Что означает альтернатива при продаже квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Что означает альтернатива при продаже квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Error 521 Ray ID: 53fc46358dd1c429 • 2019-12-04 08:05:15 UTC

Web server is down

Cloudflare

What happened?

The web server is not returning a connection. As a result, the web page is not displaying.

What can I do?

If you are a visitor of this website:

Please try again in a few minutes.

If you are the owner of this website:

Contact your hosting provider letting them know your web server is not responding. Additional troubleshooting information.

Cloudflare Ray ID: 53fc46358dd1c429 • Your IP : 185.189.13.12 • Performance & security by Cloudflare

Нюансы альтернативы при покупке и продаже квартиры: что значит такая сделка и выгодно ли это? Полезные рекомендации

Покупая или продавая квартиру, все стараются минимизировать риски и сделать так, чтоб соглашение было максимально выгодным.

Стремление к этому породило такую форму купли-продажи жилья, как альтернативная сделка. Сегодня ей пользуется свыше 70% всех, кто продает или покупает квартиры в России.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что значит альтернатива при продаже и покупке квартиры?

При этом, все документы обязательно подписываются в один и тот же день (в данной операции фигурирует как минимум два договора о купле-продаже). В тот же день происходит оформление бумаг для регистрации обоих объектов недвижимости.

В большинстве случаев альтернативная сделка является единственным возможным вариантом обмена квартирами, так как благоприятные условия для прямого обмена выпадают крайне редко (по причине того, что интересы всех субъектов сделки редко совпадают на 100%).

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры подразумевает наличие как минимум трех сторон, а именно:

  • покупатель первого объекта недвижимости;
  • продавец первого объекта недвижимости, одновременно являющийся покупателем второго (альтернативного) объекта недвижимости;
  • продавец второго (альтернативного) объекта недвижимости.

В деловом общении альтернативной квартирой может называться как первый, так и второй объект недвижимости – тут фигуранты сделки поступают и выражаются так, как им удобно. Суть от этого искажена не будет.

Конечно, альтернативная сделка купли-продажи недвижимости значительно сложнее прямой, и сопряжена с определенными специфическими рисками, однако именно ей сегодня отдает предпочтение большинство.

Особенности альтернативной цепочки

Последовательный порядок в цепочках встречается далеко не всегда. Например, покупатель может захотеть получить взамен одной большой квартиры 3 маленьких. В таком случае образуется цепочка, где вместо одного объекта в звене образуется целых три альтернативных.

Чем более длинной является цепочка из альтернативных квартир, тем более сложной становится организация самой сделки. Самая легкая альтернативная сделка — это цепочка из 3-4х квартир.

В первую очередь это связано с количеством участников – если даже один из них откажется – это будет сродни выпадению звена из цепи, а значит все договоренности тут же рухнут. А потому с увеличением количества звеньев риски возрастают в геометрической прогрессии.

Как правило, для ограничения роста цепочки в договоре об авансе прописывается пункт, согласно которому очередной продавец может выбрать себе недвижимость только из числа той, что находится в прямой продаже. Как правило, к ней относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Объекты с большой площадью в абсолютном большинстве случаев тянут за собой альтернативу или даже отдельную цепочку.

Причины использования

Существует целый ряд причин, по которым альтернативные сделки купли-продажи недвижимости сегодня являются настолько популярными. К ним относятся:

  • неразвитость рынка предоставления кредитных услуг;
  • неоправданно высокие процентные ставки, а также халатность и хлопотность при оформлении кредитных договоров;
  • продолжительный процесс рассмотрения банком заявки на получение кредита;
  • возможность улучшения жилищных условий в самые краткие сроки и с минимальными затратами;
  • широкая доступность.

Преимущества и недостатки

Прежде чем заключать сделку, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы такого рода соглашений. Сделать это следует и покупателям и продавцам.

Плюсы и минусы для покупателей

К преимуществам альтернативной сделки для тех, кто покупает жилье, относятся:

  • Отсутствие необходимости получать оплату и хранить ее у себя в течение определенного времени. Передача осуществляется в один день – за это время средства не успеют обесцениться или стать объектом интересов злоумышленников.
  • Отсутствие необходимости выплачивать комиссионные. Передача денег из банка в банк, со счета на счет, или перевод их в наличную форму неизбежно сопряжен с взысканием комиссии. При альтернативной сделке осуществляется минимум операций с деньгами, а соответственно покупатель, скорее всего, вообще ничего не потеряет.
  • Возможность одномоментного переезда из квартиры в квартиру. Таким образом, покупатель не столкнется с необходимостью поиска и аренды временной жилплощади, а также лишними тратами на временную регистрацию.
  • Недвижимость, приобретенная в рамках альтернативных сделок, теряет в цене примерно 10-15%.

