соответствии с действующим законодательством плата за квартиру начисляется ежемесячно.

Согласие супруга на продажу (покупку) квартиры должно быть оформлено нотариально, в противном случае оно является недействительным.

Во-вторых, риск некорректного оформления документов – договора и передаточного акта. Оба эти документа должны отвечать требованиям:

Кроме того, сторона, не принимавшая участия в составлении текста сделки, рискует не включить в него условия, которые защитили бы ее интересы в спорных ситуациях. Например, если оплата в рассрочку, продавцу следует предусмотреть в договоре штрафные санкции для покупателя на случай просрочки очередного платежа и залог квартиры до момента полной оплаты.

В-третьих, сделка рискует сорваться, если одна из сторон уклоняется от регистрации.

В случае, если продавец или покупатель не являются для подачи документов на регистрацию в Росреестр, то придется тратить время и деньги на решение вопроса через суд.

Наконец, покупатель рискует получить квартиру с недостатками, а продавец – не получить оплату. Все эти риски может предусмотреть опытный специалист, но если было принято решение отказаться от его услуг, то максимальную бдительность нужно проявлять самостоятельно.

Как правильно написать текст сделки?

Любой договор купли-продажи квартиры содержит как минимум следующую информацию:

  • кто является покупателем и продавцом – стороны;
  • какая недвижимость продается – предмет;
  • условия, на которых продается объект – существенные и дополнительные условия.

Только если прописаны все необходимые условия, договор считается заключенным.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Информация о сторонах прописывается в шапке, сразу же после наименования договора, даты и места его составления.

«Мы, гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Укажите в тексте контактный номер каждого из участников сделки, чтобы использовать его для связи в качестве официального номера.

Это самый важный элемент. Чтобы правильно прописать условие о квартире, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, техническим документам. Указываются:

  • адрес;
  • площадь помещения – общая и жилая;
  • количество жилых комнат;
  • этаж, на котором расположена недвижимость;
  • кадастровый (условный) номер.

Очень важно указать данные так, как они прописаны в документах. Если, например, в выписке из ЕГРН (свидетельстве) адрес указан: «город Н-ск, улица Цветочная, дом 14, квартира 35», то именно так и нужно писать.

«Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: город ___________, улица _________, дом ___, корпус ____, квартира ___. Указанная квартира расположена на ______ этаже ______-этажного панельного (кирпичного) дома, состоит из ____ жилых комнат, имеет общую площадь _____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _____ кв. м. Кадастровый номер квартиры ___________.

Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от ____________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ___________(серия, номер свидетельства, кем и когда выдано), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _______ (дата регистрации) сделана запись регистрации № ___________ (номер госрегистрации).»

Существенные условия

К существенным условиям договора купли-продажи, помимо перечисленных сторон и предмета, относятся:

  • цена;
  • срок и порядок передачи жилья;
  • срок и порядок оплаты;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем (если есть).
Читайте так же:  Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

Цена объекта указывается цифрами и прописью. Уделите этому особое внимание. Если будет расхождение между цифровым и письменным выражением цены, суд отдаст предпочтение тому, что написано прописью.

Укажите полную цену. Не поддавайтесь уговорам продавца занизить ее – это выгодно только продавцу. В случае судебного спора вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в соглашении.

Срок и порядок передачи жилья отвечает на вопрос «как покупатель получит квартиру по договору». Порядок передачи может быть любым удобным для сторон, главное – описать его достаточно подробно.

Срок и порядок оплаты зависит от договоренностей сторон.

[3]

Варианты оплаты могут быть разными:

  • наличными или банковским переводом;
  • сразу или с использованием отсрочки, рассрочки;
  • в руки продавцу или с использованием посредника: банковская ячейка, аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса.

Помните, что с момента, как договор подписан, покупатель обязан вносить оплату именно так, как написано в тексте соглашения.

Например, если указана оплата наличными, а покупатель осуществил оплату банковским переводом – формально это нарушение условий.

Если указан только срок передачи денег, то оплатить квартиру можно любым способом.

Это условие вполне законно, однако небезопасно для сторон. Почему – читайте по ссылке.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем

Если случается, что в квартире прописаны лица, сохраняющие право проживания после смены собственника, список таких лиц нужно отразить в тексте сделки. К ним относятся:

  • пользователи по завещательному отказу;
  • наниматели по договору найма, то есть аренды.

