Что значит свободная планировка квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Что значит свободная планировка квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Свободная планировка в новостройке: что это означает на самом деле

Сегодня многие застройщики предлагают покупателям так называемую «свободную планировку» квартир, преподнося это как преимущество: возможность сделать ремонт, исходя исключительно собственных нужд.

На самом деле, юридически понятия «свободная планировка» не существует. Мнение, что «свободная» планировка позволяет как угодно возводить стены в квартире, и менять местами помещения с разным функциональным назначением — ошибочно.

Нередко можно увидеть, что контуры планировки помещений отмечены на полу такой квартиры одним-двумя рядами кирпичей (как обычно утверждает Застройщик, это всего лишь «предложенный вариант планировки»). На самом деле, чаще всего это означает, что в документы БТИ стены все же внесены – пунктирными линиями – а обязанность возвести их по намеченным контурам ложится именно на нового собственника. Если Покупатель и вправду намерен распланировать помещение «под себя», с точки зрения закона это будет считаться перепланировкой, для чего требуется согласование с уполномоченными органами в установленном законом порядке.

Иногда квартира сдается Застройщиком с отсутствием стен, а в документах БТИ отображается как единое жилое помещение (белым квадратом), без выделения зон с разным функциональным назначением. Это наиболее сложная ситуация: например, по закону расширение ванн и санузлов на площади жилых комнат запрещено. Но если ориентироваться на имеющееся БТИ, то в какую сторону собственник ни расширял бы санузел, он попадет на площадь жилой комнаты, так как в квартире не выделены зоны коридоров.

Как же быть в таком случае? На самом деле, несмотря на отсутствие стен на плане БТИ, существует строительный план (поэтажный план застройщика), где полностью отмечены все помещения, то есть обозначена планировка, прошедшая согласование перед строительством. Таким образом, совершенно определенная планировка квартиры уже согласована с уполномоченными органами, и сразу же возникает вопрос, соответствует ли она тому, что хотел бы сделать для себя новый собственник.

Запросить строительный (поэтажный) план можно у компании-застройщика, либо в управляющей компании. Любое отклонение от указанной в строительном плане планировки будет признано перепланировкой, узаконить которую собственник может только осуществив все необходимые согласования. При этом стоит помнить, что определенную перепланировку квартиры в любом случае невозможно согласовать: например, если на том месте, где Вы хотите большую ванную, на строительном плане размещается детская.

Риски покупки квартир со свободной планировкой

Какие последствия для собственника могут наступить, если он сделает ремонт так, как ему нравится, и при этом не станет согласовывать перепланировку?

Помимо очевидно низкой ликвидности такой квартиры, возможно также привлечение Собственника к различного рода ответственности.Так, ч.2 ст.7.21КоАП РФустанавливаетадминистративную ответственность за самовольные переустройство и перепланировку жилых помещений. Правда,штраф по соответствующей статье составляет всего около 2500 рублей.

Но это далеко не самое неприятное для собственника. В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок». В случае если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже такого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Если перепланировка не влечет за собой угрозу жизни и здоровью граждан (по такой категории дел обычно проводится экспертиза), суд может сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В любом случае, исход такого дела предвидеть сложно, решение всегда остается на усмотрение суда.

Кроме того, при каких либо ЧП в квартире (протечка воды, газа и т.д.), если такие неисправности коммунальных систем будут признаны судом связанными с произведенной в квартире неузаконенной перепланировкой, на собственника может быть возложена гражданско-правовая обязанность по возмещению соответствующего ущерба. А в случае причинения вреда жизни или здоровью граждан – собственник может быть привлечен даже к уголовной ответственности.

Таким образом, покупая недвижимость с так называемой «свободной планировкой», не следует рассчитывать, что Вы сможете отремонтировать такую квартиру, основываясь исключительно на своих желаниях. С точки зрения закона, квартира уже имеет согласованную с уполномоченными органами планировку. Для того чтобы понять, как выглядит такая квартира по документам, следует запросить у собственника документы БТИ, а в некоторых случаях и строительный (поэтажный) план, после чего показать эти документы специалисту, который определит возможные варианты планировки приобретаемого жилья.

Свободная планировка квартиры и перепланировка

Квартиры со свободной планировкой на сегодняшний день стали настоящим трендом на рынке коммерческой недвижимости. Интерес к такого рода квартирам в новостройках растет с каждым днем.

Примечательно то, что сам факт наличия такой планировки в квартире, компании-застройщики позиционируют как основное преимущество и достоинство, что довольно обосновано, ведь по мнению потенциального будущего собственника, свободная планировка позволит сделать любую перепланировку, но на практике все немного иначе.