К недостаткам альтернативной сделки для тех, кто покупает жилье, относятся:

  • Довольно продолжительный процесс оформления сделки. В зависимости от количества участников, сроков подбора жилплощади, а также возможных отказов какой-то стороны или сторон, юристы могут готовить все необходимое для сделки в течение года, и даже больше. Все это время покупателю придется жить на старом месте.
  • Сложность оформления. Даже при минимальном количестве участников подготовить все необходимое для совершения сделки довольно трудно. Нанимать профессионального юриста придется в любом случае, и чем больше фигурантов в соглашении, тем дороже будут стоить его услуги.

Для продавцов

К преимуществам альтернативной сделки для тех, кто продает жилье, относятся:

  • Формат альтернативной сделки подразумевает возможность сколь угодно долгого ожидания того момента, когда попадется наиболее выгодный вариант продажи.
  • Продавец будет лишен необходимости выплачивать комиссионные посредникам, а также получать деньги от покупателя с учетом комиссии.
  • Сделка осуществляется за один день, а потому продавцу не придется долго ждать получения денег – они будут предоставлены ему автоматически, как только документы будут подписаны.

К недостаткам альтернативной сделки для тех, кто продает жилье, относятся:

  • Сниженная цена. Как уже было сказано выше, квартиры, покупаемые и продаваемые в альтернативных сделках, обычно стоят на 10-15% меньше своей обычной стоимости. Если не сделать скидку, найти покупателя будет крайне трудно, так как за стандартную цену можно быстрее и проще купить обычную пустую квартиру.
  • Продолжительное оформление сделки. Если гражданин хочет продать жилье как можно быстрее, оформлять данный вид договора – плохая идея.
  • Сложность оформления. Как и покупатель, продавец столкнется с тем, что подготовить и оформить все документы можно лишь, обладая должными знаниями и опытом профессионального юриста.
Читайте так же:  Договор аренды транспортного средства между физическими лицами

Безденежный обмен

Дело в том, что вначале определяется цена жилья, которую готов заплатить покупатель, а впоследствии альтернатива для продавца подбирается, уже исходя из финансовых возможностей собственника.

Таким образом, в зависимости от особенностей договора, продавец альтернативной квартиры либо получает дополнительную оплату за новое жилье, либо сам вносит определенную сумму в качестве доплаты. Чем больше участников альтернативной сделки, тем сложнее подумать все финансовые взаимодействия между ними.

Порядок действий при заключении соглашения

Как купить или продать квартиру по альтернативе? Порядок действий выглядит следующим образом:

  1. Осуществляется оценка стоимости объекта недвижимости (путем анализа рынка или заказа соответствующего анализа у профессионального риэлтора).
  2. Осуществляется поиск потенциального покупателя квартиры.
  3. Подыскиваются альтернативные объекты недвижимости.
  4. Сделка проверяется на предмет юридической чистоты.
  5. Продавец получает аванс за продаваемое жилье, а также вносит его за ту недвижимость, которую получает взамен.
  6. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже.
  7. Готовится полный пакет документов для заключения соглашения.
  8. Подписывается соглашение о купле-продаже.
  9. Если расчеты за покупку осуществляются через ячейку в банке или аккредитив, средства закладываются в хранилище или перечисляются на нужный счет.
  10. Осуществляется перерегистрация прав собственности через Росреестр.
  11. Бумаги для внесения изменений в ЕГРН подаются по всем квартирам сразу.
  12. Участники сделки получают выписки из ЕГРН, в которых подтверждается приобретенный статус.
  13. Продавцы получают выписки о том, что выполнили свои долговые обязательства. На ее основе они впоследствии получат средства из банковской ячейки.
  14. Осуществляется прием и передача объектов недвижимости путем подписания специальных актов.

Какие документы нужны?