Существенный риск для покупателя состоит в том, что нет открытых реестров, в которых содержался бы список пользователей квартиры. Договор найма на срок более года нужно регистрировать в Росреестре, однако есть способы обойти эту процедуру – например, заключить сделку на 11 месяцев.

Пользователи по завещательному отказу должны быть упомянуты в свидетельстве о праве на наследство, по которому продавец получил жилье, однако нотариус может просто не прописать этот факт по ошибке.

Косвенно вычислить пользователей можно по справке о зарегистрированных лицах, однако не все из них могут быть прописаны в квартире.

Чтобы снизить риск, требуйте от продавца дополнительной гарантии, что в квартире нет посторонних пользователей.

На что обратить внимание?

Составляя простой договор купли-продажи, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Правильность указания данных сторон и описания жилья.

Это ключевой момент, ведь если в данные закралась опечатка, то регистрация сделки может затянуться на несколько месяцев. Это не означает, что договор будет отменен, просто вы рискуете потерять много времени на формальности.

  1. Цена должна соответствовать действительности.

Не поддавайтесь на уговоры продавца занизить цену. Да, так он освободится от налога, но вы как покупатель рискуете не вернуть полностью все деньги, которые уплатите, в случае судебного спора.

  1. Как правильно подписать и оформить передачу объекта?

Если прописано, что передаточный акт не нужен – то квартира передается в момент подписания и сам ДКП в таком случае служит передаточным документом.

Проверьте, соответствует ли это вашим целям, и если нет – настаивайте на окончательном осмотре и оформлении отдельного документа о передаче.

  1. Как осуществляется оплата?

Продавая квартиру, проверьте, насколько четко прописаны сроки оплаты. Если вы остановитесь на расплывчатой формулировке, то рискуете не взыскать деньги быстро в случае неоплаты.

  1. Гарантирует ли продавец свободу квартиры от третьих лиц.

Если такой гарантии нет, то в случае выявления каких-либо лиц, имеющих притязания на жилье, вы не сможете потребовать от продавца возмещения причиненных вам убытков.

  1. Возникает ли залог продавца на объект?

Если вы оплачиваете жилье в рассрочку или с отсрочкой, в силу закона возникает залог продавца на квартиру до полной ее оплаты. Это значит, что если вы не внесете полностью оплату, продавец будет вправе изъять и реализовать недвижимость через суд.

Чтобы залог не возникал, достаточно указать:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца.»

  1. Нет ли в договоре необоснованной ответственности.

Некоторые стороны, пользуясь неосведомленностью своего контрагента, могут внести в текст условия о материальной ответственности за незначительные нарушения. Внимательно перечитайте документ. Если встречаются формулировки, например «обязуется оплатить неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки» — скорее всего, это излишняя ответственность.

Основания и сроки для расторжения договора в этой статье.

Видео, которое поможет составить договор самостоятельно:

Когда следует обратиться к специалисту?

Если в вашей сделке один продавец и один покупатель, пусть даже состоящие в браке, а оплата производится за счет собственных средств покупателя – это достаточно простая сделка. Вы можете оформить документы самостоятельно.

Если же в вашей сделке встречается хоть одно из следующих условий:

  • несовершеннолетний продавец или прописан ребенок;
  • объект находится в долевой собственности;
  • квартира приобретается в долевую собственность;
  • оплата за счет ипотеки, льгот и субсидий (в том числе жилищный сертификат);
  • продается жилье, полученное по наследству;
  • помещение обременено залогом, арестом или правами третьих лиц;
  • вместо одного из участников действует представитель по доверенности;
  • альтернативная сделка (цепочка сделок);
  • нужен задаток (аванс) и предварительный договор купли-продажи;
  • или если недвижимость в принципе проблемная, с неясной историей, а также, если вы просто не уверены в своих силах – лучше обратиться к опытному специалисту.
Видео (кликните для воспроизведения).

Юрист или риелтор поможет проверить квартиру, составит документы с учетом ваших интересов и укажет на все возможные подводные камни.

  1. Стороны могут прописать в договоре любые условия, которые посчитают нужными.
  2. Отражайте в договоре только достоверную информацию о датах сделки и о цене квартиры.
  3. Если вы сомневаетесь в своих силах – доверьте проведение сделки специалисту.
  4. Для повышения безопасности сделки обратитесь к нотариусу, который сам составит текст договора и проверит соблюдение прав третьих лиц.
Где делается договор купли продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here