Что делает риэлтор при покупке квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Что делает риэлтор при покупке квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Инструкция для новичков — как работают риэлторы по продаже квартиры?

Как работают риэлторы по продаже квартиры? Продажу собственной квартиры многие предпочитают организовывать самостоятельно.

Одни не желают платить деньги за услуги риэлтора, другие не доверяют риэлторским агентствам. Однако в отличие от обычных продавцов хорошие риэлторы обладают опытом и необходимыми знаниями в сфере продажи недвижимости.

Как работают риэлторы по продаже квартиры — начальный этап

Риэлтор это кто и чем занимается? Что нужно знать риэлтору по недвижимости?

Что делает риэлтор при продаже квартиры? Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья. Получи заказ на свои услуги, он производит осмотр объекта, обсуждает с потенциальным клиентом детали продажи и их взаимоотношений.

Как происходит продажа квартиры через риэлтора, для чего он нужен?Хороший риэлтор оценивает не только предлагаемую к продаже квартиру. Он должен изучить район, дом, в котором она располагается, прилегающую территорию, наличие инфраструктуры.

Требуется проверить полномочия клиента на распоряжение квартирой, наличие необходимых для продажи документов.

Риэлтор должен получить исчерпывающую информацию о продаваемому объекту, в том числе, об имеющихся недостатках и проблемах. На основании указанных сведений, ситуации на рынке аналогичного жилья риэлтор определяет продажную цену квартиры.

После встречи и осмотра жилья переходят непосредственно к заключению соглашения с риэлтором. Оформление документа обычно проходит в офисе риэлторской компании.

В идеале документ должен отвечать интересам обеих сторон, поскольку как риэлтор, так и продавец несут определенные риски. Поэтому важно максимально подробно определить нюансы взаимоотношений сторон.

Следует обсудить условия продажи, вознаграждение риэлтора, размер текущих расходов, ответственность за нарушение сделки или отказ от нее.

Для организации продажи квартиры риэлтору понадобятся бумаги на квартиру, доступ в помещение для его демонстрации покупателям. Работу риелтора, как правильно ее организовать и пошаговая инструкция представлены далее.

Поиск потенциальных покупателей

Оформив отношения с собственником жилья, риэлтор переходит к поиску потенциальных покупателей. Для распространения сведений о продаваемой квартире используются любые информационные каналы. Подаются объявления о продаже в газеты, на сайты объявлений в Интернете.

Если у риэлторской компании есть свой сайт, то информация размещается и на нем. Не стоит пренебрегать и такими способами, как расклейка объявлений о продаже, распространение информации среди друзей, знакомых, бывших клиентов.

Важно продумать не только где разместить объявление, но и что в нем написать. Сведения должны отражаться достоверно и полно.

Требуется коротко и емко указать основные характеристики и преимущества объекта. В объявлении нужно написать и контакты для связи с риэлтором. Данные продавца в этом случае не указываются.

Процедура заключения и оформления сделки

Как заключить сделку с риэлтором?

Когда покупатель на квартиру найден, важно согласовать нюансы будущей сделки с каждой из ее сторон.

Обычно процедура ее заключения выглядит следующим образом. Риэлтор извещает клиента об откликнувшихся на предложение покупателях.

После согласования он обсуждает нюансы сделки с покупателем, принимает от него аванс в обговоренной с продавцом сумме.

Потом нужно проверить наличие всех требуемых для сделки бумаг, подготовить договор, назначить дату подписания документов.

Перед встречей стоит провести инструктаж каждой стороны. Собственник квартиры и ее покупатель должны прийти на встречу с паспортами, иными документами, подтверждающими полномочия и личность сторон сделки.

Важно заранее обсудить способ передачи денег, порядка регистрации перехода прав по сделке, передачи квартиры новому владельцу.

Риэлтор выступает в роли посредника, помогает сторонам согласовать все нюансы сделки, правильно оформить договор.

Ожидания клиента

В оформлении сделок через риэлтора есть преимущества для каждой из сторон. Владельцу квартиры не нужно тратить время на размещение объявление о продаже, поиск покупателей, переговоры с ними.

Заключая соглашение на услуги риэлтора, продавец желает получить быструю и выгодную продажу жилья. Покупатели надеются, что при покупке через риэлтора сделка будет юридически чистой. Хороший специалист проводит полное обследование продаваемой квартиры и ее владельца.

Для заключения сделки требуется установить наличие или отсутствие:

  • обременений у продаваемой недвижимости;
  • долгов за жилищно-коммунальные услуги;
  • прав других лиц на продаваемый объект;
  • споров по поводу квартиры;
  • полномочий продавца на отчуждение квартиры.

Риэлтор при заключении соглашения на оказание услуг, берет на себя сопровождение сделки от начала и до конца. При добросовестном исполнении риэлтором своей работы выигрывают все стороны сделки.

Продавцам и покупателям не нужно самостоятельно организовывать процесс продажи, составлять документы, вникать в нюансы сделки.