Чтобы сделка успешно состоялась, продавцу необходимо подготовить такие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • экспликация помещения или его поэтажный план;
  • договор о купле-продаже, дарении или приватизации;
  • согласие супруга или супруги на осуществление сделки;
  • выписка из финансово-лицевого счета.

В некоторых обстоятельствах могут потребоваться и другие документы, например справка из наркологического диспансера.

Особенности договора

Во время проведения альтернативных сделок для каждой из операций по купле-продаже составляется отдельный договор. Он практически не отличается от стандартного соглашения за исключением того, что в нем есть особый пункт о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.

Способы расчетов

Наиболее распространенным способом расчета во время альтернативных сделок купли-продажи жилья являются банковские сейфовые ячейки. Чтобы интересы всех сторон были учтены, арендуется две или более, если число фигурантов договора превышает 3, банковские ячейки, договоры на использование которых оформляются или подписываются отдельно.

Как происходит передача жилья?

После того, как стороны договора получили справки из ЕГРН, они официально становятся собственниками той или иной недвижимости. С этого момента они получают право ей распоряжаться, а старый владелец теряет такое право. Физически процесс приема и передачи квартир завершается подписанием специального акта.

Как избежать рисков?

Главный риск альтернативных сделок заключается в том, что цепочка может включать в себя много людей. Если один из них в последний момент передумает или с ним что-то случится, вся операция не состоится. Во избежание подобных ситуаций желательно отдавать предпочтение тем сделкам, где участвует минимальное количество субъектов.

Также есть юридический риск – если хотя бы один из договоров будет признан недействительным, аннулируется все соглашение. Потому для оформления документов к такого рода операциям следует привлекать лишь опытных специалистов. О том, как оформить сделку через нотариуса, мы писали тут, а здесь вы узнаете о нюансах покупки или продажи квартиры через риэлтора.

Дело в том, что с точки зрения налогообложения продажа одного жилья и приобретение другого – вещи, которые никак не связаны. Различие налоговых периодов также не имеет никакого значения.

В альтернативной сделке продавец вынужден оплатить НДФЛ с суммы продажи недвижимости, а во время приобретения другого объекта он уже выступает в качестве покупателя, а соответственно, может претендовать на налоговый вычет. Таким образом, никакого взаимозачета не происходит.

Альтернативная сделка купли-продажи объектов недвижимости – довольно перспективный способ выгодно продать или купить жилье, однако для успешного исхода операции необходимо максимально внимательно изучить особенности соглашения и привлечь опытных специалистов к составлению документов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Что такое альтернативная продажа квартиры?

До начала 90-х вся недвижимость была государственной, и единственным способом улучшения условий проживания был обмен. Теперь на смену привычному обмену пришла альтернатива. Разберемся в статье, что такое альтернативная продажа квартиры и какие риски возможны при этой сделке.

Что значит альтернативная продажа квартиры?

Практически все объявления о продаже квартиры на рынке вторичного жилья подразумевают альтернативу. Что это значит?

[2]

Альтернативная купля-продажа – это единовременная продажа жилья, в которой на данный момент проживает собственник, и приобретение новой квартиры. По сути это обмен. Только оформляется он посредством договора купли-продажи.

Почему так, а не путем обычного обмена? Потому что при обмене выбору собственника доступно ограниченное количество квартир, а в случае альтернативной сделки он может купить любую, которая покажется ему приемлемой.

Сейчас обмен, в основном, используется только в том случае, когда квартира принадлежит муниципалитету. Владельцы социального жилья не вправе его продать и единственный вариант для них – обмен.

При альтернативной сделке собственники могут продать свое недвижимое имущество и купить другое. Договора на обе сделки подписываются одновременно.

Такой подход к оформлению создает целые цепочки продаж с участием нескольких лиц. К примеру, собственник двухкомнатной квартиры приобретает две однокомнатных, а владелец одной из них покупает трехкомнатную. В такой сделке будет участвовать четыре собственника и будет подписано четыре договора купли-продажи одновременно.

Читайте так же:  Регистрация парковочного места в собственность

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная сделка, как правило, используется в следующих случаях:

  1. Равноценный обмен, когда взамен своей жилплощади приобретается другое имущество с точно такой же стоимостью. При таком варианте сделки деньги фактически не будут переданы сторонам.
  2. Неравноценный обмен, когда взамен существующего жилья приобретается недвижимость дешевле или дороже. Здесь всегда фигурирует доплата в денежном эквиваленте.
  3. Ситуация, когда не обходимо разъехаться или, напротив, съехаться. В этом случае одна квартира меняется на несколько меньших площадью.

