Если арендодатель физическое лицо кто платит налоги

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Если арендодатель физическое лицо кто платит налоги". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

НДФЛ по договору аренды с физическим лицом

Рассмотрим экономические последствия заключения договора аренды с физическим лицом с точки зрения НДФЛ и кто платит налог в данном случае.

Выплаты в виде арендной платы

Как правило, арендная плата содержит две составляющие части расчета: основную и дополнительную.

Под основной частью подразумевают только платежи за количество арендуемой площади. А под дополнительной частью обычно подразумеваются коммунальные платежи. Различные сочетания этих двух составляющих называют порядком установления арендной платы. Именно от порядка установленной арендной платы зависят экономические последствия у сторон сделки.

Обычно встречается 3 ситуации:

  • арендная плата по договору содержит только платежи за предоставленную в пользование площадь помещений, а платежи коммунальным службам за коммунальные услуги арендатор оплачивает самостоятельно по факту потребления.
  • арендная плата содержит только платежи за предоставленную в пользование площадь, а платежи коммунальным службам стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором: холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение, энергоснабжение и др., производятся арендодателем — физическим лицом с последующей компенсацией всех этих расходов ему арендатором.
  • арендная плата включает в себя коммунальные платежи.

Рассмотрим эти 3 ситуации более подробно с точки зрения НДФЛ.

Подлежат ли обложению НДФЛ выплаты в виде арендной платы

Разберем первый вариант, когда арендная плата содержит только платежи за предоставленную в аренду площадь помещений, без коммунальных платежей.

Физическое лицо за предоставленное помещение получает арендную плату: деньги на свой расчетный счет. Эти деньги приносят экономическую выгоду арендодателю. Следовательно, физическое лицо в результате сделки получает доход. В экономической сфере на полученный доход от сделки всегда имеется интерес на свою долю или со стороны партнера, или со стороны государства.

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Согласно нормам налогового законодательства у получателя дохода могут возникнуть обязательства перед бюджетом в виде налога с доходов физического лица. И бухгалтер, принимая во внимание нормы главы 23 НК РФ, должен ответить на вопрос: «Подлежат ли обложению НДФЛ выплаты в виде арендной платы?»

Принципы обложения НДФЛ

В подавляющем большинстве доходы, получаемые физическом лицом от российской организации, облагаются НДФЛ. Однако для принятия верного решения по той или иной выплате, бухгалтер должен понимать принципы обложения НДФЛ.

Предлагаем рассмотреть пошаговый алгоритм работы.

Шаг 1. Определить объект налогообложения

Установить, можно ли вообще признать выплаты в пользу физического лица доходом по общей норме, изложенной в п. 1 ст. 41 НК РФ.

Ключевым словом в словосочетании «налог на доходы физического лица» является слово «доход». Этот налог исчисляется и удерживается именно с дохода физических лиц. Если имеется доход, есть объект налогообложения, а при наличии объекта налогообложения возникают и обязательства перед государством по уплате налога.

Обратимся к терминам. Под общим понятием «доходы» в соответствии с п. 1 ст. 41 НК РФ понимается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, которую можно будет оценить и определить. Таким образом, доход – это экономическая выгода, которая может быть оценена. Следовательно, если экономической выгоды нет, то и дохода у физического лица не возникнет.

Однако категория экономической выгоды, содержащаяся в п. 1 ст. 41 НК РФ, законодательством о налогах и сборах не регламентировано. Поэтому для расшифровки этого понятия вынуждены обратиться к иным источникам. Согласно толковому словарю Даля «выгодный» означает имеющий пользу, прибыльный. То есть по смыслу п. 1 ст. 41 НК выгода означает приращение благосостояния.

У физического лица в связи с полученной суммой арендной платы происходит прирост его благосостояния, экономическая выгода имеется. Есть экономическая выгода — есть доход. Следовательно:

Получаемая арендная плата является доходом физического лица, а значит и является объектом налогообложения для НДФЛ.