Свободная планировка и план БТИ

После приобретения в собственность, владелец конечно же начинает планировать перепланировку, и после обращения в первую же инстанцию за справками или за консультацией в специализированную компанию выясняется, что такого термина как «свободная планировка» не существует. Нет, конечно же, понятие такое есть, но никакого юридического обоснования оно не несёт.

Суть вся в том, что даже если компания-застройщик позиционирует данную недвижимость, как квартиру со свободной планировкой, утвержденная планировка у неё всё равно имеется, несмотря на то, что внутренних стен в квартире, как правило, нет. Планы застройщика в этом случае выполняют функцию плана БТИ.

Примечательно, что при расчете стоимости квартиры исходя из её метража, при отсутствии стен, покупатель переплачивает определенную сумму, ведь после перепланировки квартира со «свободной планировкой» станет меньше по площади.

Читайте так же:  Как проверить наличие налоговой задолженности по инн

Но об этом потенциальный покупатель чаще всего даже не задумывается, а для застройщика это даже выгодно, урезаются расходы на возведение внутриквартирных перегородок.

Исходя из всего выше сказанного получается, что распространенное мнение о том, что свободная планировка позволяет устанавливать перегородки как хочется и устраивать помещения как душа пожелает, в корне неверно.

Квартиры со свободной планировкой, фото

И если собственник будет игнорировать данный факт, оперируя тем, что застройщик гарантировал свободную планировку с возможностью самостоятельно определиться с будущей планировкой, для него это может иметь крайне неприятные последствия.

На практике, самовольная перепланировка в квартирах со свободной планировкой, ведёт к тому, что даже узаконить выполненную перепланировку не представляется возможным по причине нарушения действующих требований и правил, чаще всего в размещении мокрых зон.

Утвержденная «свободная планировка»

Если действовать правильно, на стадии планирования перепланировки в квартире со свободной планировкой необходимо обратиться в БТИ для получения поэтажного плана, где указаны все помещения квартиры и их площадь.

Ключевое различие лишь в том, что те стены, которых фактически в квартире нет, указаны на плане пунктиром. Что касается мокрых зон, кухни и прочих площадей, на них распространяются все те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.

Перепланировка квартиры со свободной планировкой

В квартирах со «свободной планировкой» стены либо вообще отсутствуют, либо имеется намеченная планировка в один блок. На словах риелторы объясняют это как возможный вариант планировки, но будущий собственник в праве сделать перепланировку по своему усмотрению.

Однако, утвержденная планировка у квартиры имеется, и любые изменения в эту конфигурацию без получения на то разрешения, будут считаться незаконной перепланировкой со всеми вытекающими, о чем мы и говорили выше.

Сложные случаи перепланировки квартиры со свободной планировкой

Наиболее затруднительный для проведения перепланировки вариант, который был в нашей практике, это квартиры, где на плане БТИ вся площадь квартиры за исключением зоны кухни и санузла является единой жилой площадью.

То есть фактически в квартире, согласно плану БТИ, нет коридоров, что сводит на нет возможность расширения санузла, ведь в данном случае мы увеличиваем санузел за счет жилой комнаты, а это категорически запрещено.

В таких случаях, необходимо опираться только на информацию плана застройщика, где будут указаны абсолютно все помещения включая коридоры и вспомогательные площади. План застройщика будет основанием и доказательством, того что мокрая зона расширяется не за счет жилого помещения.

Подобных нюансов может быть множество, и неоднозначность в планах часто влияет на ход согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой, а жилищная инспекция последнее время стала более тщательно анализировать запланированные мероприятия.

Согласование перепланировки квартиры свободной планировки

Для разрешения на перепланировку новостройки свободной планировки потребуется сформировать пакет документов, куда войдут:

  • Правоустанавливающие документы (при отсутствии зарегистрированных прав на помещение можно предоставить договор на участие в долевом строительстве, копию договора об уступке прав, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о полном выполнении участником долевого строительства обязательств по договору).
  • План квартиры, составленный БТИ.
  • Техническое заключение (это документ, составленный компанией с СРО и подтверждающий, что квартиру можно переустраивать).
  • Проект перепланировки (чертежи, по которым будут выполнятся строительно-демонтажные работы, и договор авторского надзора).
  • Заявление на перепланировку.

Документы передаются в Мосжилинспекцию. Для этого нужно обратиться в центр госуслуг «Мои документы». Подать бумаги для согласования перепланировки сегодня можно только через офисы МФЦ.

