Чем опасна ипотека для покупателя квартиры

Особенности решения вопросов с статье на тему: "Чем опасна ипотека для покупателя квартиры". Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

  1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
  2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
  3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2019 году?

Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:
  • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
  • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
  • заемщик должен иметь официальную работу;
  • он должен получать достойную зарплату.

Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

  1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
  2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
  3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
  4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
  5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

Минусы приобретения такого жилья:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.
  • Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

    Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

    Ипотечные метры или как купить новую квартиру с помощью ипотечного кредита?

    Еще двадцать лет назад родоначальники популярной сейчас психологической школы — NLP (нейро-лингвистическое программирование) Ричард Бендлер и Джон Гриндер назвали едва ли не главной психологической проблемой человечества, уменьшающей долю отпущенного счастья, привычку «откладывать жизнь на завтра». Вот и получается, что невозможность улучшить собственные жилищные условия и откладывание решения этой проблемы «на завтра» лишает нас счастья уже сегодня. Выход — покупка квартиры с помощью ипотечного кредита. Этот вид кредита предполагает, что квартира находится в залоге (ипотеке) у банка до того момента, пока заемщик не выплатит кредит полностью.

    Определимся в терминах

    Ипотека — признанный во всем мире инструмент. Так, в среднем в мире до 80% жилья покупается через ипотеку, а в некоторых странах и до 90%. И если для России прошлый год был скорее экспериментальным (обкатывались механизмы, совершенствовалось законодательство, банки выдавали кредиты с большой осторожностью, и в результате в Свердловской области было выдано около 600 кредитов), то нынешний станет первым годом ипотеки массовой.

    Сегодня банки выдвигают три основных требования к заемщику: наличие «на руках» 25 — 30% от стоимости будущей квартиры, заработную плату такую, чтобы платеж по кредиту составлял не более 40% от нее, и гарантию расчета по кредиту до достижения пенсионного возраста.

    Читайте так же:  Разграничение частной собственности на землю

    В среднем ставка рублевого ипотечного кредита — 15%, валютного — 12%.

    Допустим, 2-комнатная квартира (не в центре) стоит 1 млн рублей, а сумма необходимого кредита (пусть будет по максимуму) — 700 тысяч. Вы берете кредит на 20 лет под 15% годовых. Ежемесячно вам придется выплачивать 9 тыс. рублей. Это цена аренды такой же двухкомнатной квартиры. И еще один важный факт. Никто не поручится, что цены на недвижимость в перспективе не будут расти. Так что и в этом случае вы — в плюсе.

    Если брать приведенный выше пример, важно помнить, что помимо ежемесячных платежей по ипотечному кредиту вам придется понести дополнительные расходы при заключении самой сделки.

    До получения ипотечного кредита придется разово раскошелиться на оплату:

    • услуги риэлторов — 3 — 4% от стоимости квартиры;
    • услуги оценщиков — от 2,6 — 3 тыс. рублей;
    • услуги страховой компании — 1,5% — 1,6% от суммы кредита, увеличенной на процентную ставку кредита либо 10%;
    • сбор за государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки — от 500 рублей;
    • оформление документов ипотечной сделки (справка из БТИ) — от 200 рублей;
    • пошлины за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки, а также за нотариальное удостоверение необходимого количества копий — 1,0 — 1,5% от суммы сделки;
    • услуга банка по консультированию и предварительной квалификации заемщика — 300 — 1200 рублей;
    • услуга банка за оформление ипотечного кредита — 4 — 5 тыс. рублей.

    В сумме получается немало: если взять в качестве примера все ту же условную квартиру стоимостью 1 млн рублей и сумму кредита в 700 тыс. рублей, к первоначальному взносу в триста тысяч придется добавить еще примерно 60 — 75 тысяч различных платежей и взносов. Правда, примерно половину упомянутой суммы пришлось бы заплатить и при покупке квартиры за полную стоимость, а не в кредит.