Шаг 2. Конкретизировать объект налогообложения

Смотрим статью 209 НК РФ, в которой факт получения дохода увязывается с государством его происхождения и статусом физического лица: резидент/нерезидент. Если доход есть в списке, то возникнут обязанности по уплате НДФЛ.

Если полученный доход присутствует в списке, то является объектом налогообложения, как доход полученный от источников в РФ для физ.лица, являющегося налоговым резидентом РФ в соответствии с п. 1.ст. 209 НК РФ.

[1]

Шаг 3. Определиться с видом доходов, с которых нужно платить НДФЛ

Обращаемся к ст. 208 п. 1,3 НК РФ. Представленный перечень является открытым и формально все то, что подходит под общее определение дохода, должно облагаться налогом. Если не находится точного соответствия названия выплат в списке облагаемых доходов, а также не находится их в необлагаемых доходах по списку ст. 217 НК РФ, то принимается решение, что данные выплаты войдут в доход с названием «иные доходы».

В нашем случае доход есть в списке и называется «доход, полученный от сдачи в аренду или иного использования имущества» пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ.

Шаг 4. Проверить, есть ли полученный доход в списке доходов, не подлежащих налогообложению

Смотрим статью 217 НК РФ. Этот список закрытый, то есть, если вид дохода присутствует в списке, налог не начисляется.

Шаг 5. Определяемся со ставкой налога

Для этого обращаемся к ст. 224 НК РФ. В нашем случае применяется п. 1 ст. 224 НК РФ. Ставка — 13%.

Применив указанный алгоритм, можем сформулировать следующее заключение:

Выплаты в виде арендной платы признаются доходом. Обязанность по уплате налога возникает по объекту налогообложения именуемому «доход, полученный от источников в РФ» для физ.лица, являющегося налоговым резидентом, на вид дохода, именуемый «доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества» и облагаемый по ставке 13%. То же самое можно выразить короче.

Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества от источника в РФ подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%.

Для получения заключения, указанного выше, мы показали путь, который приведет к правильному решению в самостоятельной работе.

НДФЛ и иные выплаты в виде арендной платы

Рассмотрим ситуацию по доходам и обязательствам, возникающим в рамках других вариантов установления арендной платы:

  • Выплаты физическому лицу в виде компенсаций за фактическое потребление коммунальных услуг арендатором не подлежат обложению НДФЛ (письмо Минфина России от 17.04.2013 N 03-04-06/12985);
  • Арендная плата, полученная физ.лицом (не ИП), включающая оплату коммунальных платежей рассматривается как доход в целом и является объектом обложения НДФЛ (письмо Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/1528).

Кто платит НДФЛ по договору аренды с физическим лицом

Согласно договору аренды, арендодатель — физическое лицо получает доход в виде выплат по арендной плате, а в силу положений гл. 23 НК РФ несет ОБЯЗАТЕЛЬСТВА перед государством по уплате НДФЛ в бюджет как налогоплательщик.

Однако уплачивать налог в казну государства самостоятельно физическое лицо не будет из-за наличия налогового агента по уплате НДФЛ в лице организации. Обычно этот налог удерживает и перечисляет организация. Таким образом, НДФЛ должен перечислить арендатор – предприятие.

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

Читайте так же:  Пошлина нотариусу за оформление наследства

При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Рассмотрим обе ситуации.

1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

  • физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
  • иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.

Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

[2]

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».

Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

Если арендодатель физическое лицо кто платит налоги

Дата публикации 29.07.2019

Организация арендует квартиру у физлица для проживания работников.

В какой налоговый орган необходимо перечислить НДФЛ, удержанный с арендной платы: по месту нахождения арендатора или по месту нахождения квартиры?

НДФЛ со стоимости аренды (найма) жилья для работника уплачивается по месту нахождения организации – налогового агента.