Опытные специалисты для привлечения клиентов предлагают дополнительные услуги в плюс к оформлению с продажи. Они могут заключаться в получение необходимых для сделки справок, представление интересов клиента при ее регистрации, помощь в страховании имущества.

Если сделка заключается по доверенности

Нюансы работы с риэлтором по доверенности

Подписание договора по реализации квартиры должно проходить в присутствии ее собственника и покупателя. Но обеспечить личное участие клиента в сделке не всегда получается.

Если продавец проживает в другом городе, тяжело болен или имеет иную уважительную причину для неявки, то оформляется доверенность на представителя. Участие в сделке представителя сопряжено с определенным риском.

Для заключения законной сделки важно проверить действительность доверенности, срок ее действия, объем переданных представителю полномочий.

Доверитель по закону имеет право в любой момент прекратить действие документа. По возможности риэлтор пытается договориться с клиентом о личной явке на сделку.

Если явка невозможна, то непосредственно перед подписанием бумаг следует убедиться в желании клиента ее заключить. Лучше получить от него письменное подтверждение на заключение сделки по доверенности.

Какова стоимость риэлторских услуг?

Какова стоимость консультации риэлтора? Преимущества заключения сделок через риэлтора очевидны. Но за услуги квалифицированного специалиста придется заплатить.

Стоимость может варьироваться в зависимости от объема работы, срока договора, цены сделки, сложности работы. Цены на услуги риэлторских фирм могут различаться и в разных регионах страны.

Обычно вознаграждение риэлтора определяется в процентах от цены продажи квартиры. Проценты с продажи устанавливаются в пределах 2-5%.

Не воспрещается указание вознаграждения в твердой сумме. Главное, подробно прописать размер вознаграждения, сроки его уплаты, порядок внесения. У клиента на руках должен остаться документ, подтверждающий оплату.

На что обратить внимание при заключении соглашения с риэлтором?

Для успешного сотрудничества с риэлтором важно внимательно отнестись к заключению соглашения на риэлторские услуги.

Перед его заключением следует проверить личность и квалификацию риэлтора. Предлагаемый для подписания договор нужно хорошо изучить. Не стоит торопиться и подписывать его сразу. Важно уделить внимание деталям, отразить все условия продажи и требуемые от риэлтора действия.

Читайте так же:  Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

В договор нужно включать подробное описание продаваемой квартиры, ее стоимость, положения об обязанностях риэлтора, размере вознаграждения.

Нужно внимательно изучить пункты об ответственности за нарушение условий соглашения. Если отдельные пункты договора настораживают или непонятны, не стоит бояться попросить их разъяснения или уточнения. Риэлторы заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому могут пойти на уступки.

Деятельность риэлторов по продаже квартир требует знаний, умений и опыта. Они строится по определенным правилам и наработанным схемам.

Хороший добросовестный риэлтор поможет заключить сторонам законную сделку без лишних хлопот. Но перед подписанием соглашения с риэлторским агентством следует внимательно изучить документ, проверить квалификацию риэлтора.

Как нанять риэлтора? О том как должны работать настоящие риелторы вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец

Кто должен платить риэлтору? Покупатель или продавец?

Кто должен платить риэлтору и за что платить? Какую услугу оказывает риэлтор. Какую ответственность несет ? Риэлторы могут ошибаться?
Разберемся подробно:

Содержание статьи подробное:

Кто должен платить риэлтору?

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец недвижимости?
Ответ очевиден!
Тот, кто заказывает риэлторскую услугу — тот и оплачивает.
Тот, кто обращается за оказанием услуги продать или купить, сдать в аренду или найти объект недвижимости в найм, у кого договорные отношения о содержании услуги и цене за нее — тот и оплачивает услугу полностью, если она выполнена хорошо и в полном объеме или частично.

Должен ли покупатель платить риэлтору

Какие варианты сотрудничества клиент-риэлтор возникают:

  • у сторон сделки один риэлтор, то есть он оказывает услугу по сопровождении сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя и каждая из сторон оплачивает услугу самостоятельно,то есть риэлтор получает двойное вознаграждение за одну сделку. Но и работа у него архисложная — найти компромисс между продавцом и покупателем. Не все риэлторы справляются с такой сложной работой на отлично.
  • у сторон сделки разные риэлторы, часто бывает, что они работают в разных агентствах недвижимости и ранее даже не встречались. Качество их работы может тоже отличаться. Но в этом случае каждый платить своему специалисту.
  • у одной стороны сделки есть риэлтор, а у другой нет. И чтобы «вытянуть» сделку с двух сторон он вынужден работать за двоих. Для риэлтора это плохая ситуация.

Должен ли продавец платить риэлтору

Как правило разногласия по оплате услуг возникают когда:

  • услугу не заказывали, а ее выполнили. Например при продаже квартиры объявление было размещено в интернете и вдруг звонит риэлтор с предложением привести покупателя… и приводит, а тот покупает. И продавцу «выкатывают» счет на оплату.
  • риэлтор есть у одной стороны и выполнив работу за двоих, он просит другую сторону оплатить услугу
  • риэлтор работает с двух сторон и просит оплатить полное комиссионное вознаграждение каждую из сторон, которые сомневаются, что проделанная работа стоит так дорого.