При одобрении проекта и при условии, что на рассмотрение были представлены все документы, собственнику выдается разрешение на перепланировку в новостройке со свободной планировкой. После ремонта еще предстоит сдача сделанной перепланировки специальной комиссии.

Как узаконить перепланировку в новостройке со свободной планировкой

Часто перепланировка в квартире со свободной планировкой проводится собственниками незаконно. Это когда ремонтные работы выполняются без какого-либо согласования.

Узаконить перепланировку квартиры свободной планировки в новостройке можно, если все проведенные работы соответствуют общепринятым строительным нормам. В ином случае Мосжилинспекция обяжет переделывать ремонт.

Кроме того, за самовольную перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой придется заплатить штраф. Если при выполнении ремонта собственник ничего не нарушил, то узаконить совершенное переустройство он может при предоставлении Мосжилинспекции технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.

Как бы то ни было, прежде чем приступать к согласованию будущей перепланировки квартиры свободной планировки или узакониванию уже выполненных работ, получите предварительно консультацию у специалистов в области оформления и проектирования перепланировок.

Наша компания консультирует бесплатно. Свои вопросы можете адресовать нашим консультантам по телефону или онлайн.

По вашему желанию мы можем подготовить проект с техническим заключением для будущей перепланировки или техническое заключение по факту совершенных работ, если перепланировка уже сделана.

У нас можно воспользоваться услугой «перепланировка под ключ». В этом случае оформлением всех документов и взаимодействием с госорганами (БТИ и Мосжилинспекцией) будете заниматься не вы, а мы по доверенности.

Примеры перепланировок квартир «свободной планировки»:

Что нужно знать о квартире со свободной планировкой

Застройщики предлагают квартиры со свободной планировкой как альтернативу типовым.

Действительно, такие предложения выглядят привлекательно: чистый лист, на котором можно создать пространство своей мечты. На деле бывает не так. Разберем, что к чему.

Что такое свободная планировка?

Квартира со свободной планировкой — та, в которой нет внутренних стен. Предполагается, что покупатель сам решит, где их возвести.

Такие квартиры появились в России в начале 90-х. Появилась мода на перепланировки: люди ломали стены, возводили новые, объединяли квартиры. Застройщики поняли, что есть спрос, и стали предлагать квартиры без перегородок.

Стоят дешевле

Квартиру со свободной планировкой можно купить дешевле, чем с готовыми внутренними перегородками. Это связано с тем, что застройщик не тратится на возведение стен, разводку проводки по квартире, отделку.

Позволяют распланировать жилье на свой вкус

Покупатель получает «коробку» без внутренних перегородок: не приходится ломать старые стены, чтобы возвести новые. В итоге он оставляет пространство открытым или разделяет на комнаты, как душа пожелает. Иногда такие квартиры делят на несколько студий и сдают в аренду — в этом случае свободная планировка только в плюс.

Читайте так же:  Виды госпошлины в гражданском процессе

Требуют ремонта

Для ремонта квартиры со свободной планировкой желательно привлечь к работе дизайнера. Он разработает проект, чтобы жилье было удобным, а строители не запутались в процессе отделки.

Чтобы возвести стены, передвинуть сантехнику в ванной, прорубить или заделать дверные проемы, потребуется согласование перепланировки.

Кому подойдет квартира со свободной планировкой

Квартира со свободной планировкой — хорошее решение, если покупатель:

[2]

— хочет продумать пространство под свои нужды

— готов потратиться на дизайн-проект и отделку с нуля

— располагает временем и деньгами для оформления перепланировки

10 ошибок в дизайне квартиры со свободной планировкой

Свободная планировка – это не только возможность творить, но и ответственность за то, как не вытворить что-то. Какие документы собрать перед ремонтом? Почему острых углов стоит избегать не только в разговоре, но и при планировании квартиры? Какая комната уютнее, прямоугольная или квадратная? Тимур Абдрахманов и Алена Горшкова (Студия 3.14) поделились с нами своими рецептами правильного зонирования.

Студия 3.14 работает в Москве и Московской области, специализируется на создании частных интерьеров под ключ.Кредо бюро – создавать пространства для жизни. В проектах дизайнеры стремятся не просто грамотно решить практические задачи заказчиков, но и создать интерьер, который отражает личность хозяев, их стиль жизни и в который приятно возвращаться каждый день.

