Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Есть ли разница между арендой и субарендой нежилого помещения, если его сдал ИП, и как оформляются такие сделки?

Бизнес на аренде недвижимости, как показывает практика, приносит хороший доход. Ряд предпринимателей специализируется на сдаче во временное владение и пользование объектов недвижимого имущества. Своего и чужого.

Какие особенности имеет данная процедура? В чем отличие аренды от субаренды, кому же предприниматели чаще всего сдают собственную недвижимость — ответы на все эти вопросы далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Отличия аренды от субаренды

Основываясь на нормах ст. ст. 606, 615, 650 Гражданского кодекса РФ, можно сделать следующие выводы:

    При аренде нежилой недвижимости ИП передает во временное владение и пользование свое имущество – принадлежащее ему на праве собственности. Субаренда имеет место, когда ИП сам выступает арендатором недвижимости, но не пользуется ею, а передает данные полномочия за плату третьему лицу.

Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?

Круг субъектов гражданского права не ограничен. Сделки могут заключать лица, обладающие дееспособностью и правоспособностью. Соответственно, аренда и субаренда может быть оформлена между, с одной стороны, индивидуальным предпринимателем, с другой:
  • ИП;
  • юридическим лицом;
  • государственным органом;
  • муниципальным образованием, организацией.

Можно заключать аренду и с физическим лицом. Ведь нежилое помещение не всегда используется в коммерческих целях. Человек, не имеющий статуса ИП, например, может использовать некий склад для хранения личных вещей.

Составление договора аренды

Аренда между ИП и собственником оформляется по правилам, установленным в главе 34 ГК РФ. Стороны оговаривают в документе:

  • предмет сделки;
  • порядок осуществления платежей и их размер;
  • ответственность;
  • особенности возложения обязанностей по содержанию имущества;
  • срок действия сделки.

Кстати, договор может быть заключен и бессрочно.

А если субаренда?

По сути, сторонам остается договориться о размере и сроках оплаты за пользование нежилым помещением, об особенностях содержания объекта недвижимости. Как отмечалось, срок субаренды, на который собственник сдал помещение, не может быть больше, чем срок договора аренды, но может быть меньше него.

Если любой из указанных договоров заключается на 12 месяцев и более, то сторонам нужно будет обратиться в органы Росреестра или МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку.

Такая обязанность установлена ст. 651 ГК РФ.

[3]

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Подробнее про договор субаренды и аренды нежилых помещений для ИП мы писали здесь.

    Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом

    В целом, договоры заключаются по схожему алгоритму:

    1. Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
    2. Обсуждаются условия договора.
    3. Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
    4. Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.

    В чем же разница?

    1. Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
    2. Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:

    • учредительные бумаги;
    • свидетельства ИНН и ОГРН или выписку из налоговой, содержащую информацию, о том, что компания зарегистрирована в законном порядке;
    • приказ о назначении руководителя, доверенность на представителя.
  • Если договор долгосрочный, то нужно разница имеется и в размере госпошлины.
    • Для юр. лиц она составляет 22 тыс. рублей.
    • Для «физиков» – 2000 рублей.

    Особенности налогообложения

    Многое зависит от того, используется ли недвижимость в коммерческих целях.

    Если ИП сдает объект в аренду, не занимаясь этим на постоянной основы, то можно уплачивать налог, как физ. лицо – в размере 13%. Если же аренда недвижимости – систематическая деятельность, с которой предприниматель получает регулярный доход, то нужно уплачивать налог, в зависимости от того, какая система налогообложения выбрана. Например, УСН 6% или УСН «доходы минус расходы» – 15%.

    Возможно сдавать нежилую недвижимость, имея патент на это.

    Про налогообложение сделки по аренде нежилых помещений для ИП подробнее говорится тут.

