Что спрашивать при покупке квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Что спрашивать при покупке квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2019 году

Здравствуйте. То что я описала на этой странице, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала описывать то, что написано на других юридических сайтах. Хочу, чтобы моя статья дополняла ваши знания.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Про проверку квартиры

По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, то после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к. они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

На счет задатка

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, то задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы будете передавать задаток, то обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, то суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

Для оформления сделки может потребоваться нотариус

С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности. Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи. Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года. Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку. Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», то некоторым банкам потребуется именно эта выписка, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

После покупки полагается имущественный вычет

После покупки квартиры полагается налоговый вычет. Его можно вернуть максимум 260 тыс.руб. Если квартиру купили в ипотеку, то помимо этих 260 тыс. руб., также можно вернуть до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и входят в так называемый имущественный вычет.

Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, то после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки . Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Читайте так же:  Как узнать чей участок земли

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

[1]

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Читайте так же:  Как правильно дать объявление о продаже квартиры

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Первая покупка квартиры. Что и как спрашивать по телефону?

Доброго времени суток всем местным гуру недвижимости!

Вобщем собираюсь купить 1к квартиру в Киеве или Броварах. Последовательность действий этой сделки найти в нете не тяжело. Но, что в первую очередь спрашивать по телефону, как грамотно построить разговор чтобы сразу отсеять неподходящие варианты или, если возможно, выявить «подводные камни»? Понимаю, что среди всех объявлений только 5% (точно не знаю) дают хозяева, остальные — риэлторы. Поэтому и спрашиваю, как себя вести во время разговора по телефону, чтоб не показаться как минимум простаком/чайником. Понятное дело, что буду обращаться за помощью к проффи, но поискать охота самому. Ещё раз повторюсь, что покупаю первый раз, поэтому опыта — ноль. Спасибо.

Перед тем как что-либо купить определись что можно купить на твою сумму. Полистай обьявления. Подходящие адресочки выпиши в блокнотик и съезди посмотри на дома и районы.

Когда определишся- звонишь. Уточнить телефону нужно цену ( обязательно) так как в газете она может быть и завышена и занижена.

Спроси :уместен ли торг. Можешь спросить и состояние квартиры, хотя для меня этот факт никогда не имел особого значения. Напрашивайся на просмотр. На просмотре удели внимание на состояние подъезда, на двери соседских квартир, на лифт. Если это откровенное гетто, то нет смысла даже смотреть квартиру. Лучше взять убитую квартиру в хорошем, аккуратном доме, чем с «евроремонтом» в клоповнике. В квартире обрати внимание, чтобы не было следов подтеков на потолке. Будь готов к тому что квартира окажется на пару метров меньше, чем в объявлении: так риэлторы заманивают клиентов. Минусы найдешь почти в любой квартире, главное, чтобы их было поменьше. Внимательно ознакомься с документами.

Значит по телефону во время первого разговора уточнить следующее:

— и напроситься на просмотр.

Есть ли ещё какие пункты, которые УМЕСТНО проговорить по телефону во время ПЕРВОГО разговора?

буки459, спасибо за помощь.

noodles, я бы предложил Вам иначе строить разговор. Лучше всего сначала САМОМУ выяснить, какие именно требования Вы предъяляете к квартире? А по телефону или на просмотрах — Вы просто оцениваете, насколько далека от Ваших требований данная реальная квартира.

Что касается вопроса «есть торг / нет торга», то я вообще рекомендую НИКОГДА не задавать такой вопрос, тем более, по телефону. Только тогда, когда Вы увидите конкретную квартиру, когда примете решение, что эта квартира по определенной цене может быть для Вас интересна, только тогда начинайте торговаться. Без всяких вопросов о том, можно это делать или нельзя.

И еще одно предостережение: как показала практика, если Вам квартира понравилась и она подходит Вам по всем важным для Вас параметрам — лучше ее сразу покупать! Аргументы, что это, например, «первая квартира, которую Вы увидели, что Вам нужно еще с десяток посмотреть» — здесь не работают! Квартиру — это не картошка на базаре! второй, ТАКОЙ ЖЕ, квартиры уже не будет! Это нужно помнить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Удачи Вам в Ваших нелегких, но приятных хлопотах.

Ок, тогда торг при начальном отсеве исключаем.