1. Неправильный порядок действий

На наш взгляд, первый шаг при дизайне квартиры свободной планировки – понять, насколько планировка действительно свободная. Узнайте в управляющей компании о нормах и ограничениях при ремонте жилья, требованиях по инженерным системам и строительным работам. Уточните, где можно, а где нельзя располагать мокрые зоны.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, проектировать начинайте только после собранного пакета документов и с четким пониманием того, что делать можно, а что нельзя.

2. Неверно расставленные приоритеты

Частая ошибка – неверно расставленные приоритеты и недостаточный метраж для жизненно важных зон. Например, детская зона не может быть без окна, неприемлемо отдавать широкое окно гардеробной, а в спальне довольствоваться маленьким и, конечно, дополнительный санузел лишним не бывает, если позволяет площадь.

Советуем составить и заполнить подробную анкету, чтобы выбор было сделать проще и вам, и, в случае если вы работаете с дизайнером, ему. Начинайте с вопросов «Зачем? Где в доме вы находитесь большую часть времени? Как часто вы встречаете гостей? В спальне вы живете или только спите?».

3. Форма помещения не связана с его функциями

Квадрат или прямоугольник? Мы считаем, что идеальный вариант зависит от конкретного назначения комнаты. Если в помещении планируется две и более зон, то лучше подойдет прямоугольная форма, если одна – то квадрат. Однако слишком узкие и вытянутые темные комнаты с одним окном неудобно зонировать, в них неудобно расставлять мебель, да и жить в них неудобно. Такие комнаты лучше не проектировать, если планировка свободная.

4. Через диван к чайнику

Сталкивались ли вы с подобной ситуацией, когда после окончания ремонта вы попали в лабиринт? Чтобы поставить чайник, приходится перелезать через кресло, чтобы пройти между двумя шкафами – втягивать живот, а для преодоления сушилки придется станцевать лимбо.

Часто новички не учитывают важные пути передвижения по квартире. В итоге возникает проходная зона между ТВ и диваном, комната получается огромной, коридор слишком узким и наоборот. Минимальный комфортный для человека средней комплекции проход между элементами мебели составляет 60 см, а коридор по ширине – не уже, чем 100.

5. Неправильно организованное хранение

В советское время ненужные вещи отправлялись на балкон или в кладовку, а те, что побольше, уезжали в бессрочный отпуск на дачу. Привычка складировать, а не хранить – наследство советской эпохи. Вещи не на своем месте ухудшают качество жизни, особенно в компактных пространствах.

Видео (кликните для воспроизведения).

Выходов несколько: вести аскетичный образ жизни и иметь только самое необходимое, продолжать копить все на балконе или еще до ремонта продумать зоны для хранения – совершенно необязательно, чтобы это было какое-то одно место. Организовать пространство даже маленькой квартиры так, чтобы все уместилось — первая из задач и новичка, и профи.

6. Коридоры, которые все усложняют

Частая ошибка в планировании квартир со свободной планировкой – коридоры, которые «съедают» часть функционального пространства. Любовь к ним привита коммунальным прошлым. Чтобы правильно организовать пространство для жизни, иногда стоит отказаться от стереотипов и, если возможно, рассмотреть вариант объединения помещений, их перетекания одно в другое.

Еще один удачный, на наш взгляд, подход – проектирование анфилады комнат, следующих одна за одной и связанных друг с другом функционально. Этот прием широко использовался до революции в дворянских особняках и купеческих квартирах. Такой принцип позволяет разделить пространство квартиры на публичное и приватное и решить проблему недостающих метров.

Свободная планировка – миф или реальность

Свободная планировка квартиры: что это такое?

Большинство квартир в современных монолитных новостройках – это жилье со свободной планировкой. То есть квартира представляет собой помещение, где почти полностью отсутствуют внутренние стены. Выделенными являются зоны санузлов и кухни, да и то не всегда. Именно в таком виде квартира и передается покупателю.

Квартира со свободной планировкой, фото:

По мнению застройщиков, предлагающих на рынке недвижимости квартиры со свободной планировкой, жилье такого типа проще сделать эксклюзивным, поскольку в едином пространстве, огороженном внешними и межквартирными стенами, намного легче воплотить в жизнь разнообразные дизайнерские решения и провести зонирование квартиры согласно своим вкусам и потребностям.

То есть, по мнению застройщиков, свободная планировка является чуть ли не главным преимуществом таких квартир, потому что внутренние перегородки в них можно строить по-своему усмотрению как угодно.

Отсюда многие делают вывод, что распланировать комнаты, кухню и туалеты можно как заблагорассудится. Поэтому подобные квартиры выглядят привлекательно в глазах покупателей и спрос на них постоянно растет.