Обоснован такой вывод следующим.

В соответствии с п. 7 ст. 226 НК РФ организация – налоговый агент перечисляет удержанный у налогоплательщика налог по месту своего учета. Если от имени организации договор аренды заключает обособленное подразделение, то НДФЛ с арендной платы уплачивается по месту нахождения обособленного подразделения. Других особенностей перечисления НДФЛ с гражданско-правовых договоров с физлицом НК РФ не содержит.

Таким образом, перечисление НДФЛ налоговым агентом с арендной платы не зависит от места нахождения арендуемого имущества.

Налоговый агент по НДФЛ при аренде у физического лица

Рассмотрим какие обязательства возникают у налогового агента по НДФЛ при аренде у физического лица, а также в какую налоговую платить НДФЛ за физ. лицо сдающее помещение в аренду.

Обязательства арендатора как налогового агента по НДФЛ

Используя арендованное имущество для ведения своей деятельности, арендатор производит арендные платежи, несет денежные затраты. Так как в результате выбытия денежных средств происходит уменьшение благосостояния арендатора, у него возникают затраты по арендной плате. В силу же закона у организации возникают обязательства перед государством по учету расходов в регистрах налогового и бухгалтерского учета по нормам налогового и бухгалтерского законодательства соответственно.

Кроме этого, у арендатора, при выплате дохода в виде арендной платы физ.лицу, не являющимся предпринимателем, появляются обязательства налогового агента по НДФЛ в отношении этого физ.лица — арендодателя. То есть арендатору нужно исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физ.лицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 НК РФ ст. 228 НК РФ).

Как это понимать? Обязательства по налогу возникают у физического лица, а нести ответственность за уплату налога будет предприятие?

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Дело в том, что особенностью уплаты НДФЛ является уплата налога через посредников (налоговых агентов) с большинства своих доходов. Государство определенными положениями гл. 23 НК РФ перепоручает предприятиям исчислять и перечислять в бюджет НДФЛ за другого налогоплательщика — физическое лицо. В терминологии налогового законодательства это означает, что предприятие признается налоговым агентом по НДФЛ.

Именно организация, признанная агентом будет заниматься всеми вопросами по расчету налога, удержанию при выплате дохода, уплате в бюджет. Перекладывать уплату НДФЛ с дохода в виде аренды на физ.лицо нельзя, даже если это будет прописано в договоре аренды. За разъяснениями можно обратиться к письму Минфина России от 09.03.2016 № 03-04-05/12891.

Именно поэтому в статье дана рекомендация о необходимости включения в договор аренды отдельного пункта о том, что в сумму аренды включен НДФЛ.

Необходимость исполнения обязанностей налогового агента у организации возникает в силу положений п. 1 и п. 2 ст. 226 НК РФ в результате выплаты физ.лицу, не являющимся индивидуальным предпринимателем дохода в виде выплат по аренде по договору аренды.

Так как российская организация явилась источником выплаты доходов физическому лицу — она должна выступить своего рода посредником между налогоплательщиком — физ.лицом, получившим доход и государством в лице налоговых органов, чтобы обеспечить поступление НДФЛ в бюджет в правильном объеме и в правильные сроки с выплаченного дохода.

Но этим функции налогового агента не ограничиваются.

Перечень обязательств организации-арендатора как налогового агента

Весь перечень обязательств, которые государство возлагает на налогового агента, содержатся в ст. 230 НК РФ. Приведем все обязательства организации-арендатора перед государством при выплате дохода в виде арендной платы:

Страховые взносы при аренде у физического лица

Согласно договору аренды арендатор несет расходы в виде арендной платы, а в силу закона №402-ФЗ и гл. 25 НК РФ несет обязательства перед государством отражать расход в регистрах бухгалтерского и налогового учета. Также арендатор признается налоговым агентом в отношении НДФЛ и призван исполнить обязанности налогового агента по НДФЛ, перечисленные в ст.230 НК РФ (см. таблицу выше).