Ну и чтоб не засорять форум, также интересует ЧТО и КАК спрашивать при ПЕРВОЙ личной встрече с продавцом. Опять же, чтоб не показаться чайником; может какими-нибудь терминами блеснуть, так сказать внести некую атмосферу профессионализма..) Я в этом баран, даже не знаю как нужные документы выглядят.

Читайте так же:  Договор залога прав требования участника долевого строительства

Я понимаю, что надо всё осматривать и сравнивать со своими критериями, также последовательность сделки оч. просто найти в сети. Я спрашиваю как грамотно строить разговор (см. назв. темы) с продавцом. Например, уместно ли спросить по телефону с кем я говорю — с риэлтором или хозяином (или в любом случае это будет риэлтор)? Напоминаю, что «механика» сделки/осмотра понятна и известна — это как машину покупать. Интересует в первую очередь человеческий фактор во время разговора, т. к. опыта по квартирам не имею. Может надо ходить на осмотр сразу вдвоёи или втроём, чтоб иметь численное превосходство и иметь некое давление на продавца (опять же пример из покупки автомобиля). Поняли о чём я? Психология покупки, отношения с продавцом, как себя вести и прочее, вот здесь нужен ваш опыт.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры или жилого дома

Приобретение жилья — ответственное и важное мероприятие для каждой семьи. Чтобы впоследствии не столкнуться с непредвиденными проблемами, перед сделкой необходимо собрать максимум информации как о самом объекте, так и о продавце. Не будем здесь рассматривать вопросы, связанные с подбором вариантов и торгом по цене. Исходим из того, что желаемый вариант выбран, и необходимо максимально исключить риск обмана или сокрытия информации продавцом.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке

Жильё на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с новостройками. Несмотря на то что по договору долевого строительства или в рамках проектного финансирования стоимость квадратного метра может показаться ниже, после оформления всех документов, оплаты коммунальных услуг до фактической передачи жилья, ремонта (при черновой отделке), организационных и прочих расходов вторичка может оказаться дешевле. Но и проверять бывший в пользовании объект нужно тщательнее.

Документация

Конкретный перечень документов, который должен быть у продавца квартиры или жилого дома, зависит от оснований возникновения права собственности. В идеале продавец должен продемонстрировать:

  1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве собственности на наследство, решение суда и т. д.).
  2. Правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности до 15.07.2016 г., после — выписка из реестра).
  3. Технический паспорт (не обязательно).
  4. Справку о зарегистрированных лицах (не обязательно).

С переходом к оформлению сделок через МФЦ процедура регистрации существенно упростилась. В общем случае кроме паспорта для оформления договора и регистрации перехода права собственности никаких документов не требуется. Росреестр самостоятельно проверит наличие и вид права собственности у продавца, обременения и все другие обстоятельства, необходимые для регистрации. По этой причине отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов не критично, незаконная сделка всё равно не пройдёт.

Но предварительное ознакомление с документацией необходимо, чтобы не допустить мошенничества со стороны продавца. Как правило, стороны договариваются передать деньги после подписания договора и сдачи его в МФЦ. Мошенники, выдающие, например, снимаемую квартиру за свою, после этого исчезают и вернуть деньги будет крайне сложно.

С введением системы МФЦ процедура оформления сделок существенно упростилась

Жилищно-коммунальные услуги

На момент подписания договора все услуги и прочие платежи (домофон, на капитальное строительство, вывоз мусора и т. д.) должны быть оплачены. За долги по коммунальным услугам отвечает предыдущий собственник, но за взносы в фонд капитального строительства ответственность несёт текущий владелец. В любом случае управляющая компания будет требовать погашения долгов за ЖКУ с покупателя. Придётся давать объяснения, писать жалобы и, может быть, даже участвовать в судебном разбирательстве. Факт оплаты должен быть подтверждён соответствующими квитанциями. Размер квартплаты также следует уточнять. В зависимости от формы управления домом размер оплаты может существенно отличаться.