Квартира свободной планировки и перепланировка

Но на самом деле не все так просто. Свободная планировка является хитрым маркетинговым приемом, позволяющим недобросовестным риелторам зарабатывать на покупателях квартир из-за незнания ими многих тонкостей жилищного законодательства.

Читайте так же:  Как оформить наследство по завещанию пошаговая инструкция

Ведь задача риелтора, как правило, продать квартиру покупателю максимально быстро и дорого, а о том, как на самом деле обстоят дела с планировкой, вы узнаете в лучшем случае только после оформления документов на покупку квартиры.

И если называть вещи своими именами, то нужно сказать, что термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение, потому что он условен и на законодательном уровне не существует.

Свободная планировка квартиры – это не отдельная веха в жилищном законодательстве. Приобретая такую недвижимость, следует помнить, что отсутствие внутренних стен не означает отсутствие проекта квартиры в принципе – на плане застройщика и на планах БТИ он есть.

[1]

Ведь когда жилые здания сдаются в эксплуатацию, техники специализированных организаций (чаще всего БТИ) обмеряют построенные квартиры, фиксируют площади помещений, по которым с дольщиками проводятся окончательные взаиморасчеты и составляются поэтажные планы.

То есть отсутствие межкомнатных перегородок никак не помогает в обустройстве и переустройстве жилья, а лишь свидетельствует о том, что выгоду от такой планировки получил только застройщик, который хорошо сэкономил на строительных материалах.

Квартира свободной планировки в новостройке:

На плане квартиры, составленном БТИ, отсутствующие стены показываются пунктирными линиями. Строить эти стены будет уже сам собственник, когда начнется ремонт.

Иными словами, вы не можете возводить внутри квартиры любые перегородки по своему вкусу, переносить кухню на место коридора, а в спальне организовывать дополнительный санузел. Любая квартира имеет утвержденную городом планировку, которая отвечает единым для всех жилых помещений нормам и правилам.

И если в рекламе квартира изображается как помещение без стен, то на архитектурном плане застройщика все стены есть, равно как и зонирование жилых, нежилых и вспомогательных помещений. Данные границы обычно обозначаются на полу квартиры несколькими рядами кирпичной кладки или блоками. Вот по обозначенным таким образом границам и предстоит строить стены.

Поэтому, покупая квартиру свободной планировки в монолитном доме, следует помнить, что для нее существует утвержденный план помещений, и это единственная планировка, которую вы имеете право выполнить.

Если же обладатель жилплощади хочет отклониться от имеющегося поэтажного плана квартиры свободной планировки, согласование перепланировки является обязательным требованием. Порядок проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой, стоимость и сроки ее оформления определяются сложностью будущего переустройства.

Сложности перепланировки в квартире со свободной планировкой

Наибольшие трудности при перепланировке квартиры свободной планировки в новостройке возникают в случаях, когда на плане БТИ квартиры показаны зоны кухни, санузлов и комнат, но не обозначены коридоры и вспомогательные помещения.

Действующими строительно-санитарными нормами запрещается увеличивать площадь ванных и туалетов за счет жилых комнат. Но разрешается расширять мокрые зоны за счет коридоров и нежилых помещений (кладовок, подсобок, встроенных шкафов). Но если на плане БТИ не показаны зоны коридоров, то при любом увеличении санузла произойдет затрагивание жилой зоны, что не допустимо.

Чтобы объяснить чиновникам, что ваши действия правомерны, нужен архитектурно-строительный план застройщика, прошедший экспертизу перед строительством, на котором отмечаются все помещения квартиры, в том числе коридоры.

Такой план с печатью компании-застройщика сдается в жилищную инспекцию города Москвы вместе с остальными документами для согласования перепланировки, как доказательство, что ваши действия (например, расширение санузла на прилегающее помещение) не нарушают строительные нормы, и все проводимые вами ремонтные мероприятия абсолютно законны.

Еще одной сложностью перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой является то, что для ее согласования обязательно нужен план БТИ. Без этого документа не получится даже грамотно спланировать предстоящие изменения, так как высок риск сделать ремонт с нарушениями строительных правил, который потом придется переделывать.

Но у многих собственников плана БТИ просто нет. Как нет данных о квартире и в самом Бюро технической инвентаризации. В такой ситуации придется обращаться в ГБУ МосгорБТИ и заказывать первичную техинвентаризацию квартиры, чтобы потом получить ее план.