Следует сказать, что арендная плата, выплачиваемая физическому лицу по договору аренды имущества, не влечет обязанности уплаты по страховым взносам в ПФР, ФСС, ФФОМС и ФСС по травматизму (п. 4. ст. 420 НК РФ, ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ). Более подробно об этом можно узнать из нашей статьи.

Читайте так же:  Что понимается под общим имуществом здания

Общий вывод. Бухгалтеру необходимо понимание экономических последствий сделки для правильного отражения в учете доходов, расходов и обязательств перед партнером и бюджетной системой. Для этого предлагаем графическую иллюстрацию сказанного:

Налогообложение при аренде квартир

Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим — попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.

Правила игры

Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.

Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.

Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.

Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).

Законодательство

Гражданский кодекс РФ:

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);

Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);

Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);

Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).

Налоговый кодекс РФ:

Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

Видео (кликните для воспроизведения).

Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

Уголовный кодекс РФ:

Незаконное предпринимательство – Статья 171;

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;

Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» – о сдаче в аренду второй квартиры.

Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?

Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.

Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.

Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).

Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.

Кто платит?

Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).

Налоги для нанимателя (арендатора)

По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.

Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.

То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.

Налоговый вычет при сдаче

Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.

Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.

Порядок оплаты налога

За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.

Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.

Читайте так же:  Замер участка земли стоимость

Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.

Последствия уклонения

Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.

Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.

Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.

Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.

Преимущества оплаты налогов

Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.

[3]

А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.

Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.

Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.

Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.

Как правильно сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Доходы от сдачи в аренду жилья в России относятся к наиболее популярному методу получения пассивного заработка. Для многих это вообще основной и даже единственный доход на протяжении многих лет. Но данный вид бизнеса будет крайне опасным для арендодателя, если он не знает всех тонкостей российского законодательства, ведь встреча с представителями налоговой инспекции может плохо для него обернуться, так как от любой прибыли положено уплатить подоходный налог.

С другой стороны, есть реальный способ правильно сдать квартиру в аренду и не платить налоги, но с ним знакомы далеко не все.

Любые сделки, совершенные на территории России должны проходить строго в соответствии с законодательством. В первую очередь, если в результате соглашения одна из сторон получает доход, она должна уплатить налог. Согласно Налоговому кодексу РФ физическое лицо уплачивает налог от прибыли в размере 13% от суммы дохода; индивидуальный предприниматель отчисляет налог в размере 15 или 6% при УСН; покупка патента, стоимость его рассчитывается индивидуально для каждого арендодателя, она будет зависеть от типа и размера жилой площади. Таким образом, так или иначе, но все арендодатели должны уплачивать налог. Тем не менее, особенно для физических лиц это не всегда выгодно, а главное понятно, ведь весь процесс уплаты налога сопровождается сбором документов и заполнений деклараций. Впрочем, в любом случае, если вы желаете сдать жилплощадь квартирантам, то вы должны составить договор, в противном случае, в будущем можете пострадать от недобропорядочных квартиросъемщиков.

Если Вы не желаете оплачивать налог, то у вас есть два варианта: сдавать жилье нелегально или правильно заключать договор. Выбирая первый вариант — Вы можете письменно согласовать порядок пользования жилым помещением и оплаты с арендатором и не регистрировать сделку в госоргане. В соответствии с российским законодательством договор аренды жилого помещения должен быть зарегистрирован в Россреестре, который передает сведения в налоговую инспекцию. Конечно, Вы можете просто подписать договор и предоставить в пользование жилое помещение. То есть пропустить этап регистрации. Но данная сделка будет опасна для арендодателя: если Вам попадется недобросовестный арендатор, который нанесет ущерб вашему имуществу, Вы не сможете возместить убытки в судебном порядке; если о ваших действиях станет известно налоговому органу, то вы будете привлечены к ответственности. Как же налоговая докажет, что вы сдаете квартиру? На практике доказать это практически невозможно. Целенаправленно Вас искать налоговый орган не будет, но Вас могут проверить по жалобе, например, соседей или квартиросъемщиков. Хотя даже по результатам проверки доказать Вашу причастность к уклонению от уплаты обязательных сборов будет крайне сложно.