    После получения кредита, помимо ежемесячных платежей по выплате долга и процентов, придется ежегодно вносить страховые платежи — 1,5% — 1,6% от остатка суммы кредита, увеличенной на 10% или 15% (так, при сумме кредита в 700 тыс. рублей страховой взнос берется с 700 000 + 700 000*0,1 = 770 000 рублей). В первый год эти платежи включаются в издержки на заключение сделки (т.е. в упомянутые выше 60 — 75 тыс. рублей) и составят примерно 12 — 13 тыс. рублей (для суммы кредита в 700 тысяч). Затем год от года сумма будет снижаться, так как база для расчета страховой премии — остаток долга.

    Фокус на документы

    Пакет документов, необходимых для получения ипотечного кредита, достаточно велик, даже если банк не станет запрашивать дополнительных документов, что нередко происходит. Так что собирать документы лучше начинать заранее.

    Первым делом в банк надо принести паспорт с местной пропиской (показать и оставить в банке копию) и справку о заработной плате с работы (форма 2-НДФЛ). Это так называемый этап предварительной квалификации. После него банк обращает на вас внимание как на потенциального заемщика и начинается второй этап рассмотрения вашей заявки. На нем банк попросит предоставить полный пакет документов: несколько форм по установленному образцу — их выдадут в банке. Плюс — копия трудовой книжки, заверенная печатью предприятия, копия страхового свидетельства, военного билета, документа об образовании, свидетельство о регистрации или расторжении брака и характеристика с места работы. На этом базовый комплект документов, содержащих информацию о заемщике, заканчивается, правда, банк оставляет за собой право требовать и другие документы.

    На третьем этапе необходимо предоставить документы на приобретаемую квартиру — их потребуется собрать еще больше, чем о себе лично. В их числе заключение оценочной компании о рыночной стоимости квартиры, которую вы покупаете, документ от страховой компании, подтверждающий, что она берется застраховать вашу жизнь (трудоспособность) и саму квартиру. Также надо будет заполнить «Декларацию заемщика» — достаточно длинную анкету, которую выдает банк.

    Затем собираем документы собственно по квартире. Просто перечислим их: свидетельство о праве собственности (правоустанавливающий документ) и основание возникновения права собственности (правоподтверждающий документ); справка о состоянии дома, если дому больше 15 лет; форма 4-ТИ из БТИ, форма 40 об отсутствии зарегистрированных лиц в приобретаемой квартире (она, кстати, действительна всего месяц, так что ее лучше брать непосредственно перед сдачей всех документов в банк, чтобы не успела утратить юридическую силу), справка об отсутствии обременений из ГУ Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (действительна 10 дней — берем ее самой последней).

    Наконец, необходимо предоставить документы от продавцов квартиры. Список этих документов также может быть довольно внушительным.

    На этом все! Относим все бумаги в банк и ждем, пока банк будет рассматривать заявку.

    Ипотека: 10 заблуждений о ней …

    Одно из ведущих агентств недвижимости Тюмени ООО «Агентство недвижимости XXI век» рассказывает о 10 самых распространенных заблуждениях, связанных с получением кредита.

    Заблуждение № 1: кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости

    С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги — помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и т.д. Около 80% заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую — пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риэлтора.

    Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует

    При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог — это гарантия для банка. Однако цель банка — не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (т.е. проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35–40% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов.

    Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит, квартира оказывается в собственности банка

    Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог — это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГБР) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

    Читайте так же:  Несение расходов на содержание общего совместного имущества

    Заблуждение № 4: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира

    Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности — в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.

    Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит

    [1]

    К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить около 0. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) — 0–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы — 1,5–1,8% от суммы кредита.

    Заблуждение № 6: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке

    Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая — получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

    Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры

    Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% — в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью 000, банк выдаст ему не обещанные 000, а всего лишь 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (требования продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.

    Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуются

    Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

    Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу

    Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

    Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту, заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все.

    Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.

    Опасности ипотеки

    Ипотека может сделать собственную жизнь лучше и комфортнее, а может привести к личному банкротству. Ипотека: кабала или благо для заемщика?

    Ипотека — штука опасная

    Ответы «на засыпку».