Пример проекта перепланировки в квартире со свободной планировкой:

Для получения разрешения на перепланировку квартиры свободной планировки помимо плана БТИ понадобится техническое заключение, проект, правоустанавливающие документы и заявление. При согласовании перепланировки посредниками придется оформить доверенность. Если квартира в ипотеке, то потребуется согласие банка на перепланировку.

Если вы собираетесь узаконить перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой или просто купить жилье такого типа, то проконсультируйтесь предварительно со специалистами. При желании вы можете обратиться в нашу организацию – консультация бесплатна, вот наши контакты. Мы также принимаем заказы на разработку проектов и согласование перепланировки «под ключ».

Квартира-полуфабрикат: плюсы и минусы свободной планировки

Покупая квартиру со свободной планировкой, необходимо понимать, что свобода эта условна — всё равно придётся возвести стены и согласовать изменения во всех инстанциях.

Свобода без стен

Следует отметить, что термины «свободная планировка», «условно свободная планировка», «полусвободная планировка», которые зачастую используют риелторы для описания предлагаемой ими недвижимости, в российском законодательстве отсутствуют.

Потенциальный владелец, которому предложили жильё со свободной планировкой, представляет себе квартиру мечты — с большими окнами, персональным камином, ванной в полбассейна шириной, да мало ли какие ещё мечты бывают.

На самом деле свободная планировка подразумевает квартиру-полуфабрикат. Покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами. Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система. Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла — так называемых мокрых зон.

С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах. Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.

Впоследствии в квартире-полуфабрикате можно будет возвести стены либо ограничиться пилонами или колоннами, которые позволят немного увеличить жилую площадь (а не только визуально расширить пространство). Важно понимать, что «квартира мечты» неприглядно смотрится в бетоне, а её метраж кажется значительно меньше заявленной площади.

Читайте так же:  Где оформить налоговый вычет при покупке квартиры

Фото: photo 5000/Fotolia.com

Будьте бдительны при покупке квартиры со свободной планировкой на вторичном рынке: все стены, возведённые (или не возведённые) прежним владельцем, должны быть легализованы и отмечены в документах БТИ. В противном случае вам придётся оформлять перепланировку, к тому же такую квартиру вряд ли удастся перепродать без потери стоимости

Существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.

Первые дома с квартирами «не как у всех» появились в Москве в конце 90-х гг. прошлого века. После того как раскупалось жильё в здании, возведённом по новой на тот момент опалубочной (монолитной) технологии, от 80 до 90 % квартир перепроектировались с полным или частичным сносом внутренних ненесущих стен. В следующих домах застройщики стали предлагать квартиры как с возведёнными внутренними стенами, так и без стен, но с согласованным типовым проектом, экономя тем самым и на стройматериалах, и на оплате труда рабочих. Однако те, первые, квартиры чаще всего реализовывались ещё до гос­приёмки и передачи документов в Бюро технической инвентаризации. Застройщикам было выгодно продать не только квартиру, но и свои услуги по узакониванию разработанного клиентом проекта, поскольку существовала возможность доработать планировку для каждого покупателя. В рабочий проект вносились необходимые изменения, а после сдачи дома госкомиссии владелец сразу же получал документы на жильё.

На сегодняшний день компании не готовы работать с каждым покупателем, а потому необходимо отталкиваться от строительного (поэтажного) плана — его можно получить либо у застройщика, либо в управляющей компании. На плане полностью отмечается планировка, которая была согласована и прошла госэкспертизу перед строительством. Поэтажный план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в жилинспекцию вместе с основным комплектом документов.

Плюсы и минусы

Прежде чем перейти к тонкостям процедуры узаконивания проекта, стоит ещё раз отметить, какие возможности предоставляет покупателю свободная планировка. В отличие от готового жилья, где возведённые стены придётся ломать в угоду полёту собственной фантазии, квартира-полуфабрикат позволит обойтись без долгого, довольно затратного, а также крайне пыльного и грязного этапа работ. Ещё один положительный аспект связан с начальной ценой квартиры. Поскольку стены не возводились, она стоит несколько дешевле соседних, полностью выполненных по проекту.

К сожалению, такая квартира доставит немало хлопот. Владельцу придётся пригласить дизайнера, разработать и согласовать проект, найти рабочих,
а затем приниматься за реализацию (при этом могут возникнуть проблемы, если замысел идёт вразрез со строительными и санитарными нормами, призванными обеспечить безопасность здания и жильцов). Как отмечают девелоперы, по окончании всех работ и согласований фактическая стоимость квадратного метра иногда увеличивается вдвое.