При втором варианте: по закону уплате подлежит налог за полный отчетный период, то есть налог взимается за целый год — поэтому самый разумный вариант для арендодателя — это заключить договор аренды сроком менее, чем на 1 год. При выполнении этого условия вы можете составить договор аренды жилого помещения, заверить его нотариально, а затем регистрировать в госоргане. Таким образом, вы приобретаете массу преимуществ. Во-первых, жилье будет арендовано в соответствии с законодательством, а арендодатель имеет полное право передать дело в суд в случае неисполнения второй стороной своих обязательств. Во-вторых, Росреестр не передает данные в налоговую инспекцию, так как договор аренды был заключен сроком менее чем на 1 год. Стоит немного разъяснить, как правильно составлять договор аренды: укажите персональные данные всех сторон соглашения; определите порядок пользования жилым помещением; укажите права и обязанности сторон договора; укажите сумму к оплате порядок передачи средств и срок действия настоящего договора; при необходимости приложите опись имущества.

Итак, если вы хотите сдать жилье нелегально и не регистрировать договор в Росреестре, то вы не только несете риск лишиться собственного имущества, но и понести административную ответственность за свои действия. Уклонение от налогов преследуется сразу по трем статьям: Согласно положениям НК уклонение от налога предусматривает штраф в размере 20% от суммы, не поступившей в качестве оплаты; Согласно Уголовному кодексу РФ незаконная предпринимательская деятельность с прибылью более полутора миллионов рублей, наказывается штрафом до 300000 рублей и исправительными работами или арестом сроком до полугода. А также уклонение от уплаты налогов физических лиц повлечет за собой штраф до 300000 рублей или арест сроком до одного года. Обратите внимание, что лишение свободы грозит налогоплательщику в том случае, если он не в состоянии оплатить денежный штраф. Таким образом, уклоняться от налога, конечно, не стоит, ведь есть вполне законный способ не платить налог при получении прибыли от сдачи жилья.

Читайте так же:  Налоговое бремя это величина равная отношению

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Если арендодатель физическое лицо кто платит налоги

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо сдает в аренду помещение организации (на общей системе налогообложения), в которой является учредителем. Арендатор является обществом с ограниченной ответственностью, в котором физическое лицо — арендодатель является единственным участником (размер доли в уставном капитале — 100%). Физическое лицо является резидентом РФ.
Организация оплачивает ему арендную плату, включает их в расходы и перечисляет в бюджет НДФЛ в размере 13% за арендодателя.
1. Поскольку здание — нежилое, то может ли данная деятельность расцениваться как предпринимательская?
2. Если аренду оформить на ИП (УСН с объектом налогообложения «доходы»), не возникнет ли вопрос аффилированности юридического лица и ИП, так как арендодатель является учредителем? Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Организация арендует имущество у своего владельца-физлица: какие доначисления грозят владельцу

Зачастую собственники и руководители бизнеса предпочитают оформлять недвижимость, транспорт и оборудование, которое необходимо для работы компании, не на юридическое лицо, а на себя как на «обычное» физлицо. В дальнейшем они передают это имущество в аренду своей организации. Так поступают либо те, кто заранее планирует «бросить» фирму, либо те, кто честно платит налоги, но опасается недружественного поглощения и потери соответствующих объектов. Однако такая схема имеет серьезные налоговые риски. В последнее время налоговики все чаще стали «переквалифицировать» подобные действия учредителей и руководства компаний в предпринимательство со всеми вытекающими из этого последствиями. Арбитражные суды, как правило, соглашаются с такими выводами инспекторов.