Чтобы вы не попали в неприятную ситуацию — решайте вопрос оплаты заранее.

Порой такой разговор бывает нелегким, но чем дольше его оттягивают — тем более сложным он становится и больше разногласий появляется.

Какую ответственность несет риэлтор

Риэлтор должен предоставить своему клиенту полную и достоверную информацию о:

  • объекте недвижимости
  • процедуре оформления предварительных договоренностей
  • процедуре сделки
  • процедуре регистрации перехода права и пакете документов для этого
  • условиях оплаты, если участвуют заемные или бюджетные средства, субсидии и сертификаты
  • о размерах государственных пошлин

Риэлтор не отвечает за нарушение условий договора со стороны участников сделки.

Если по вине риэлтора или неправильного им оформления документов сроки сделки и фактической передачи объекта затянулись, произошла приостановка регистрации из-за необходимости предоставления в Росреестр дополнительных документов или, того хуже исправление ошибок в договоре купли-продажи, акте приема-передачи — вы можете требовать уменьшения комиссионного вознаграждения риэлтора.

Оплата услуг риэлтора

Когда нужно оплатить услуги риэлтора?
Вопрос не праздный. Ведь многие риэлторы хотят получить комиссионное вознаграждение сразу после подписания договора купли-продажи участниками сделки.
А ведь впереди еще, как минимум два, напряженных момента — передача денежных средств или оплата за счет кредитных средств или средств сертификатов и субсидий, и регистрация права собственности на покупателя.

Моё мнение, а я практикующий риэлтор, оплата услуги должна быть тогда, когда выполнен полный объем работы.
Если риэлтор сопровождает сделку со стороны продавца — оплата услуг производится после получения продавцом расчета ( денежных средств) от покупателя в соответствии с условиями договора. Ведь только в этом случае сделка для продавца считается завершенной.

Если риэлтор сопровождает сделку со стороны покупателя — оплата его работы производится после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности за покупателем, из Росреестра.
Конечно риэлтор должен сопроводить и фактическую передачу квартиры покупателю.

Впрочем. Условия оплаты услуги и порядок расчетов должны быть прописаны в договоре оказания услуг.

Как в любом деле, заказчик должен контролировать качество выполненной работы.

Но, для этого необходимо знать этапы сделки.

Познакомьтесь с правильным алгоритмом покупки и продажи:

Осмотр квартиры риэлтором: инструкция, советы

Просмотр квартиры риэлтором, алгоритм, порядок действий по шагам, первичное исследование объекта недвижимости и знакомство с ситуацией по продаже.

Цель осмотра квартиры риэлтором не в продаже услуги, не презентации себя, а выяснение наиболее полной информации о квартире, ситуации продажи и покупки жилья взамен, сведений, которые пригодятся для дальнейшего сотрудничества с собственником.

Просмотр квартиры риэлтором: этапы, советы

  • Заполнение анкеты объекта недвижимости (на стадии консультирования);
  • Сравниваем с аналогами по рынку недвижимости (району, городу);
  • Определяем стоимость квартиры;
  • Определяем алгоритм продажи квартиры.

Лист осмотра квартиры надо заводить всегда и хранить, особенно, если вы работаете в своем городе на постоянной основе (не планируете переезжать), работаете на районе. Бывает так, что лист пригодится через год. При разговоре собираете информацию, согласно листа просмотра (это очень удобно, чтобы не забыть получить ценную информацию)

Время на просмотр квартиры агентом по недвижимости: 30-40 минут.

Этап 1 Информация о стоимости квартиры

Перед просмотром успейте узнать стоимость квартиры, за которую собственник выставляет жилье, чтобы понимать, сколько он хочет. Зафиксируйте в листе осмотра.

Если продавец говорит, что не определился с ценой, а вы не нашли его объявление о продаже на интернет-досках объявлений (такое бывает, когда к вам обратились по рекомендации до начала продажи) — это способ собственника узнать информацию от вас.

Читайте так же:  Что значит запрет на регистрационные действия автомобиля

Задаем наводящие вопросы:

  1. — А сколько бы вам хотелось в идеале получить за нее?
  2. — Сколько вы планируете получить, в случае успешной продажи?
Видео (кликните для воспроизведения).

Что сделать: выведать у него хотя бы вилку и записать цифру, которая исходит не от вас, а от хозяина квартиры! Зачем нам это надо? Чаще всего цена, озвученная собственником выше, чем в среднем по рынку. Специалисту по недвижимости важно узнать причину, по которой названа именно эта цифра, а не другая. Выявив эту причину или даже причины, нам будет проще работать на приведение этой стоимости к рыночной. В противном случае, вы встретите серьезное сопротивление со стороны хозяина жилплощади и приобретете статус риэлтора, который «прессует» по цене бедного продавца.