Найти на вторичном рынке жилья две абсолютно равноценные квартиры практически невозможно. Таким образом, чаще действует второй вариант.

Осуществление альтернативной сделки может затянуться на несколько лет. Ведь каждый собственник цепочки должен найти себе подходящий вариант жилья. Чтобы этого не случилось, нужно подойти к организации этого процесса тщательнее.

Альтернативная купля-продажа представляет собой следующий алгоритм:

  1. Оценка. Самый простой способ узнать цену – проанализировать объявления о продаже аналогичных объектов. Однако это не всегда помогает оценить фактическую стоимость жилья, так как цены часто завышают. Правильно оценить поможет риэлтор, который по роду деятельности владеет актуальной информацией.
  2. Поиск покупателя. Разместить объявления о продаже можно в социальных сетях, на интернет-площадках и в местных газетах.
  3. Оформление предварительного договора купли-продажи. В этом документе необходимо прописать все существенные условия предстоящей сделки, а также дату заключения основного договора. Этого срока должно хватить для поиска альтернативного варианта.
  4. Поиск квартиры для покупки.
  5. Внесение аванса. Для подтверждения своих намерений можно внести аванс. Однако прежде чем расстаться с деньгами, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры и все документы продавца.
  6. Подготовка документов.
  7. Передача денег, оформление и регистрация договора купли-продажи. Деньги передавать лучше всего через банковскую ячейку.
  8. Оформление акта приема-передачи квартиры. До передачи имущества покупателю всю ответственность за сохранность жилья несет бывший владелец.

Сложности в проведении цепочки альтернативных продаж возникают, когда один или несколько участников используют кредитные средства на приобретение недвижимости. Рассмотрим нюансы, если применяется ипотека.

Альтернативная сделка с ипотекой

При участии банка и оформлении ипотеки порядок действий будет несколько иным, ведь сначала потребуется получить одобрение кредита. В заявлении на предоставление займа требуется указать точную сумму недостающих средств.

Пока банк рассматривает заявление и изучает документы необходимо начать поиск покупателя на существующую квартиру. Положительное решение кредитора будет действовать не более четырех месяцев, поэтому требуется поспешить, чтобы уложиться в срок.

Найденный покупатель должен подтвердить свои намерения залоговым платежом. Если и у второй стороны задействована ипотека, то необходимо соблюдение одного важного условия – банк должен быть тот же, что и у продавца. В противном случае сделка не состоится, так как она должна совершаться на территории банка.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Что такое альтернативный тип продажи квартиры?

Тип продажи квартиры — альтернатива, что это значит? Покупка жилой недвижимости на вторичном рынке носит в себе множество проблем, о которых потенциальный покупатель не может знать.

Одной из них может выступать ситуация, при которой покупаемая квартира имеет статус – альтернативной. Он накладывает на нее определенные ограничения, которые могут повлиять на интересы покупателя.

Что такое тип продажи квартиры — альтернатива?

Тип продажи альтернатива — что это значит?

Если внимательно изучить рынок вторичного жилья, то можно натолкнутся на такие объекты жилой недвижимости, продавцы которых, собираются отчуждать их с одновременной покупкой новых квадратных метров.

Такая ситуация несет определенный риск покупателю, поскольку при наступлении некоторых последствий, сделка может не состоятся.

Исходя из этого, появилось понятие — альтернатива. Она подразумевает такую ситуацию, при которой продавец альтернативной квартиры находится в таком положении, при котором он, на момент отчуждения объекта недвижимости не имеет другого жилого помещения. Но собирается его приобрести за деньги, вырученные от реализации альтернативной квартиры.

Если рассматривать такую ситуацию с правовой точки зрения, то ей больше всего соответствует договор мены. При нем одна сторона, передает другой определенную вещь (в данном случае свою квартиру) а получает от другой также объект недвижимости, который может быть больше или меньше, либо иметь аналогичную квадратуру.