Электричество в домах, где предлагается жильё со свободной планировкой, принято подводить только к распределительному щитку квартиры, но не вводить внутрь, ведь вопрос электрификации обычно становится одним из самых животрепещущих при перепланировке. Стоит проверить и разводку тепла, поскольку в некоторых случаях батареи центрального отопления также устанавливаются по усмотрению хозяина (в пределах мощностей, заданных проектом заказчика).Обратите внимание и на такой момент: в документах площадь жилой зоны квартиры почти вдвое меньше общей площади (поскольку отсутствуют коридоры и другие вспомогательные помещения). Это значит, что практически любой проект имеет ограничения по инсоляции, ведь расширить жилое пространство можно лишь за счёт той части квартиры, которая будет иметь недостаточное естественное освещение. Согласовать такой проект сложно, да и счета за электроснабжение окажутся просто огромными.

Если же положиться на авось, не оформляя перепланировку, то «свободолюбивого» или плохо информированного владельца квартиры можно привлечь к ответственности по закону, особенно если в результате переустройства будет причинён ущерб соседскому или общедомовому имуществу либо, что ещё хуже, жизни и здоровью соседей.

Владелец квартиры, перепланировка которой не оформлена в установленном порядке (или сделана с нарушением требований), несёт ответственность в соответствии с нормами законодательства. Кроме того, он обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы

Жилинспекция вправе потребовать привести квартиру в состояние, закреплённое в плане БТИ. Если в ходе экспертизы (дорогостоящей и длительной) будет доказано, что перепланировка не влечёт никаких угроз, суд может разрешить оставить жилище в пере­устроенном и (или) перепланированном виде. Однако заранее предвидеть исход рассмотрения дела крайне сложно, да и подготовка к суду доставит немало хлопот.

Как полагают девелоперы, сегодня при покупке квартиры в типовой новостройке лучше выбрать уже спланированное и полностью достроенное жильё, получив паспорт, который оформлен по всем правилам БТИ. Если же вы готовы к тратам и хотите сделать оригинальную планировку, будьте предельно внимательны. Запросите у застройщика копии поэтажного плана, проконсультируйтесь с дизайнером, выполните первоначальный расчёт проекта. Или выбирайте дом, где типовой планировки просто не предусмотрено, а каждая квартира строится с учётом пожеланий заказчика — на рынке недвижимости такие предложения тоже есть.

Получаем документы

Разработка проекта, обследование помещений, составление технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки, получение заключения Роспотребнадзора и одобрение проекта в сумме занимают не менее 2–3 мес. Помимо проекта потребуются: копия паспорта, заявление о согласовании переустройства и перепланировки, копии правоустанавливающих документов на квартиру, технический паспорт жилища, письменное согласие собственников.
Получив разрешение жилинспекции, можно приступать к реализации проекта. После того как будут завершены все работы, необходимо засвидетельствовать момент окончания перепланировки в жилинспекции (приёмку скрытых работ производят в процессе ремонта), затем получить в БТИ новый план, а потом и свидетельство о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой. Документальное оформление работ займёт около 2 мес.

Читайте так же:  Через какое время стаж считается прерванным

Учитывая трудности, застройщики готовы отказаться от свободной планировки и предлагать покупателям несколько вариантов готовых и согласованных планировок для одинаковых по площади квартир.

Что такое свободная планировка в новостройке? Плюсы и минусы варианта

Свободная планировка квартиры в новостройке постоянно указывается в списке преимуществ, особо выделяемых застройщиком. Но такое решение может оказаться далеко не самым выгодным с материальной точки зрения и грозящим проблемами после приобретения квартиры или апартаментов. Для начала следует уточнить, что такое свободная планировка, что это означает на словах, на деле и документально.

Описание квартир в новостройках на официальных сайтах — это рекламная информация, в которой застройщик волен указывать в качестве преимуществ то, что считает нужным. Но есть строительные и проектировочные стандарты и правила регистрации жилья. Сразу оговоримся — понятия «свободная планировка» в СНиП и ГОСТ нет. Это исключительно коммерческое, рекламное название одного из видов зонирования жилого пространства.

Особенности свободной планировки квартир и апартаментов

Отсутствие перегородок или так называемая условная «трассировка» внутренних стен в квартире — это два варианта реализации свободной планировки. На самом деле у нее гораздо больше особенностей, о которых стоит помнить, делая выбор в пользу этого решения.

Основные особенности свободной планировки апартаментов и квартир:

отсутствие полноценных внутренних перегородок;

возможность реализации только при определенных условиях, в зданиях, построенных по монолитной технологии , где несущими являются наружные стены и колонны каркаса;

наличие жестко привязанных к своим местам «мокрых зон»;

отсутствие отделки стен, пола и потолка, поскольку предполагается, что она будет сделана после монтажа перегородок.