Как работает логика продавца, когда он определяет стоимость жилья:

  1. Посмотрев на доски объявлений среди аналогов, выбирает самые дорогие и решает, что его жилье не хуже, а иногда лучше их и назначает завышенную планку;
  2. Проводит несложные математические расчеты, например, решив, что 2-комнатная стоит дороже 1-комнатной и состоит из двух комнат, а значит, продав двухкомнатную можно без доплаты купить две однокомнатные, забывая при этом про массу факторов ценообразования;
  3. Он услышал от соседа, который продал рядом аналогичную квартиру (по количеству комнат) по высокой стоимости, абсолютно проигнорировав факт, что сосед мог бахвальнуться и завысить планку.

Этап 2 Информация о документах на жилье

На следующем этапе просмотра квартиры, риэлтор должен попросить документы на квартиру для ознакомления. Оригиналы или копии.

  • Свидетельство;
  • ДКП или иной документ-основание;
  • Техпаспорт с экспликацией.

Что из них узнаем:

  • Дату покупки (прошло или не прошло 3, 5 лет с момента покупки);
  • количество собственников;
  • Наличие или отсутствие перепланировки.

Если по надуманные или веским причинам документы на квартиру вам не показывают, то узнаем вышеперечисленную информацию со слов собственника.

При разговоре с тем, кто показывает вам квартиру выяснить кто собственник — он единолично или есть сособственники, есть ли среди них несовершеннолетние, недееспособные, престарелые, все ли находятся сейчас в городе.

Важно выяснить семейное положение (чтобы понимать, надо ли оформлять согласие супруга на продажу), возраст (для отметок молодых людей в военкомате, проверки даты замены паспорта).

Зафиксировать контакты в бланк осмотра квартиры в нескольких вариантах — мобильный, электронную почту. Вам это пригодится в случае, если ваш телефон сломается или потеряется вместе с телефонной книгой или при подборе покупателю жилья, этот вариант может вполне подойти.

Этап 3 Сбор информации для рекомендаций по подготовке квартиры к продаже

Входим в роль потенциального покупателя и внимательно осматриваем квартиру так, как если бы брали для себя. Кто слишком строг в требованиях, используйте часто задаваемые вопросы покупателями и обращайте внимание на то, что чаще всего интересует покупателей.
Например:

[2]

  • Меняли ли трубы канализации и водопровода;
  • Старая ли проводка;
  • Застеклен ли балкон;
  • Следы от затоплений на потолке;
  • Оторванные обои или скрипучий пол и т.д.

Параллельно, выявляя недостатки, помечаем их и способы устранения (фиксируем информацию пока что для себя).

Этап 4 Дополнительная информация от продавца при осмотре квартиры риэлтором

  1. Расспросить, какое жилье планирует приобрести взамен (местоположение, окна во двор, этаж и этажность, материал стен, количество комнат, состояние, хрущевка или только новая планировка и т.д). Для чего? Его картинка должна совпасть с той квартирой, которую вы ему подберете взамен продаваемой, тогда он согласится ее купить. Если картинка не соответствует денежным ресурсам, то придется проводить работу по ее коррекции;
  2. Выяснить, покупает ли он для себя, или пытается сохранить капитал (в зависимости от этого разные способы поиска и подбора недвижимости для покупки);
  3. Выяснить, когда начали думать о продаже квартиры. Зачем? Чтобы выяснить степень «зрелости» решения. Чаще всего хозяева созревают на продажу в течение года при обычных обстоятельствах и месяц-два, при экстренных случаях. От задумки до первого шага (начала продажи) часто проходит не менее 10 месяцев;
  4. Узнайте, как быстро сможет собственник сможет переехать на новую квартиру;
  5. Работал ли с риэлторами, какие результаты работы, что не понравилось. Вам важно выяснить как можно больше, чтобы использовать в работе. Если причина в том, что потерял контакты, тогда спросить, если понравился специалист, то что ему нравилось;
  6. Знает ли продавец о том, что ему придется заплатить налоги, если квартира в собственности менее 3, 5 лет;
  7. Выясните, кто будет ходить на просмотры подбираемой взамен недвижимости. Зачем? Чтобы выявить, кто еще принимает решение о покупке в семье, с кем будут советоваться, к чьему мнению прислушиваться. А вам, соответственно, надо презентовать услугу человеку, чье мнение важно продавцу;
  8. Кто прописан в квартире, кто проживает и важно понять, насколько легко они выпишутся при продаже;
  9. Не стоит доверять хозяину, когда он говорит, что не делал перепланировку, т.к. далеко не все понимают что такое перепланировка. Поэтому важно задать наводящие вопросы, например, объединяли ли санузел или передвигали стенки, шкафы встроенные убирали и т.д. Выясняем, вызывали ли сотрудника БТИ, чтобы он зафиксировал это. Если нет, то помечаем себе;
  10. Выяснить, что продавцы оставляют после продажи. Если оставляют, то бонусом или за дополнительную плату;
  11. Информацию по соседям, чтобы жили не дебоширы или когда у них очередные «концерты», чтобы планировать показы. Второй нюанс, если собственник плохо отзывается о соседях, не основанных на фактах, а эмоциях, то это знак вам, что это сложный клиент, который винит во всем всех, кроме себя;
  12. Был ли капремонт и что меняли (трубы, проводка, крыша и т.д);
  13. Задайте вопрос хозяину квартиры: — Если вам понадобится специалист по недвижимости, скажите, что вы хотели бы получить от него? В результате, вы получите информацию о том, что человек ожидает от вас получить.