Содержание

Чем ИП отличается от «простого» физлица

По правилам Гражданского и Налогового кодексов для того, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью на законных основаниях, физическое лицо должно пройти специальную регистрацию и получить статус ИП (ст. 23 ГК РФ, ст. 11 НК РФ; см. «Регистрация ИП: пошаговая инструкция»). При этом оба кодекса содержат одинаковую оговорку: физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

Другими словами, если физическое лицо не имеет статуса ИП, но фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, то государственные органы (в том числе налоговики и суд) вправе считать его предпринимателем. Такой подход создает для физического лица дополнительные налоговые риски. Ведь ИП, в отличие от «простых» физлиц, являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ). Кроме того, индивидуальные предприниматели на ОСНО должны представлять налоговую декларацию по НДФЛ (п. 1 ст. 229 НК РФ) и уплачивать авансовые платежи по этому налогу, исходя из предполагаемого дохода (п. 9 ст. 227 НК РФ). В то же время, они не имеют права на применение имущественного налогового вычета при продаже объектов, которые использовалось в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Бесплатно проверить и сдать декларации по НДС и НДФЛ через интернет

В этой связи важно знать, какие же признаки позволяют говорить о том, что физлицо занимается предпринимательской деятельностью. Как отличить «обычную» передачу в аренду ненужного ему имущества от соответствующей предпринимательской деятельности?

Что позволяет считать физлицо-арендодателя предпринимателем

Общие критерии, на основании которых можно разграничить деятельность физлица по сдаче в аренду личного имущества от предпринимательства, определил Верховный суд РФ, когда рассматривал вопрос об уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Ведь, напомним, что ведение бизнеса без соответствующей регистрации чревато не только налоговыми рисками, но и сопряжено с возможностью привлечения к административной (ст. 14.1 КоАП РФ) и даже уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Так вот, применительно к уголовной ответственности Пленум Верховного суда РФ в постановлении от 18.11.04 № 23 указал, что физлицо может без регистрации в качестве ИП сдавать имущество в аренду, если одновременно выполняются следующие условия. Во-первых, физлицо приобрело имущество для личных нужд, либо получило по наследству или по договору дарения. Во-вторых, необходимость в использовании этого имущества для личных нужд временно отсутствует, что и стало причиной передачи его в аренду.

Таким образом, по мнению ВС РФ, деятельность по сдаче в аренду имущества, которое приобретено физлицом самостоятельно, и которое нельзя применить для личных нужд (офисы, промышленное оборудование, станки и холодильники, спецтехника, спецтранспорт и т.п.), является предпринимательской. При этом не имеет значения, сколько таких объектов сдается в аренду, и кто является арендатором — взаимозависимая компания или независимый контрагент.

Дополнительные признаки

Описанной выше позиции Верховного суда РФ придерживаются и арбитражные суды при рассмотрении налоговых споров о доначислении НДС и НДФЛ по сделкам, связанным с передачей имущества физлиц в аренду.

Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал законным требование ИФНС о доначислении налогов физическому лицу, которое, не имея статуса ИП, сдавало в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество. При этом судьи обратили внимание на то, что помещения по своим функциональным характеристикам не были предназначены для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Сам налогоплательщик не представил никаких доказательств того, что данные объекты использовались им в личных, семейных и иных подобных целях (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Схожие выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.17 № Ф07-1911/2017. Суд отметил следующее. Физическое лицо, не являясь ИП, за несколько лет реализовало ряд объектов недвижимости. Четыре из них — нежилые объекты, непредназначенные для использования в личных целях (например, было продано двухэтажное здание ремонтно-строительного цеха). Еще два объекта — жилые помещения, в которых физлицо не было зарегистрировано по месту жительства или пребывания. При этом все объекты до продажи сдавались в аренду.