Регистрация в квартире

При оформлении договора купли-продажи квартиры вопрос о зарегистрированных в продаваемой квартире гражданах можно решить несколькими способами:

  1. Если в квартире имеются зарегистрированные граждане, следует поставить условие о снятии с учёта до подписания договора. В этом случае перед обращением в МФЦ продавец должен предоставить справку о зарегистрированных в квартире гражданах. В договоре купли-продажи указывают, что в квартире никто не зарегистрирован.
  2. Если после продажи в квартире остаются зарегистрированные граждане, в договор следует включить условие о снятии всех зарегистрированных поимённо в течение определённого времени после регистрации перехода права собственности.

При покупке квартиры у посторонних лиц необходимо выяснить, был ли кто из членов семьи прописан там ранее. В некоторых случаях могут возникнуть проблемы с ранее зарегистрированными членами семьи. Например, отбывший наказание в виде лишения свободы вправе восстановить регистрацию по месту жительства в квартире, где он ранее проживал по договору найма и был снят с учёта добровольно или через суд в период нахождения в местах лишения свободы. Если квартира была приватизирована без учёта выписанного осуждённого, возможно предъявление с его стороны требований о признании договора приватизации недействительным. Подобные ситуации являются редкими исключениями, но учитывать такие нюансы следует. Достоверность информации можно проверить у соседей или всезнающих бабушек у подъезда.

В целом наличие в квартире зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, не является большой проблемой. При смене собственника прекращается право пользования квартирой предыдущим собственником и членами его семьи. При отказе добровольно сняться с учёта выписка осуществляется через суд, но суд, исходя из обстоятельств дела, может отсрочить выселение на некоторое время. Если в квартире прописаны или являются сособственниками несовершеннолетние, переход права собственности может быть осуществлён только с согласия органов опеки и попечительства.

Условия проживания

Бывают случаи, когда после покупки квартиры выявляются скрытые недостатки — обнаруживается грибок, засорённые батареи или канализация, промокающая стена, шумные или маргинальные соседи, мыши, клопы и т. д. У продавца необходимо выяснить условия проживания. Информацию можно проверить у тех же соседей или бабушек. При осмотре квартиры следует обращать внимание, имеются ли следы заливов и протеканий. Свежевыкрашенные пятна на потолке или стенах могут означать, что перед продажей были экстренно устранены следы протечек.

[2]

Перепланировка, установка дополнительного оборудования

Незаконная перепланировка квартиры в принципе не должна помешать оформлению сделки и регистрации перехода права собственности, так как информация об этом окажется скрытой для регистрирующего органа. Но в интересах покупателя, чтобы перепланировка была узаконена. В случае выявления факта перепланировки новому собственнику придётся уплатить штраф, если он не сможет доказать, что изменения были внесены не им. Если перепланировка затронула несущие конструкции и не оформлена надлежащим образом, от такой квартиры следует отказаться. Впоследствии проблема может оказаться не решаемой. То же самое относится и к дополнительному оборудованию — наращённым батареям, обогревательным котлам и т. п.

Читайте так же:  Как рассматривается апелляционная жалоба в областном суде

Ограничения и обременения

Следует изучить правоустанавливающий договор, на основании которого у продавца возникло право собственности. Например, в договорах дарения часто делают оговорку, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в подаренной квартире. Подобные ограничения не регистрируются в росреестре и проверяться не будут. Такой даритель сохранит право проживания и в проданной квартире.

Другие обстоятельства

Необходимо уточнять и другие обстоятельства:

  1. Как долго находится квартира в собственности продавца. Чем дольше срок, тем надёжнее.
  2. Основания приобретения в собственность. Предыдущий собственник, который передал квартиру продавцу, в некоторых случаях может попытаться оспорить действительность передачи. Наиболее часто в суд обращаются по договорам дарения и завещанию.
  3. Согласованность решения о продаже квартиры. Следует уточнить, все ли члены семьи согласны на продажу и действуют ли они добровольно. Если один из сособственников действует под влиянием родственников или в силу негативных обстоятельств, впоследствии он может попытаться признать договор недействительным.

Что спрашивать при покупке квартиры в новостройке у застройщика

Наибольший риск при приобретении квартиры в строящемся доме, особенно на начальных стадиях, это риск долгостроя. Поэтому перед тем как встречаться с застройщиком, следует собрать информацию о нём из открытых источников:

  • как долго работает на рынке;
  • объём и периодичность сдачи объектов;
  • качество сданных объектов (по отзывам);
  • регион присутствия и т. д.

