Что значит непосредственное управление многоквартирным домом

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Что значит непосредственное управление многоквартирным домом". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

  • обслуживанием помещений общего значения;
  • реконструкционными работами и текущими ремонтами;
  • распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

  • разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
  • индивидуальные правила подсчета голосов;
  • нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Данное мероприятие преследует следующие цели:

  • сохранить имущество граждан;
  • организовать безопасность;
  • обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
  • защитить интересы жильцов;
  • поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

  • подготавливать общие собрания;
  • контролировать исполнение принятых решений;
  • представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

  1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
  2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
  3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
  4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

  • ремонтными работами;
  • благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
  • проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
  • отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
  • регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
  • неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
  • бесконечными организационными вопросами.

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

  • Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
  • Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только голосованием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
    • утверждение формы управления;
    • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
    • подписание договора на обслуживание.
Читайте так же:  Обжалование судебной экспертизы в гражданском процессе

Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

  • Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.
  • Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

    • протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
    • протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
    • технический паспорт дома;
    • заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
    • доверенности, заверенные нотариусом.

    Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

    Порядок и контроль финансирования

    Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

    Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

    Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

    О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

    PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

    Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

    Многоквартирный дом требует особого отношения и управления. Серьезная забота о благоустроенности быта жильцов и комфортного проживания ведет к процветанию и благополучию многоэтажек. Кто занимается непосредственным управлением многоквартирных домов и в чем заключается такая деятельность? Ответы на такие вопросы должен знать каждый, живущий в многоэтажном доме.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    [2]

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

    Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

    По состоянию на 2017 год непосредственное управление может иметь место в домах, где квартир не больше 16. Все остальные многоэтажки современного типа с количеством квартир больше 16 управляются, согласно Жилищному кодексу РФ:

    • жилищным кооперативом (ЖК);
    • товариществом собственников жилья (ТСЖ);
    • по договору с управляющей компанией (УК).

    В 2015 году были внесены поправки в Жилищный кодекс (ФЗ № 225).

    Обычно, при непосредственном управлении, жильцами выбирается один представитель (управляющий домом), который решает все вопросы по капитальному ремонту, водоснабжению, электро- и газоснабжению в соответствующих организациях. Управдом:

    • представляет интересы жильцов;
    • проводит собрания и информирует обо всех вопросах проживающих в доме;
    • вопросы благоустройства территории так же относятся к его введению;
    • сбор средств и другие организационные вопросы решаются сообща всеми жильцами, а ответственным за все мероприятия в итоге оказывается управдом.

    Плюсы и минусы непосредственного управления многоэтажным домом рассмотрены в этом видео:

    Какие достоинства и недостатки у непосредственной формы управления

    По сравнению с ТСЖ, такая форма управления более открытая и не допускает перерасхода средств жильцов, которые доверяют свои деньги руководству товарищества.

    [1]

    Непосредственное управление дает возможность жильцам самим оплачивать все коммунальные и другие расходы и контролировать свой бюджет.

    Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

    1. Каждый собственник квартиры в доме перезаключает договор по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. С этого момента все расходы собственниками контролируются. Это позволяет исключит долги, которые может собрать, например, Управляющая компания.
    2. Каждый хозяин квартиры будет получать свой собственный счет, квитанцию об оплате, именно ту, которая отражает показания счетчиков. В отличие от, например ТСЖ, когда суммы платежей проходят через руководство товарищества, никто не припишет лишние рубли к оплатной квитанции.
    3. Задолженности по квартплатам одних жильцов никоим образом не отражается на других собственниках квартир. Каждый сам несет ответственность за свои платежи и расходы.
    4. Все вопросы по организации и благоустройстве общих помещений, лестничных пролетов и двора решаются вместе, сообща, а расходы делятся по согласованию поровну между жильцами.
    5. Что касается ремонтных работ относительно дома, то жильцы сами выбирают компанию, подписывают договор и принимают работу.
    Читайте так же:  Как выселить шумных соседей снимающих квартиру

    Общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом.