Неудобные вопросы от продавца при осмотре квартиры

А зачем вы всё записываете?
— Сегодня у меня это уже 4-й просмотр и я фиксирую информацию, чтобы не забыть важные детали, когда найдутся покупатели, чтобы можно было продать квартиру быстрее или дороже, вы же этого хотите?

Вопросы, определяющие, что клиент хочет получить свою цену:

— А сколько стоит моя квартира?
— Квартира стоит ровно столько, сколько покупатель готов за нее отдать, а моя цель найти того, что купит дороже.

— А сколько стоят ваши услуги?
— Вы хотите платить только за оказанные услуги, поэтому я предлагаю встретиться еще раз, я подготовлю к нашей встрече анализ по ценам, это бесплатно и мы обсудим, что я сделаю для вас и сколько это стоит. Желательно, чтобы ваш муж, подруга (тот, с кем продавец планировал смотреть подбираемые квартиры) присутствовал.

Читайте так же:  Договор безвозмездного пользования автомобилем между юридическими лицами

А сколько стоит квартира, которую я хочу взамен?
— Это зависит не только от ваших предпочтений, но и готовности собственников продать вам квартиру, которая вам понравилась. Предлагаю, предоставить эту информацию на следующей встрече.

По итогу просмотра квартиры риэлтор, собрав вышеперечисленную информацию, делает выводы:

  • Продолжать работу с клиентом, т.к. он «созрел», готов продавать, объект имеет устранимые недостатки и расписать порядок работы;
  • Работу с клиентом не начинать, подождать полгода и пометка в ежедневнике;
  • Клиент не готов продавать, в связи с завышенной ценой, перезвонить через месяц;
  • И т.д.

Обязанности риэлтора по недвижимости

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью (купля-продажа, обмен, аренда), который получает комиссионные проценты в результате проведения этой сделки. Чтобы грамотно и профессионально выполнять свою работу, менеджер по недвижимости должен обладать определёнными знаниями, умениями, чётко знать свои обязанности.

Функции риэлтора

Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей этого специалиста. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

  • искать клиентов;
  • вести переговоры и консультации;
  • сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
  • проводить мониторинг рынка недвижимости.

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, – все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

Основные обязанности риэлтора

  • Агент ищет возможного покупателя, арендатора, общается и устанавливает с ним деловые контакты. Он подбирает и предлагает варианты недвижимости по запросу покупателя или арендатора, организовывает знакомство с выбранным объектом недвижимости.
  • Проводя сделку, агент помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалист следит за правильным оформлением документации в соответствии с местными и законами РФ, которые действуют на тот момент.
  • Агент может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке. Риэлтор может одновременно в сделке представлять интересы обеих сторон, а если действует в интересах покупателя, то на первой же встрече сообщает об этом агенту продавца.
  • Агент должен предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалист по недвижимости также напоминает и предлагает клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает или рисков порчи этого объекта недвижимости. Страховые компании, которые предлагает риэлтор, должны быть лицензированы.
  • Риэлтор должен хранить тайну сделки и вся конфиденциальная информация, которую в ходе своей работы получает о клиенте или о сделке агент, не должна распространяться. Также необходимо отметить, что агент отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
  • Также специалист по недвижимости должен изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость. Все поступающие предложения им регистрируются и проводится осмотр с целью более подробного знакомства с объектом.

Стоит помнить, что оценка недвижимости не входит в компетенцию риэлтора, и если он не является сертифицированным специалистом, то оказывать эту услугу платно не вправе. Но первичная оценка и информирование покупателя об имеющихся объектах недвижимости, которые могут его заинтересовать, тоже входит в обязанности агента. После завершения сделки в обязанностях риэлтора – убрать рекламируемый объект из базы продаж.

Профессиональная ответственность риэлтора (или агентства недвижимости) должна быть застрахована, иначе, по закону он не будет иметь права брать на себя материальную ответственность по сделкам, размер которых больше, чем получаемое вознаграждение.

Права риэлтора

  • Агент имеет право не консультировать клиентов по вопросам, которые не входят в сферу его компетенции и в список услуг по договору. Ответственность за это он не несёт, но информировать и консультировать по объектам недвижимости, которые фигурируют в рамках сделки – его прямая обязанность.
  • Ошибки, недочёты в деятельности государственных служб и учреждений или какие-либо незаконные действия государственных органов не являются областью ответственности риэлтора. Но опыт и знания специалиста могут подсказать, как избежать таких ситуаций.

Являясь представителем клиента, риэлтор не может самостоятельно назначать или менять цену, которую установил клиент или рекламировать его объект недвижимости (если нет на то согласия клиента или прописанных в договоре услуги обязательств).