    Ниже я приведу несколько вопросов. Ответьте на них, пожалуйста, сами себе. Чтобы проверить себя: правильно ли Вы понимаете опасности ипотеки и меру ответственности по обязательствам — в тексте содержатся ссылки на другие страницы. На этих страницах — выдержки из Гражданского Кодекса и Закона об ипотеке.

    Ну что ж, начнем?

    • Что произойдет, если в течение 12 месяцев Вы более трех раз, даже незначительно просрочите платеж?
      Вы знаете, что это может быть Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество?
    • Вам предлагают быть поручителем по кредиту?
      Тот, за кого Вы должны поручится — говорит, что это — пустая формальность, и что отвечать по его долгам не придется. Так ли это?
      А Вы знаете, что поручители несут солидарную ответственность с заемщиком по кредиту?

    [3]

    Почему люди обращаются в банк за кредитом?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Потому что хочется иметь свою квартиру (дом, участок земли, много денег под залог) (Нужное — подчеркнуть). Это все как-раз понятно.
    Вопрос не об этом. А о том, что служит основной мотивацией для того, чтобы обратиться в банк, и получить кредит?

    • Собственный расчет?
    • Пример и совет коллеги по работе (соседа Васи, школьного приятеля, дальнего родственника)?
    • Броская реклама?

    К сожалению, в большинстве случаев, не собственный расчет, а пример «соседа Васи», покупающего в кредит уже третью квартиру, или броская реклама — играют решающую роль при обращению к ипотеке. И именно поэтому, ипотека, вместо источника блага, грозит стать источником неприятностей.

    Ипотека: кабала или благо?

    Представьте, что Вам понадобились деньги: они нужны Вам достаточно срочно, и при этом Вам нужна «приличная» сумма. (Для полноты ощущений подставлю-ка я цифры: нужно 100 000 долларов)
    Где их можно взять?

    • Вариант первый: заработать.
      Берем месячную зарплату: вычитаем из нее необходимые расходы: на еду, одежду, содержание семьи, квартплату и проч., что-то откладываем на непредвиденные расходы.
      Сколько остается?
      Теперь представляем себе требуемую сумму и делим на те деньги, которые ежемесячно можем откладывать. Сколько времени потребуется, чтобы получить необходимую сумму денег?
    • Вариант второй: выйти на улицу с большой шляпой (чтобы необходимая сумма денег там поместилась) и .
      Нет? На улице раздобыть не получается?
    • Вариант третий: занять у друзей. (Вот когда дружба-то проверяется). Что, тоже не получается? А под проценты занимать пробовали? Тоже не получается?
      Хоть что-то удалось занять?
      Отлично: хорошие друзья оказались!
    • Тогда остается еще один вариант: взять деньги в банке.
      В большинстве случаев, этот вариант — более эффективный, чем названные выше. Как получить кредит в банке — этому, собственно говоря, посвящен весь проект «Об ипотеке по-русски»
    Читайте так же:  Кто определяет состав общего имущества многоквартирного дома

    То есть, получается, что банк — может поступить так, как поступают лишь лучшие друзья.

    То есть, ипотека — может быть благом.
    Но ипотека — может быть и кабалой. Действительно, если по кредиту приходится платить 9/10 своих доходов, то о благе как-то не думается.
    Если нет возможности платить по кредиту, а потому, суд накладывает взыскание не только на заложенное банку имущество, а еще и на то, которое есть и было, и на приобретение которого кредитные средства не тратились, то какое ж это благо?

    Небольшой вывод:

    Вывод из сказанного выше, достаточно простой: Ипотека — это инструмент.
    Умелое использование этого инструмента — может сделать жизнь краше, лучше, удобнее.
    Неумелое использование — может привести к серьезным потерям.

    Ни сосед Вася, рассказывающий, как здорово жить в своей квартире, ни банк, по чьему заказу сделана красивая реклама — не будут платить по Вашим долгам.

    Это — Ваш выбор, и Ваш риск!
    Чтобы ипотека была бы благом — думать нужно самостоятельно.