    Есть ли минусы

    Минусы непосредственного управления:

    Как перейти на непосредственное управление

    Самое главное – желание. По ЖК РФ, каждый владелец квартир в доме должен быть согласен на такую форму управления.

    [3]

    Объекты управления и формы управления многоквартирным домом.

    Собрание может быть очным и заочным. Если жители дома дружны и проявляют инициативу, то собрание состоится очно.

    Если небольшой группе или одному лицу – собственнику квартиры в доме, приходит идея и желание превратить дом в непосредственно управляемый, то нужно:

    • собрать подписи жильцов, которые поддерживают такую идею;
    • организовать собрание (назначить дату, время и место сбора жильцов);
    • обдумать ход собрания и составить план (регламент) встречи.

    Какими полномочиями обладает совет в многоквартирном доме, а также председатель такого совета — читайте здесь.

    На собрании должны решаться вопросы о:

    • целесообразности перехода на непосредственное управление;
    • в случае положительного решения важно выбрать управдома, который соответствовал бы необходимым требованиям наличия организаторских способностей, порядочности и умения решать вопросы вовремя и в любых инстанциях;
    • обычно на выборы приглашается представитель местной администрации. Это законное решение – в большинстве случаев, выбранный на должность управляющего будет общаться непосредственно с представителями административных инстанций. К тому же, чаще всего, приглашенное лицо объясняет как управлять домом, организовывать людей и подыскивать компании по ЖКХ для дома.

    Представитель администрации тоже голосует «за» или «против» претендента.

    После собрания все должны подписать «Протокол собрания», составленный по стандартной форме. Обычно протоколы содержат:

    • дату;
    • номер;
    • тему;
    • план (регламент);
    • кто выступал и что говорил (в кратце);
    • кто и как голосовал;
    • как окончилось голосование;
    • чем закончилось собрание;
    • какие постановления были вынесены на собрании;
    • регламент – кто и чем будет заниматься, согласно решениям, принятым на собрании;
    • Ф. И. О. проводящего собрание;
    • подписи и расшифровки двоих-троих ведущих собрание и оформляющего протокол.

    Как составить договор

    На нескольких листах описаны:

    • все действующие лица – жильцы, управляющая компания и лицо, уполномоченное ее представлять;
    • все данные о многоквартирном доме (адрес, площадь, количество этажей, квартир, практически все, что написано в кадастровом и техпаспорте);
    • перечислены термины, которые будут употребляться на протяжении всего документа;
    • перечислены все имущество в доме, которое считается общим и действия относительно его благоустройств. Что входит в места общего пользования в многоквартирном доме — читайте тут;
    • кто является высшим органов в процессе управления;
    • четко прописано во второй части предмет договора;
    • какие технические текущие ремонтные работы будут проводиться;
    • какие профилактические сезонные ремонтные работы будут проводиться;
    • уборка мусора и текущая уборка общих территорий, другие вопросы обеспечения гигиены и санитарного режима для комфорта проживающих в доме;
    • третья часть содержит обязанности сторон, а так же их права;
    • в четвертой части регламентируются вопросы платежей;
    • ответственность сторон и условия расторжения договора содержатся в следующих частях;
    • определяются вопросы времени и частоты проведения собраний;
    • срок действия договора;
    • дату и подписи сторон.

    Непосредственное управление многоквартирным домом может быть очень качественным или, наоборот, вызывать недовольство жителей дома.

    Поэтому, первый срок лучше заключать на короткий промежуток в год или два. Опыт покажет, насколько такой вид управления подходит именно отдельно взятому вашему многоквартирному дому.

    Как работает на практике непосредственная форма управления жильем — смотрите в этом видео:

    Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД

    Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

    Общая информация о содержании имущества МКД

    Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

    Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

    • надежности и безопасности самого МКД;
    • безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
    • общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
    • прав и законных интересов собственников жилья;
    • бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.

    Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

    Читайте так же:  Оформить землю в собственность с чего начать

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

    В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

    Законодательное регулирование

    Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

    • правила выбора формы организации работ;
    • общие требования к этой деятельности;
    • порядок заключения договоров;
    • правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

    Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

    • постановление Правительства № 354 от 06.05.2011 , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;
    • постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 , которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
    • постановление Правительства № 416 от 15.05.2013 , который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2019 году;

    В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.

    Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

    Современные формы управления имуществом МКД

    То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

    Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

    • непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
    • создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
    • передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

    Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

    Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

    При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

    Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

    Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.

    Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

    Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

    Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

    • за содержание/ремонт общего имущества;
    • за готовность систем инженерных коммуникаций;
    • за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

    При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

    Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

    Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

    Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

    Услуги управляющих организаций

    Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

    • за содержание и ремонт имущества;
    • за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
    • за работоспособность инженерных систем;
    • за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

    По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

    УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

    • обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
    • собирать средства за предоставление услуг;
    • перечислять полученные средства поставщику;
    • вести работу с должниками.

    Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

    Какой вариант предпочтительнее

    Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

    • конструктивные особенности МКД;
    • потребности жильцов;
    • их способность к самоорганизации.

    Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

    Читайте так же:  Договор поставки в пользу третьего лица образец

    Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

    Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

    Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

    Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

    Изменение способа

    По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

    В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

    Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

    Обязанности и ответственность управляющей компании

    Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.

    При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

    • обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
    • содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
    • сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

    Лицензирование деятельности УК

    Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

    • регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
    • отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
    • размещение в свободном доступе ( ГИС ЖКХ ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
    • наличие у руководителя квалификационного аттестата;
    • отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

    Если владельцы не выбрали способ управления

    Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

    В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

    И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.

    Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

    Заключение

    Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

    Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

    Что такое непосредственное управление многоквартирным домом, изменения в 2019 году

    Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018г изменений в 2019 г. не претерпела. Однако были упрощены условия, позволяющие принять положительное решение.

    Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

    В Жилищном кодексе РФ прописано, что возможность самостоятельного управления многоэтажным домом его жильцами дана с целью создания комфортных условий проживания для каждого владельца, содержания здания в соответствующем виде, легкого разрешения проблемных ситуаций, связанных с использованием общего имущества, предоставлением коммунальных услуг.

    Собственники недвижимости могут выбирать между такими способами управления МКД:

    • самостоятельно жильцами дома;
    • ТСЖ, кооперативной организацией или другими специального направления;
    • УК.

    Окончательный выбор метода управления осуществляется выбранным советом жильцов, решением которого способ может быть изменен в любой момент.

    Активные владельцы квартир осуществляют непосредственное управление МКД, заключают соглашения на подачу ресурсов для обслуживания строения.

    Читайте так же:  Надо ли платить налог на имущество пенсионерам

    Поскольку соглашения на поставку природного газа, питьевой воды и электричества заключаются с каждым жильцом лично, ответственной за своевременную подачу и качество услуги лежит на фирме, передающей ресурс. Доля ответственности и другие нюансы должны быть прописаны в договоре. Внешние сети обслуживают организации, обеспечивающие ресурс. За коммуникационные системы отвечают собственники квартир МКД.

    Содержание общедомового имущества осуществляется в полном соответствии с действующим законодательством. Состояние здания должно обеспечивать безопасное и комфортное проживание каждого жильца.

    При таком типе управления организации, нанятые с целью проведения ремонтных работ или деятельности, направленной на содержание общего имущества, отвечают непосредственно перед собственниками недвижимости. Правила и условия предоставления услуг, их приостановки и ограничений прописываются в соглашении.

    Плюсы и минусы управления МКД

    Непосредственная форма управления многоквартирным домом возможна, если в здании максимум 30 жилищ. Такая форма имеет свои плюсы и минусы.

    1. Уменьшаются расходы на содержание дома благодаря отказу от услуг жилищно-коммунальных хозяйств и оплаты работы посредников.
    2. Быстро решаются все текущие вопросы из-за заинтересованности всех участников процесса.
    3. Инициируют и контролируют все действия сами собственники. Поскольку в их интересах качественное выполнение работ, выбираются лучшие исполнители.
    4. Деньги, которые переданы собственниками, идут на финансирование одной многоэтажки.
    1. Никто не контролирует действия владельцев и состояние дома.
    2. Если собственники недобросовестные, и надлежащий уход за домом не осуществляется, здание быстро придет в упадок. Государственные органы в этом случае в помощи откажут.
    3. Самоуправление отнимает много времени у инициативных участников МКД.