    Оформление патента

    Патентная система налогообложения хороша тем, что избавляет ИП от сдачи отчетности. Минус, что налог уплачивается с фиксированной суммы дохода, не реальной, а предполагаемой. Чтобы получить патент, ИП должен:

    • быть собственником недвижимости;
    • иметь объекты, находящиеся в одном регионе;
    • получать доход в сумме до 60 млн. рублей.
    Читайте так же:  Правопреемники ликвидируемого юридического лица

    Таким образом, свои плюсы у патента на сдачу есть. Но и минусов хватает. Стоит ли выбирать данную систему налогообложения – каждый должен решать самостоятельно. Таким образом, аренда и субаренда нежилых помещений ИП имеет ряд нюансов. Но, в целом, процедуры должны соответствовать правилам, установленным ГК РФ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Организация сдает нежилые помещения физическим лицам на основе краткосрочных (на 11 месяцев) договоров аренды. Оплата поступает регулярно от этих и третьих физических лиц на расчетный счет ООО. По неподтвержденной информации (в распечатанных банковских документах такой информации нет) платежи проводятся через системы Онлайн-банков (Сбербанк-онлайн, ВТБ-онлайн). Обязано ли ООО регистрировать ККТ и выдавать на оплату, поступившую на расчетный счет от физического лица, чек?

    По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
    Ввиду неоднозначности формулировки п. 4 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2018 N 192-ФЗ, отсутствия официальных разъяснений по его применению, полагаем, что осуществление организацией расчетов с физическими лицами в безналичном порядке в рассматриваемом случае без ККТ несет риск применения штрафных санкций, размер которых достаточно высок.
    Расчеты с физическими лицами (не ИП) могут проводиться без применения ККТ до 01.07.2019 при условии, что у организации имеется информация, что такие расчеты осуществлены путем оформления платежного поручения плательщиком в кассе банка.

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Ткач Ольга

    Ответ прошел контроль качества

    25 октября 2018 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    —————————————————————————
    *(1) Отметим, что в правоприменительной практике неоднозначным являлся вопрос о том, относится ли сдача имущества в аренду к услугам для целей Закона N 54-ФЗ (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2010 по делу N А03-14324/2009). Минфин России и налоговые органы придерживались мнения, что предоставление в аренду имущества является услугой и на нее распространяются требования Закона N 54-ФЗ (письма Минфина России от 04.08.2005 N 03-01-20/4-163, УФНС России по г. Москве от 05.06.2012 N 20-14/[email protected], от 26.11.2009 N 20-14/2/[email protected], от 12.03.2009 N 17-15/022192).
    С учетом того, что новая редакция Закона N 54-ФЗ освобождает от применения ККТ индивидуальных предпринимателей при осуществлении ими расчетов при сдаче в аренду (наем) жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности (п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ), полагаем, что вопрос об отнесении сдачи имущества в аренду к услугам для целей Закона N 54-ФЗ должен считаться урегулированным. Как уже указывалось, в ОКПД 2 ОК 034-2014 (КПЕС 2008) сдача недвижимости в аренду поименована как «68.2 Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственного или арендованного недвижимого имущества».

    Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    [1]

    Физическое лицо сдает в аренду помещение организации (на общей системе налогообложения), в которой является учредителем. Арендатор является обществом с ограниченной ответственностью, в котором физическое лицо — арендодатель является единственным участником (размер доли в уставном капитале — 100%). Физическое лицо является резидентом РФ.
    Организация оплачивает ему арендную плату, включает их в расходы и перечисляет в бюджет НДФЛ в размере 13% за арендодателя.
    1. Поскольку здание — нежилое, то может ли данная деятельность расцениваться как предпринимательская?
    2. Если аренду оформить на ИП (УСН с объектом налогообложения «доходы»), не возникнет ли вопрос аффилированности юридического лица и ИП, так как арендодатель является учредителем? Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    кандидат юридических наук Широков Сергей

    Ответ прошел контроль качества

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

    Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

    ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

    [2]

    8-800-200-88-88
    (бесплатный междугородный звонок)

    Читайте так же:  Лишение дееспособности психически больных документы

    Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

    Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

    Если вы заметили опечатку в тексте,
    выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

    Сдача в аренду нежилых помещений

    Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

    Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

    Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

    Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

    Когда избежать открытия ИП невозможно?

    Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

    В состав которых входят:

    • со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
    • в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
    • человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
    • недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
    • человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

    Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

    Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

    Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

    Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

    • денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
    • денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
    • привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
    • арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
    • штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

    Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

    Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

    В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

    Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

    В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

    • реквизиты юридических и физических лиц;
    • информация об объекте;
    • условия использования недвижимости;
    • размер арендной платы.

    Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

    Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

    В документе предстоит отразить следующую информацию:

    • инвентарный номер помещения;
    • точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
    • назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
    • наименование помещения;
    • площадь недвижимости.
    Читайте так же:  Дата регистрации юридического лица по инн

    В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

    Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

    • заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
    • кадастровый паспорт недвижимости;
    • договор и все приложения к нему;
    • паспорта физ лиц сделки;
    • чек об уплате госпошлины
    • иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

    Как осуществляется налогообложение?

    Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

    Если арендодателем является организация

    Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

    Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

    В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

    • характеристики помещения;
    • сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
    • арендная плата;
    • особенности использования помещений и проведения ремонта;
    • подписи участников сделки.

    Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

    Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

    • заполненное в соответствии с правилами заявление;
    • оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
    • кадастровый паспорт недвижимости;
    • бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
    • документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
    • дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

    Если арендодателем является физическое лицо

    Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

    Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

    Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.

    Коды ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений

    Код ОКВЭД Описание
    68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
    68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
    68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

    Масленников Иван Иванович

    С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

    1. 5
    2. 4
    3. 3
    4. 2
    5. 1

    (19 голосов, в среднем: 5 из 5)

    комментария 3

    При сдаче в аренду нежилого помещения необходимо соблюсти ряд условий. Во-первых должны быть правоустанавливающие документы на недвижимость. Во-вторых сделка заключается в письменной форме. Составляется и подписывается сторонами договор аренды.

    Взять себе нежилое помещение в аренду для коммерческих целей не составляет в наше время труда. Главное, чтобы помещение было чистым с точки зрения закона, а также соответствовало всем нормам и стандартам.

    Ситуация такая: имею большое помещение в собственности, бывший советского завода, площадь огромная, просторная, вопрос такой к юристам этого сайта: как оформить его грамотно, я все-же чайник, статья хоть и описывает, но мне нужно прям объяснение для чайных чайников?

    Распорядиться собственностью по своему усмотрению: как сдать в аренду нежилое помещение физическому лицу?

    Согласно положениям статей 130 и 213 ГК РФ, физические лица имеют право иметь в собственности нежилые помещения. Право собственности характеризуется тремя составляющими: владение, пользование, распоряжение. Соответственно, физ. лица, могут распоряжаться своей недвижимостью, сдавая её в аренду. Главный вопрос: как это грамотно делать?

    Читайте так же:  Что означает собственность публично правовых образований

    О нюансах аренды нежилых помещений, оформляемой между физическими лицами, речь пойдет в настоящей статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Чем регламентируется сдача недвижимости?

    Основным правовым актом, регулирующим правоотношения, о которых идет речь, будет являться ГК РФ. Часть правил, связанных с темой, прописано в следующих актах:

    Последние из указанных документов можно назвать «сопутствующими», в них раскрываются детали:

    1. как происходит процесс регистрации;
    2. какой процент налога устанавливается при получении дохода от сдачи недвижимости.

    Но наибольшее количество норм, регулирующих вопросы аренды, содержится именно в ГК РФ.

    О том, что такое аренда нежилых помещений и как оформляются сделки, можно узнать в этом материале.

    Может ли физлицо быть арендодателем?

    Как отмечалось, право собственности может выражаться в распоряжении имуществом. То есть ГК РФ не запрещает физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду.

    Арендаторами могут быть:

    • физические лица;
    • юридические лица;
    • муниципалитеты и государство, при определенных условиях.

    Одним словом – практически все субъекты гражданского права. Между тем, нужно помнить, что деятельность, связанная с систематическим получением прибыли, расценивается государством, как предпринимательская. При этом субъект, который занимается бизнесом, должен быть зарегистрирован в налоговых органах определенным образом:

    • как ИП;
    • как учредитель юридического лица.

    Теоретики выдвигают мнение о том, что сдачу в аренду нежилых помещений можно назвать предпринимательством только в случаях, когда:

    1. договор заключен на длительный срок;
    2. имеется сложившийся круг контрагентов, пользующихся нежилым помещением.