    Подводные камни и опасность ипотеки

    Получив широкое развитие, ипотечное кредитование превратилось в один из наиболее популярных инструментов для улучшения своих жилищных условий путем приобретения недвижимости с использованием заемных средств банка. Конкурируя друг с другом, банки предлагаю различные программы кредитования, ориентированные практически на любую категорию платежеспособных заемщиков. Понятие ипотечный кредит стало знакомо практически каждому, а проживание в квартире, купленной за счет ипотечных средств, становится нормой. Вместе с тем, не стоит забывать об опасностях, которые может таить в себе ипотека.

    Потеря трудоспособности заемщика:

    Основная опасность ипотеки, с которой может столкнуться любой заемщик — невозможность выполнять свои обязательства перед банком, то есть выплачивать кредит. Страхование риска утраты трудоспособности является обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита, но заемщик не может быть абсолютно уверен, что причина, по которой он стал нетрудоспособным, будет являться гарантированным основанием для перечисления страховой компанией выплаты для погашения кредита. В результате заемщик может столкнуться с ситуацией, когда он не только не может погашать кредит, но и получить страховую выплату не представляется возможным. Последствия такой ситуации предсказуемы – заложенное недвижимое имущество продается банком, средства, полученные от продажи, идут на погашение кредита.

    Взыскание на недвижимое имущество:

    Другая опасность ипотеки состоит в том, что банк вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество не только когда заемщик не выполняет свои обязательства по ипотеке, но и когда выполнение таких обязательств осуществляется ненадлежащим образом. Законодательство предоставляет банку возможность воспользоваться таким правом при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей, если такие нарушения возникли более 3 раз течение 12 месяцев.

    Требование о досрочном возврате ипотечного кредита:

    Существует ряд ситуаций, когда банк вправе потребовать полного возврата ипотечного кредита, несмотря на отсутствие нарушений условий договора со стороны заемщика. К таким ситуациям следует отнести нарушение условий эксплуатации заложенной недвижимости (перепланировки, ремонт без согласования с банком и т.д.), а также несоблюдение обязанностей по ее страхованию.

    Вышеописанные опасности при получении ипотеки имеют отношение к заемщикам, которые уже взяли ипотечный кредит, однако стоит также отметить ряд проблем, с которыми можно столкнуться до ее непосредственного получения:

    • Возможны ситуации, при которых недвижимое имущество, которое планировалось приобретать с использованием ипотеки, не удовлетворяет требованиям банка, в результате чего заемщик вынужден возвращаться к поиску квартиры;
    • В отношении правоустанавливающих документов на недвижимое имущество банки также предъявляют определенные требования, несоответствие которым также влечет за собой отказ в одобрении сделки с такой недвижимостью;
    • Зачастую набор документов, которые продавец недвижимого имущества должен предоставить в банк, существенно превышает набор документов для продажи такой недвижимости без использования кредитных средств, в связи с чем, нередки случаи, когда продавцы отказываются работать с покупателями по ипотеке.

    Безусловно, подводные камни ипотеки нельзя недооценивать, однако такими рисками можно управлять посредством услуг страховых компаний, а в большинстве случаев путем простого соблюдения взятых на себя обязательств.

    В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

    Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

    Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

    В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Процесс ипотечного кредитования

    Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

    • Обсуждение сделки.
    • Согласование с банком.
    • Оценка независимым экспертом.
    • Передача банку документов на недвижимость.
    • Подписание кредитного договора.
    • Передача средств продавцу.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

    Возможная проблема

    Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

    Последствия

    После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

    Как избежать?

    Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

    • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
    • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
    • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
    • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
    • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
    • Узаконить перепланировку.
    Читайте так же:  Приложение к договору найма квартиры опись имущества

    Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

    Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

    1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
    2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

    Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

    Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

    Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

    Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

    В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

    Как обезопасить себя?

    Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

    Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

    Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

    Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

    Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

    Опасный момент

    В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

    Последствия

    Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

    Как избежать?

    Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

    Этап получения денег

    Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

    Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

      Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

    Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

    Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Выбор жилья для ипотеки — советы по выбору недвижимости

    Ипотечные заемщики задаются вопросом, с чего начать приобретение жилья в ипотеку — с оформления документов в банке или с выбора квартиры (или другого объекта недвижимости). Первым делом надо обратиться в банк, чтобы получить его одобрение на ипотечное кредитование приобретаемого жилья. Решение этого вопроса займет от нескольких дней до полутора месяцев. В это время и надо определиться с выбором жилья для ипотеки. Какая недвижимость не будет одобрена банком? На что обращать внимание при выборе жилья для ипотеки? Дадим ответы на эти вопросы в данной статье.

    Какое жилье не будет одобрено банком?

    Найти подходящее жилье непросто, поскольку понравившуюся гражданину квартиру может не одобрить банк. Поэтому после вынесения положительного решения о предоставлении ипотеки потенциальному заемщику дается 3 месяца, в течение которых можно подобрать недвижимость, которая подойдет и ему, и будет соответствовать требованиям банка. Следующие варианты может отклонить банк из-за их низкой ликвидности на рынке недвижимости:

    • Постройки до 1970 года;
    • Любые жилые помещения, подлежащие сносу;
    • Ветхое жилье, «хрущевки» блочные и панельные;
    • Комнаты и квартиры в домах малой этажности (до пятого этажа);
    • Любые жилые помещения, подлежащие сносу;
    • Квартиры в домах, которые подлежат капремонту или реконструкции с расселением;
    • Комнаты и квартиры в общежитиях типа гостиниц.
    Читайте так же:  До какого времени ребенок считается новорожденным

    Банк предъявит и другие требования к собственникам недвижимости, подлежащей кредитованию. Во-первых, жилье должно отвечать санитарно-техническим требованиям и должно быть приобретено предыдущим собственником более 3 лет назад, иначе 13% налог от ее стоимости придется оплачивать или понижать цену квартиры, что снизит сумму ипотеки. В квартире, доме должно быть безопасное отопление (газовое, электрическое или паровое), а также горячее и холодное водоснабжение. Если в жилье была сделана перепланировка, то она должна быть узаконена. Кроме того, недвижимость должна находиться в черте города и подлежать продаже по всем параметрам. Особые требования предъявляются к юридической чистоте квартиры:

    • Не должна быть в залоге, под арестом;
    • Нет несовершеннолетних и престарелых лиц в числе собственников, иначе могут быть проблемы с органами опеки и появившимися наследниками;
    • Нет проблем с титулом (необходимо проверить чистоту сделки купли-продажи, совершенной ранее, если таковая была);

    Нет проблем с дееспособностью продавца на момент сделки. Если она вызывает сомнения, нужно провести освидетельствование, иначе позднее решением суда сделка может быть расторгнута. Осуществляют эту проверку юристы банка.

    Покупка недвижимости у родственников одобряется не всеми банками. Нельзя купить ее у супруга или супруги, а также у детей. Покупка у родителей разрешена, но с некоторыми ограничениями. Отправляться на рынок недвижимости и выбирать квартиру необходимо ориентируясь на все эти требования. Не следует надеяться только на риелтора и думать о том, что он сообщит все плюсы и минусы жилья. Стоит заранее выписать на листочке все критерии недвижимости. Не надо обращаться сразу к нескольким агентам по недвижимости, так как разные агентства предлагают одни и те же квартиры.

    Плюсы и минусы новостроеек

    Статистики отмечают, что до 2015 года более 60% сделок по покупке недвижимости осуществлялись на вторичном рынке жилья, остальные 40% — на первичном (в новостройках). Но с началом субсидирования ипотечного кредитования, которое распространяется на новостройки, это соотношение изменилось в сторону увеличения вторых. Существует несколько причин, по которым выбор лучше сделать в пользу нового жилья:

    [2]

    • Квартиры в новостройках дешевле (покупка на начальной стадии строительства дома — на 30%);
    • Дома строятся по современным стандартам и технологиям, они качественнее и надежнее;
    • Ипотека первичного жилья тоже дешевле.