    Переход на непосредственный управленческий вариант осуществляется только по личной инициативе самих жильцов, учитываются предпочтения большинства (больше 50% общего количества собственников недвижимости). Такое управление подходит для активных владельцев, которые готовы выделять время для решения общественных вопросов.

    Порядок перехода: пошаговая инструкция и образец договора

    Процедура перехода на непосредственный способ управления несложная в плане формы. Главное — собрать достаточное количество жильцов и привлечь их поучаствовать в принятии этого важного решения.

    Первый этап — создание активной группы, перед которой будут поставлены такие задачи:

    • определение плана действий;
    • оповещение владельцев недвижимости о планируемом переходе;
    • предварительное выяснение отношение жителей к изменениям;
    • назначение встречи и определение повестки.

    В группе должно быть минимум 3-5 человек, желательно, чтобы были представители всех подъездов. Регистрация группы не требуется, потому что ее главная задача — формирование предварительного мнения собственников по поводу перехода.

    Второй шаг — общее собрание для решения следующих вопросов:

    1. Нужен ли переход.
    2. Кто будет ответственным (управляющим).
    3. Выбор Совета дома и его председателя.
    4. Определение подрядческих компаний и условий соглашений.

    Собрание можно проводить, если присутствует более 50% всех владельцев. Участников знакомят с повесткой, проводят голосование, протоколируя результаты.

    Если собраться не получилось, проводится заочный опрос. Жители заполняют опросники, которые передают ответственному собственнику.

    Третий этап — подготовка и подписание договоров, для оформления которых понадобятся:

    • запротоколированное решение собственников;
    • документы ответственного жильца;
    • техпаспорт и план;
    • другая документация по запросу подрядчика.

    Подрядчик — обслуживающая фирма, нанимаемая владельцами недвижимости для содержания строения. Договор подписывается собственниками квартир.

    Владельцы могут частично обслуживать здание собственными силами — убирать, выполнять мелкий ремонт.

    На обслуживание технического оборудования и вывоз мусора заключается соглашение с соответствующими организациями. Если в доме менее 12 квартир, привлечение сторонних компаний не является обязательным. Если работы были выполнены обслуживающими организациями, сумму, которую владельцы квартир оплачивают по соглашению, распределятся между ними. Собственники, не заключившие договора, оплачивают фактическую сумму, которая приходится на их долю.

    Дополнительно подписывается договор с предприятиями, которые обеспечивают газо-, водо- и электроснабжение. В данном случае соглашение заключается лично с каждым жильцом, если владельцами не выбран другой вариант.

    Если договора с обслуживающими фирмами не заключены, самостоятельное управление считается недействительным. Местные органы власти могут в принудительном порядке назначить управляющую компанию.

    Важные изменения в законодательстве 2019 года

    В 2019 г. произошли некоторые изменения в ЖК РФ, непосредственное управление многоквартирным домом, которые коснулись следующих моментов:

    1. Собственнику можно вместо себя отправить на встречу представителя при наличии доверенности (заверять нотариально документ необязательно).
    2. Чтобы решение было принято, достаточно более 50% голосов (до изменений — не менее 2/3).
    3. Возможно открытие банковского депозитного счета для размещения денег на капремонт. Начисленные проценты сохранят вклад от инфляции.

    Изменения делают управление МКД более эффективным. Однако успех такой формы зависит от активности проживающих владельцев. Жизнь собственников квартир с непосредственным управлением намного упрощается. По этой причине такая форма еще долго будет поддерживаться на законодательном уровне.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    При этом такой тип управления не предполагает возможности использования государственных льгот и местных преимуществ. В будущем планируется появление дополнительного финансирования инициативного совета жильцов МКД.

    Что значит непосредственное управление многоквартирным домом
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here