Это видимые особенности, но есть и то, что подразумевается, но не озвучивается застройщиком. Дело в том, что свободная планировка не дает полной свободы организации пространства, а в некоторых случаях становится источником дополнительных затрат. Рассмотрим это отдельно и подробно.

Свободная планировка и ее подводные камни

При изучении документации и проектной декларации новостройки вы не встретите прямого упоминания свободной планировки, поскольку такого термина не существует. Скорее всего, застройщик укажет на возможность трассировки перегородок или оговорит их отсуствие. Но проект любого здания подразумевает включение в документацию поэтажных планов, что очень важно для покупателя.

Поэтажный план новостройки со свободной планировкой

Поэтажный план жилого дома или апарт-отеля включает все перегородки и стены, которые заложены в проект. Именно по этому плану БТИ составляет технический паспорт здания, а потом и вашей квартиры, чтобы вы могли оформить ее в собственность. Поэтому, встретив упоминание свободной планировки, требуйте показать вам эти планы — вы вполне можете увидеть там уже размеченные перегородки. И изменить их расположение можно только в ходе процесса перепланировки, а это означает создание и согласование отдельного проекта. Если по квартире уже проложена трассировка, то перегородки ставятся только по ней.

Поэтажный план без перегородок

Второй вариант — в поэтажном плане перегородок нет. Это значит, что помещение имеет статус жилого как единое пространство, в котором обозначены «мокрые зоны», но нет точно указанных границ санузла, кухни, коридора и прихожей. Если вы думаете, что это упрощает ситуацию, то сильно ошибаетесь, потому что:

при установке перегородок необходимо строго выдержать размеры мокрых зон, иначе, увеличивая санузел или кухню, вы уменьшаете жилую площадь, что равноценно перепланировке — проект, согласование;

вам придется согласовывать перепланировку или прибегнуть к услугам застройщика, если он готов взять это на себя, потому что в квартире должен появиться коридор, а увеличить санузел можно только за счет этого пространства;

вы не можете каким-либо образом заблокировать подходы или нарушить конфигурацию вентиляционных и кабельных каналов, перенести «мокрые зоны»;

вы должны ставить перегородки так, чтобы жилые комнаты имели площадь не менее 9 кв.м и обязательно источник естественного освещения, окно, выход на балкон или лоджию;

не допускается объединение балконов, лоджий и пространства комнат, расширение отопительной сети на эти части квартиры.

Стоит подумать и о том, что после монтажа внутренних ненесущих стен вам придется прокладывать проводку, а это значит — создавать ее проект и снова идти за согласованием. Словом, свободы в свободной планировке крайне мало, а ее плюсы и минусы часто вовсе игнорируются застройщиком.

Затраты и согласования при свободной планировке

Стоит вспомнить и о затратах. Если в квартире (апартаментах) поэтажный план и трассировка указывают на места перегородок, то вы фактически берете на себя оплату того, что не сделал застройщик — монтажа внутренних стен. При этом свобода у вас минимальная, а любое изменение требует согласования. Учитывая, что свободная планировка обычно служит поводом для удорожания квартиры, преимущество выглядит сомнительным.

Второй вариант — перепланировка единого помещения. Это все же оправданно, поскольку вы можете выбирать варианты, не нарушающие строительных норм. Если согласование пройдет успешно, если застройщик готов взять его на себя, то вложение денег в комфорт того стоит. Однако, нельзя забывать об ограничениях, перечисленных выше.

Как узаконить и согласовать перепланировку в новостройке

Что делать, если вы по каким-то причинам уже поставили перегородки или изменили первоначальные поэтажные планы и трассировку? Придется провести строительно-техническую экспертизу, получить заключение о том, что не нарушены нормы и стандарты, и обратиться в суд, чтобы узаконить перепланировку.

Что будет если игнорировать согласование? Во-первых, БТИ может не выдать техпаспорт, и оформление квартиры в собственность сорвется. Во-вторых, суд может вынести решение о принудительном восстановлении исходного состояния квартиры за счет владельца. Это дорого.

Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, еще на этапе выбора новостройки стоит подумать о том, готовы ли вы к дополнительным расходам и хлопотам. связанным со свободной планировкой. Ее преимущества и недостатки могут оказаться вовсе не в равновесии, а обещания застройщика — это вполне допустимый рекламный прием, реализация его права привлечь ваше внимание к объекту продажи.

Что значит свободная планировка квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here