    Несмотря на наличие плюсов, есть и отрицательные стороны в оформлении ипотеки на квартиру в новостройке. Получить недвижимость в собственность в доме под ключ можно незамедлительно. Следует учесть, что такие дома стоят дороже, их не так много, приходится ждать, а стройка может затянуться на месяцы и годы. Кроме того, жилье в новостройках в ипотеку может не одобрить банк, пока оно не введено в эксплуатацию, так как его оценка вызывает трудности. В таком случае следует обращаться в банк, который аккредитовал строящийся дом. При этом банки требуют определенной планировки (в квартире должна быть отдельная комната, поэтому квартира-студия может быть не одобрена). Не одобряются квартиры на первом и последнем этажах новостроек.

    Достоинства и недостатки вторичного жилья

    На этом рынке выбор больше, так как такая недвижимость есть в любом районе города, в том числе и в центре, где новостроек практически нет. К плюсом такой недвижимости можно отнести то, что они расположены в местах, где уже сложилась инфраструктура (школы, детские сады, магазины). Чаще всего рядом нет строительства, соседи не делают массово ремонт, поэтому здесь тишина и покой.

    Среди минусов можно выделить то, что в домах устаревшие изношенные коммуникации, соседями могут оказаться асоциальные граждане (тунеядцы, алкоголики). Кроме того, могут возникнуть проблемы юридического характера (ущемление прав других жильцов квартиры, незаконная перепланировка). Менее выгодны и условия кредитования вторичного жилья (более высокие ставки процентов годовых при покупке не очень дорогого жилья). Среди недостатков стоит отметить и неудовлетворительное санитарное и техническое состояние дома (старые подъезды, лифты, балконы, сырость), а также высокие коммунальные платежи.

    На что обратить внимание?

    При выборе недвижимости, которую заемщик собирается оформить в ипотеку, следует обращать внимание на ряд факторов. Во-первых, это материалы возведения здания — кирпич или железобетонные панели. Панели имеют недостатки — они нагреваются летом, зимой в таком доме холодно. В кирпичных домах сохраняется зимой тепло, летом — прохлада. В них несущие стены только внешние, поэтому можно делать перепланировку в квартире, тогда как в новостройках несущие стены внутренние, и сносить их нельзя. Во-вторых, стоит озаботиться местоположением дома, в том числе:

    • Экологической чистотой места застройки;
    • Доступностью общественного транспорта;
    • Наличием инфраструктуры;
    • Расположением вблизи дома баров, ресторанов, клубов, создающих неудобства жителям в вечернее время.

    Этажность дома также имеет значение. Лучше не брать квартиру на первом и последних этажах. Обязательно нужно проверить подвал (нет ли насекомых, грызунов, сырости), на последнем этаже — не протекает ли кровля. Самые оптимальные для проживания этажи с 5 по 11 — хороший вид из окна, не слышны уличные звуки. При выборе квартиры надо познакомиться с соседями по этажу, узнать, кто будет жить рядом, поспрашивать у соседей об окружении.

    Если говорить о планировке, то не стоит брать угловую квартиру, в ней холодно, а рядом с лифтом шумно днем и ночью. Внутренняя же планировка зависит от вкуса заемщика (большая кухня, высокие потолки, наличие балкона). При этом в дом должны быть проведены все необходимые коммуникации — телефон, антенны, лифт, мусоропровод, вытяжки и другое. При покупке жилья на вторичном рынке надо проверить, нет ли задолженности по квартплате, не находится ли квартира в залоге. Если стоимость жилья занижена, проверить чистоту сделки и постараться узнать у соседей, почему она так дешево продается. При наличии задолженности по коммунальным платежам, можно с согласия собственника погасить ее и снизить стоимость самой квартиры.

    Заключение

    Видео (кликните для воспроизведения).

    При выборе квартиры в ипотеку, не следует надеяться только на риелтора, лучше искать жилье самостоятельно — в интернете и путем опроса соседей. Не стоит спешить подписывать документы, не изучив досконально все плюсы и минусы жилья, которое было выбрано. Кроме того, необходимо ориентироваться на ключевые требования банковских учреждений к объектам недвижимости, а также на здравый смысл.

    Чем опасна ипотека для покупателя квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here