    На практике, суды не склонны вдаваться в детали. Если компетентным органам становится известно, что физ. лицо сдает кому-то свое нежилое помещение за деньги, то они стараются привлечь этого человека к ответственности: к административной или даже уголовной, если, скажем, государству причинен крупный ущерб. Таким образом, если сдачей в аренду недвижимости планируется зарабатывать на жизнь, то лучше зарегистрироваться, как ИП.

    Впрочем, многие успешно занимаются арендной деятельностью нелегально. Ничего нового: «В России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Если же арендодателем заинтересовались налоговые органы, то ему необходимо будет доказать, что сдача в наем недвижимости – частный случай. Получать прибыль на постоянной основе – не входило в планы.

    Где «физику»-арендодателю найти клиента?

    Можно использовать стандартные методы поиска клиентов:

    • подать объявление в газету;
    • разместить информацию в социальных сетях;
    • опубликовать сведения о наличии свободного нежилого помещения на популярных досках объявлений: «Авито», «Юла» и так далее.

    Можно расклеивать объявления на остановках и у подъездов. Степень эффективности, конечно же, будет разной. Вообще, поиск клиентов – это больше вопрос маркетинга, а не юриспруденции. Нужно хорошо представлять, какие физические лица ищут нежилые помещения.

    Года с 2015-го, а может и раньше, популярной стала тема «мини-складов», когда люди хранят не совсем нужные им вещи, которые жалко выбрасывать или можно использовать только в сезон, не на балконе, а в некой «складской ячейке». Кому-то может понадобиться помещение для реализации творческих потребностей. Например, человек может захотеть открыть неофициальный клуб любителей радиоуправляемых моделей.

    Можно переложить задачу поиска арендатора на плечи риелтора. Для этого, необходимо:

    1. обратиться в соответствующее агентство;
    2. заключить договор.

    Судя по сложившейся практике, собственник нежилого помещения ничего не теряет, в данном случае. Как правило, деньги риелторы взимают с арендаторов, а не с арендодателей.

    С другой стороны, люди, желающие снять нежилое помещение, стараются найти вариант без посредников, чтобы не платить лишних денег. Поэтому, если за дело взялся риелтор, есть риск, что клиента будут искать очень долго.

    Как выбрать?

    Если от желающих снять недвижимость нет отбоя, то можно выбрать одного или нескольких арендаторов последующим критериям:

    1. В планах у лица должна быть безобидная деятельность, которую он хочет осуществлять в арендуемом помещении. Очевидно, что лучше выбрать арендатора, который будет хранить в помещении картошку, чем того, кто планирует два раза в неделю проводить музыкальные репетиции.
    2. Арендатор должен быть платежеспособным. Например, один – готов оплатить аренду на 3-4 месяца вперед. Другой – просит подождать даже с небольшим задатком. Очевидно, что выбирать нужно первого кандидата.
    3. Субъективное мнение: заключать договор стоит с тем арендатором, который всегда на связи и проживает неподалеку. Бывает так, что собственнику нужно срочно попасть в его нежилое помещение, а арендатор куда-то уехал, не оставил ключей, не берет трубку.

    Как сформировать выгодную цену для сторон?

    ГК РФ дает серьезную свободу сторонам сделок по многим вопросам, в том числе и по вопросу определения цены договора. Таким образом, размер арендной платы будет полностью зависеть от того, каким его определят стороны. Арендодатель может назвать свою цену. Арендатор – согласиться, отказаться или попросить о снижении цены.

    Очевидно, что в вопросе ценообразования необходимо ориентироваться на рынок. Если установить слишком высокий размер арендной платы, то арендодателя будет найти проблематично. Даже если кто-то согласится платить высокую цену, спустя время, этот человек будет искать способы расторгнуть договор, чтобы арендовать аналогичное помещение дешевле.
    Читайте так же:  Как правильно написать заранее отработанное время

    Если цена будет слишком низкой, то отбоя от клиентов не будет. Но и заработать удастся мало. Поэтому, как представляется, лучше всего, определять цену такой, чтобы она была чуть ниже, чем у конкурентов.