Правовые признаки альтернативной продажи квартиры

Исходя из этого, альтернативная квартира имеет следующие правовые признаки:

  • на момент подписания предварительного соглашения о ее отчуждении, в ней проживает, либо прописана семья (члены семьи продавца);
  • вырученные средства от отчуждения должны пойти на приобретение объекта жилой недвижимости;
  • продавец может отменить сделку в любое время, если не сможет найти квартиру, в которую переедет его семья, чтобы не остаться «на улице».

Если этих трех признаков нет, значит, понятие альтернативная квартира отсутствует. Такой объект жилой недвижимости считается чистым.

Важно запомнить, что такого понятия, как альтернативное жилое помещение в правовой природе не существует. Оно вошло в обиход профессиональных риелторов. Поэтому когда любой человек обращается к ним за помощью, риелтор обязан сообщить ему об альтернативности квартиры или домовладения, если такая ситуация существует.

Схема альтернативной продажи

Разобравшись в данном понятии, можно приступить к рассмотрению такой схемы. На основании возникшей практики, существуют такие субъекты альтернативной продажи.

  1. Первый покупатель. Под ним подразумевается физическое лицо, которое выразило желание купить жилое помещение у определенного человека.
  2. Продавец – второй покупатель. Это и есть собственник альтернативного жилья. С одной стороны он будет выступать в качестве продавца, то есть отчуждать свою квартиру или домовладение первому покупателю. С другой стороны он поменяет свой статус, и будет выступать в качестве покупателя новой недвижимости, куда переедет его семья.
  3. Продавец. Это физическое лицо, которое имеет цель реализовать свою недвижимость, что является чистой. То есть на момент отчуждения в ней никто не прописан, а вещи вывезены, покупатель после оформления сделки сможет сразу туда въехать и проживать.

Естественно, что в данной схеме каждый субъект связан между собой одной цепью, и если хоть один из участников решит не проводить сделку, то вся цепочка будет разорвана, то есть никто из граждан не достигнет своей цели.

Важно запомнить, что типичная ситуация альтернативности жилья, это когда продается квартира, домовладение где прописаны несовершеннолетние дети, либо такая недвижимость приобретена за материнский капитал.

Особенности проведения сделки

Отличительные особенности альтернативной сделки

Читайте так же:  Можно ли продать землю без межевания

Видео (кликните для воспроизведения).

С правовой точки зрения такая сделка является простым договором купли-продажи, которому предшествует заключение предварительного соглашения, в котором стороны прописывают сумму задатка, а также сроки подписания договора-купли продажи и регистрирования его нотариусом.

Если присмотреться к схеме реализации альтернативной недвижимости, то происходит это следующим образом.

Покупатель и продавец достигают определенной договоренности и подписывают предварительное соглашение, по которому передается задаток, и оговаривается время освобождения жилья.

После этого, продавец альтернативы сразу подписывает предварительный договор с человеком, у которого собирается купить квартиру взамен, и передает ему задаток. По сложившейся практике все участники схемы приходят в один и тот же день к нотариусу, у которого сразу подписывают договора купли-продажи, и становятся собственниками своих жилых помещений.

Важно запомнить, что все предварительные договора лучше заверять у нотариуса. В случае, если одна из подписавших сторон вдруг откажется от сделки, она должна возместить задаток в двойном размере.

С учетом того, что по сложившейся практике задаток передается в сумме 10% от стоимости, то в случае невыполнения договорных обязательств, на недвижимость можно наложить арест в судебном порядке.

Зарегистрированные собственники и пользователи жилого помещения

Нюансы альтернативной продажи недвижимости

Альтернативное жилое помещение отличается тем, что на момент подписания предварительного соглашения, в нем могут быть прописаны собственники или пользователи.

Под собственниками подразумеваются граждане, которые на праве долевой собственности владеют жилым помещением.

Типичный случай приватизированная квартира. В ней каждый член семьи имеет свою часть, поэтому вырученные деньги от продажи делятся между каждым владельцем в зависимости от его доли.

Чтобы продать такое жилье необходимо получить разрешение всех собственников, либо предложить им купить часть продавца. Такие ситуации делают продаваемый объект недвижимости альтернативным.

Под пользователями жилого помещения подразумеваются лица, которые не имеют права собственности на квартиру, но официально прописаны в ней. Это могут быть родственники владельца, члены его семьи, либо арендаторы, которым жилье сдано в найм.

Естественно, что перед подписанием договора купли-продажи, они все должны сняться с регистрации. Такое жилье также является альтернативным.