Видео-интервью со специалистом

Своё экспертное мнение представит Ирина Макарова – специалист по недвижимости:

Должностная инструкция риэлтора

Должностная инструкция – это основной документ, в котором закреплены и подробно расписаны права и обязанности агента по недвижимости. Это вполне чёткий и обозримый перечень, который получает, как правило, каждый риэлтор, поступающий на работу в престижное агентство по недвижимости. В должностной инструкции обычно описаны общие положения по должности, есть чёткий перечень действий риэлтора, которые входят в круг обязанностей, освещены права по должности и обозначены границы ответственности риэлтора. Инструкция – основной документ, регламентирующий деятельность риэлтора, создаётся в рамках законодательства.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Приобретение квартиры без посредников – мечта большинства покупателей, которые не хотят доплачивать за услуги риэлтора. В действительности ничего нереального в этом нет, однако подготовка к сделке и поиск подходящего варианта в этом случае будут более утомительными для потребителя, а риск остаться без денег и без жилплощади возрастает.

Прежде чем пуститься в открытое плавание без опытного кормчего, следует взвесить все плюсы и минусы самостоятельного приобретения недвижимости, учитывая особенности сделок и предложений на современном рынке.

Обязательно ли обращение к риэлтору

Нет, потому что он не делает ничего того, с чем не смог бы справиться любой здравомыслящий и дееспособный покупатель квартиры. Однако он выступает гарантом безопасности и прозрачности сделки. Можно сравнить процесс поиска жилья и подписания договора купли-продажи с капитальным ремонтом – многие берутся за него сами, выполняя все необходимые работы своими руками, но есть и те, кто прибегает к услугам профессионалов. В последнем случае времени на переделку уходит меньше, а результат будет более качественным. Минус для потребителя один – за это придется доплатить.

Чтобы решить, обращаться к риэлтору или нет, нужно подумать о том, что для вас на первом месте – решение квартирного вопроса без риска попасть на удочку мошенников или экономия бюджета.

Читайте так же:  Как продать гараж без документов

Что делает агент по недвижимости

  • ищет оптимальный вариант среди сотен предложений на рынке – как первичном, так и вторичном;
  • проверяет юридическую чистоту жилья;
  • договаривается с продавцом;
  • собирает и оформляет необходимые документы и т.д.

Ищете грамотного и ответственного риэлтора? На выставке недвижимости вы можете получить консультации десятков риэлторов по своему вопросу и выбрать лучшее сотрудничество.

Что можете сделать вы сами

Поиск квартиры

Можно искать в интернете, а можно прийти на 36-ю выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров», где будут представлены лучшие проекты в Москве и Подмосковье. Если ваша задача – поиск жилплощади, уже находящейся в собственности, можно воспользоваться базами вторичного жилья в сети. Однако нет никакой гарантии, что полученная вами информация с сайтов будет достоверна.

Анализ ситуации на рынке недвижимости

На этом этапе важно учесть все предложения, представленные на рынке, доступность и ликвидность объектов, эффективность инвестиций. Сделать это при покупке вторички бывает особенно трудно. Да и на первичном рынке тоже есть свои нюансы, которые известны только грамотному агенту. Важно заранее убедиться в том, что выбранный застройщик надежен, а договор с ним не сулит рисков, возможных при сделке с мошенниками. Так что консультация со специалистом на этом этапе обязательна, если вы не хотите разочароваться в купленной недвижимости или потерять деньги.

Осмотр жилплощади

Внимательно проверьте квартиру, оценив ее состояние. О том, как выбрать оптимальный вариант и на что следует обращать внимание при покупке жилья, мы рассказывали в недавней статье. Напомним, что немаловажным фактором становится не только исправность основных инженерных коммуникаций: водоснабжения, отопления, канализации, но и расположение дома, наличие парковки и зоны отдыха, обустроенность придомового участка, близость основных объектов инфраструктуры – школ, больниц, детских садов, магазинов, банков.

[3]

При покупке квартиры на вторичном рынке важно убедиться в том, что сделке ничто не мешает, а продавец не ведет с вами двойную игру, пользуясь распространенными схемами мошенничества. Желательно узнать заранее, почему было принято решение о продаже недвижимости, нет ли несовершеннолетних детей, на которых была оформлена жилплощадь. Можно провести осмотр и поговорить с собственником самому, а после показать выбранный вариант риэлтору, чтобы узнать, есть ли риски.

Проверка юридической чистоты

Её лучше поручить юристу, поскольку неподготовленному человеку трудно разобраться в правовых тонкостях процесса. Необходимые действия различаются в зависимости от того, что вы хотите приобрести – первичку или вторичку. При покупке квартиры в новостройке особое внимание уделяется истории застройщика и наличию у него основных документов. В случае со вторичкой риэлтором изучается история самой жилплощади – кто был зарегистрирован на ней, есть ли задолженность по коммунальным платежам, не была ли произведена несанкционированная перепланировка и прочие детали. Приобретая недвижимость в строящемся ЖК, нужно убедиться в том, что объект существует не только на бумаге, ознакомиться с планом БТИ на предмет выявления несоответствий, выяснить, кто является собственником продаваемого жилья; при покупке вторичной квартиры – не претендуют ли на нее третьи лица, которые могут заявить о своих правах позднее и т.д.