При участии в долевом строительстве существенным риском является затягивание строительства

После получения открытой информации можно перейти к выяснению вопросов непосредственно у строительной компании.

Документация

С застройщика следует потребовать предъявить следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • разрешительные документы на землю (земля может быть в аренде, собственности, на других основаниях, но в документах обязательно должно быть указано, что земля предоставлена под строительство многоквартирного дома);
  • договоры с энергоснабжающими организациями (дом должен быть сдан с подключёнными коммунальными услугами);
  • проект договора долевого участия, а при вступлении в права дольщика через уступку прав — заключённый ранее договор долевого участия и проект договора цессии;
  • учредительные документы (для ознакомления).

Стоимость квартиры

Застройщики практикуют различные программы оплаты. При полной единовременной оплате можно получить максимальные скидки. Если дом уже сдан в эксплуатацию, но в нём осталось много нереализованных квартир, можно договориться о снижении стоимости квадратного метра или проведении дополнительных работ в пределах той же суммы. Существуют различные варианты рассрочек и кредитов. Застройщик должен разъяснить все варианты и помочь выбрать оптимальный.

Технические характеристики

Следует выяснять характеристики дома и квартиры:

  • материал стен, звукопроводимость, теплопроводность;
  • система коммуникаций (индивидуальное отопление является более экономичным);
  • наличие внутриквартирных и общедомовых счётчиков;
  • предполагаемая инфраструктура (двор, стоянки, подъезды и т. д.)
  • варианты отделки.

При выборе квартиры необходимо учитывать имеющуюся инфраструктуру

Коммунальные платежи

Необходимо выяснить предполагаемые сроки сдачи дома в эксплуатацию после подписания акта приёмки квартиры и ориентировочный размер подлежащих оплате коммунальных платежей до сдачи дома. Дольщик оплачивает коммунальные платежи с момента подписания акта, до сдачи дома в эксплуатацию платежи рассчитываются по нормативам независимо от проживания. Для дольщика выгоднее подписать акт как можно позднее, а лучше после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы расходы по оплате коммунальных услуг нёс застройщик.

Какие вопросы задать продавцу при покупке дома

Особенностью приобретения индивидуального жилого дома по сравнению с квартирой является связь объекта с земельным участком. Земля следует судьбе дома, при приобретении дома у покупателя возникает право на земельный участок в том же объёме, в каком оно существовало у продавца. Если продавцу земля принадлежала на праве собственности, то и у покупателя возникает такое же право. Сделка оформляется договором купли-продажи дома и земельного участка.

При приобретении жилого дома следует проверить документы на землю

При приобретении дома в первую очередь следует изучить документы на землю. Продавец должен предоставить кадастровый паспорт на землю и правоустанавливающие и правоподтверджающие документы, на основании которых он является собственником.

Выяснять следует следующие обстоятельства:

  1. Проводилось ли межевание земельного участка, уточнялись ли координаты.
  2. Имеются ли споры с соседями о границах земельного участка.
  3. Имеются ли на земельном участке так называемые красные линии (находятся ли рядом магистральные трубопроводы, высоковольтные линии и т. п.). Наличие красных линий впоследствии может стать препятствием для проведения реконструкции дома и строительства пристроек, других объектов).

Другой особенностью является обеспечение дома коммунальными услугами. Необходимо уточнить:

  • каким образом осуществляется отопление, водо- газо- и электроснабжение, вывоз мусора, с кем заключены договоры, стоимость услуг;
  • как осуществляется уборка снега в зимний период, кто и по каким расценкам оказывает услуги;
  • кто обеспечивает безопасность, стоимость услуг (при приобретении дома в коттеджном посёлке или аналогичных образованиях);
  • какова транспортная развязка, наличие инфраструктуры, доступность торговых точек;
  • кто является ближайшими соседями, их социальный статус.

При приобретении дома с земельным участком рекомендуется воспользоваться услугами юриста или риелтора. В земельных отношениях долгое время царила полная неразбериха. До настоящего времени возникают ситуации, когда по документам земля принадлежит собственнику, а фактически земельного участка не существует.

Читайте так же:  Переоформление земельного участка из аренды в собственность

Не следует стесняться при общении с продавцом квартиры или дома. Задавайте любые вопросы. Продавец оставляет продаваемое жильё, а вам придётся там жить.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

[3]

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Что спрашивать при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here