Важно запомнить, что узнать обо всех прописанных гражданах в конкретной квартире можно в едином регистрационном центре (по-старому, паспортный стол).

Для этого нужно прийти туда с продавцом, который должен взять выписку из домовой книги. Если он это отказывается сделать, лучше с таким продавцом дальше не связываться.

Несовершеннолетние собственники

Что делать, если в одной из продаваемых по альтернативной сделке квартир собственником является несовершеннолетний?

На сегодняшнем рынке недвижимости можно встретить множество квартир, которые принадлежат несовершеннолетним собственникам, либо последние имеют определенную часть жилого помещения. Сразу нужно сказать, что продажа такого объекта недвижимости состоится только при таких условиях.

  1. Разрешение опекунского совета. Этот государственный орган в обязательном порядке обязан дать разрешение на отчуждение квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, либо ее часть. Также это касается и тех ситуаций, когда в жилом помещении несовершеннолетние только прописаны.
  2. Перед продажей, или сразу после продажи несовершеннолетнему ребенку сразу должно быть приобретено новое жилое помещение. Это касается и квартир, которые куплены за материнский капитал.

Такая правовая ситуация делает любой объект недвижимости, который принадлежит детям, либо они имеют его часть альтернативным, поскольку продать его без одновременного приобретения нового не получится. А если даже провести сделку, то она будет отменена судом по представлению органа опеки и попечительства.

Важно запомнить, что в ситуации с несовершеннолетними, после продажи их жилья, родители должны купить им аналогичное по удобствам и квадратуре, либо в больших размерах.

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Если продажу осуществляет владелец альтернативного объекта недвижимости, то единственным плюсом сделки для него будет являться то, что он сможет получить задаток, которым рассчитаться за приобретаемое жилье.

Кроме этого он сможет в любое время отменить сделку, если возникнут непредвиденные обстоятельства, при этом останется собственником жилья.

Минусов у продавца также достаточно. Прежде всего, лицо, у которого он собирается покупать квартиру взамен, также может отказаться от сделки.

При этом такая ситуация может произойти после подписания договора купли-продажи с первым покупателем. Такая ситуации вообще оставляет продавца и его семью на улице, пока он будет искать новое жилье.

Также опасна такая сделка, если покупаемое жилье тоже относится к альтернативному.

Важно запомнить, что сделку по продаже и покупке новой квартиры лучше проводить в одно и то же время у одного нотариуса. По крайней мере, в случае отказа одной из сторон, либо не прибытия ее на сделку, продавец не окажется на улице.

Плюсы и минусы при альтернативной покупке

Плюсы и минусы альтернативной покупки

Покупатель, который принимает решение приобрести альтернативную квартиру, исходя из практики, несет множество рисков, о которых будет рассказано ниже.

Единственным плюсом покупки такой квартиры может быть тот вариант, что ее стоимость будет в несколько раз ниже аналогичного объекта жилой недвижимости, который будет чистым.

Рассмотрим минусы такой покупки:

  • возможность отмены сделки купли-продажи в судебном порядке, такие ситуации возникают, когда жильем владеет несовершеннолетний, ему принадлежит часть, или он просто в нем прописан;
  • отказ от сделки продавца после переданного задатка, это может быть вызвано тем, что ко времени заключения договора купли-продажи, продавец не найдет жилья взамен, либо ему попадется покупатель, который предложит большую сумму;
  • покупка квартиры, в которой прописаны родственники продавца, то есть выписывать их, придется покупателю самостоятельно и возможно через суд;
  • покупка объекта недвижимости, который сдан в аренду, если продавец после подписания сделки узнает, что его помещение ранее было сдано в найм, срок которого не закончился, то заселится в квартиру получиться только после окончания этого договора.

Вот такие риски могут ожидать как продавца, так и покупателя альтернативной квартиры. Поэтому перед тем, как начать какие либо действия по отчуждению и покупки, лица (участники сделки) должны все обдумать.

[3]

Важно запомнить, что перед покупкой такого объекта недвижимости, покупатель должен заставить продавца документально подтвердить тот факт, что жилое помещение не сдано в аренду другим лицам.

На современном вторичном рынке жилой недвижимости часто встречаются квартиры, которые относятся к альтернативным. Это значит, что их владельцы не имеют иного жилья, и собираются стать его обладателем, после продажи старого. Также к альтернативному жилью относят объекты недвижимости, принадлежащие несовершеннолетним.