Подготовка документов для сделки

Еще один этап на котором необходима помощь специалиста. В предыдущей статье мы подробно описывали документы, которые вы должны потребовать у продавца – в случае приобретения как на первичном, так и на вторичном рынке. Там же дан список бумаг, подготавливаемых покупателем. Консультация риэлтора на этой стадии поможет получить из рассматриваемых документов максимум ценной информации о собственнике квартиры / участка земли или застройщике.

Составление договора купли-продажи

Без него сделка невозможна. Перед составлением договора необходимо согласовать вопрос об отражении в нем следующих деталей:

  • Цена – при покупке вторички в соглашении фиксируется, покажет ли продавец полную стоимость жилплощади, как покупатель застрахован от расторжения сделки и других последствий мошенничества со стороны бывшего собственника.
  • Сроки передачи недвижимости и проведения расчетов – при покупке вторички необходимо зафиксировать в договоре и сроки освобождения жилплощади бывшим квартирантом.
  • Метраж, четкое определение площади.

В договоре описываются условия, по которым он будет заключен. Обращение к риэлтору поможет составить его грамотно. В соглашении указывается реальная стоимость квадратных метров, все данные о недвижимости должны быть тщательно проверены юристом. В обязательном порядке сверяются реквизиты строительной компании, продавцом подтверждается гарантия отсутствия сторонних претендентов на жилье.

Если продажа квартиры осуществляется по доверенности, необходимо обратиться к нотариусу, чтобы тот подтвердил подлинность предоставленного документа.

Заключение сделки

На этом этапе покупатель подписывает договор, производится взаиморасчет. Следующий шаг – подача документов в Росреестр и регистрация прав на недвижимость. Последнее является единственным и основным доказательством того, что квартира принадлежит вам. До момента регистрации подписанное соглашение может быть признано недействительным, а одна из сторон может расторгнуть договор или добиться его отмены.

Завершающий этап – подписание акта приёма-передачи. После этого вас можно поздравить с удачной сделкой – при условии, что квартира прошла тщательную проверку, а к застройщику или продавцу нет никаких претензий.

Процедура покупки недвижимости без риэлтора требует многих сил, времени и знаний, которых нет у рядового потребителя. Обращение к квалифицированному агенту – ваша защита от мошенничества недобросовестных строительных компаний и нечистых на руку продавцов на вторичном рынке.

Стоит напомнить о том, что даже при всей осведомленности лиц, принимающих участие в сделке, проверка истории жилья, наличия арестов, запретов и прочих рисков невозможна без привлечения специалистов, владеющих необходимой информацией и способных провести экспертизу юридической чистоты.

Приглашаем посетить семинары выставки недвижимости о самостоятельной покупке/продаже квартиры.

Как выбрать агента по недвижимости

  • Опыт риэлтора и количество удачных сделок говорят о его профессионализме. Наличие лицензии и других документов, подтверждающих высокую квалификацию специалиста – безусловный плюс.
  • На этапе поиска подходящей кандидатуры нелишним будет ознакомление с рекомендациями, отзывами и профессиональной биографией.
Видео (кликните для воспроизведения).

Признаки того, что вам попался недобросовестный риэлтор или мошенник:

  • У вас просят деньги на дополнительные расходы, а проверить, на что были потрачены средства, не получается.
  • Вам предлагают скидку со своей комиссии, что идет вразрез с официальным оформлением отношений.
  • Вознаграждение за услуги более чем скромное – ниже рыночных расценок. Это значит, что вам попался либо частный маклер, либо начинающий агент, не имеющий опыта.

Подведем итоги

Анализ ситуации на рынке и подбор оптимального варианта.

Уверенность в подлинности всех документов.

Проведение экспертизы юридической чистоты квартиры при покупке вторички.

Помощь в составлении договора купли-продажи.

Профессиональная оценка недвижимости.

Исключение риска потери денежных средств.

Риск потерять и деньги, и квартиру, связавшись с мошенниками.

Процесс приобретения жилья может затянуться.

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры и подлинности документов возможна лишь в том случае, если вы получили юридическое образование.

Высокая стоимость оказываемых услуг (от 85 тыс. рублей по данным «НДВ-Недвижимость»).

Риск сотрудничества с некомпетентными агентами.

Покупка квартиры – непростая задача, и помощь профессионала на всех этапах (поиск недвижимости, ее проверка, составление договора) особенно важна. Так вы убережете себя от риска заключения сделки с мошенниками и потери денег. Однако на рынке риэлторов тоже есть недобросовестные дельцы. Тщательно выбирайте агента по недвижимости и четко прописывайте условия сотрудничества, заключая с ним договор, чтобы результат работы не стал причиной разочарований и претензий.

Покупка квартиры с риелтором и без: плюсы и минусы процесса

Риелтор снижает риски клиента, но гарантий не дает, подчеркивает руководитель IRN.RU

Купить квартиру можно и без риелтора, однако поиски подходящего варианта и оформление документов отнимут много времени и сил. К тому же «самостоятельное плавание» увеличивает риски – не обратив по неопытности внимания на важные детали, можно в итоге остаться и без квартиры, и без денег, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью радио «Маяк».