Эти обстоятельства позволили суду утверждать, что деятельность по реализации объектов недвижимости носила систематический характер, была направлена на получение прибыли, и, как следствие, являлась предпринимательской. Указанные сделки заключались систематически, последовательно и носили однородный характер, объекты недвижимости находились в собственности налогоплательщика непродолжительное время (1-10 месяцев). При этом, как отметили судьи АС Северо-Западного округа, тот факт, что в соответствующих договорах продавец или арендодатель не были поименованы как лицо, обладающее статусом ИП, само по себе не может свидетельствовать о том, что сделки совершены не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Читайте так же:  Наследником выморочных жилых помещений может быть

Дополнительную аргументацию судей по таким спорам можно найти в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.12.17 № Ф09-8236/17. Здесь судьи обратили внимание на значительное число объектов, которыми владело физлицо: почти десяток нежилых помещений (в том числе лаборатория, институтский корпус), автобус и несколько легковых автомобилей представительского класса. Все это имущество человек сдавал в аренду различным организациям, и в том числе тем, в которых он являлся учредителем и руководителем.

Суд указал, что расчеты по этим договорам аренды производились систематически (ежемесячно) путем перечисления денежных средств (арендной платы) на лицевые счета физлица в банках, а также в счет погашения его обязательств по кредитным договорам, за охрану объектов, газ, коммунальные услуги и т.п. При этом и характер расчетов, и характер взаимоотношений с арендаторами, и вид объектов, переданных в аренду, свидетельствуют о том, что деятельность физлица, связанная с предоставлением в аренду имущества, изначально была направлена на систематическое получение прибыли. А значит, в этом случае физлицо-арендодатель должно рассматриваться для налоговых целей как ИП.

Зарегистрироваться как ИП и год вести бухгалтерию и сдавать все отчеты бесплатно

Налоговые последствия изменения статуса арендодателя

Как видим, существует достаточное число критериев, позволяющих «перевести» арендодателя из категории «обычное» физлицо в статус ИП. Теперь давайте посмотрим, каковы будут последствия такой «переквалификации». Как уже отмечалось выше, возникновение у физлица статуса ИП приводит к тому, что у него появляются дополнительные обязанности по НДС и НДФЛ, а также пропадает право на имущественные налоговые вычеты по доходам от реализации имущества, которое использовалось для ведения бизнеса.

Анализ судебной практики показывает, что именно такие доначисления и получают физические лица в подобных спорах. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, признав деятельность физлица предпринимательской, начислил ему дополнительную сумму НДФЛ по доходам от продажи имущества, которое ранее сдавалось в аренду. Данная сумма образовалась как раз из-за того, что ИФНС «сняла» у него имущественные вычеты. Кроме того, налогоплательщику был выписан штраф за непредставление налоговых деклараций по НДФЛ за те периоды, когда он получал доходы от аренды. В части НДС в данном деле доначислений не последовало, поскольку объем выручки был незначителен, и налогоплательщик заявил об освобождении от НДС по статье 145 НК РФ (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Бесплатно подготовить и сдать 3-НДФЛ в электронном виде

Сразу заметим, что избежать доначисления НДС возможно только в том случае, если налогоплательщик успеет вовремя подать соответствующее заявление. Как указал Арбитражный суд Поволжского округа, это можно сделать во время налоговой проверки, на этапе представления возражений по акту проверки, либо на стадии подачи жалобы в вышестоящий налоговый орган (постановление от 10.02.16 № Ф06-5339/2015).

А вот в другом деле, которое рассмотрел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, выручка физлица (не зарегистрированного как ИП) от сдачи в аренду и реализации объектов недвижимости превысила лимит в 2 млн. рублей, установленный статьей 145 НК РФ. А значит, воспользоваться освобождением от НДС налогоплательщик уже не мог. В результате ему был предъявлен к уплате НДС, а также начислены пени и штраф за непредставление деклараций по этому налогу. При этом налогоплательщик пытался доказать, что доходы от аренды и продажи имущества были направлены на покупку жилья для личных целей, что, по мнению физлица, говорит об отсутствии предпринимательской деятельности. Однако суд такой довод не принял, поскольку выяснилось, что жилье налогоплательщик купил в ипотеку, и не сразу после получения дохода от аренды и продажи спорных объектов, а спустя год (постановление от 12.05.07 № Ф04-5222/2016).