Читайте так же:  Что надо чтобы получить ипотеку на квартиру

О том, как проводить альтернативные сделки с недвижимостью, вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Независимая оценка квартиры для Сбербанка, суда.

Департамент центра независимой оценки оказывает услуги частным лицам и организациям по независимой оценке недвижимости (квартир, загородных домов, зданий и сооружений), имущества всех типов, предметов искусства (картин, скульптур, предметов интерьера и др.), оценку арендной ставки на землю, коммерческую недвижимость, движимое имущество.

Каждое из перечисленных направлений оценки имеет свои особенности, и для выполнения качественной оценки требуется участие того или иного специалиста, специализирующегося на направлении. Для предварительного ознакомления с процедурой оценки рекомендуем перейти в соответствующий раздел сайта, почитать как проводится оценка, возможно даже вникнуть в теорию проведения независимой оценки.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка и других российских банков

Оценка недвижимости для Сбербанка является одним из самых востребованных видов оценки. Сбербанк подразделяет объекты, которые необходимо оценить на два сегмента — крупный имущественный комплекс (здания, крупные технические сооружения, коммуникации) и небольшие объекты. Ко второй группе относятся квартиры, земля, частные жилые дома.

Для проведения оценки Сбербанк аккредитует компании, тем самым устанавливая определенный фильтр от недобросовестных оценщиков. Наша компания работает со Сбербанком с 2011 года, и аккредитована в качестве оценочной компании для частных лиц.

Самая большая доля работ оценщика для Сбербанка — это оценка для ипотечного кредита и для закладной. Различаются эти два типа оценки только назначением, а фактически отражают одно и то же — рыночную стоимость недвижимого имущества. В варианте оценки для ипотеки подразумевается оценка в момент получения заемщиком ипотечного кредита в банке. В этот момент Сбербанку необходимо знать реальную рыночную стоимость недвижимости, под которую он выдает кредит. Второй вариант («для закладной») используется при вступлении в права собственности на недвижимость, купленную в кредит. Недвижимость, как и любая другая качественная оценка требует опыта специалиста, ее проводящего. Оценка жилой недвижимости подробно расписана в соответствующем разделе сайта.

Наш отчет принимают:

Оценка имущества и предметов искусства

Оценка имущества (равно как и предметов искусства) выполняется чаще всего для страховых компаний, суда и других государственных органов. Не редко оценка имущества юридического лица происходит по причине смены его владельца или раздела активов компании между собственниками. В независимой оценке стоимости бизнеса часто главенствующую роль играет стоимость активов компании, и непосредственно имущества, находящегося на балансе. Стоимость имущества определяют также при определении налогооблагаемой базы, при получении кредита и использовании имущества в качестве залога.

Бизнес может продаваться как целиком, так и частями, при этом оценщик рассматривает активы компании в совокупности лишь после детального изучения и оценки всех его составляющих. Поэтому опыт специалиста-оценщика в вопросе оценки бизнеса важен как ни в каком бругом виде оценки.

В зависимости от целей проведения оценки различают три вида стоимости бизнеса:

  1. Инвестиционная стоимость бизнеса. Стоимость, позволяющая определить инвестиционную привлекательность предприятия, учитывающая все прогнозные факторы будущих периодов.
  2. Рыночная стоимость. Или цена компании, которую может заплатить покупатель, владеющий полным представлением о данном бизнесе в настоящий момент.
  3. Ликвидационная стоимость. Стоимость компании в случае ее возможной ликвидации. Чаще всего применяется при процедуре банкротства компании.

Из перечисленных видов стоимости компании очевидно, что цель оценки должна быть сформулирована максимально четко. Однако на практике из трех стоимостей в большинстве случаев встречается рыночная.

Бизнес — это такой же товар, как и компьютер, автомобиль, и основное отличие его от перечисленных предметов — в наличии временного фактора, неотъемлемо связанного со стоимостью в тот или иной момент времени. Затраты и доходы от бизнеса разнесены во времени, и поэтому стоимость такого товара как бизнес определяется, как правило, в рамках длительного периода.