Участие профессионального агента в сделке с жильем не обязательно — риелтор не делает ничего такого, с чем бы не справился любой дееспособный гражданин. В принципе, процесс купли-продажи недвижимости с этой точки зрения похож на ремонт квартиры или машины: можно сделать все самому, сэкономив приличную сумму денег, а можно нанять профессионалов, которые выполнят работу быстрее и качественнее – но не бесплатно. Поэтому чтобы решить, стоит ли привлекать риелтора, надо просто правильно расставить приоритеты.

[1]

Какую же пользу может принести агент по недвижимости? Во-первых, операции с жильем отнимают много времени и сил. Далеко не каждый имеет возможность взять на работе отпуск на срок от двух-трех месяцев до года, чтобы посвятить себя решению квартирного вопроса. Тем более что финансовые потери от такого простоя могут превысить затраты на оплату труда агента.

Хороший риелтор фильтрует сотни вариантов квартир, предлагая клиенту для просмотра только те, которые ему действительно могут понравиться; ведет подчас очень сложные переговоры с продавцами; в случае необходимости выстраивает альтернативные цепочки, которые могут включать десяток и более звеньев; занимается сбором и оформлением документов и т.д. и т.п. Так как продажа-покупка квартиры, как правило, дело очень хлопотное и нервное, риелтор еще и бережет здоровье клиентов.

Во-вторых, квартирная сделка в отличие от покупки батона хлеба в магазине — это довольно-таки сложный процесс, в тонкостях которого, в том числе юридических, непрофессионалу разобраться совсем не просто.

В-третьих, сделка с участием риелтора, проверяющего юридическую чистоту квартиры, менее рискованна, чем самостоятельная. Риелторы знают подводные камни рынка недвижимости, наиболее распространенные схемы мошенничества, поэтому при покупке квартиры с помощью агента меньше шансов нарваться на проблемную жилплощадь.

Однако, здесь надо учитывать, что договор с агентством недвижимости, даже самым крупным и респектабельным, отнюдь не гарантирует 100-процентной надежности сделки. Просто потому, что далеко не все потенциальные риски могут проверить. Например, мошенники убирают из домовой книги запись о том, что в квартире когда-то был прописан гражданин, ныне отбывающий наказание в местах лишения свободы. А через несколько лет этот человек, которого, оказывается, незаконно обошли при приватизации жилья, выходит на свободу и предъявляет претензии на проданную квартиру.

Получить что-нибудь с риелтора в случае возникновения подобных коллизий крайне сложно. Агентства недвижимости, как и любой другой бизнес, стремятся минимизировать свою ответственность и прописывают соответствующие положения в договоре. Более того, даже если агентству или частному маклеру удастся что-то «вменить» в судебном порядке, они, скорее всего, физически не смогут компенсировать клиенту потери, так как не имеют необходимых резервов. Поэтому, чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, желательно не только тщательно проверять квартиру на предмет возможных юридических «сюрпризов», но и страховать титул.

Титульное страхование – это защита от риска утраты прав на недвижимость по инициативе третьих лиц. Иными словами, если гипотетический зек отсудит квартиру у новых хозяев, страховая компания должна будет возместить им ее полную стоимость. В отличие от, например, США, где объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок. Но все равно страхование титула – наиболее толстая и мягкая соломка из возможных при покупке квартиры.

Отказываясь от услуг агента, человек экономит на риелторской комиссии, которая составляет несколько процентов от стоимости квартиры – от 3% до 5-6%. Минимальный процент агент возьмет лишь за самую простую сделку – когда нужно просто продать или купить жилье, а если есть необходимость увязывать альтернативные цепочки, то риелторская комиссия будет стремиться к максимуму. Впрочем, процент за альтернативную сделку все же будет меньше, чем суммарные затраты на услуги агентов в случае двух отдельных сделок – продажи и покупки.

Расходы на риелтора можно сократить в два-три раза, если вместо полного пакета услуг заказать только проверку юридической чистоты квартиры и помощь в оформлении документов.

Кроме того, надо учитывать, что услуги крупных агентств недвижимости обходятся дороже, чем частных маклеров, но официальные конторы обычно больше дорожат своей репутацией. Впрочем, даже в известной компании могут работать не очень добросовестные сотрудники, поэтому выбирать риелтора надо очень тщательно, лучше всего по рекомендации друзей-родных, и обязательно четко указывать все условия сотрудничества в договоре. В противном случае может случиться так, что ленивый агент не будет возиться с подбором нужной именно вам квартиры, а просто предъявит три первых попавшихся варианта.

В общем, помощь хорошей риелторской или юридической конторы при покупке-продаже квартиры может быть весьма полезна, но, к сожалению, панацеей от всех проблем не является.

+/- Покупка квартиры без посредников Покупка квартиры с агентом по недвижимости
Читайте так же:  Алименты с директора ооо
Что делает риэлтор при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here