Отметим, что подобный подход к налогообложению доходов от аренды не ограничивается пределами только одного Западно-Сибирского округа. Так, Арбитражный суд Поволжского округа поддержал налоговиков, которые доначислили НДС физлицу, не являющемуся ИП, но сдающему в аренду объекты недвижимости в течение длительного времени. Данные объекты либо по своей сути не могли быть использованы в личных целях (промышленное оборудование, офисные помещения, магазины, палатки и т.п.), либо были приобретены налогоплательщиком явно не для личного использования (постановление от 26.06.17 № Ф06-21241/2017).

Также не избежали доначисления НДС налогоплательщики в упомянутых выше спорах, рассмотренных Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 27.12.17 № Ф09-8236/17, определением ВС РФ от 12.04.18 № 309-КГ18-2738 отказано в передаче дела для пересмотра в кассационном порядке) и Арбитражного суда Северо-Западного округа (постановление от 03.04.17 № Ф07-1911/2017).

Бесплатно заполнить, проверить и сдать декларацию по НДС через интернет

Практические выводы

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что передача имущества, принадлежащего руководителю или учредителю, в аренду своей компании имеет неблагоприятные последствия и для арендатора, и арендодателя. Так, в этом случае возникают риски, связанные с правильным установлением цены аренды в отношениях между взаимозависимыми лицами. (Подробнее см. «Налоговые риски: можно ли заключать сделки между «своими» фирмами и ИП» и «Как самостоятельно скорректировать декларации при сделках между взаимозависимыми лицами: позиция ФНС»).

Кроме того, подобные сделки попадают в зону действия новой статьи 54.1 НК РФ (см. «Налоговые схемы: ФНС утвердила новые правила борьбы с недобросовестными налогоплательщиками»). В частности, налоговики могут решить, что основной целью заключения договора аренды между «своими» лицами является уменьшение налоговых обязательств компании, и отказать ей в признании соответствующих расходов (подп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Дополнительные налоговые риски возникают в том случае, если речь идет об имуществе, которое специально приобретено для передачи в аренду, либо которое по своим характеристикам в принципе не может использоваться в личных целях (промышленное оборудование, нежилые помещения, специальная техника и транспортные средства и т.п.). Систематическое получение учредителем или директором дохода от сдачи такого имущества в аренду может привести к тому, что его деятельность будет признана предпринимательской. А это повлечет для него налоговые санкции как минимум за непредставление декларации по НДФЛ. А при неблагоприятном раскладе может обернуться доначислением НДС и НДФЛ, пенями и штрафами.

Определить вероятность выездной налоговой проверки и получить рекомендации по налоговой нагрузке

Указанные риски значительно повышаются, если физлицо сдает в аренду несколько объектов, использование которых в личных целях невозможно; если арендные платежи являются серьезным источником дохода для такого физического лица; либо если подобные сделки связаны с неоднократным заключением договоров купли-продажи соответствующих объектов.

Видео (кликните для воспроизведения).

И наоборот, риски уменьшаются, если речь идет о передаче в аренду объектов, которые налогоплательщик приобрел для личных нужд и какое-то время использовал именно для этих целей, но в связи с изменением жизненной ситуации стал сдавать их в аренду. Либо если подобные объекты были получены по наследству или в порядке дарения. Также снижению рисков способствуют обстоятельства (подкрепленные документально), обосновывающие, что целью сдачи в аренду имущества было получение дохода, направленного исключительно на собственные нужды (например, на покупку основного жилья, дачи или автомобиля, используемого для личных целей).

Если арендодатель физическое лицо кто платит налоги
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here