    Как собственнику заключить договор?

    Алгоритм действий, примерно, следующий:

    1. Нужно найти клиента. Об этом уже велась речь в настоящей статье.
    2. Необходимо провести презентацию помещения.

    Поэтому лучше рассказать обо всех дефектах объекта недвижимости сразу.
    Юридическая экспертиза документов. Арендатору необходимо предъявить паспорт. Теоретически, на практике вряд ли, арендодатель может потребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что контрагент дееспособен.

    Арендодатель должен подтвердить, что объект недвижимости принадлежит ему. Для этого необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Также нужно доказать, что на нежилое помещение не имеют право третьи лица. Свежая выписка из ЕГРН дает ответы на все вопросы.

  • Далее, стороны обсуждают все условия сделки, ставят свои подписи под текстом документа и передаточного акта.
  • Последняя стадия – гос. регистрация договора, в силу требований ст. 609 ГК РФ. Между тем, регистрация нужна не всегда. Согласно позиции ВАС, обнародованной в начале двухтысячных годов, не подлежит гос. регистрации договор аренды здания и сооружения, если он заключается на срок до года. Суд выражает такое мнение: нежилое помещение – это не здание, но это объект, который непосредственно с ним связан.
  • Следовательно, регистрация при вышеуказанном сроке действия договора тоже не нужна.

    Позиция спорная, но уже – общепринятая.

    Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

    1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
    2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

    Подробнее о том, как правильно заключать договор аренды нежилого помещения, читайте в нашей статье.

    Что необходимо учесть сторонам при заключении сделки?

    Самое важное – прописать все необходимые пункты, касающиеся правил пользования нежилым помещением. Очень часто споры возникают по той причине, что какие-то моменты не оговорены. Например, конфликты возникают по вопросам осуществления ремонта, оплаты или не оплаты стоимости осуществленных неотделимых улучшений, перечня работ или действий, которые можно осуществлять в помещении.

    Содержание

    В документе должна быть отражена следующая информация:

    1. Паспортные данные сторон и их представителей, если сделка оформляется не лично.
    2. Описание объекта недвижимости, с указанием всех его характеристик, в том числе, площади и адреса.
    3. Информация о сроке аренды. Об этом еще пойдет речь ниже.
    4. Величина арендной платы, порядок внесения платежей.
    5. Дополнительные условия.
    • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
    • Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами

    Срок действия

    Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок его действия, то считается, что он является бессрочным. При этом такой договор не подлежит регистрации.

    Какой срок действия договоренностей может быть еще:

    1. До 12 месяцев – обращаться в Росреестр или МФЦ не нужно.
    2. Свыше 12 месяцев – нужно пройти процедуру государственной регистрации договора аренды.

    Самый удобный вариант – подать документы в ближайший МФЦ.

    В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физических лиц – граждан РФ в стране составляет 13%. Кто-то считает, что это мало, кто-то – что много. С 10000 рублей нужно отдать государству 1300 рублей.

    Есть мнение, что лучше сдавать нежилые помещения в аренду, будучи ИП. Налог, действительно будет меньше. Например, если работать на патентной системе налогообложения, то можно отдавать государству сумму, рассчитанную по следующей формуле:

    • ПД- предполагаемый доход за год.
    • М – число месяцев, на которое выдается патент.

    Но есть и свои минусы. ИП должен делать регулярные отчисления в пенсионный фонд, ФСС и ФОМС. Сумма получается немаленькая – более 20 тыс. рублей.

    Можно ли досрочно расторгнуть договор?

    Да. В ст. ст. 619 и 620 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения. К примеру:

    • арендодатель препятствует использованию имущества;
    • арендатор использует помещение в запрещенных целях.

    Между тем, стороны должны соблюсти внесудебный порядок урегулирования спора.

    Таким образом, аренда нежилых помещений между физическими лицами имеет массу нюансов. Разобраться во всех тонкостях может только квалифицированный юрист, к которому и следует обращаться, если возникла необходимость арендовать недвижимость или сдать в наем.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here