Для определения стоимости бизнеса оценщик проводит анализ показателей работы компании, и отдельно оценивает:

  • Эффективность работы компании за прошедший период времени
  • Стоимость будущих доходов от деятельности, перспективы роста
  • Стоимость активов компании

От качества проведенного анализа деятельности компании во многом зависит расчетная стоимость. То есть качественно выполненный анализ и расчет стоимость компании — это определение наиболее вероятной цены компании как товара.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Что означает альтернатива при продаже квартиры? Всё просто: большинство граждан, которые продают свои квартиры, на вырученные деньги сразу же покупают новую квартиру. Иными словами, они меняют старое жильё на новое. Все договоры обязательно подписываются в один день. По статистике, именно альтернативная продажа занимает лидирующие позиции на рынке: более 80% сделок — это альтернатива.

Почему этот вид сделок так популярен? Что привлекательного в нём находят продавцы и покупатели? Тип продажи «альтернатива» — что это такое и какие документы для неё нужны, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости. В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры. Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее. Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится. На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Читайте так же:  Порядок проведения межевания границ земельного участка

Как организуется сделка

Особенность такой сделки заключается в том, что человеку приходится одновременно искать покупателей для своей жилплощади и подыскивать подходящий вариант для себя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры имеет следующий порядок действий:

  1. Оценка недвижимости — производится оценщиком. Им может выступать как частное лицо, так и организация. Специалист на основе данных о вашей квартире определяет её рыночную и ликвидную стоимость.
  2. Поиск покупателя и квартиры.
  3. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация договоров в Росреестре.
  7. Подписание актов приёма-передачи.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

[1]

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Налогообложение при альтернативной сделке

Средства, которые участники получают от продажи своей недвижимости, облагаются налогом. При альтернативной сделке к каждому участнику возможно применять по два налоговых вычета, так как гражданин является и продавцом, и покупателем. В некоторых случаях разница между проданной и приобретённой недвижимостью облагается налогом. Так не происходит, если она отрицательная.

Уплата налога в первую очередь зависит от того, сколько времени вы владели квартирой на момент продажи. Лицо освобождается от уплаты налога, если квартира была в его собственности более 5 лет. Максимальный вычет для уменьшения налоговой ставки предусмотрен в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из вырученных денег от продажи недвижимости. Рассмотрим на примере.

В 2015 году гражданин Иванов купил квартиру за 2 500 000 рублей. В 2017 году она продал её за 3 000 000 рублей. Так как жильё находилось в собственности у Иванова менее 5 лет, он обязан предоставить налоговую декларацию за 2017 год. Облагаемый налогом доход составит 2 000 000 рублей, так как из 3 000 000 вычитается максимальная сумма в 1 миллион.

Применить сразу два вычета возможно в следующих случаях:

  • лицо приобрело квартиру у постороннего гражданина, а не у близкого родственника. В противном случае у налоговой возникнут к вам вопросы.
  • вычет используется лицами впервые.
  • покупка и продажа недвижимости произошли в течение одного календарного года.

Важно. Не стоит забывать, что вычеты в 1 миллион рублей — максимальная сумма. Если вы продали квартиру за меньшую сумму, то вычет будет пропорционален ей. На практике же налоговики могут отказать вам в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиру. В таком случае вам предложат сначала уплатить налог с продажи, а уже потом применить вычет.

Не стоит указывать в договоре цену меньше, нежели она есть на самом деле. Необходимо указывать реальную стоимость по нескольким причинам:

  • заниженная цена представляет собой ещё один фактор риска. Обычно этой схемой пользуются злоумышленники. Они расторгают договор и остаются с деньгами, которые представляют собой разницу между полученными средствами и теми, которые им нужно вернуть.
  • налоговые органы могут заинтересоваться, почему квартира продаётся по такой низкой цене.

Заключение

Самостоятельно продавать квартиру описанным выше способом — трудный и затратный процесс. Поэтому советуем вам обратиться в агентство недвижимости — специалисты подготовят необходимые документы, согласуют условия сделки со встречной стороной, обезопасят вас от всевозможных рисков. Однако не стоит забывать, что их услуги не бесплатны.

Если же вы всё-таки решили самостоятельно заняться куплей-продажей своей недвижимости, то обращайте внимание на всевозможные ситуации и обстоятельства. Нужно быть уверенным в том, что встречная сторона не передумает, и ваша сделка пройдёт успешно. Также лучше заключить предварительный договор купли-продажи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Что означает альтернатива при продаже квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here